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昨天晚上看央視的財(cái)經(jīng)報(bào)道，其中于凌罡給大家算了一筆房價(jià)的帳。說實(shí)話，沒聽明白。今天又仔細(xì)讀了相關(guān)文字記錄，還是不太清楚他是如何計(jì)算的?；蛟S于總愿意給大家再詳細(xì)算一次，以解本人之惑。但有一點(diǎn)，想和于總討論一下，也就是他說的所謂土地出讓金1000元的問題。我想他可能對于土地出讓金與土地成本的理解有一些不太準(zhǔn)確之處。
一般而言，任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成中都包括土地成本。而土地成本包含內(nèi)容在831之前是土地出讓金和拆適補(bǔ)償費(fèi)。前者是交國家的，理論上是租用土地N年的租金，還包括大市政及四源費(fèi)。后者是用來補(bǔ)償原土地使用方的。包括征地拆遷費(fèi)用和一些其他相關(guān)費(fèi)用。比如有時(shí)包括給搬遷工廠建造新廠房的費(fèi)用等等。
土地出讓制度改為招拍掛之后，土地成本中新增了兩個(gè)部分：土地溢價(jià)和一級開發(fā)利潤。以前土地溢價(jià)都是開發(fā)商掙走了?，F(xiàn)在通過招拍掛程序，其中絕大多數(shù)歸國家所有。這部分不是土地出讓金，是土地從生地進(jìn)行開發(fā)后變成熟地的增值。這個(gè)部分的數(shù)量我們可以從土地交易中拍賣底價(jià)與成交價(jià)的差額得出。在一些天價(jià)地塊中這個(gè)部分遠(yuǎn)高于底價(jià)，也就是高于土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和一級開發(fā)利潤的總和。一級開發(fā)利潤是開發(fā)商將生地開發(fā)成熟地后按國家規(guī)定可以取得的利潤，一般是8%。
多數(shù)北京的住宅項(xiàng)目，土地出讓金并不高，比如亞運(yùn)村地區(qū)普通住宅土地出讓金前幾年只有五六百元/平方米。但拆遷補(bǔ)償費(fèi)卻在前幾年就高達(dá)2000元/平方米。今天的價(jià)格就更不必說了。至于招拍掛的價(jià)格大家都知道了。市區(qū)項(xiàng)目的底價(jià)中土地出讓金比拆遷補(bǔ)償費(fèi)所占比例要小得多。而天價(jià)項(xiàng)目中更是有很大一部分是土地溢價(jià)。現(xiàn)在的限價(jià)商品房用地，限地價(jià)也正是限的土地溢價(jià)，土地出讓金和拆遷補(bǔ)償是一分錢都不少的。
近期國家可能還有一些后續(xù)調(diào)控政策出臺，將加大征地補(bǔ)償和土地使用方面的費(fèi)用。會否土地出讓金和拆遷補(bǔ)償再度攀升？如果是這樣，房價(jià)是降還是升請大家自己分析吧。
《論語》子曰：「恭而無禮則勞；慎而無禮則葸；勇而無禮則亂；直而無禮則絞。君子篤於親，則民興於仁。故舊不遺，則民不偷。」
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