本文來自RET睿意德

引 言

近幾年，成都高端消費(fèi)市場(chǎng)出現(xiàn)了翻天覆地的變化，新興高端購物中心的崛起、老牌高端購物中心的沒落及調(diào)整、多家奢侈品牌的首進(jìn)西南、輕奢品牌的嶄露頭角······成都高端購物中心呈現(xiàn)多樣化發(fā)展趨勢(shì)，在競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的市場(chǎng)，高端購物中心如何做到競(jìng)爭(zhēng)差異化？本報(bào)告從成都經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)力，以及六家高端購物中心的現(xiàn)狀，解析成都高端購物中心未來的發(fā)展趨勢(shì)。

一、中國高端消費(fèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀

現(xiàn)象一：中國經(jīng)濟(jì)增速放緩進(jìn)趨于新常態(tài) 但與全球相比仍然強(qiáng)勁

根據(jù)2012年—2016年全球經(jīng)濟(jì)增速與中國經(jīng)濟(jì)增速數(shù)據(jù)顯示，中國經(jīng)濟(jì)增速雖然放緩趨于新常態(tài)，但與全球經(jīng)濟(jì)增速相比，2016年依舊高出了4.43%。

現(xiàn)象二：中高端人群基數(shù)增加 高端消費(fèi)市場(chǎng)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)

根據(jù)福布斯歷年發(fā)布的《中國中高端富裕人群財(cái)富白皮書》數(shù)據(jù)顯示，年個(gè)人可投資資產(chǎn)規(guī)模在100萬元—500萬元的中國中高端富裕人群數(shù)量達(dá)1261萬人，預(yù)計(jì)至2017年該階段人數(shù)將接近1400萬人。從2012年—2016年的數(shù)據(jù)顯示，中國中高端人群的數(shù)量每年以11%—15%的增長幅度在遞增，可與之對(duì)比的是，中國2012年—2016年的總?cè)丝谠鲩L率僅為0.5%—0.6%。

中國中高端群體的不斷壯大，意味著與之匹配的高端消費(fèi)市場(chǎng)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)、發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

現(xiàn)象三：國民消費(fèi)力旺盛，高端消費(fèi)市場(chǎng)趨向高端體驗(yàn)型消費(fèi)升級(jí)

• 奢侈品消費(fèi)額逐年遞增 躍居四大國之首

在奢侈品類方面，中國人消費(fèi)額在2016年達(dá)到1204億美元，且從2012年開始每年以3%—10%的幅度遞增；據(jù)數(shù)據(jù)顯示，中國、歐洲、美洲、日本在奢侈品消費(fèi)中位居前四位。其中，中國奢侈品消費(fèi)人群占比最大，而且有逐年增加的趨勢(shì)。

• 十大豪車銷售量趕超美國 居全球第一

在豪車銷售方面，2016年美國十大豪車品牌銷售量為1950752輛，中國為2089586輛，中國銷量趕超美國，在豪車銷售市場(chǎng)排名第一。從銷量增長率來看，美國豪華汽車市場(chǎng)2016年整體增速放緩，排名前五的豪華品牌中就有3家下降。在中國市場(chǎng)，排名前十的豪華品牌全部實(shí)現(xiàn)正增長，其中8家為兩位數(shù)增長。

• 中國藝術(shù)品拍賣成交業(yè)績占全球藝術(shù)品銷售額的38%，居世界第一

2016年全球藝術(shù)品銷售額暴跌，而中國重新回到第一的位置上。自從2010年中國占據(jù)世界藝術(shù)品成交第一的寶座后，雄霸了這一位置5年，2015年又輸給了美國，排在第二位，不過2016年又奪了回來，拍賣銷售額高達(dá)48億美元，占世界總成交額的38%。

• 中國境外游客消費(fèi)達(dá)2610億美元

從境外消費(fèi)來看，2016年，中國境外游客消費(fèi)金額為世界第一，消費(fèi)金額達(dá)2610億美元，同比增長了12%，占總消費(fèi)額的20.9%。中國境外游客的消費(fèi)金額比排名第二的美國高出113.9%。

豪車、藝術(shù)品欣賞、高端旅游等消費(fèi)增長表明奢侈品消費(fèi)者開始轉(zhuǎn)向新型、個(gè)性化的高端奢侈體驗(yàn)。

現(xiàn)象四：全球奢侈品行業(yè)整體增速放緩

經(jīng)歷了較長時(shí)間的行業(yè)增長后，目前全球奢侈品行業(yè)增速已放緩。1994年至2016年，全球個(gè)人奢侈品行業(yè)CAGR（復(fù)合年均增長率，指一項(xiàng)投資在特定時(shí)期內(nèi)的年度增長率）約為6.5%，大體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢(shì)。2010年到2014年，因?yàn)橹袊M(fèi)者的拉動(dòng)，全球個(gè)人奢侈品行業(yè)快速發(fā)展，但2015年后，中國消費(fèi)者拉動(dòng)奢侈品市場(chǎng)發(fā)展的力量減弱，全球個(gè)人奢侈品行業(yè)增速放緩。

自2013年始，奢侈品行業(yè)迎來“寒冬”，增速開始放緩。2015—2016年除了少數(shù)品牌外，奢侈品業(yè)績整體低迷近乎全線下跌。其中主要原因之一即為曾經(jīng)貢獻(xiàn)奢侈品1/3業(yè)績的亞太區(qū)（不含日本）業(yè)績的大量下滑。

