前段時(shí)間，北京市住建委等部門對(duì)違法發(fā)布“小產(chǎn)權(quán)房”信息的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行排查，并關(guān)停了26家違法中介門店，要求不能發(fā)布小產(chǎn)權(quán)房信息。長(zhǎng)久以來(lái)小產(chǎn)權(quán)房一直屬于房產(chǎn)交易的灰色地帶，那么什么是小產(chǎn)權(quán)房呢？

融360房貸君（fangdai123）調(diào)查發(fā)現(xiàn)，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別主要有三種解釋：

1、對(duì)開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)而言，將開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由開發(fā)商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。

2、按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

3、按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

總結(jié)起來(lái)就是，一般各證件齊全的商品房都是大產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房里有的因?yàn)槔U納了足夠的土地出讓金，可以正常買賣，其法律規(guī)定較為明確，例如市面上的經(jīng)濟(jì)適用房；而第三種小產(chǎn)權(quán)房爭(zhēng)議較大，由于不需要繳納土地出讓金，拿不到合法的產(chǎn)權(quán)證，價(jià)格相對(duì)商品房便宜很多，仍然會(huì)有人選擇購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。

要知道，購(gòu)買那些沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房存在很多風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)一：小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法上市交易

依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售。另一方面，房屋交易就是產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移又以辦理登記過(guò)戶手續(xù)為準(zhǔn)，而小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房產(chǎn)證，無(wú)法辦理登記過(guò)戶手續(xù)，自然無(wú)法上市交易。

風(fēng)險(xiǎn)二：小產(chǎn)權(quán)房拆遷無(wú)法獲得補(bǔ)償

如果購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。就算購(gòu)房人找開發(fā)商索要購(gòu)房款，也可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

風(fēng)險(xiǎn)三：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不受法律保護(hù)

因?yàn)榉梢?guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能正常交易，如果購(gòu)房人簽了合同，賣家以這個(gè)為由申請(qǐng)合同無(wú)效，法院也會(huì)支持合同無(wú)效的請(qǐng)求，由此可見(jiàn)，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不受法律保護(hù)。

風(fēng)險(xiǎn)四：小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法進(jìn)行貸款和抵押

小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只有出售方的購(gòu)房合同，沒(méi)有房產(chǎn)登記部門的認(rèn)同，無(wú)法獲得正規(guī)產(chǎn)權(quán)證，銀行抵押貸款需要房子的產(chǎn)權(quán)證作為抵押，小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法申請(qǐng)抵押貸款。另外根據(jù)新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，小產(chǎn)權(quán)房不在登記范圍內(nèi)，更加明確了其“黑戶”的身份。

風(fēng)險(xiǎn)五：小產(chǎn)權(quán)房政策風(fēng)險(xiǎn)大

正如開頭所說(shuō)，相關(guān)部門出臺(tái)政策要求“小產(chǎn)權(quán)房”下架，政策風(fēng)險(xiǎn)性較大。

實(shí)際上，不僅是小產(chǎn)權(quán)房，還有幾類房子，購(gòu)房人一定要慎重購(gòu)買：

1、熱點(diǎn)城市商住房

今年包括北京在內(nèi)多個(gè)城市對(duì)商住房做了限制，以北京為例，買商住房只能全款不能貸款，還要占用寶貴的購(gòu)房資格，失去了以往的優(yōu)勢(shì)。

2、證件不全的房子

市面上有些沒(méi)取得合法規(guī)劃許可證件的房子，同樣不受到法律保護(hù)，劃分仔細(xì)點(diǎn)的話，小產(chǎn)權(quán)房也屬于證件不全的范疇里

3、部分已購(gòu)公房

有些央產(chǎn)房，雖然找到了原始購(gòu)房合同，需要到原產(chǎn)權(quán)單位核實(shí)是否在央產(chǎn)辦建檔，建檔的話就能上市交易了，但是合同中沒(méi)有特殊約定，建檔的話產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)都要由購(gòu)房人承擔(dān)。出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，如果找不到原始購(gòu)房合同，這類房子申請(qǐng)貸款的話銀行會(huì)拒貸。

融360在這提醒各位，像小產(chǎn)權(quán)房等一些沒(méi)有合法身份的房子，不受法律保護(hù)，而且政策風(fēng)險(xiǎn)很大，千萬(wàn)不要貪圖一時(shí)便宜就買了，最后遇到問(wèn)題了再后悔。