在前面跟大家討論借錢投資是傻還是聰明這篇文章中，我們詳細舉了借錢投資的利弊，有人在評論中說，杠桿最成功的就是買房。不可否認(rèn)，十年間房地產(chǎn)價格上升讓一批人從百萬富翁邁入千萬富翁行列。這里我們再對杠桿多說幾句。

在你借錢投資時，你就必須考慮清楚，要承擔(dān)更大的風(fēng)險或者更大的波動。不要只看杠桿作用下帶來的高收益。

其投資回報率=資產(chǎn)報酬率+（貸款金額/自有金額）*（資產(chǎn)報酬率-貸款利率）

比如說，你向銀行借了90萬，自有資金10萬，總計100萬本金拿去炒股，貸款利率4.9%，一年后股票市值150萬。

則炒股資產(chǎn)回報率50%，而你的杠桿倍數(shù)是90/10=9

你投資回報率=50%+（90/10）*（50%-4.9%）=50%+9*45.1%=455.9%

不信，我們驗算一下，你一年后股票總市值150萬，還銀行4.41萬利息和90萬本金，扣除你自有本金10萬，你實際獲利45.49萬。

而你的年化回報率=45.49/10=455.9%

反之，一旦股票市值從當(dāng)初的100萬下跌至50萬，

你實際投資回報率為=-50%+9*（-54.9%）=-544.1%

從公式中我們也可看出，也只有當(dāng)資產(chǎn)報酬率＞貸款利率才會產(chǎn)生正回報，才會成為財富增值的利器，而資產(chǎn)報酬率＜貸款利率，在杠桿作用下，就會放大虧損。

我曾在《窮人越窮，富人越富，5個故事告訴你為什么》告訴過大家，若窮人貸款買房，因其無錢可理，信息渠道有限，那么當(dāng)其投資回報率小于貸款利率，他就虧的越多，而富人手中掌握更多的資源，他們很容易通過其他投資方式，獲得高于房貸利率的報酬，一旦如此，杠桿作用將其資產(chǎn)快速增值。

當(dāng)然，不可否認(rèn)的是，若房價下跌，那些貸款買房的可能都會受影響。政府出臺提高首付、限購等政策，也不正是出于降低風(fēng)險考慮而設(shè)置的嗎？