現(xiàn)象五：2015年-2016年的奢侈品閉店潮達(dá)到峰值

據(jù)睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2015年LV、Gucci等11大奢侈品牌共計(jì)關(guān)店34家，新開門店數(shù)僅有14家。2016年這一狀況達(dá)到峰值，僅2016年上半年8大奢侈品牌的關(guān)店數(shù)量已經(jīng)超過40家。其中中國區(qū)域關(guān)店數(shù)量占比約1/3。

趨勢(shì)一：“聰明的消費(fèi)者”成為主流，奢侈品消費(fèi)外溢現(xiàn)象在2016年有所回暖

根據(jù)《中華人民共和國進(jìn)境物品歸類表》，我國海關(guān)對(duì)入境商品征收的稅率為10%—50%不等。此外，在境內(nèi)銷售的奢侈品還需繳納增值稅和消費(fèi)稅，因此消費(fèi)者最終看到的零售價(jià)格可能要比到岸價(jià)格高出 2/3以上。

根據(jù)2013年-2016年中國人境內(nèi)外奢侈品消費(fèi)占比來看，中國人境外奢侈品消費(fèi)在2013年高達(dá)80%，雖然因?yàn)槿嗣駧艆R率調(diào)整，2016年占比有所回落，但是仍舊高達(dá)73%，國內(nèi)奢侈品消費(fèi)近四年來不足3成。雖然中國本土市場(chǎng)依然存在許多問題：與國外的價(jià)格差、服務(wù)水平較低、總體購物體驗(yàn)不佳等，導(dǎo)致本土奢侈品消費(fèi)低于海外，但2016年國內(nèi)購買奢侈品的比例卻大幅增加，表明國內(nèi)奢侈品商業(yè)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型開始有所成效。

趨勢(shì)二：門店是一把雙刃劍，奢侈品開店逐漸回歸理性

進(jìn)入期：20世紀(jì)90年代開始

第一批奢侈品牌正式進(jìn)入中國。奢侈品店少而精，位置均布局在高檔酒店附近或高端商場(chǎng)。

擴(kuò)張期：2000-2012年

財(cái)富積累、社會(huì)腐敗、地產(chǎn)紅利助推了奢侈品牌的瘋狂擴(kuò)張。地產(chǎn)項(xiàng)目為吸引高端消費(fèi)，以“高額裝補(bǔ)”、“零租金”等優(yōu)惠條件吸引奢侈品店，高峰時(shí)期甚至出現(xiàn)過一條街上出現(xiàn)三家同一品牌門店的現(xiàn)象。

調(diào)整期：2013年-2016年

政府反腐行動(dòng)、社會(huì)財(cái)富結(jié)構(gòu)重組、海外代購等影響，國內(nèi)奢侈品業(yè)績嚴(yán)重下滑，關(guān)閉門店、消減開支成為主要調(diào)整手段。

回歸期：預(yù)測(cè)2017年以后

“關(guān)店潮”在短期內(nèi)不會(huì)被終結(jié)，但新貴階層的消費(fèi)力依然旺盛，奢侈品牌可能選擇“一城一店”的策略，建立大型體驗(yàn)和服務(wù)中心代替現(xiàn)有門店，重新回歸“少而精”的態(tài)勢(shì)。

趨勢(shì)三：憑logo賺錢的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，現(xiàn)有奢侈品商業(yè)轉(zhuǎn)型和服務(wù)升級(jí)迫在眉睫

中國奢侈品牌三大“經(jīng)營誤區(qū)”：

• 產(chǎn)品單一：奢侈品在中國的起步時(shí)間較短，早期消費(fèi)者 “只認(rèn)LOGO”的現(xiàn)象突出，因此很多奢侈品牌在中國的產(chǎn)品單一，部分門店內(nèi)還在售賣老款經(jīng)典，或?qū)⒌投司€產(chǎn)品以高價(jià)賣出。但是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代國內(nèi)消費(fèi)者成長迅速，品牌對(duì)消費(fèi)者的認(rèn)知卻更新不足。

• 定價(jià)歧視：以香奈兒為例，為應(yīng)對(duì)海外代購，香奈兒(Chanel)去年率先打響了奢侈品降價(jià)的第一槍。2015年4月，香奈兒對(duì)旗下三個(gè)標(biāo)志性包款進(jìn)行降價(jià)，其定價(jià)在亞太地區(qū)出現(xiàn)20%—22%的下滑，各大品牌也紛紛調(diào)整了定價(jià)，但境內(nèi)外依然可達(dá)1/3以上的價(jià)差。

• 服務(wù)低質(zhì)：除了購買奢侈品本身，中國消費(fèi)者越來越注重是否在購買過程中享受到了高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。國外奢侈品店導(dǎo)購更注重為顧客推薦適合的產(chǎn)品、傳播品牌文化，使消費(fèi)者享受豐富的購物體驗(yàn)。相較而言，國內(nèi)奢侈品零售商更看重銷售業(yè)績，服務(wù)質(zhì)量更有待提升。

趨勢(shì)四： “輕奢品牌”的業(yè)績?cè)鲩L表明年輕化、個(gè)性化的奢侈品新消費(fèi)時(shí)代已經(jīng)來臨

消費(fèi)者對(duì)傳統(tǒng)的老牌奢侈品形成消費(fèi)惰性，需要新的品牌來滿足需求的多樣化。輕奢的品牌性價(jià)比很高，設(shè)計(jì)新潮、時(shí)尚，容易受到年輕消費(fèi)者追捧，2015年輕奢品牌在國內(nèi)的拓展積極。其中，MK開了14家店，而它的全球總店面已經(jīng)超過500家，因?yàn)殚_店量大刺激銷售業(yè)績?cè)鲩L快，近兩年的營收連續(xù)增長，2013年為21.8億美元，2014年為33.1億美元，而到了2015年增長逾30%達(dá)到了43.7億美元。

