一、要核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)情況及性質(zhì)
二、共有房產(chǎn)應(yīng)共同出售，已婚房主出售房產(chǎn)應(yīng)征得配偶同意
三、房產(chǎn)如果有貸款或抵押，要確保解押
很多二手房是有抵押貸款，也有的因其它原因辦了抵押登記 。設(shè)定抵押的房產(chǎn)可以簽約買賣，但沒解押前不能過戶。這種情況下，往往賣方要用買方的首付款來償還貸款解押。交易時(shí)要設(shè)定條款，確?？铐?xiàng)用于解押，并要實(shí)際監(jiān)督履行。
提示：碰到賣方把房款挪作他用，買方即使起訴，也要先解決抵押?jiǎn)栴}才能過戶。打官司過程中替房主償還貸款或借款解押，既麻煩又惡心！
四、要考慮限購政策、貸款政策、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)交易的影響
1、要確保買方有購房資格。
限購政策頻出，購房前買方要自己確認(rèn)一下自己是否有購房資格，簽約后要盡快網(wǎng)簽，新政的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)是以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)的。
2、要根據(jù)雙方房產(chǎn)情況核實(shí)可能的稅費(fèi)數(shù)額。
雖然法律規(guī)定了稅費(fèi)分別由買賣雙方承擔(dān)，但交易中通常是約定由買方承擔(dān)的，稅費(fèi)的數(shù)額也是買方是否構(gòu)成的重要因素，這是要重視的。
同樣一套房子，賣方是否唯一住房及擁有年限、買方是否唯一住房都可能影響稅費(fèi)的減免及標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，最好簽約前計(jì)算清楚，對(duì)相關(guān)情況作個(gè)明確約定或承諾。
3、如需要貸款購房，也要考慮貸款政策對(duì)貸款比例及利息的影響。
買方擁有的房產(chǎn)數(shù)額或曾經(jīng)貸款記錄可能對(duì)是否能取得貸款及貸款比例、利息有影響，這些標(biāo)準(zhǔn)在不同地區(qū)、不同時(shí)間段也是不同的，一定在購房時(shí)根據(jù)自己情況核實(shí)清楚。
五、購房時(shí)要核實(shí)房屋本身的哪些基本情況？
1、土地使用權(quán)的年限：一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房齡決定了剩余的土地使用權(quán)年限，對(duì)房?jī)r(jià)有影響。
2、房屋的面積：房屋的面積只能以產(chǎn)權(quán)證書的標(biāo)明的面積為準(zhǔn)，如果有自建房等情況，自建面積通常是不受法律保護(hù)的。
3、房屋的基本情況要認(rèn)真核實(shí)：要看裝修是否有破壞房屋主體結(jié)構(gòu)的安全隱患，房屋的設(shè)施設(shè)備是否齊全。要考察水、電、氣、暖是否通暢，從這個(gè)角度講，冬天購房是比較合適的，因?yàn)榭梢泽w驗(yàn)供暖情況。另外，可以在不同時(shí)間多次看房，觀察采光情況?？梢哉覙窍伦艉藢?shí)是否有漏水歷史。
4、如果購買的是學(xué)區(qū)房，要向?qū)W校、教委核實(shí)房子中的學(xué)籍。很多學(xué)區(qū)房是限制一套房中一定年限內(nèi)孩子的入學(xué)數(shù)額的，有這方面需要一是要在合同中由賣方書面承諾，二也最好親自核實(shí)。
5、對(duì)房屋是否兇宅建議書面確認(rèn)。房屋中是否死過人，尤其是是否以非正常方式死過人，對(duì)房?jī)r(jià)是有影響的，應(yīng)在購房時(shí)確認(rèn)，尤其是購買婚房，更應(yīng)核實(shí)清楚。
六、房屋周邊的情況要調(diào)查什么？
購房是了為居住，而環(huán)境是影響居住的重要因素，所以千萬不能只看房子，要以一個(gè)居住者的身份在周圍詳細(xì)調(diào)查：
周圍鄰居都是什么人，尤其是樓上樓下的鄰居是否有什么不良習(xí)慣，如果樓上成天跳舞，樓下是餐館成天是油煙和噪音，你受得了嗎？
如果不遠(yuǎn)處就是個(gè)小廣場(chǎng)，一到晚上就一堆大媽跳廣場(chǎng)舞，房?jī)r(jià)是不是要受影響？
小區(qū)是否緊臨公路、鐵路、飛機(jī)航線？這些產(chǎn)生的噪音是否影響到小區(qū)居民？
