利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式合理避稅

　　例；某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者，開發(fā)成本18億元售價(jià)28億元，按規(guī)定此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元(計(jì)算過程略)

　　籌劃分析；

　　該房地產(chǎn)開發(fā)公司可以先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過程如下：

　　第一步；聯(lián)合其他股東共同出資，設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店擁有法人資格獨(dú)立核算。

　　第二部；某某大酒店進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項(xiàng)處理

　　第三部；固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及大酒店所有債權(quán)。

　　籌劃結(jié)果；

　　經(jīng)過上述一番籌劃，雖然股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需要繳納企業(yè)所得稅，但這部分所得稅是房產(chǎn)開發(fā)收益本來就需要繳納的，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，從而少納了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。

　　以房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理

　　A企業(yè)是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2010年1月以一棟寫字樓向B企業(yè)投資入股。該寫字樓評估價(jià)值為3000萬元，實(shí)際占地面積為2000平方米。雙方約定A企業(yè)參與B企業(yè)利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。 
　　近些年，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)火熱，以房地產(chǎn)為標(biāo)的物的投資人越來越多，形式也多種多樣。以房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理一直頗受納稅人關(guān)注，下面筆者依據(jù)有關(guān)政策規(guī)定就當(dāng)事雙方各自的稅務(wù)處理分別進(jìn)行說明。 

　　投資方涉稅處理 

　　一、營業(yè)稅 
　　《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(財(cái)稅〔2002〕191號)規(guī)定，自2003年1月1日起，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅;對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 

　　需要指出的是，不動產(chǎn)所有者以不動產(chǎn)投資入股，收取固定收入，不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。這種固定收入不管是以投資方利潤形式出現(xiàn)，還是以租金等其他形式出現(xiàn)，其實(shí)質(zhì)上是屬于租金收入，應(yīng)按規(guī)定征收營業(yè)稅。 

　　二、土地增值稅 
　　《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號)規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。但是，需要注意的是，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號)第五條規(guī)定，本文自2006年3月2日起，對于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財(cái)稅字〔1995〕48號文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 
　　也就是說，對以土地投資入股的，如果被投資、聯(lián)營的企業(yè)將投資的土地用于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，不僅被投資人將所開發(fā)的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，同時(shí)，對以土地進(jìn)行投資的投資人在以土地投資時(shí)也應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅;對以房產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，暫免征收土地增值稅，但不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，仍應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納土地增值稅。由此可見，按規(guī)定上例中A企業(yè)應(yīng)納土地增值稅。假設(shè)經(jīng)核實(shí)該寫字樓允許扣除項(xiàng)目金額為2200萬元，則A企業(yè)應(yīng)納土地增值稅=(3000-2200)×30%=240(萬元)。 

　　三、企業(yè)所得稅 
　　《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)規(guī)定，屬于企業(yè)自制的資產(chǎn)，應(yīng)按企業(yè)同類資產(chǎn)同期對外銷售價(jià)格確定銷售收入;屬于外購的資產(chǎn)，可按購入時(shí)的價(jià)格確定銷售收入?？梢?，企業(yè)將房地產(chǎn)進(jìn)行股權(quán)投資，也就是發(fā)生了非貨幣性資產(chǎn)交換，根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)財(cái)產(chǎn)損益計(jì)繳企業(yè)所得稅。同時(shí)投資雙方按所得稅法的相應(yīng)規(guī)定進(jìn)行所得稅的其他處理。 

　　四、印花稅 
　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔1991〕155號)第十條規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕162號)規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅;對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。由于《公司法》第二十八條規(guī)定，股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入有限責(zé)任公司在銀行開設(shè)的賬戶;以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。同時(shí)，《公司法》第二十七條規(guī)定，對作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規(guī)對評估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定?？梢?，根據(jù)印花稅規(guī)定，以房地產(chǎn)投資入股屬于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目征收印花稅，投資方要按萬分之五的稅率繳納印花稅，其計(jì)稅依據(jù)為按評估機(jī)構(gòu)核定的評估價(jià)。即上例中A企業(yè)應(yīng)納印花稅=3000×0.05%=1.5(萬元)。 

　　被投資方涉稅處理 

　　一、契稅 
　　《契稅暫行條例細(xì)則》第八條規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅?！豆痉ā芬?guī)定，投資人以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。由于契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人。因此，以房地產(chǎn)投資入股，按規(guī)定應(yīng)由接受房地產(chǎn)投資的被投資方在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為按評估機(jī)構(gòu)核定的評估價(jià)。即上例中B企業(yè)應(yīng)納契稅=3000×5%=150(萬元)。 