小結(jié)：

巴菲特說： 只有當(dāng)潮水退去的時(shí)候,才知道是誰在裸泳。

隨著中國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，中產(chǎn)階級(jí)和年輕一代開始崛起，高端消費(fèi)呈現(xiàn)出新的需求態(tài)勢(shì)，2013年—2015年的“奢侈品寒冬”也讓高端品牌開始重新反思中國市場(chǎng)和中國消費(fèi)者，在新的時(shí)期如何更貼近市場(chǎng)和迎合新的需求？高端品牌的轉(zhuǎn)型之路才剛剛開始······

二、成都高端商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

城市認(rèn)知：成都進(jìn)階新一線 未來城市活力全面升級(jí)

2017年最新的中國城市商業(yè)魅力排行榜出爐， 北上廣深4個(gè)一線城市的地位依然不可動(dòng)搖，但15個(gè)“新一線”城市的席次有了一些改變，依次是成都、杭州、武漢、天津、南京、重慶、西安、長沙、青島、沈陽、大連、廈門。

成都蟬聯(lián)第一。在商業(yè)資源集聚度、城市樞紐性、生活方式多樣性、未來可塑性四項(xiàng)指數(shù)排行榜上均以100分的滿分位居首位。

經(jīng)濟(jì)認(rèn)知：投資格局?jǐn)U大，未來將吸引更多高端人群

2016前7個(gè)月，成都新簽約引進(jìn)重大項(xiàng)目（含增資）176個(gè)。其中，世界500強(qiáng)企業(yè)投資項(xiàng)目11個(gè)、總投資184.3億元；10億—30億元項(xiàng)目33個(gè)、30億—50億元項(xiàng)目7個(gè)、50億—100億元項(xiàng)目4個(gè)、100億元以上項(xiàng)目2個(gè)；新簽約30億元以上特別重大項(xiàng)目共13個(gè)；新簽約5億元以上工業(yè)重大項(xiàng)目達(dá)74個(gè)，數(shù)量大幅增加，協(xié)議總投資1122.92億元，同比分別增長105.56%、72.89%。

根據(jù)2016年《財(cái)富》世界500強(qiáng)企業(yè)榜單，1-7月，全市凈增世界500強(qiáng)企業(yè)10家，總數(shù)達(dá)到278家，主要集中在制造業(yè)和服務(wù)業(yè)。另外， 2017年1—3月，成都一產(chǎn)業(yè)、二產(chǎn)業(yè)、三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值同比增長8.2%、3.4%、9.7%，社會(huì)消費(fèi)品零售額為1544.6億元，同比增長10.8%，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為102.1。

成都城市輻射能力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)整體上行，利于高端人群聚集。同時(shí)，成都社會(huì)消費(fèi)品零售額上漲趨勢(shì)明顯，成都居民消費(fèi)力旺盛。

消費(fèi)力認(rèn)知：高端消費(fèi)力聚集 激活高端購物中心發(fā)展?jié)摿?/strong>

在2025年之前，四川中產(chǎn)階級(jí)的比例將從現(xiàn)在的44%增加到74%。這部分人的消費(fèi)總額快速增長，將拉動(dòng)區(qū)域消費(fèi)升級(jí)。與此同時(shí)，據(jù)《中國高凈值人群養(yǎng)生白皮書》顯示，在千萬富豪居住地前十位的地區(qū)中，四川排名第九名，千萬富豪達(dá)3.24萬人；

同時(shí)，四川有1950位億萬富豪，占全國的2.9%，排名第八名。其中，成都市有1.62萬位千萬富豪，980位億萬富豪，且該數(shù)據(jù)成逐年上漲趨勢(shì)。高凈值入群的聚集、中產(chǎn)階級(jí)家庭的崛起，是高端購物中心崛起的先決條件。

高端商業(yè)認(rèn)知：高端購物中心及奢侈品門店數(shù)量居于全國前列

目前，成都已開業(yè)的高端購物中心有6個(gè)，以LV、Gucci為代表的一線奢侈品牌分別在成都有2家店。顯然，成都的城市硬實(shí)力和軟實(shí)力為高端購物中心的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

對(duì)標(biāo)全國一線城市——北京高端購物中心數(shù)量12個(gè)，以LV、Gucci為代表的一線奢侈品牌分別在北京有6家店，同時(shí)，北京千萬富豪數(shù)量為23.8萬；上海高端購物中心數(shù)量為10個(gè)，以LV、Gucci為代表的一線奢侈品牌分別在上海有3家店和8家店，上海千萬富豪數(shù)量為20.5萬。再類比同類型準(zhǔn)一線城市，杭州高端購物中心數(shù)量為4個(gè)， LV、Gucci分別在杭州有3家店和2家店，杭州千萬富豪數(shù)量為3.4萬；沈陽高端購物中心數(shù)量仍為4個(gè)，LV、Gucci分別在沈陽有3家店，千萬富豪人數(shù)為8170個(gè)。

從門店數(shù)量對(duì)比可知，成都的高端消費(fèi)市場(chǎng)歷來深受奢侈品牌的重視，城市認(rèn)同度高。

前文所述，2016年包括路易威登LV、Gucci、Dior等全球17大奢侈品牌新開門店共24家。但這17大奢侈品全年關(guān)閉門店共15家，閉店時(shí)間集中在2016年2月份，是2015年奢侈品閉店潮的一場(chǎng)延續(xù)。

