中國80%以上的城市，商業(yè)全都是過剩的！

怎么評判一個(gè)城市或者地區(qū)的商業(yè)是否過剩？

國際上有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，就是人均商業(yè)面積警戒線——

人均占有商業(yè)面積1.2㎡。一般情況下，在這個(gè)警戒線以內(nèi)，商業(yè)供需是均衡的，一旦超過這個(gè)警戒線，商業(yè)就過剩了。

美英澳加這幾個(gè)發(fā)達(dá)國家的人均商業(yè)面積基本都在1-1.3上下徘徊。

你們會說，中國多么牛，豈是歐洲、澳洲這些經(jīng)濟(jì)逐步下滑的老派貴族們可以比擬的。

Ok，這個(gè)觀點(diǎn)我認(rèn)，中國畢竟是世界第二大經(jīng)濟(jì)體，未來還有極大可能是世界第一大經(jīng)濟(jì)體，那就姑且把中國的警戒線提高25%。

姑且認(rèn)定，中國人均商業(yè)面積警戒線為1.5㎡。

即便如此，中國80%以上的城市，商業(yè)面積仍然嚴(yán)重過剩！

在1.5㎡/人的安全警戒線下，我們看到——

除了北上廣深等超一線城市勉強(qiáng)符合標(biāo)準(zhǔn)之外，幾乎所有其他城市全都超標(biāo)。

比如沈陽、合肥、呼和浩特、銀川等幾個(gè)二線城市，人均商業(yè)面積達(dá)到4㎡以上！

也就是說，中國80%，甚至是90%以上城市的商業(yè)體量都是超標(biāo)的，都是過剩的，甚至超出發(fā)達(dá)國家1倍以上。

中國的商業(yè)供應(yīng)遠(yuǎn)大于實(shí)際需求1倍以上！

不如舉個(gè)實(shí)際的例子，拿我最熟悉的鄭州市中原區(qū)來說——

鄭州市中原區(qū)常住人口76萬左右，按照人均1.5㎡的商業(yè)面積需求，中原區(qū)需要最大的商業(yè)體量大概在114萬㎡。

然而，現(xiàn)實(shí)情況是——

中原區(qū)單單幾個(gè)中大型商圈的體量之和已經(jīng)突破133萬㎡；

其他區(qū)域的社區(qū)底商按照8%-10%的配建比例算，社區(qū)底商和臨街商鋪的體量又將突破50萬㎡；

綜合一下，保守估計(jì)整個(gè)中原區(qū)的商業(yè)體量在180-200萬㎡。

鄭州市中原區(qū)需求商業(yè)體量114萬㎡，實(shí)際商業(yè)體量將近200萬㎡。

市場供應(yīng)是實(shí)際需求的2倍！

于是，我們看到——

盛潤20萬㎡的時(shí)代廣場半死不活，萬達(dá)金街的租戶入不敷出飽受摧殘，中原區(qū)的萬八平米小盒子商業(yè)死了一批又一批……

在我看來，這些商業(yè)的成批死去是正常的！它們該死！

市場需求幾乎恒定，商業(yè)卻成倍數(shù)的爆棚激增。伴隨時(shí)間的推移，爆棚的總會最終走向毀滅，快速的出生，必然快速的死亡。

那么，我們?nèi)ハ胍幌?，為什么？造成中國商業(yè)過剩的原因是什么？

好大喜功的超前規(guī)劃是我想到的第一個(gè)原因。

城市化、都市圈化是目前中國城市進(jìn)化的主旋律、大趨勢，這個(gè)大趨勢正如野馬狂奔一般不可逆的向前飛奔。在城市化、都市圈化的過程中，城市就必然會面臨“城市升級和城市擴(kuò)張”。