　　二、房產(chǎn)稅 
　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》(國稅函發(fā)〔1993〕368號)規(guī)定，對于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)投資聯(lián)營的具體情況，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)予以區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況，按房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的情況，實(shí)際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)的租金，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。 
　　需要注意的是，由于企業(yè)以房地產(chǎn)對外投資，是以企業(yè)擁有的房屋產(chǎn)權(quán)換取被投資企業(yè)的股權(quán)，投資后，房屋的產(chǎn)權(quán)即歸被投資企業(yè)所有，被投資企業(yè)對該房屋享有獨(dú)占權(quán)和處置權(quán)。從會計(jì)處理的角度來看，投資方將房地產(chǎn)投出后，賬面的固定資產(chǎn)即消失，被投資企業(yè)按照“接受投資的固定資產(chǎn)的計(jì)價(jià)”原則確認(rèn)該項(xiàng)固定資產(chǎn)。因此，以房地產(chǎn)投資入股，其房屋的所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，其應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅應(yīng)由擁有房屋產(chǎn)權(quán)的被投資方繳納。假設(shè)B企業(yè)所在省市規(guī)定減除幅度30%，則上例中B企業(yè)每年應(yīng)納房產(chǎn)稅=3000×(1-30%)×1.2%=25.2(萬元)。 

　　三、城鎮(zhèn)土地使用稅 
　　《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納土地使用稅。由于企業(yè)以房地產(chǎn)對外投資，被投資的房地產(chǎn)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移到被投資企業(yè)所有，因此被投資企業(yè)應(yīng)按規(guī)定計(jì)繳城鎮(zhèn)土地使用稅。假設(shè)B企業(yè)所在城市規(guī)定城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米稅額為10元，則上例中B企業(yè)每年應(yīng)納土地使用稅=10×0.2=2(萬元)。

　　四、印花稅 
　　《印花稅暫行條例》第八條規(guī)定，同一憑證，由兩方或者兩方以上當(dāng)事人簽訂并各執(zhí)一份的，應(yīng)當(dāng)由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。也就是說，以房地產(chǎn)投資入股，根據(jù)印花稅規(guī)定，簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”的雙方都要按萬分之五的稅率繳納印花稅?？梢姡邮芊康禺a(chǎn)投資入股的被投資方也要繳納印花稅。即上例中B企業(yè)也應(yīng)納印花稅=3000×0.05%=1.5(萬元)。 

　　五、土地增值說 
　　按照財(cái)稅字〔1995〕48號文件規(guī)定，對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述接受投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，依據(jù)財(cái)稅字〔1995〕48號文件第十條關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問題規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 

　　房產(chǎn)投資入股涉稅費(fèi)用及辦理流程

　　一、 對房地產(chǎn)投資作價(jià)入股涉稅及費(fèi)用有：
　　1、契稅，按成交價(jià)的3%由被投資企業(yè)繳納；
　　2、印花稅，按投資做價(jià)入股合同金額的0.05%由投資方和被投資方分別繳納；
　　3、所得稅，由投資方按評估入股價(jià)減去購買價(jià)的25%繳納；
　　4、手續(xù)費(fèi)，按成交價(jià)的1%，由投資雙方各半繳納；
　　5、不用繳營業(yè)稅和土地增值稅。

　　具體規(guī)定如下：
　　(1)、營業(yè)稅方面：根據(jù)財(cái)稅[2002]191號文件規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅；
　　總結(jié)：不征營業(yè)稅。
　　(2)、土地增值稅：根據(jù)財(cái)稅字[1995]048號文規(guī)定，對土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資時(shí)，暫免征收土地增值稅。但根據(jù)財(cái)稅[2006]21號規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財(cái)稅字[1995]048號》第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
　　總結(jié)：投資與被投資企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)的要繳土地增值稅，其他企業(yè)不繳。
　　(3)、企業(yè)所得稅方面：根據(jù)國稅發(fā)[2000]118號文規(guī)定，企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣資產(chǎn)對外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按照公允價(jià)格銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和對外投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。
　　總結(jié)：投資企業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)高于原價(jià)的要繳企業(yè)所得稅。