但從城市數(shù)據(jù)對(duì)比中可知，成都的奢侈品牌開店和關(guān)店數(shù)量都同樣突出，說明成都的奢侈品品牌調(diào)整活躍度也遠(yuǎn)高于其他城市，積極適應(yīng)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)明顯。

西南城市競(jìng)爭(zhēng)認(rèn)知：重慶、昆明實(shí)力強(qiáng)勁，高端品牌局部競(jìng)爭(zhēng)激烈

因奢侈品牌同一區(qū)域布局的門店有限，同為西南區(qū)域的四大城市面臨著品牌名額的競(jìng)爭(zhēng)。從截止2016年奢侈品牌進(jìn)駐數(shù)量來看，重慶、昆明同樣具有吸引奢侈品牌的強(qiáng)勢(shì)實(shí)力，未來奢侈品門店之爭(zhēng)必將更加激烈。

• 成都十大奢侈品品牌全部進(jìn)入，并且以開店24家領(lǐng)先，整體表現(xiàn)突出；

• 重慶除FENDI直營專賣店外，其余9個(gè)品牌入駐，僅次于成都；

• 昆明從奢侈品大牌表現(xiàn)情況來看，入駐品牌緊追重慶，開店16家與重慶齊平，平均開店數(shù)量高于重慶；

• 貴陽僅4個(gè)品牌入駐，其中2個(gè)是手表首飾品牌（勞力士、卡地亞），2個(gè)為國內(nèi)開店城市較多的古馳、香奈兒；開店數(shù)量5家墊底。

小結(jié)：

與其他城市相比，成都的高端市場(chǎng)基礎(chǔ)牢實(shí)，城市進(jìn)階和經(jīng)濟(jì)發(fā)展讓高端消費(fèi)人群的增長潛力巨大。在奢侈品轉(zhuǎn)型時(shí)期，成都尤其表現(xiàn)出較高的調(diào)整活躍度，這是一個(gè)積極的市場(chǎng)信號(hào)，但因奢侈品門店數(shù)量較多，西南城市的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力強(qiáng)勁，成都的高端商業(yè)市場(chǎng)仍然面臨極大競(jìng)爭(zhēng)。

三、成都高端購物中心發(fā)展現(xiàn)狀

一、成都高端百貨/購物中心發(fā)展史

萌芽期：1998年—2001年

隨著1998年成都第一家引進(jìn)國際一線品牌的中高端百貨——仁和春天的開業(yè)，成都進(jìn)入了高端百貨/購物中心的萌芽期。

成長期：2002年—2009年

2002年，精品高端百貨——美美力誠為成都人開啟了奢華前衛(wèi)的購物體驗(yàn)，更多的世界級(jí)品牌入駐成都市場(chǎng)。同時(shí)期，令人唏噓的西武百貨由于品牌結(jié)構(gòu)組合的問題，沒有找到合適的商場(chǎng)定位，開業(yè)僅4年時(shí)間，便走上末路。這個(gè)階段成功和失敗共存，是成都高端市場(chǎng)成長的最佳時(shí)期。

成熟期：2010年—2015年

2010年成都首家高端購物中心——仁恒置地廣場(chǎng)開業(yè)，是成都高端百貨邁向高端購物中心的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。截止至2014年之前，仁恒置地廣場(chǎng)是成都高端購物中心塔尖式的典范。

于2014年年初開業(yè)的國際金融中心（簡稱IFS）引進(jìn)近90個(gè)首次入駐成都的品牌，其中包括Chanel、Valentino、Audemars Piguet等國際一線品牌，不僅進(jìn)一步完善了成都的奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)，更加豐富了成都高端消費(fèi)的形式。

2015年遠(yuǎn)洋太古里的開業(yè)則迎來了眾多國際一線品牌旗艦店的在成都的亮相，例如Hermès、Gucci、Cartier、Tiffany & Co.等，這些旗艦店的面世意味著奢侈品牌商對(duì)成都高端消費(fèi)市場(chǎng)的信賴，也進(jìn)一步提升了奢侈品在成都的更新速度及產(chǎn)品的豐富度。

轉(zhuǎn)型期：2016年—2020年

2016年仁恒置地廣場(chǎng)、華潤萬象城大規(guī)模的業(yè)態(tài)調(diào)整，2017年美美力誠川信店撤址，預(yù)示著成都高端商業(yè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型之路正式開啟。

接下來我們選取了不同時(shí)期開業(yè)的6家最具代表性的高端商業(yè)進(jìn)行分析，包括美美力誠川信店、仁恒置地廣場(chǎng)、萬象城、IFS、太古里、銀泰IN99， 以探尋成都高端商業(yè)未來發(fā)展之路。

12美美力誠：遲暮美人

老項(xiàng)目固有的空間劣勢(shì)，以及過于依賴零售的經(jīng)營策略，讓川信店在成都高端購物中心的激烈競(jìng)爭(zhēng)中難以為繼。

2001年,四川力誠股份有限公司與香港華鐙零售商管集團(tuán)合作,開設(shè)了西南地區(qū)最高檔的精品百貨——LCX力誠,這就是成都美美力誠的前身，直到2017年在美美力誠川信店閉店之前，一直是成都高端精品百貨的代表。

營業(yè)近15年的美美力誠從2014年起，Hermès、Tiffany&Co.等奢侈品開始相繼撤店，或轉(zhuǎn)場(chǎng)成都新興的高端購物中心，2017年6月初，GUCCI、Bottega Veneta、Versace等奢侈品牌也已撤離美美力誠川信店。

