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點(diǎn) 標(biāo) 題 下 藍(lán) 字 關(guān) 注 餐 飲 第 一 新 媒 體 第 1256 期 機(jī)會(huì)從來不等人。當(dāng)一大批餐飲老板在“進(jìn)MALL運(yùn)動(dòng)”中拼得你死我活時(shí)，有一小部分人卻發(fā)現(xiàn)了更好的機(jī)會(huì)。
那就是近兩年興起的更細(xì)分的時(shí)尚精品商街。這類商場(chǎng)精致、品質(zhì)高、服務(wù)對(duì)象明確，堪稱商圈中的“新物種”。
對(duì)于餐飲老板來說，這究竟是不是一個(gè)機(jī)遇？如何選擇適合自己的商場(chǎng)？
今天內(nèi)參君就系統(tǒng)地給大家梳理一下。 ■ 餐飲老板內(nèi)參｜王艷艷 發(fā)自鄭州 Q 要不要進(jìn)商場(chǎng)？ A1：進(jìn)，提升品牌和實(shí)力 當(dāng)餐飲成為購(gòu)物中心最能短期聚集人氣的業(yè)態(tài)，當(dāng)各地購(gòu)物中心建設(shè)快馬加鞭，餐飲“進(jìn)MALL運(yùn)動(dòng)”也隨之愈演愈烈。而在這樣的潮流下，誰(shuí)搶占了購(gòu)物中心，誰(shuí)就搶占了消費(fèi)者的注意力。
首先，在餐飲“階層分化”之際，進(jìn)入商超，仍然是提升餐企品牌和實(shí)力的捷徑。最明顯的，就是品牌知名度提升得很快，假如你在一線城市的幾個(gè)重點(diǎn)的商場(chǎng)里都有店，品牌傳播的速度肯定就比在街邊更快一些。
其次，從街邊店轉(zhuǎn)為商超店，對(duì)餐飲企業(yè)就是一個(gè)“蛻變”的過程。街邊店拼勤奮，商超店拼智商，拼管理和運(yùn)營(yíng)能力。所以，一些傳統(tǒng)小吃品牌升級(jí)的主要路徑就是進(jìn)商場(chǎng)，一旦在商場(chǎng)立足，基本上意味著升級(jí)成功。 A2：商場(chǎng)已開始分層，關(guān)鍵要適合自己 隨著商場(chǎng)和餐飲之間的依存度越來越高，出現(xiàn)了一種值得注意的現(xiàn)象：一方面商場(chǎng)成為餐飲階層分化的加速器，另一方面餐飲的階層分化倒逼商場(chǎng)開始分化。目前至少有三類： 一是大型商業(yè)綜合體。它位于城市的中心，提供的是綜合性服務(wù)。滿足吃喝玩樂游購(gòu)?qiáng)实雀鞣N需求。 二是社區(qū)商場(chǎng)。它散布于生活社區(qū)，提供的是日常服務(wù)，特點(diǎn)是剛需、高頻、及時(shí)、快捷、便利。 三是精品商業(yè)街。它分布于高端人群的集中地，提供更加垂直、細(xì)分的服務(wù)。特點(diǎn)是品質(zhì)、時(shí)尚感強(qiáng)。 ▲ 匯藝 · 銀河里 這有點(diǎn)像零售業(yè)的淘寶、天貓與后來者京東自營(yíng)、網(wǎng)易嚴(yán)選的關(guān)系。不存在孰優(yōu)孰劣，只源于行業(yè)的自然分化。 開餐廳也是一樣，商場(chǎng)各有千秋，關(guān)鍵要適合自己。 如果你開的是一個(gè)家常館子，可能就更適合進(jìn)社區(qū)型商場(chǎng)，如北京華堂，而不是辦公型的商場(chǎng)，如凱德mall。 所以，選商場(chǎng)一定要在對(duì)商場(chǎng)類型足夠了解的情況下，再做決策。
趨勢(shì)：搶占時(shí)尚精品商業(yè)街 那么，你對(duì)商場(chǎng)中的新物種——精品商街了解嗎？
眾所周知，相對(duì)于越來越多的餐飲品牌，大型購(gòu)物中心已是稀缺資源。但另一方面，隨著餐飲越來越細(xì)分，承載餐飲的商業(yè)體也開始不斷細(xì)分，主要做周邊配套的時(shí)尚、精品商街開始在各地崛起。
