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今年以來(lái)，北京市密云區(qū)因開發(fā)商延遲交房和逾期辦理房產(chǎn)證引發(fā)的商品房預(yù)售合同糾紛數(shù)量激增，密云區(qū)人民法院受理該類案件617件，訴前化解1300余件，是去年此類案件總數(shù)的10倍。該院通過(guò)深入調(diào)研，發(fā)現(xiàn)原因如下： 一、開發(fā)商行為不規(guī)范。有的開發(fā)商因手續(xù)不全導(dǎo)致無(wú)法按期辦理房產(chǎn)證，例如沒(méi)有取得土地使用證或沒(méi)有繳齊土地出讓金，沒(méi)有完成竣工備案，沒(méi)有按整體規(guī)劃小區(qū)配套設(shè)施無(wú)法通過(guò)綜合驗(yàn)收等。有的開發(fā)商受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，向購(gòu)房人惡意隱瞞沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的重大事實(shí)。有的開發(fā)商認(rèn)為預(yù)售合同中未約定延期履行責(zé)任，不同意賠償。有的開發(fā)商雖然與購(gòu)房人在合同中約定遲延履行賠償標(biāo)準(zhǔn)，但是因延期太久導(dǎo)致違約賠償金額巨大，經(jīng)濟(jì)上無(wú)力承擔(dān)。 二、購(gòu)房人維權(quán)意識(shí)高漲。雖然近年來(lái)密云地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)買賣交易量較大，但是因供求關(guān)系不平衡，很多購(gòu)房人熱情有余理性不足。有的購(gòu)房人沒(méi)有驗(yàn)證開發(fā)商的商品房預(yù)售許可證明即與其簽訂預(yù)購(gòu)合同，為糾紛產(chǎn)生埋下隱患。有的業(yè)主因落戶、入學(xué)以及投資轉(zhuǎn)賣迫切需要房產(chǎn)證，而開發(fā)商又遲遲未能辦理，不得不訴諸法院。還有的業(yè)主得知他人通過(guò)訴訟途徑獲得遲延履行賠償而大為心動(dòng)，紛紛要求加入訴訟中。 三、相關(guān)部門監(jiān)管不力。相關(guān)行政管理部門審批不嚴(yán)、執(zhí)法不力，有的開發(fā)商在建設(shè)中私自更改房屋使用性質(zhì)或者規(guī)劃，有的開發(fā)商“五證兩書”不全卻在銷售房屋。有的部門在辦理相關(guān)行政許可和證件時(shí)，據(jù)開發(fā)商反映拖得時(shí)間較長(zhǎng)，速度較慢。 四、中介機(jī)構(gòu)虛假宣傳。有的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為推廣樓盤或擴(kuò)大銷售業(yè)績(jī)，采取各種廣告宣傳方式，其中存在一些夸大或不實(shí)的信息，對(duì)購(gòu)房人具有誘導(dǎo)或誤導(dǎo)作用。有的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)利用購(gòu)房人和開發(fā)商之間信息不對(duì)稱劣勢(shì)，向購(gòu)房人虛假承諾，惡意欺詐購(gòu)房人。 針對(duì)上述問(wèn)題，該院建議相關(guān)行政管理部門從以下五個(gè)方面加強(qiáng)管理： 一、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理。嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批程序，加強(qiáng)項(xiàng)目的跟蹤管理，依法查處違法、違規(guī)開發(fā)建設(shè)行為。把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，依法嚴(yán)厲打擊抽逃注冊(cè)資本、項(xiàng)目資本金、無(wú)證或者超越經(jīng)營(yíng)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)等行為，把不具備相關(guān)資質(zhì)和資金實(shí)力的企業(yè)清退出房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。 二、實(shí)施行政許可時(shí)應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)審查，并及時(shí)辦理。房產(chǎn)管理部門在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》中關(guān)于商品房預(yù)售的條件。土地管理部門要規(guī)范土地買賣秩序，迅速、有效地解決遺留問(wèn)題，避免埋下商品房買賣合同糾紛的隱患。開發(fā)商申請(qǐng)辦證時(shí)，行政管理部門盡量在合理期間內(nèi)及時(shí)辦理，避免因工作拖延致使開發(fā)商不能按時(shí)向購(gòu)房人交房、辦證。開發(fā)商申請(qǐng)行政許可時(shí)，行政管理部門須實(shí)質(zhì)性審查開發(fā)商是否具備相應(yīng)資質(zhì)，特別是頒發(fā)后位行政許可的行政機(jī)關(guān)須嚴(yán)格審查開發(fā)商是否已經(jīng)取得前位的行政許可，確保進(jìn)入開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)范、合法。 三、完善信息公開制度，解決信息不對(duì)稱問(wèn)題。行政管理部門應(yīng)強(qiáng)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就其開發(fā)銷售的真實(shí)信息完整予以公開，使購(gòu)房人全面了解所購(gòu)房屋的真實(shí)信息，并對(duì)違反真實(shí)披露義務(wù)的行為予以行政處罰。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，全面清理、整頓房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，依法查處未取得資質(zhì)證書、未履行備案手續(xù)、超范圍從事中介業(yè)務(wù)以及中介行為不規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，對(duì)于中介機(jī)構(gòu)的虛假?gòu)V告宣傳行為，要及時(shí)規(guī)制和查處，維持商品房銷售市場(chǎng)的良好秩序。 四、規(guī)范合同格式，并督促開發(fā)商統(tǒng)一使用。行政管理部門應(yīng)認(rèn)真分析目前商品房預(yù)售合同糾紛中反映出來(lái)的合同文本問(wèn)題，召集部分開發(fā)商進(jìn)行論證、修改，完善合同條款，統(tǒng)一合同格式，一方面避免開發(fā)商利用自身優(yōu)勢(shì)制定格式條款合同對(duì)購(gòu)房人造成不利，另一方面也防止因合同存在漏洞給開發(fā)商造成沉重負(fù)擔(dān)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成混亂。 五、完善糾紛預(yù)警處理機(jī)制，形成糾紛化解合力。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警信息系統(tǒng)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息全面、及時(shí)的收集和發(fā)布，建立和完善企業(yè)資質(zhì)管理、信用檔案管理、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理、交易登記管理等制度，準(zhǔn)確提供商品房預(yù)售、銷售、交易、租賃、抵押貸款和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本狀況等信息和數(shù)據(jù)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性投資和消費(fèi)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和管理，及時(shí)反映、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，實(shí)時(shí)采取針對(duì)性措施進(jìn)行調(diào)控，及時(shí)查處違規(guī)行為。加強(qiáng)國(guó)土、建委、房管、規(guī)劃、工商、信訪等部門聯(lián)動(dòng)配合，積極推動(dòng)房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)解組織建設(shè)，同時(shí)積極開展法制宣傳，促進(jìn)糾紛依法妥善解決。 |
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來(lái)自： 江山BQ > 《房地產(chǎn)》