從它的業(yè)態(tài)細(xì)分來看，作為高端百貨的美美力誠業(yè)態(tài)種類少，零售占據(jù)絕對(duì)的主導(dǎo)地位，占比高達(dá)77.5%，所有零售均為國際品牌。另外，即便是占據(jù)了7.5%的兒童業(yè)態(tài)，其主要的服務(wù)內(nèi)容也是兒童零售。剩余15%的業(yè)態(tài)由餐飲、生活方式、跨境電商以7.5%、5%、2.5%的占比分配。

川信店目前閉店改造，6月18日或以“季庫·奧萊”重新亮相，并將保留原來部分品牌，期待美美力誠的重新綻放。

12仁恒置地廣場(chǎng)：老牌貴族

為了適應(yīng)新的市場(chǎng)形勢(shì)，仁恒置地廣場(chǎng)這個(gè)成都高端商業(yè)的“老牌貴族”開始進(jìn)行大刀闊斧的改革，包括降低零售比例，大力引進(jìn)跨境電商、新生活品牌等，努力讓自己更加充滿“年輕活力”，擁有“生活氣息”。

仁恒置地廣場(chǎng)作為老牌“貴族”，在2016進(jìn)行了大規(guī)模的業(yè)態(tài)調(diào)整。零售占比由原來的90.75%降低至68.75%，調(diào)整幅度達(dá)22%，其中，國際品牌占比85.71%，國內(nèi)品牌14.29%；在餐飲方面，比重加大，由原來的1.28%增至11.25%；生活業(yè)態(tài)也有小幅度增長，為11.25%；另外，仁恒置地廣場(chǎng)還增加了兒童、休閑娛樂、跨境電商等全新業(yè)態(tài)。

仁恒置地廣場(chǎng)在此次調(diào)整中引進(jìn)了不少首進(jìn)成都的品牌，其中最為亮眼的是跨境電商品牌，兩家跨境電商均是以旗艦店的規(guī)模入駐仁恒置地廣場(chǎng)。另外，在生活業(yè)態(tài)方面，仁恒置地廣場(chǎng)引進(jìn)了天真藍(lán)照相館，據(jù)了解，該照相館證件照價(jià)格在150—300元之間，是普通照相館證件照價(jià)格的5—10倍。

以LV、Prada、Zegna作為主力店，仁恒置地廣場(chǎng)的定位可見一斑，在經(jīng)歷過業(yè)態(tài)調(diào)整后，將常樂足道、艾米1895電影街等位于高樓層的休閑娛樂業(yè)態(tài)增加為主力店，主要目的在于吸引客流。

12華潤萬象城：實(shí)力中產(chǎn)

因?yàn)槠x了高端商業(yè)聚集的“一圈一軸”（春熙路-鹽市口商圈，人民南路中軸），華潤萬象城選擇避開高端奢侈零售品牌的主戰(zhàn)場(chǎng)，僅保留少量高端品牌，轉(zhuǎn)而從配套零售、餐飲、兒童、休閑方向大力出擊，將客群的重心放在了快速崛起的中產(chǎn)階級(jí)家庭。

與仁恒置地廣場(chǎng)一樣，華潤萬象城在2016年也進(jìn)行了一次大規(guī)模的業(yè)態(tài)調(diào)整，品牌數(shù)量從調(diào)整前的196個(gè)，增加至244。其中零售和兒童業(yè)態(tài)調(diào)整幅度較大，調(diào)整比例分別為52.3%和77.4%。調(diào)整過后的萬象城，零售占比65.59%，零售品牌從調(diào)整前的118個(gè)，增加至139個(gè)；餐飲占比15.28%，品牌數(shù)量從44個(gè)減少至40個(gè)，改動(dòng)幅度不大；兒童業(yè)態(tài)占比9.72%，品牌數(shù)量從9個(gè)增加至31個(gè)，漲幅達(dá)240%。

萬象城國際一線品牌僅有 GIVENCHY、GUCCI、OMEGA、DIOR四家。從主力店來看，作為高端購物中心，主力店中沒有奢侈品品牌，高端定位弱化，與其他高端購物中心形成差異。

在零售方面，萬象城引進(jìn)了全國第二家、西南首家的Vicoria's secret旗艦店，還有蘭芝西南旗艦店。

餐飲調(diào)整幅度雖然較小，但從品牌調(diào)整中可以看出，普通無個(gè)性的大眾餐飲品牌被清理出局，而時(shí)尚元素較強(qiáng)和人氣較高的特色品牌則備受青睞，其中，桃園眷村、巴黎貝甜等品牌為成都首店。

經(jīng)過此次調(diào)整后，萬象城兒童業(yè)態(tài)面積明顯擴(kuò)大、品類顯著增多，覆蓋范圍更廣，從健康、成長、藝術(shù)、學(xué)習(xí)、游樂到對(duì)母子的關(guān)愛均有覆蓋，突出了更加關(guān)注兒童，關(guān)注家庭型消費(fèi)等特點(diǎn)。

12IFS：海派精英

憑借九龍倉強(qiáng)大的高端商業(yè)資源和運(yùn)營能力，IFS成為成都目前奢侈品牌最多最集中的一個(gè)高端購物中心。

成都國際金融中心（以下簡稱IFS）囊括Chanel、Louis Vuitton、Prada、Salvatore Ferragamo、Valentino、Fendi、Givenchy、Tom Ford、Dolce&Gabbana、Burberry、Bottega Veneta、Rolex、Tiffany&Co.等國際一線奢侈品品牌，是成都目前奢侈品牌最多最集中的一個(gè)高端購物中心。

從業(yè)態(tài)配比來看，零售業(yè)占比68.38%，國際品牌占68.38%；餐飲占比13.06%；兒童業(yè)態(tài)占比8.59%；生活方式占7.21%。

