剛剛過去的這個(gè)周末，悉尼、墨爾本和阿德萊德的拍賣清拍率都創(chuàng)下近幾年同期的新高。本來冬天是二手房拍賣的淡季，清拍率一般在70%或以下徘徊，交投清淡。但是這個(gè)冬天卻有所不同，上周末墨爾本創(chuàng)下了79%的清拍率，大大高于往年同期水平。

澳房君看了一下拍賣明細(xì)，其實(shí)維多利亞州這次的拍賣物業(yè)只有769個(gè)，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)火爆時(shí)3000多個(gè)的水平。然而79%的清拍率說明市場(chǎng)需求比往年同期要旺盛得多，似乎可以猜測(cè)的是，目前市場(chǎng)上惜售氣氛比較濃，一旦旺季到來，或許還有驚喜。 

對(duì)于豪宅業(yè)主來說，惜售更為嚴(yán)重。澳房君本來想每周介紹一下當(dāng)次拍賣的狀元榜眼，但這兩周拍賣的房子完全找不到各方面堪稱豪宅的物業(yè)，只能作罷。

言歸正傳，今天澳房君和各位探討下如何在澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)上賺大錢。

澳洲房產(chǎn)是成熟市場(chǎng)，其實(shí)要想賺錢真的很容易，只要簡(jiǎn)單的買入并持有，假以時(shí)日就會(huì)有遠(yuǎn)高于GDP增長(zhǎng)幅度的收益。那么，作為貪婪的人類，如何才能拿到更大的收益呢？澳房就拋幾塊磚，希望能把讀者中的玉引出來。

1， 舊房擴(kuò)建。在地價(jià)比較貴的區(qū)，總是有一些比較破舊的房子，其售價(jià)通常會(huì)明顯低于它的左鄰右舍。投資者如果具有相關(guān)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，可以以低價(jià)買進(jìn)后，進(jìn)行徹底的擴(kuò)建翻新。工程結(jié)束后，整個(gè)房子與原來的建筑無論是室內(nèi)面積、房型格局、設(shè)備設(shè)施等方面都會(huì)有天淵之別，再次推向市場(chǎng)時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)有非常顯著的增長(zhǎng)。這種投資模式具有短平快的特點(diǎn)，與Townhouse開發(fā)相比，其批文申請(qǐng)會(huì)容易很多，通常也不會(huì)遭致鄰里反對(duì)。澳房君前幾個(gè)月看過一場(chǎng)拍賣，賣家一年前花180萬買下一棟位于Camberwell的舊房子，進(jìn)行了徹底的改建擴(kuò)建，在拍賣中以360萬順利賣出。整個(gè)擴(kuò)建成本目測(cè)在60萬左右，利潤(rùn)還是很可觀的。

2， 增加密度。這種模式在中國(guó)是很難實(shí)施的，一是增加容積率非常敏感，二是必須補(bǔ)巨額地價(jià)，因?yàn)橥恋貙儆趪?guó)有。而在澳洲，土地屬于私有，在不違背規(guī)劃要求的前提下，業(yè)主可以增加建筑密度，并且?guī)缀醪恍枰獮榇硕蛘Ц顿M(fèi)用。無論是在后院蓋個(gè)奶奶房，還是拆掉舊屋開發(fā)Townhouse，或者開發(fā)多層、高層公寓，都屬于這種盈利模式。對(duì)普通投資者來說，通常的資金規(guī)模，操作得當(dāng)?shù)脑挘?/span>Townhouse的開發(fā)利潤(rùn)還是很可觀的。相比于后面第三點(diǎn)將要介紹的Rezone，Townhouse的開發(fā)利潤(rùn)是非常確定的，也是我們的資金規(guī)?？梢耘鲇|的到的投資方式。對(duì)于業(yè)余投資者，參與Townhouse開發(fā)也并非難事，澳房君就可以提供相關(guān)的咨詢和開發(fā)管理服務(wù)。

3， 改變屬性。如果能把一塊農(nóng)業(yè)用地改成居住用地，這當(dāng)中的暴利一定是無可限量。即使不能做如此大跨度的變性，只要GRZ變成RGZ，其中的利潤(rùn)也可能超乎想象。舉例來說，碧桂園剛剛在墨爾本西區(qū)花4億澳幣買了一塊住宅用地，而上一任業(yè)主在13年前僅僅花1200萬澳幣就買到了這塊地。區(qū)別只是在于，當(dāng)時(shí)這塊是農(nóng)業(yè)用地，而今天已經(jīng)變性為住宅用地了，這其中的毛利是30倍。再舉一例，Whitehorse市政費(fèi)打算把Boxhill打造成第二個(gè)CBD，于是很多地塊從Neighborhood zone一夜之間變成了Residential Growth Zone。本來只能建一棟房子的地塊，現(xiàn)在能建公寓了，于是地價(jià)飛漲，房東心里樂開了花。當(dāng)然，Rezoning不是人人都能把握的，有運(yùn)氣的成分，但是澳洲的政府相對(duì)還是比較透明，通過多做研究多咨詢，仍然是有機(jī)會(huì)抓住暴利的。

說穿了，無論在中國(guó)還是澳洲，房產(chǎn)投資的暴利無非是增加容積率和土地變性。中國(guó)那些暴富的地產(chǎn)商，在起步階段大多走過這兩條路，這其中也有難以想象的權(quán)利尋租空間。而在澳洲，由于制度的透明，我們普通人也可能抓住這樣的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的快速積累。