在升級和擴(kuò)張過程中，越來越多的城市得了一種病，這種病叫“綜合體成癮綜合癥”，或者叫“商業(yè)成癮綜合癥”。

因?yàn)槌鞘泄δ苄枰?，城市形象需要升級，城市定位需要升級，而這些升級的支撐是什么——

是商業(yè)，是大體量商業(yè)，是定位高端，光怪陸離的各種商業(yè)。

住宅什么的都是扯，只有商業(yè)才是出形象的法寶。

于是，在城市規(guī)劃階段，大量的商業(yè)用地出現(xiàn)了！

對于房企來說，想不想在舊城改造中分得一杯羹，想不想在城市進(jìn)化的過程中賺上一筆。想，當(dāng)然想，做夢都想。

怎么辦？

迎合需求啊，迎合規(guī)劃需求，迎合城市形象需求！做商業(yè)！只有這樣，才能參與進(jìn)來，只有這樣才能拿到商業(yè)用地旁邊的住宅用地。

于是，在項(xiàng)目落地階段，各種綜合體出現(xiàn)了，各種商業(yè)廣場出現(xiàn)了！

我的上一份工作是在咨詢公司從事房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期產(chǎn)品策略定位。在四年的時(shí)間里，我參與了近100個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期產(chǎn)品策略定位，其中超7成的項(xiàng)目都要求配建大體量的商業(yè)綜合體。

是必須配建！不考慮實(shí)際市場需求的必須配建！因?yàn)樯虡I(yè)出形象?。≈劣谛枨笫裁吹?，先搞起來再說嘛！

于是，我們作為一個(gè)為五斗米折腰的咨詢公司，狼狽為奸的勾搭著一個(gè)設(shè)計(jì)公司，發(fā)了瘋的為各種開發(fā)商搞定各種脫離市場真實(shí)需求，但形象高大上、逼格沖天的項(xiàng)目定位方案和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

開發(fā)商拿著這些脫離需求，但足夠好大喜功的方案，沖殺在拿地的第一線。

你們會說，開發(fā)商傻么？明知道商業(yè)過剩還這么搶著拿地。

開發(fā)商當(dāng)然不傻，開發(fā)商看中的是商業(yè)用地背后的那一片住宅用地而已。

在過去的幾年時(shí)間里，出現(xiàn)了一個(gè)完美的鏈條——

我們的城市規(guī)劃得了一種叫做“商業(yè)成癮綜合癥”的病，規(guī)劃了大量的商業(yè)用地；

我們的開發(fā)商為了住宅取地，對癥下藥，給出了“逼格滿滿的商業(yè)綜合體”的藥方，建了各種光怪陸離的商業(yè)；

最終，我們的商業(yè)過剩了。

純粹的利益驅(qū)使是我想到的另一個(gè)原因。

除了所謂了商業(yè)綜合體之外，我們在各個(gè)城市看到了大量的住宅底商、臨街商鋪。這些住宅底商和臨街商鋪也是最受諸多投資客青睞的投資品。

我們?nèi)ハ胍幌拢@些街鋪又是怎么出現(xiàn)的？

可能很多人都知道，絕大多數(shù)的住宅小區(qū)允許配建不超過8%的配套商業(yè)，而這些商業(yè)也都存在于住宅下部的底商。

但可能很多人都不知道開發(fā)商規(guī)劃這些底商和街鋪的初衷。

我舉個(gè)例子吧。

我曾做過武漢一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期產(chǎn)品策略，開發(fā)商最明確的要求有一點(diǎn)——

必須給我鋪滿8%的臨街底商！

但經(jīng)過我們對市場的摸排調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)該區(qū)域的商業(yè)需求是飽和的，甚至是過剩的。

這個(gè)項(xiàng)目對面另一住宅社區(qū)的底商運(yùn)營極其慘淡，社區(qū)入住2年，商鋪開業(yè)率不足50%，而且絕大多數(shù)的商鋪人流量極少，營業(yè)額也很慘淡，絕大多數(shù)的商家都入不敷出，勉強(qiáng)維持。

我們把這一現(xiàn)象反映給開發(fā)商之后，開發(fā)商依然堅(jiān)持當(dāng)初的判斷，并且給我們算了一筆賬。

這個(gè)區(qū)域的住宅售價(jià)是1.7萬/㎡，而我們這個(gè)項(xiàng)目撐破天住宅也就賣到1.8萬/㎡，但是這個(gè)區(qū)域的單層臨街商鋪卻可以賣到4萬/㎡，就算咱們賣3.5萬/㎡也是賺的。