從品牌亮點(diǎn)來看，據(jù)睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，約有26家首進(jìn)成都品牌，7家旗艦店以及3家概念店。

從主力店來看，IFS以多家奢侈品品牌作為主力店，足以看出IFS的高端定位。另外，UA影城、大魯閣、滑冰場(chǎng)、大食代等休閑娛樂餐飲業(yè)態(tài)，為IFS吸引更廣泛的客群。

12遠(yuǎn)洋太古里：文化先驅(qū)

以出色的街區(qū)規(guī)劃和建筑特色為載體，太古里成為高端零售和本地文化結(jié)合最完美的商業(yè)樣本。

遠(yuǎn)洋太古里是一個(gè)現(xiàn)代時(shí)尚與千年古剎文化結(jié)合的產(chǎn)物。零售業(yè)占比65.75%，國際品牌達(dá)82.52%；餐飲占比28.77%，人均150元以上的高端餐飲占所有餐飲種類的32%，匯聚了全球美食；另外，太古里還是跨界體驗(yàn)店的寵兒，悅詩風(fēng)吟Greencoffee、 ELLE Café、 Line Café & Store等跨界體驗(yàn)店入駐于此，占比1.37%。

太古里聚集了各大國際一線品牌旗艦店、概念。首進(jìn)成都的品牌達(dá)28個(gè)，旗艦店比IFS多16家，另外還有Jurlique全球最大概念店、Givenchy全球第二家概念店等。

作為開放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購物中心，與成都其他幾家高端購物中心不同的是，太古里的布局呈水平發(fā)展態(tài)勢(shì)，分為西里、中里、東里三個(gè)平行的空間，最高層高為三層，商鋪大多以獨(dú)棟的形式呈現(xiàn)。從主力店來看，雖然沒有奢侈品品牌，但以太古里動(dòng)輒200、300平米的奢侈品品牌的占地面積來看，Hermès、GUCCI、Cartier皆可視為次主力店。

12銀泰IN99：新新達(dá)人

高端客群的年輕化已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，在項(xiàng)目區(qū)位不占優(yōu)、招商時(shí)機(jī)不占優(yōu)的困境下，銀泰選擇了最具噱頭的高端餐飲和最吸引高階家庭的兒童品牌，期望成為“高端年輕化”的王牌。

銀泰in99零售業(yè)的占比是成都高端購物中心中比重最小的，僅占50.42%，其中國際品牌僅為55.56%，是成都高端購物中心中，國際品牌占比最少的一家，在奢侈品牌方面，銀泰in99引進(jìn)了成都首家Chrome Hearts；

餐飲占比25.42％，其中六家餐飲為西南首店，且來頭不小，包括蔡康永和大S喜歡的美國高端牛排品牌Ruth's chris steak house，被網(wǎng)友譽(yù)為上海最好吃的素菜館“大蔬無界”，曾多次獲得象征泰國美食界最高榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)的著名泰國料理芒果樹Mango Tree，走高級(jí)路線的越南餐廳“安南”……

而在兒童業(yè)態(tài)方面，銀泰in99也是下足了功夫，占比15.68%，是成都高端購物中心中，兒童業(yè)態(tài)占比最高的一家。引進(jìn)了兒童主題樂園品牌in KIDS with LINE FRIENDS西南旗艦店。

二、6個(gè)高端商業(yè)項(xiàng)目整體發(fā)展對(duì)比

• 從成都六家高端百貨/購物中心的業(yè)態(tài)比例來看，目前成都的高端百貨/購物中心以零售業(yè)態(tài)為主，零售占比均達(dá)50%以上，雖然近年來購物中心的餐飲休閑比例有所上升，但是零售業(yè)態(tài)依然支撐著高端商業(yè)的半壁江山。

• 從零售細(xì)分業(yè)態(tài)對(duì)比，因體量較大和物業(yè)條件更優(yōu)越，開業(yè)較晚的購物中心在零售業(yè)態(tài)之下具有更豐富的品類，可為消費(fèi)者提供更具多元化選擇。

• 從其他業(yè)態(tài)對(duì)比上，仁恒置地廣場(chǎng)在向生活化邁步，華潤萬象城和銀泰IN99把重心放在餐飲和兒童業(yè)態(tài)，而相較于IFS，太古里的餐飲比例尤為突出。

• 從首進(jìn)成都的品牌對(duì)比。因奢侈品開店減緩，輕奢品牌及其他零售品牌成為高端購物中心重點(diǎn)引進(jìn)的品牌戰(zhàn)場(chǎng)，其他生活方式以及餐飲的首進(jìn)品牌也備受追捧，華潤萬象城因主打家庭牌，兒童品牌的首進(jìn)尤為突出。

• 從旗艦店品牌對(duì)比，基于激烈的品牌競(jìng)爭(zhēng)，成都各大高端購物中心在已進(jìn)成都的品牌基礎(chǔ)上進(jìn)行店面升級(jí)的策略非常普遍，主要升級(jí)品牌依然集中于零售業(yè)態(tài)。

• 從概念店品牌對(duì)比上。零售業(yè)態(tài)的調(diào)整策略非常靈活，試圖通過多元化的展現(xiàn)方式實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)突圍。