比如北京的世貿(mào)天階，緊鄰國(guó)貿(mào)、嘉里等眾多頂級(jí)寫字樓以及世貿(mào)國(guó)際公寓、新城國(guó)際等名品公寓，致力于服務(wù)這些商務(wù)人群和高端小區(qū)居民。 其中，長(zhǎng)250米寬30米的天幕是其標(biāo)志性的特征。該街區(qū)集主題餐廳、美食廣場(chǎng)、品牌旗艦店等于一體，為CBD內(nèi)中高收入的白領(lǐng)提供流行時(shí)尚零售業(yè)態(tài)及商業(yè)服務(wù)設(shè)施。
因?yàn)檫@類白領(lǐng)群體生活節(jié)奏非?？?，平時(shí)沒有時(shí)間去大型購(gòu)物中心，他們?nèi)粘?duì)時(shí)尚零售、休閑、精品餐飲的需求就難以滿足。所以，世貿(mào)天階準(zhǔn)確的服務(wù)定位，讓該項(xiàng)目一經(jīng)推出就火爆異常，現(xiàn)已成為北京CBD的旗艦商業(yè)。
其實(shí)，這種需求在中部城市也開始規(guī)?；@現(xiàn)。投資商也早已覓得先機(jī)。 ▲ 匯藝·銀河里天幕商街
比如位于鄭州高鐵商圈的匯藝·銀河里（匯藝時(shí)代廣場(chǎng)）。該商圈周邊有14座寫字樓，人口約39萬(wàn)，有28座高端住宅小區(qū)，常駐人口約18萬(wàn)，未來3-5年將上升到25萬(wàn)左右。而且很大一部分商務(wù)人群來自世界500強(qiáng)企業(yè)。
但令這些500強(qiáng)企業(yè)的白領(lǐng)們頭疼的是，中午只能吃沙縣，附近想吃點(diǎn)好的都難覓。而匯藝·銀河里就針對(duì)這種消費(fèi)痛點(diǎn)，定位于以餐飲為核心，輔以休閑、娛樂、兒童教育等業(yè)態(tài)，滿足周邊商務(wù)白領(lǐng)及高端小區(qū)居民對(duì)時(shí)尚購(gòu)物、精品餐飲、休閑等的日常需求。
不管是北京的世貿(mào)天階，還是鄭州的匯藝·銀河里，這些項(xiàng)目與動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)平米的大型購(gòu)物中心相比，最大的特點(diǎn)就是精致、時(shí)尚，服務(wù)對(duì)象明確。
商業(yè)觀察人士Tony認(rèn)為，這是消費(fèi)升級(jí)背景下的新商業(yè)。摒棄大而全，服務(wù)更專注。一旦定位明晰，在前期策劃、招商、運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理方面就越精細(xì)。 不僅在業(yè)態(tài)的規(guī)劃及配置上會(huì)做到精益求精；在招商、選商時(shí)也會(huì)有前瞻性，同時(shí)更注重實(shí)用性。因?yàn)椴俦P者們很清楚、也很務(wù)實(shí)地明白自己每天要服務(wù)的客戶是誰(shuí)，以及他們需要什么樣的服務(wù)等。
所以，大型購(gòu)物中心并不是餐飲老板要“進(jìn)Mall”的唯一選擇，精品商街也是城市發(fā)展的趨勢(shì)之一。
選商場(chǎng)，要考量這4點(diǎn) 那么，為了實(shí)現(xiàn)后期的運(yùn)營(yíng)超預(yù)期，餐飲老板該如何選適合自己的商場(chǎng)？?jī)?nèi)參君就以鄭州的匯藝·銀河里為例，分析一下要重點(diǎn)考量的因素有哪些。
1、有穩(wěn)定的人流量
餐廳選址最看重的就是人流量，選址就是選顧客。規(guī)劃合理的商場(chǎng)業(yè)態(tài)豐富、一站式購(gòu)物的特點(diǎn)，會(huì)吸納周邊客流。尤其是緊鄰寫字樓、高校、社區(qū)等，人流量更有保證。
