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另外，需要提醒讀者朋友們注意的是，我國是成文法國家?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于司法解釋工作的規(guī)定》 法發(fā)(2007)12號第四條、第五條、第六條分別規(guī)定，最高人民法院發(fā)布的司法解釋，應(yīng)當(dāng)經(jīng)審判委員會討論通過。最高人民法院發(fā)布的司法解釋，具有法律效力。司法解釋的形式分為“解釋”、“規(guī)定”、“批復(fù)”和“決定”四種。

所以，其他所有各種形式的復(fù)函、意見、案例等等，均只有參考意義，切不可奉為圭臬。

1、至于物權(quán)期待權(quán)保護的條件，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱查封規(guī)定）第十七條作出了具體的規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！?/p>

2、依照前述規(guī)定以及司法實踐掌握的標(biāo)準(zhǔn)，案外人亦即受讓人，在被執(zhí)行財產(chǎn)上的物權(quán)期待權(quán)如欲產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力，應(yīng)當(dāng)符合以下要件：（一）和被執(zhí)行人即登記名義人，簽訂以變動執(zhí)行標(biāo)的物所有權(quán)為目的的合同。（二）已經(jīng)履行買賣合同的全部價款支付義務(wù)。（三）對執(zhí)行標(biāo)的物的物權(quán)期待權(quán)已經(jīng)以一定的方式對外公示。（四）物權(quán)沒有變更登記的原因不可歸責(zé)于案外人。

3、四個要件必須全部具備，缺一不可。查封規(guī)定第十七條確立的保護案外人物權(quán)期待權(quán)的條件雖是案外人異議審查程序的標(biāo)準(zhǔn)，但是，由于該標(biāo)準(zhǔn)確立時民事訴訟法尚未建立執(zhí)行異議之訴制度，當(dāng)時的執(zhí)行異議制度實際上代行了其后建立的執(zhí)行異議之訴的功能，因此，在案外人異議之訴的審理程序中，人民法院在判斷案外人的物權(quán)期待權(quán)能否排除執(zhí)行時，亦應(yīng)遵照。

裁判法院：最高人民法院

裁判案號：（2015）民申字第1881號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：張樹俊。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：惠鳳艷。

被申請人（一審被告）：黑龍江省城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司。

再審申請人張樹俊與被申請人惠鳳艷、黑龍江省城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服黑龍江省高級人民法院（2013）黑民終字第25號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查?，F(xiàn)已審查終結(jié)。

張樹俊向本院申請再審稱：

（一）惠鳳艷借用城鄉(xiāng)建設(shè)公司的資質(zhì)進行開發(fā)，是案涉房屋的實際投資人，拆遷安置、后期建房、房屋銷售及管理都是惠鳳艷以城鄉(xiāng)建設(shè)公司的名義進行的，我有理由相信惠鳳艷有權(quán)出售案涉房屋，因此，我與惠鳳艷簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。

（二）我與惠鳳艷簽訂協(xié)議時，惠鳳艷并未告知我案涉房屋已被法院查封，齊齊哈爾市中級人民法院（以下簡稱齊齊哈爾中院）查封該房屋也未向社會公示，該院2006年12月20日所作的詢問筆錄，我毫不知情。城鄉(xiāng)建設(shè)公司提供的通告、錄像及照片也是虛假的，上述證據(jù)不能證明我明知該房屋被查封的事實。我在購房的過程中不存在過錯，是善意第三人，法院查封的效力不得對抗我。

（三）我提起訴訟要求確認對案涉房產(chǎn)享有所有權(quán)，一、二審法院在確認我與惠鳳艷簽訂的協(xié)議無效的同時，應(yīng)當(dāng)對該項訴求予以審理并確權(quán)，對已交房款及損失一并處理。

一、二審法院遺漏該請求，直接駁回訴訟請求錯誤。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》的規(guī)定申請再審。