三、成都高端百貨/購物中心近4年銷售情況對(duì)比

不斷的調(diào)整和轉(zhuǎn)變帶來業(yè)績回報(bào)，據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心整合的數(shù)據(jù)顯示：2013年至2016年，相對(duì)調(diào)整空間較小的老牌高端百貨美美力誠銷售額下滑嚴(yán)重，2015年銷售額跌破10億元，2016年上半年度銷售額僅2.46億元；萬象城在家庭兒童方向的調(diào)整取得突破，實(shí)現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)步上升；而以國際金融中心、遠(yuǎn)洋太古里為代表的新興高端購物中心銷售額快速上漲，短期內(nèi)迅速占領(lǐng)高端消費(fèi)市場(chǎng)。

小結(jié)：

從六個(gè)具有代表性的成都高端商業(yè)項(xiàng)目分析可知：在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，高端商場(chǎng)的定位開始出現(xiàn)更明顯的個(gè)性化和標(biāo)簽化，業(yè)態(tài)創(chuàng)新和消費(fèi)升級(jí)將是高端商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的常態(tài)，新的市場(chǎng)環(huán)境將帶來全新的發(fā)展機(jī)遇。

四、成都高端商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及建議

全新的消費(fèi)者認(rèn)知：用90后的語言與年輕新貴階層對(duì)話

經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型、互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展造就了中國社會(huì)階層結(jié)構(gòu)的巨大轉(zhuǎn)變，隨著中產(chǎn)階級(jí)的快速崛起、年輕消費(fèi)力的快速提升，奢侈品需要對(duì)中國的高端消費(fèi)者重新認(rèn)知, 從業(yè)態(tài)和品牌的選擇上更貼近年輕消費(fèi)者的喜好，學(xué)習(xí)用互聯(lián)網(wǎng)的方法進(jìn)行運(yùn)營和服務(wù)。

案例：日本啦啦寶都世博城市

日本啦啦寶都世博城市是日本最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商三井不動(dòng)產(chǎn)打造的大型商業(yè)綜合體。項(xiàng)目占地面積17.2萬㎡，建筑面積22.3萬㎡，擁有4100個(gè)停車位。融合“學(xué)、游、購”為一體的日本最大型的復(fù)合設(shè)施體驗(yàn)型購物中心。項(xiàng)目的最大亮點(diǎn)是擁有8大娛樂館，符合年輕人的消費(fèi)需求，其中包括了日本最高的摩天輪、擁有日本最大imax屏幕的4d電影院，日本首個(gè)體驗(yàn)型英語教育設(shè)施English Village以及小羊肖恩主題娛樂天地等。

不僅如此，個(gè)別娛樂設(shè)施還植入了最新科技和最新理念，將“娛樂”、“教育”、“購物”完美的融合。

需求升級(jí)：從販賣商品到販賣生活方式

交易不再是消費(fèi)者對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的核心述求，中國的高端消費(fèi)者已經(jīng)升級(jí)為更具個(gè)性化、彰顯價(jià)值觀的體驗(yàn)式消費(fèi)需求。高端商業(yè)是時(shí)候擺脫單一的產(chǎn)品牌依賴，從聚集商品轉(zhuǎn)變?yōu)榫劢股罘绞?，以提供更高的精神滿足為消費(fèi)者的價(jià)值驅(qū)動(dòng)力。

案例：北京老佛爺百貨

品牌逆襲故事：曾敗走內(nèi)陸市場(chǎng)的老佛爺百貨如今卻把業(yè)績?cè)鲩L的籌碼壓在中國。面對(duì)世界奢侈品市場(chǎng)的持續(xù)萎靡、百貨連鎖行業(yè)的持續(xù)惡化和恐怖襲擊帶來的消極影響，在老佛爺百貨集團(tuán)整體營收下滑和法國本土業(yè)績持續(xù)消極的前提下，北京老佛爺百貨2016年前6月銷售業(yè)績與去年相比增長13%，客流量同比增長29%，第二季度銷售則取得20%的增幅。

在百貨業(yè)不斷遭受電商和購物中心重?fù)舻膬?nèi)陸市場(chǎng)，老佛爺百貨獲得增長，主要通過以下調(diào)整：

配套零售區(qū)域的全新打造：將改造的重點(diǎn)放在地下一層及四層的配套零售區(qū)域，擴(kuò)充生活藝術(shù)及運(yùn)動(dòng)休閑服飾區(qū)域，淘汰部分不再受消費(fèi)者喜愛的品牌，引入適應(yīng)消費(fèi)者需求的全新品牌。

面向生活方式中心轉(zhuǎn)型：不做純百貨，不單純靠品牌吸引消費(fèi)者，而是進(jìn)行歐洲、法國生活方式和以法國文化為主的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，定期舉辦禮儀沙龍、烹飪講堂、主題派對(duì)，向消費(fèi)者販賣法國生活藝術(shù)。

打造獨(dú)特價(jià)值標(biāo)簽：國際理念與本土文化的融合

隨著中國消費(fèi)者海外經(jīng)歷的豐富及文化理念的提升， “崇洋媚外”的品牌觀將逐漸回歸于“文化認(rèn)同“。與本土文化的結(jié)合也正是商業(yè)項(xiàng)目擺脫同質(zhì)化，尋求價(jià)值契合的重要方法。

案例：佛山嶺南天地

佛山嶺南天地以文化、旅游、商業(yè)、休閑為4大支柱，極具當(dāng)?shù)靥厣?。建筑設(shè)計(jì)上運(yùn)用現(xiàn)代化手法保護(hù)、改造片區(qū)內(nèi)具有嶺南民居風(fēng)格的歷史建筑，使商業(yè)開發(fā)與歷史傳承相得益彰。

選址歷史文化核心區(qū)：佛山嶺南天地位于佛山文物古跡最密集、規(guī)模最大、保存最完整的歷史文化街區(qū)，也是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，即保存了嶺南文化的精華，同時(shí)也具備繁華的商業(yè)氣息，為此給嶺南天地的本土化打造奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

