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案件詳情： 2016年3月，尤某某（房屋中介）與吳某某簽訂房屋買賣居間合同，約定以81萬(wàn)元購(gòu)買吳某某的房屋一處，并約定同意買方在辦理該房屋手續(xù)時(shí)過(guò)戶給第三方。后來(lái)吳某某發(fā)現(xiàn)尤某某系從事炒房的人員，便明確表示解除合同。 尤某某將吳某某起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同，并賠償損失。法院圍繞合同締約履行過(guò)程，約定過(guò)戶第三方的目的等方面進(jìn)行了審理，認(rèn)為原告尤某某利用其具有的房源信息優(yōu)勢(shì)及熟悉房屋交易流程優(yōu)勢(shì)，簽訂該買賣合同的目的是為了轉(zhuǎn)售他人，并非要購(gòu)買被告名下的涉訴房屋，其簽訂買賣合同并非真實(shí)意思表示，故該買賣合同不成立。原告的訴訟請(qǐng)求，不予支持。 首先說(shuō)明，網(wǎng)絡(luò)上陳述的判決書“依法認(rèn)定合同不成立”，這句話只看表面就是說(shuō)不通的。因?yàn)椤逗贤ā返谌l明確規(guī)定“當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立”。本案中涉及到的只能是合同有效還是無(wú)效或部分無(wú)效等問(wèn)題，而根本不可能存在合同不成立的情況。當(dāng)然，真實(shí)的判決書未必真出現(xiàn)這樣的錯(cuò)誤。 ▌一、本案中率先違背誠(chéng)實(shí)信用原則的難道不是賣房者嗎? 有法官稱此合同違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，而在《合同法》第四章“合同的履行”及第五章“合同的變更和轉(zhuǎn)讓”部分均有合同當(dāng)事人與第三人的相關(guān)規(guī)定。天津賣房者在協(xié)議中也并未約定不得再轉(zhuǎn)讓第三人，相反，是同意自己與第三人辦理過(guò)戶手續(xù)并在協(xié)議上簽字。如果天津房?jī)r(jià)在簽定合同或協(xié)議后不是持續(xù)上漲而是下跌，請(qǐng)問(wèn)賣房者會(huì)以對(duì)方炒房為由要求撤銷合同嗎? ▌二、中國(guó)哪條法律或行政法規(guī)有規(guī)定買來(lái)之物必須自用不許再出售? 若今天因當(dāng)事人是中介人如此判決，那么，面對(duì)大量社會(huì)人員買房后再出售，原賣房者因房?jī)r(jià)上漲提出買方是炒房要求撤銷合同，怎么判決?若判決結(jié)果不同，請(qǐng)問(wèn)哪條法律規(guī)定情形相同的合同糾紛可因當(dāng)事人身份不同而判決大相徑庭?別忘了，《合同法》是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心交易規(guī)則和基本法律，其公平首先體現(xiàn)在合同主體的平等。判決應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)對(duì)各方當(dāng)事人正當(dāng)權(quán)益的保護(hù)，對(duì)合同雙方當(dāng)事人不能一視同仁是對(duì)公平的無(wú)視。 ▌三、申請(qǐng)撤銷合同的賣房者又何嘗不是炒房者? 賣房者大義凜然稱對(duì)方炒房，以此要求合同撤銷。請(qǐng)問(wèn)當(dāng)初為何就能同意與第三方過(guò)戶并簽字?試問(wèn)有幾個(gè)賣房者是將自己唯一住房出售?若以炒房之由就可判決合同無(wú)效，賣房者又有幾個(gè)不是炒房者?而鋼需買房人卻不少吧?合同撤銷后賣房者以更高價(jià)出售給鋼需買房者，這就能阻止炒房嗎?