　　二、企業(yè)投資作價(jià)入股管理流程：
　　企業(yè)股東決議確定以房產(chǎn)土地投資作價(jià)入股的股東決議→評估報(bào)告→章程修改（初稿）→向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)資料→主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審核→國土部門代征契稅、印花稅、企業(yè)所得稅（投資方為企業(yè)，且由地稅部門征管的核定征收企業(yè)）、土地增值稅（企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）→國土部門辦理權(quán)屬變更→企業(yè)三個(gè)月內(nèi)到工商部門確認(rèn)章程修改（章程需加蓋工商部門騎縫章）→修改章程把主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案

　　三、投資作價(jià)入股需向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提交的相關(guān)資料：
　　1、股東決議；2、修改章程（初稿）；3、評估報(bào)告（土地房產(chǎn)評估明細(xì)）；4、企業(yè)所在鎮(zhèn)（區(qū)）政府證明文件；5、房地產(chǎn)作價(jià)投資入股涉稅事項(xiàng)審批表。

　　四、后續(xù)管理：
　　1、企業(yè)投資作價(jià)入股不需開具發(fā)票；
　　2、對投資方所得稅的管理：
　　(1)、投資方為個(gè)人的，其評估增值的所得暫不征收個(gè)人所得稅，投資方在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時(shí)，須按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅”繳交個(gè)人所得稅，其“財(cái)產(chǎn)原值”作業(yè)資產(chǎn)評估前的價(jià)值。
　　(2)、投資方的企業(yè)所得稅屬地稅部門征管且為查賬征收的，其評估值所的（投資入股房地產(chǎn)賬面凈值與入股價(jià)值之差）應(yīng)并入當(dāng)期的應(yīng)納所得額，于章程修改確定的投資入股次月向主管地方機(jī)關(guān)申報(bào)。（注：非貨幣性資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)讓所得如數(shù)額較大，在一個(gè)納稅年度確認(rèn)實(shí)現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報(bào)經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可作為遞延所得，在投資就業(yè)發(fā)生當(dāng)期及隨后不超過5個(gè)納稅年度內(nèi)平均攤轉(zhuǎn)到各年度的應(yīng)納所得中?！皵?shù)額較大”指非貨幣性資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)期應(yīng)納稅所得50%以上。
　　3、企業(yè)三個(gè)月內(nèi)未到工商部門確認(rèn)章程修改（章程需加蓋工商部門騎縫章）并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對其“投資作價(jià)入股”行為試圖房地產(chǎn)就業(yè)，追繳相關(guān)稅費(fèi)。

附：

　　房產(chǎn)投資入股如何繳納營業(yè)稅

　　【問題】

　　超市以房產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓要繳納營業(yè)稅？依據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2002]191號）文件的規(guī)定，是否可以理解為以房產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓不需要繳納營業(yè)稅？

　　【解答】

　　《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2002]191號）第一條規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。

　　第二條規(guī)定，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。

　　第三條規(guī)定，《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）第八、九條中與本通知內(nèi)容不符的規(guī)定廢止。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[1997]490號）規(guī)定：根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》的有關(guān)法規(guī)，以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，收取固定利潤的行為，應(yīng)區(qū)別以下兩種情況征收營業(yè)稅：以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅；以商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、商譽(yù)等投資入股，收取固定利潤的，屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)使用權(quán)的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

　　財(cái)稅[2002]191號結(jié)合國稅函[1997]490號及國稅發(fā)[1993]149號文件規(guī)定，從以下四個(gè)層面掌握文件精神：
　　1、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅；
　　2、以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)中的“土地使用權(quán)”投資入股，收取固定利潤的，按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅；
　　3、以無形資產(chǎn)中的“商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、商譽(yù)”等投資入股，收取固定利潤的，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；
　　4、單純的股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。

　　新設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)及以不動產(chǎn)作價(jià)入股操作指南-天津?yàn)槔?/font>

關(guān)于注冊成立新的房地產(chǎn)公司并以不動產(chǎn)作價(jià)入股等相關(guān)事宜，結(jié)合國家及天津市相關(guān)法律法規(guī)，總結(jié)如下：

一、關(guān)于以不動產(chǎn)作價(jià)入股成立房地產(chǎn)公司的相關(guān)規(guī)定

（一）注冊成立房地產(chǎn)公司的一般規(guī)定

1、法律依據(jù)：

（1）《天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理規(guī)定》第四條：在本市申請?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備以下條件：