借佛山人對(duì)祖廟之情：祖廟在佛山已有近千年歷史，時(shí)至今日，祖廟仍然是很多佛山人善信求福的地方，因此佛山人對(duì)于祖廟有著獨(dú)特的情懷。嶺南天地將祖廟、東華里、佛山名鎮(zhèn)等豐厚的歷史文化資源進(jìn)行整合、提升，讓歷史和現(xiàn)代結(jié)合，給佛山人一個(gè)既能懷舊也能追新的場(chǎng)所。

營造以人為本場(chǎng)景體驗(yàn)：場(chǎng)景空間打造或成為流量入口

作為新時(shí)期的高端購物中心，如果一味營造“高端大氣上檔次”的氛圍，而拉開與消費(fèi)者的距離，對(duì)客流量會(huì)造成極大的影響。多層次體驗(yàn)感，是高端購物中心導(dǎo)流的關(guān)鍵，“改變場(chǎng)景”成為突破口，為“高端”帶來更多可能性：將人文藝術(shù)、綠色生態(tài)、民俗風(fēng)情等元素被購物中心巧妙地運(yùn)用到場(chǎng)景設(shè)計(jì)中，甚至是將大型的人造景觀搬進(jìn)商場(chǎng)，以吸引消費(fèi)者。這意味著，未來高端購物中心應(yīng)該是成為集購物、休閑、社交、情感交流等為一體的領(lǐng)域。

案例：曼谷The Commons

THE COMMONS 垂直商場(chǎng)項(xiàng)目位于曼谷的Thonglor區(qū)（有錢人的聚集地），建筑面積5000平，造價(jià)460萬歐元，是時(shí)下曼谷潮人的聚集地。

獨(dú)特的商場(chǎng)設(shè)計(jì)：The Commons打造了一種垂直的、折疊向上的開敞公共空間。從位于二層作為臺(tái)階的景觀的“地面”開始，將平臺(tái)、座椅、種植、茶亭同時(shí)連接整合。半露天的空間同時(shí)在不同的高度置入了花園。建筑成了一個(gè)在任何時(shí)間任何地點(diǎn)，都能休閑放松的城市垂直空間。

空間設(shè)計(jì)解決傳統(tǒng)的問題：The Commons的空間設(shè)計(jì)解決了商業(yè)建筑如何將人流引向高處這一難題。寬敞的“地面”憑借其流動(dòng)的臺(tái)階和平臺(tái)，使人悠閑地從街道上到二層。一系列的開口在三層和四層的平面進(jìn)一步的強(qiáng)化了垂直的連接。位于上層的商場(chǎng)可以在不同的角度被明確地看到，使得人們自然的流向每一層。

全新運(yùn)營思維：數(shù)據(jù)化指導(dǎo)運(yùn)營

高端購物中心要最終實(shí)現(xiàn)消費(fèi)，需要精細(xì)化地了解用戶、了解商品，然后通過分析挖掘場(chǎng)景、客戶分群，對(duì)觸點(diǎn)進(jìn)行把控，做到針對(duì)不同的顧客可以在最適合他當(dāng)前的觸點(diǎn)環(huán)境給他推薦最適合的商品和服務(wù)。因此，還需要大量的數(shù)據(jù)支撐，包括數(shù)據(jù)采集，包括會(huì)員信息、消費(fèi)信息、行為信息、刷卡交易、運(yùn)營商數(shù)據(jù)以及調(diào)用信柏自有數(shù)據(jù)庫。同時(shí)，人性化的服務(wù)也是高端購物中心必須具備的軟實(shí)力，國外一些大型購物中心十分提倡效率與便利，會(huì)為大量采購的顧客提供免提購物服務(wù)、快遞送貨上門服務(wù)等，有些注重家庭觀念與兒童經(jīng)濟(jì)的購物中心還會(huì)提供兒童俱樂部等，這些軟性服務(wù)會(huì)給顧客留下“賓至如歸”的印象，最終留住顧客。

案例：上海K11

上海K11，是中國內(nèi)陸首個(gè)購物藝術(shù)中心，也是上海商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)排名第一位的購物中心。除了將藝術(shù)欣賞、人文體驗(yàn)、自然環(huán)保完美結(jié)合互動(dòng)，帶出無限創(chuàng)意、自由、個(gè)性化的生活品牌，給消費(fèi)者帶來前所未有的觀感體驗(yàn)之外，數(shù)據(jù)化運(yùn)營讓K11發(fā)掘到獨(dú)有的商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理。

充分利用數(shù)字科技：K11利用餐飲遠(yuǎn)程預(yù)約系統(tǒng)，鼓勵(lì)顧客利用等待時(shí)間來購物，所獲得的用戶數(shù)據(jù)同樣可以給餐廳支持，比如發(fā)現(xiàn)經(jīng)常去某家餐廳吃飯的顧客，也喜歡某個(gè)品牌的服飾，從而促進(jìn)兩個(gè)品牌的合作；藝術(shù)品、藝術(shù)家信息全部數(shù)字化，顧客只需要通過APP掃描藝術(shù)品的二維碼，便可得到藝術(shù)品的介紹；收銀系統(tǒng)配置掃描器，與會(huì)員卡結(jié)合，鏈接CRM系統(tǒng)，更好的記錄顧客的購買習(xí)慣。

通過對(duì)大數(shù)據(jù)的整合，K11更了解客戶的喜好，能及時(shí)做出有針對(duì)性的營銷策略，形成差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。