提示：房子本身的情況大家都會(huì)核實(shí)，但房子以外的情況很多人不注意，等收房才發(fā)現(xiàn)，但如果以這些為由指證賣方違約是很難成立的。
七、合同中的最基本條款有哪些？
房屋面積、價(jià)款、交房時(shí)間、過戶時(shí)間、相應(yīng)違約責(zé)任是必須明確的。
房款的支付建議采取分期支付的方式，一般是分別在簽約、網(wǎng)簽、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)分別支付。建議特別保留一部分尾款，確認(rèn)房屋沒有其它爭(zhēng)議、未繳納費(fèi)用和遺留問題后支付。建議采取資金監(jiān)管的方式，對(duì)買方更安全。
貸款條件：如果需要貸款購房，對(duì)于貸款的時(shí)間、次數(shù)，建議事先溝通清楚，并以書面形式明確。
交房、過戶：何時(shí)交房、收房，何時(shí)各自提供過戶需要的文件到交易中心辦理過戶手續(xù)，這些內(nèi)容都很重要，雙方應(yīng)該在合同中明確。
違約責(zé)任：在合同中明確相應(yīng)違約行為應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任是非常重要的，原則上合同中的所有重要義務(wù)條款都應(yīng)該有明確的違約金條款約束，逾期履行義務(wù)按什么標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，違約多長(zhǎng)時(shí)間到什么程度，另一方有權(quán)提出解除合同等都約定清楚，可以讓合同雙方都了解違約的成本，促成雙方守約。
提示：合同條款中自己關(guān)心的條件要自己看好，別以為中介提供的印刷版的十幾頁合同就肯定非常完善，大家目的不同。那些所謂正規(guī)合同，真出事兒發(fā)現(xiàn)很多義務(wù)不清不楚的，非常多！
八、要及時(shí)辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)
目前各地存量房買賣，都實(shí)施網(wǎng)簽制度，辦理網(wǎng)簽備案可以確保房屋不會(huì)被過戶給其他人，發(fā)生新政時(shí)購房和貸款資格也是以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，所以及時(shí)網(wǎng)簽很重要。
九、要明確約定裝修的處置，及房屋的相應(yīng)附屬物的歸屬
很多二手房原房東都已裝修或入住，所以涉及一些房屋的裝修和房屋的附屬物的歸屬問題。建議在簽訂合同時(shí)把這些情況在協(xié)議中明確。
提示：不發(fā)生矛盾也許沒事兒，很多時(shí)候一旦履行過程發(fā)生矛盾，有些房主雖然迫不得已會(huì)履行過戶交房義務(wù)，但很可能會(huì)在房屋設(shè)施上做些手腳，碰到了很惡心不是？
十、要注意房屋及相關(guān)設(shè)施是否涉及欠費(fèi)
購房入住后才發(fā)現(xiàn)前房主有欠費(fèi)，找原房主不管，又因此影響了水、電、暖使用的案例有很多。
所以，物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)與房屋有關(guān)的這些費(fèi)用，在購房時(shí)一定要核實(shí)清楚是否有拖欠，建議要求原房主在交房前全部清結(jié)，而且應(yīng)該考慮就這些問題保留部分房屋價(jià)款的尾款，確認(rèn)沒有問題后再支付給原房主。
十一、要注意戶口的問題的特殊處理
戶口制度是我國(guó)特色，購房時(shí)很多人不注意，結(jié)果購房后才發(fā)現(xiàn)前房主甚至前前前房主的戶口沒遷出去，可要求對(duì)方遷戶口法院是沒法受理和執(zhí)行的。
建議在合同中明確原房主的遷出義務(wù)，保留部分尾款，待遷出后支付，同時(shí)約定一個(gè)違約金標(biāo)準(zhǔn)，如果房主晚遷出一天，就支付一定數(shù)額的違約金，就違約金支付問題如果起訴到法院，法院是可以受理并判決的。
十二、交易過程注意保留證據(jù)
簽訂合同只是完成了交易的第一步，后面發(fā)生糾紛的機(jī)會(huì)也很多，所以要注意保留每個(gè)環(huán)節(jié)的證據(jù)，尤其是自己履行義務(wù)的證據(jù)。
原房主交房時(shí)建議雙方做兩份書面確認(rèn)文件，共同簽字，各自保留。
購房者付款時(shí)別忘記讓對(duì)方明確出具收條，且最好依據(jù)合同條款，在收條內(nèi)容中明確是付哪個(gè)環(huán)節(jié)的房款。