 ①有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

 ②有固定的經(jīng)營場所；

 ③具有3000萬元（含）以上的貨幣資金作為注冊資金；

 ④有符合國家規(guī)定的專業(yè)技術(shù)人員；

⑤法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

（2）《天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理規(guī)定》第五條：在本市設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)?shù)绞薪ㄔO(shè)交通委進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查。經(jīng)審查合格后，工商行政管理部門再予以辦理工商注冊登記手續(xù)。

2、小結(jié)：

擬設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的公司，除需注冊資本在3000萬元以上外，還應(yīng)持相關(guān)資料（包括：工商注冊登記申請書、法人股東營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件或自然人股東身份證復(fù)印件、企業(yè)驗(yàn)資報(bào)告、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專業(yè)人員的資格證書和任職文件、辦公地點(diǎn)租賃合同或產(chǎn)權(quán)證書或商品房買賣合同）至本市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的行政主管部門天津市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查，經(jīng)審查合格后，再辦理工商注冊登記手續(xù)。另外，公司應(yīng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi)向上述行政主管部門申請核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級，共分為一級、二級、三級、四級和暫定資質(zhì)，否則，須提請工商行政管理部門核減房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍。

（二）出資形式及貨幣出資限定要求

1、法律依據(jù)：

《中華人民共和國公司法》第二十七條：股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。對作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。但是，法律、行政法規(guī)對評估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定。全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本的百分之三十。

2、小結(jié)：

綜上所述，擬設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的公司可以將不動產(chǎn)以評估價(jià)格作價(jià)入股的方式出資。同時(shí)，全體股東的貨幣出資不得低于注冊資本的30%，因此，股東在以不動產(chǎn)作價(jià)出資時(shí)，還應(yīng)當(dāng)配比一定比例的貨幣資本。并且，對不動產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，不得高估或者低估作價(jià)。

（三）不動產(chǎn)出資應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)

1、法律依據(jù)：

《中華人民共和國公司法》第二十八條：股東應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額。股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入有限責(zé)任公司在銀行開設(shè)的賬戶；以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。

2、小結(jié)：

若公司擬以土地、在建工程或房產(chǎn)所有權(quán)等不動產(chǎn)作價(jià)入股，既具有不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，又屬于股東以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資入股的一種形式，因此，公司應(yīng)依法予以評估，并辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

二、關(guān)于不動產(chǎn)作價(jià)入股的流程

（一）基本條件：

土地使用權(quán)的投資入股應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此公司以土地使用權(quán)作價(jià)入股成立房地產(chǎn)公司應(yīng)符合以下基本條件：

1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；

3、轉(zhuǎn)讓時(shí)地上房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

（二）流程：

1、土地使用權(quán)人為法人的，應(yīng)就該不動產(chǎn)作價(jià)入股出具股東會決議；

2、委托具有專業(yè)審計(jì)資格的審計(jì)師事務(wù)所或會計(jì)師事務(wù)所對所開發(fā)土地的投資額進(jìn)行審計(jì)，并出具投資總額和已投資額審計(jì)報(bào)告，并確定是否符合土地轉(zhuǎn)讓達(dá)到25%的標(biāo)準(zhǔn)。

3、土地使用權(quán)人與所設(shè)立的房地產(chǎn)公司簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同（作價(jià)入股協(xié)議）；

4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方在上述轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向土地所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報(bào)成交價(jià)格；

5、房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復(fù)；

6、房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估；

7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；

8、房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單。

注：以不動產(chǎn)作價(jià)入股，雙方簽署的作價(jià)入股協(xié)議需先交由房管局予以審核，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，再行辦理相關(guān)手續(xù)及交納相關(guān)費(fèi)用。且鑒于各區(qū)房地產(chǎn)管理部門在實(shí)際操作中，可能對部分流程的時(shí)限及各分項(xiàng)工作的具體程序由細(xì)化的差別要求，故公司在操作前應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行核實(shí)。

（三）法律依據(jù)：

1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（略）

2、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（略）

3、《契稅暫行條例細(xì)則》（略）

三、關(guān)于不動產(chǎn)作價(jià)入股所涉及的稅、費(fèi)

（一）據(jù)與天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房管局溝通，目前，對于開發(fā)區(qū)內(nèi)以不動產(chǎn)作價(jià)入股視同不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，一般按照規(guī)定應(yīng)繳納的稅費(fèi)如下：

