近年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，“因房生恨”的鬧劇時有發(fā)生，在經(jīng)濟利益驅(qū)使下，有的賣房人將房屋同時賣給兩個或多個買房人，此舉被稱作“一房數(shù)賣”。

北京市二中院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，95%以上的“一房二賣”案件系二手房交易引發(fā)，一些賣房人在利益驅(qū)使下想盡“損招”坑害買房人。法官提示，購買二手房應(yīng)“先查后買”，必要時可申請預(yù)告登記。

市二中院法官介紹， “一房兩賣”引發(fā)的糾紛案中，賣房人與先買房人簽訂合同后，通常在極短時間內(nèi)將房屋過戶給后買房人。部分案件中，房屋被過戶到后買房人后，又被迅速轉(zhuǎn)賣他人或數(shù)次轉(zhuǎn)手，導(dǎo)致先買房人想追回房屋難上加難，還有的房屋涉及抵押、民間高利貸等。

后買房人都是和賣方串通的嗎？二中院民一庭副庭長蔣春燕說，從已結(jié)案件中分析，大多數(shù)后簽約的買房人也是受了賣房人的蒙騙，對這套房子曾經(jīng)出售的情況并不知道。但是這并不等于后買房者沒有過失。在一些案件中，房屋已經(jīng)被先買房人占有，后買房人或是沒實地看房，或是明知道房屋被其他人占有使用，卻沒有多問一句，更沒查證。如果疏忽明顯，法院會認(rèn)定后買房人未盡到合理審慎的注意義務(wù)。

在整個合同履行期間，部分賣房人的毀約手段花樣翻新。有的采取先將房屋更名到子女名下，再以子女名義“一房二賣”；有的讓配偶狀告自己，聲稱“不同意賣房”，起訴主張買賣合同無效；有的甚至串通熟人虛構(gòu)交易辦理過戶，然后假借新房主名義逼迫已經(jīng)占有房屋的先買房人返還房屋。如果合同履約時間很長，如房子還沒有獲得房產(chǎn)證，需要“等證交易”，在此期間房價上漲過多，賣家容易產(chǎn)生“賣虧了”的心理。即使一般的二手房交易，由于多種原因使得流程中的解押、房屋核驗、網(wǎng)簽、貸款、過戶等環(huán)節(jié)非常漫長，交易周期長達數(shù)月甚至以年計，也難以避免房價上漲，無形中造成賣房人心理落差。

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法官說，幾乎所有的“一房二賣”糾紛訴訟都由先買房人提起，通常情況下，賣房人后出售房屋的價格明顯高于先賣出的價格，差價動輒數(shù)十萬，有的甚至數(shù)百萬。

在大多數(shù)案件中，賣房人違約成本較低。民事案件中的違約金僅以補償守約方的實際損失為限，合同約定的違約金過分高于實際損失的，當(dāng)事人可以申請法院調(diào)整減少。因此，在賣房人“一房二賣”構(gòu)成違約的情況下，往往法院僅判決其向買房人支付與房屋差價損失相當(dāng)?shù)倪`約賠償，相當(dāng)于賣房人把“多賣的錢”賠了出去。因此很多情況下賣房人可能并沒有遭受與守約相比額外的利益損失或者懲罰，違約成本比較低。只有在個別案例中，賣房人在訴訟后不履行判決義務(wù)，未將房屋交付買受人，反而將房屋又賣給他人，因此而被司法機關(guān)以拒不執(zhí)行判決罪判處有期徒刑。此外，賣房人將房屋“一房二賣”騙取他人購房款的，還可能涉嫌觸犯刑法構(gòu)成犯罪。

“一房二賣”給守規(guī)矩的履約方帶來的困擾可能并不止于經(jīng)濟損失，如因為學(xué)區(qū)房無法正常過戶，影響孩子入學(xué)。民一庭法官王繼玉說，這樣的損失對于買房人可能是相當(dāng)巨大，但如果雙方在合同中沒有明確進行約定，對買房人而言，如何證明自己的損失就會非常困難。“如果是買房人購房的目的就是為了孩子上學(xué)，那就應(yīng)該在合同中對此進行明確約定，并且約定 孩子未入學(xué)需有賠償 ，那么在審理過程中，法官就會對此加以考慮。”

從訴訟請求看，先買房人面對房屋被“一房二賣”提起訴訟，要么爭房，要么要錢，兩種訴求在實際審判的案件中各占50%。

法官介紹，“一房兩賣”糾紛訴訟大多由先買房人提起，但在審判實踐中，法院既有把房屋判給先買房人的，也有把房屋判給后買房人的，并非單純根據(jù)“先來后到”確定房屋的歸屬。

根據(jù)最高法、北京市高院相關(guān)規(guī)定，司法實踐形成的“一房二賣”糾紛物權(quán)保護順位規(guī)則為：已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，辦理登記的買受人權(quán)利優(yōu)先；均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記但已交付房屋的，實際合法占有房屋的買受人權(quán)利優(yōu)先；既未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記亦未交付房屋的，應(yīng)當(dāng)綜合實際支付購房款等合同的履行情況、合同訂立先后等因素，公平合理予以確定；后買房人在簽訂合同時知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋已被其他人購買的而惡意辦理登記的，權(quán)利不得優(yōu)先于先買房人。

如何避免被“一房兩賣”？法官建議市民，買房時應(yīng)選擇產(chǎn)權(quán)明晰、符合上市交易條件、不存在過戶障礙的房屋。同時，買房人應(yīng)審查房屋的權(quán)利狀態(tài)，確定房屋有無抵押、共有權(quán)人是否同意出售、有沒有訴訟或法院查封等權(quán)利受限情況。還要注意查看房屋是否被他人占用、是否出租甚至存在他人戶口，有條件定要親自實地查驗房屋。

此外，在二手房交易過程中，買房人應(yīng)盡量縮短交易周期，及時辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，出現(xiàn)糾紛及時主張權(quán)利，及時申請訴訟保全。

法官建議，如果買賣房屋后無法立即辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買房人可申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力，也排除了賣房人將房屋過戶給其他人的可能。

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