這8%的體量蓋成住宅，也就是2.16億的貨值，如果蓋成商業(yè)。就是4.2億的貨值。這么一算，商業(yè)能比住宅多賣2個(gè)億！

至于你們所說的飽和、過剩什么的，那都是賣完之后的事兒了。

這下明白了吧，所謂的臨街金鋪，其實(shí)完全就是純粹利益驅(qū)使的產(chǎn)物。

在上億的利潤差額面前，所謂的需求全是扯淡。

管殺不管埋的商業(yè)運(yùn)營邏輯，扼死商業(yè)破局的最后一絲希望。

如果說這些過剩的商業(yè)體量能夠達(dá)到絕大多數(shù)自持運(yùn)營，那么中國的商業(yè)破局還勉強(qiáng)有那么一絲希望。

但遺憾的是這些商業(yè)，大都是以銷售的目的出現(xiàn)在市場上。

不過，這也在我的意料之中，因?yàn)檫@些商業(yè)出現(xiàn)的初衷本不是從需求出發(fā)，而更多的是從城市形象出發(fā)，從純粹利潤出發(fā)。

中國80%的開發(fā)商壓根不懂商業(yè)運(yùn)營。

這些開發(fā)商最大的目標(biāo)就是把這些商業(yè)變現(xiàn)，在面對商業(yè)時(shí)，大致都是這么一副嘴臉——

“我們是城改項(xiàng)目，資金壓力大，政府要求必須配建大體量商業(yè)，我們原則不自持，我們的商業(yè)要最大程度可售化，我要最大程度減少自持比例，最好能把所有的商業(yè)全變成可售物業(yè)，全賣了；

既然不自持，就不要考慮主力店，至于主力店的前置規(guī)劃條件，那是個(gè)屁，先賣再說；交通動(dòng)線算個(gè)蛋，多規(guī)劃內(nèi)街才是王道，起碼看上去，鋪鋪臨街才好賣；什么業(yè)態(tài)規(guī)劃組合，狗屁，先把單鋪面積做到最小，這樣總價(jià)才低，才好銷售；至于人文、文化、空間交流，別搞笑了，隨便弄個(gè)廣場和標(biāo)志建筑物，讓我好講故事就行”……

這樣一些完全從銷售角度出發(fā)，毫無動(dòng)線支撐，缺乏中庭靈魂，客戶引流引導(dǎo)能力極差的商業(yè)，就這么一間間的進(jìn)入了市場。

中國90%的商鋪投資客同樣也不懂商業(yè)運(yùn)營。

投資客接盤之后，拿到高價(jià)入手的商鋪，第一反應(yīng)就是——

“我哪能管什么業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)平衡，我花了大價(jià)錢買來的鋪?zhàn)樱?dāng)然是誰給的租金高，誰能最快進(jìn)場，我租給誰”。

于是，租金高企、缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)重復(fù)率極高的鋪位成片出現(xiàn)，又成片死去。

最后，熬死了幾撥租客，熬死了一片商業(yè)，熬哭了幾撥房東。

最后，短視的房東用殺雞取卵的方式殺死了自己。

目前中國，絕大多數(shù)的商業(yè)都是以純銷售、不自持的形態(tài)出現(xiàn)，用管殺不管埋的運(yùn)營模式扼死了商業(yè)破局的最后一絲希望。

人均商業(yè)占有面積是國際紅線2倍以上,；

半數(shù)以上商業(yè)都是脫離實(shí)際需求，而純粹從城市形象、榨取利潤出發(fā)；

80%的房企不懂商業(yè)運(yùn)營，90%的房東不懂商業(yè)運(yùn)營，他們的目標(biāo)就是殺雞取卵般的快速變現(xiàn)。

然后，你們問我，商鋪能不能投資？

那我只好做出如下回答——

5-10年內(nèi)，全國投資型商鋪將死去1/2，未來也許不再是一鋪養(yǎng)三代，而是三代養(yǎng)一鋪；

在這個(gè)過程中，也許有的人會得到收益，但更多的人會開著保時(shí)捷，投資進(jìn)場，最后推著捷安特，潸然離場。

你愿意賭，我不攔著。