契稅：總房款的3%

登記費(fèi)：550

手續(xù)費(fèi)：雙方均按照9元/平方米予以繳納。

印花稅：按照合同額的1‰計(jì)取。

核定是否征收土地增值稅，以及征收比例（對于不動產(chǎn)先期進(jìn)行評估，根據(jù)評估額按比例收取土地增值稅）。目前執(zhí)行的增值稅稅率計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)如下：

備注：

1、以不動產(chǎn)作價(jià)入股，雙方簽署的作價(jià)入股協(xié)議需先交由房管局予以審核，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，再行辦理相關(guān)手續(xù)及交納相關(guān)費(fèi)用。

2、上述內(nèi)容系與開發(fā)區(qū)房管局詢問結(jié)果，若公司擬操作此方案，需要根據(jù)不動產(chǎn)所在地向相應(yīng)的房管局咨詢。

（二）增值稅費(fèi)問題

增值稅是否繳納的幾種情況：

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土增稅繳納及清算問題：

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土增稅預(yù)征

依據(jù)《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理的公告》的規(guī)定，在我市進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，土地增值稅實(shí)行預(yù)征方式，并在符合清算條件后在進(jìn)行土增稅清算，預(yù)征方式為：

按照不同的銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，每平方米銷售價(jià)格2萬元（含2萬元）以下的，土地增值稅預(yù)征率為2％；每平方米銷售價(jià)格2萬元至3萬元（含3萬元）的，土地增值稅預(yù)征率為3％；每平方米銷售價(jià)格3萬元以上的，土地增值稅預(yù)征率為5％。

按預(yù)征率征收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，待符合清算條件后再進(jìn)行土地增值稅清算，多退少補(bǔ)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土增稅清算

（1）應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算的情形：

 ①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

 ②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

 ③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

發(fā)生前述情形，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

（2）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形：

 ①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

 ②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

 ③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算；

 ④?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

發(fā)生前述情況，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（3）清算適用稅率：

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，按增值額的30%征收；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，按增值額的40%征收；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，按增值額的50%征收；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，按增值額的60%征收。

（四）相關(guān)法規(guī)依據(jù)：

1、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（略）。

2、《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕048號）（略）；

3、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號）（略）；

4、《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）（略）；

5、《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理的公告》（略）。

四、關(guān)于土地平移

前述所述內(nèi)容均為以不動產(chǎn)作價(jià)入股的相關(guān)內(nèi)容。除上述內(nèi)容外，在滿足條件的情況下，公司可以通過土地平移方式將土地裝入項(xiàng)目公司。關(guān)于土地平移的相關(guān)內(nèi)容簡單介紹如下：

（一）基本條件：

1、土地平移是指：通過招標(biāo)拍賣掛牌等公開出讓方式取得國有土地使用權(quán)的競得人（中標(biāo)人），擬成立新公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，即取得國有土地使用權(quán)的同時(shí)成立開發(fā)建設(shè)該土地的房地產(chǎn)公司，并由新公司與土地出讓人簽署《國有土地使用權(quán)出讓合同》并依法取得該宗地使用權(quán)。

2、競得人（中標(biāo)人）申請?jiān)O(shè)立的新公司其（指競得人）出資額應(yīng)占注冊資本的百分之五十以上。

（二）流程：

1、在土地招標(biāo)拍賣掛牌過程中，應(yīng)在申請書中明確擬成立的新房地產(chǎn)公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間等內(nèi)容；

2、土地使用權(quán)競得后，競得人（中標(biāo)人）與國有土地出讓人簽訂《土地成交確認(rèn)書》；

3、競得人（中標(biāo)人）在《土地成交確認(rèn)書》簽訂之日起30日內(nèi)，向土地坐落的工商行政管理部門依法申請?jiān)O(shè)立上述房地產(chǎn)公司，并辦理工商注冊登記手續(xù)。

4、競得人（中標(biāo)人）按時(shí)辦理完上述工商注冊登記手續(xù)后，國有土地出讓人直接與新成立的房地產(chǎn)公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

注：在土地平移方案中，土地使用權(quán)證即直接登記到新公司的名下，視同新公司以受讓方式取得土地，只需繳納土地出讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅費(fèi)。

（三）法律依據(jù)：

1、《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)受讓方處置土地資產(chǎn)的通知》（略）