比如匯藝·銀河里，除了輻射周邊約40萬(wàn)的商務(wù)人群和18萬(wàn)常駐人群，項(xiàng)目自身更是具備自帶客流的屬性： 1、劉老根大舞臺(tái)——（趙本山旗下產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目——鄭州劇場(chǎng)）中原第一家，天天演出，日客流量逾500人； 2、區(qū)域第一滿租的高質(zhì)量寫字樓租戶——文化產(chǎn)業(yè)大廈，5A甲級(jí)寫字樓。目前，奧的斯電梯、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)平安、恒大、金茂、今日頭條、鄭州日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)等知名企業(yè)已入駐，逾5000名世界500強(qiáng)企業(yè)的精英人群在此辦公； 3、萬(wàn)怡酒店——萬(wàn)豪旗下品牌，入住率高達(dá)80%以上，日逾500商旅精英下榻。 ▲ 萬(wàn)怡酒店 2、品牌云集，規(guī)模效應(yīng)
一般商場(chǎng)里餐飲區(qū)是吸客能力最強(qiáng)的，畢竟是剛需。如果一個(gè)商場(chǎng)規(guī)劃中餐飲業(yè)態(tài)占比較大，那么規(guī)模效應(yīng)就會(huì)愈強(qiáng)。因?yàn)?，餐飲比重大意味著品類更豐富，消費(fèi)者的選擇度越大，也就越吸引人。
匯藝·銀河里項(xiàng)目，3萬(wàn)平米，其中60%左右規(guī)劃為餐飲業(yè)態(tài)。因?yàn)槿腭v的有很多世界500強(qiáng)企業(yè)?？梢灶A(yù)見，未來，“500強(qiáng)的餐桌”將是該項(xiàng)目最貼切的標(biāo)簽之一。
3、交通配套成熟
交通不便利會(huì)阻止客流到達(dá)，尤其是停車位因素，非常影響顧客體驗(yàn)。
匯藝·銀河里地處鄭州新東站，作為城市新中心，周邊配套可謂高大上：高鐵站商圈內(nèi)，地鐵、公交和城際列車等公共交通極為便利；有一條500米專屬地下通道直達(dá)高鐵站，地下三層為停車場(chǎng)；甚至還有中原首個(gè)寫字樓頂層直升機(jī)停機(jī)坪。
4、管理無(wú)憂——統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)
很多商家選擇進(jìn)商業(yè)體有一個(gè)很大的原因，就是街邊店的物業(yè)管理難度太大，漲租更具隨意性，而且容易起糾紛。對(duì)很多餐飲老板來說，進(jìn)商場(chǎng)租金貴點(diǎn)，但能省事就是一大利好，畢竟餐飲運(yùn)營(yíng)要管的細(xì)節(jié)太多，能少一事是一事。 匯藝·銀河里物業(yè)全部自持，實(shí)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)。在統(tǒng)一招商方面，就可以保障餐飲業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的合理性，比如相同品類限制數(shù)量，保證入駐品牌質(zhì)量；統(tǒng)一管理，包括統(tǒng)一推廣，從外在形象、精心定位，全方向、多層次包裝與推廣，有利于強(qiáng)化品牌價(jià)值，引導(dǎo)消費(fèi)走向。 除了上述特點(diǎn)，匯藝·銀河里還有最大的一個(gè)特點(diǎn)，就是擁有中原首座雙曲面天幕，類似北京世貿(mào)天階的呈現(xiàn)效果。未來將成為城市新中心的時(shí)尚地標(biāo)，是聚集人氣的一大利器。
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