除了讓毀約方踐踏誠(chéng)信，有其它法律意義嗎? ▌四、賣房者難道沒轉(zhuǎn)賣?沒加價(jià)?沒牟利?不是炒房? 法官稱撤銷合同是因?qū)Ψ讲⒎钦嬉?gòu)買此房屋，而是與賣房人簽訂房屋買賣合同，再加價(jià)轉(zhuǎn)賣給他人從中牟利。法官，賣房者也并非真是要購(gòu)買此房屋，而是從開發(fā)商手中購(gòu)買后加價(jià)牟利，對(duì)不對(duì)?同理，按照這個(gè)判決，賣房者這房以后他能賣得成嗎? ▌五、有法官稱“炒房人造成實(shí)際買賣雙方互不了解，影響實(shí)際買賣雙方的締約選擇權(quán)”。 買賣方注重的是房屋本身、價(jià)格、交付方式等，如果不是想人房俱獲，買賣雙方需要多深的互相了解呢?我們買任何一套房子也只在售樓處而不是去找開發(fā)商，更不可能去了解其性別、年齡、財(cái)產(chǎn)、婚否?？捶孔涌磧r(jià)格才是永恒的主題，不是嗎?任何一個(gè)買賣房產(chǎn)的交易中，買家最在意的會(huì)是原始的第一手買家是誰(shuí)嗎?最初賣房者在意的會(huì)是這房子最終哪個(gè)根本不認(rèn)識(shí)的人住嗎?法官如此判決難道不是因?yàn)樽尫汕谡{(diào)控文件嗎? ▌六、因合同產(chǎn)生的糾紛，判決應(yīng)當(dāng)是鼓勵(lì)還是打擊交易? 鼓勵(lì)交易是《合同法》的一個(gè)基本原則。大量的條文可見立法者設(shè)計(jì)諸多制度時(shí)，盡量承認(rèn)合同的效力，鼓勵(lì)適當(dāng)?shù)穆男?，除非存在脅迫、欺詐等導(dǎo)致當(dāng)事人違背真實(shí)意志的情形及《合同法》52條規(guī)定的其它情形。而且第五十六條規(guī)定“合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效”。 雖然這份合同中雙方均同意由賣方同第三方辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，而這一條款是為了少納稅款，因此這一條是無(wú)效的。但依據(jù)《合同法》這并不能構(gòu)成整個(gè)合同無(wú)效。同樣，此案情況也不符合第五十四條規(guī)定的“申請(qǐng)變更或撤銷”的情形。 ▌七、此判決若被效仿有何后果? 法官判決的依據(jù)是法律、行政法規(guī)，參照規(guī)章，若調(diào)控房?jī)r(jià)的文件大于法律，那么敢問(wèn)在房市低迷政策刺激交易時(shí)，判決結(jié)果就應(yīng)該是相反的吧? 一份這樣的判決，若皆效仿，賣房者出售后房?jī)r(jià)上漲，則賣房者可稱再轉(zhuǎn)手的買家炒房，因此合同無(wú)效;若價(jià)格回調(diào)則買方可稱賣房者炒房，合同亦無(wú)效。只要房?jī)r(jià)有變動(dòng)，不論升降，則已成立的合同均訴爭(zhēng)不絕也。而這樣的判決違背了保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易正常進(jìn)行的職能，并且可能走向其反面，導(dǎo)致利己主義者被偏袒后的泛濫。 本案應(yīng)依據(jù)另一方訴訟請(qǐng)求及《合同法》相關(guān)規(guī)定，判決繼續(xù)履行或由不履行合同的賣房者賠償損失。若繼續(xù)履行，則應(yīng)由此合同雙方當(dāng)事人辦理過(guò)戶手續(xù)，依據(jù)《稅收征管法》及相關(guān)規(guī)定繳納稅款。然后，再由買方與第三人辦理過(guò)戶手續(xù)并納稅。如果判決不履行，則依據(jù)民法與合同法自治原則，判決違約方依法依約賠償。 2017最值得關(guān)注的法律公號(hào) ↓↓↓等待您的品鑒↓↓↓ |
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