惠鳳艷辯稱：

我與張樹俊簽訂房屋買賣協(xié)議時，明確告知，案涉房屋處于法院查封狀態(tài)，我與城鄉(xiāng)建設(shè)公司的投資款爭議正在訴訟過程中，但張樹俊仍主動要求購買該房屋。后我與張樹俊口頭約定，如房屋不能買賣即轉(zhuǎn)為租賃，每年租金1萬元。與張樹俊簽訂的協(xié)議只是購房意向書，我要求張樹俊交納全部房款，張樹俊拒絕交納。我沒有辦法申請法院解除查封，張樹俊也沒有與城鄉(xiāng)建設(shè)公司簽訂正式的商品房買賣合同，房屋買賣協(xié)議沒有實際履行。張樹俊看到房屋價格翻倍上漲，就提出各種理由主張協(xié)議有效，該主張不符合法律規(guī)定，應(yīng)依法駁回其再審申請。

城鄉(xiāng)建設(shè)公司辯稱：

齊齊哈爾中院（2004）齊民一初字第516號判決確認，拜泉縣三道鎮(zhèn)綜合樓產(chǎn)權(quán)歸城鄉(xiāng)建設(shè)公司所有，惠鳳艷并非案涉房屋的所有權(quán)人，無權(quán)與張樹俊簽訂房屋買賣協(xié)議，也未經(jīng)城鄉(xiāng)建設(shè)公司的授權(quán)和追認，惠鳳艷處分該房屋的協(xié)議無效。自2005年該房屋被查封，任何人非經(jīng)法定程序不得處分法院查封的財產(chǎn)，張樹俊對此是明知的，所以才未交納全部價款，也不簽訂正式合同，其購房行為違背了正常的交易習(xí)慣。現(xiàn)在案涉房屋租金已達每年3萬元，張樹俊占有該房屋已近十年，獲取了巨額利益，給城鄉(xiāng)建設(shè)公司造成了巨大損失。張樹俊與惠鳳艷協(xié)議約定的價格明顯低于市場價格，嚴重侵害了城鄉(xiāng)建設(shè)公司的合法權(quán)益，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)賣人民法院查封房屋的行為無效問題的復(fù)函》，該協(xié)議無效。對于惠鳳艷給張樹俊造成的損失，其可以另行起訴。請求依法駁回張樹俊的再審申請。

本院認為，依照法律規(guī)定，人民法院只能執(zhí)行被執(zhí)行人的責(zé)任財產(chǎn)，如果被執(zhí)行財產(chǎn)不屬于被執(zhí)行人，或者案外人在被執(zhí)行人的財產(chǎn)之上擁有足以排除執(zhí)行的實體權(quán)利，則人民法院應(yīng)當(dāng)停止對該財產(chǎn)的執(zhí)行。本案系惠鳳艷申請執(zhí)行城鄉(xiāng)建設(shè)公司一案中，因案外人張樹俊對人民法院查封的登記在被執(zhí)行人城鄉(xiāng)建設(shè)公司名下的房屋主張所有權(quán)所引起的糾紛。

本案的焦點問題在于，張樹俊對人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除執(zhí)行的所有權(quán)或者物權(quán)期待權(quán)。

分析如下：

一、關(guān)于張樹俊對案涉房屋是否享有所有權(quán)的問題

張樹俊主張其系從惠鳳艷處因買賣而受讓物權(quán)。需要指出，所有權(quán)作為物權(quán)的一種，其取得的方式分為繼受取得和原始取得，買賣即為繼受取得的原因之一。對于不動產(chǎn)物權(quán)的繼受取得而言，買賣合同的成立和有效僅僅意味著買受人取得對出賣人的債權(quán)請求權(quán)，如欲取得具有排他效力的物權(quán)，將物權(quán)人從出賣人變更為買受人，應(yīng)當(dāng)履行法定的公示方式。也就是說，要將自己繼受的不動產(chǎn)物權(quán)按照法定的方式對不特定的第三人進行昭示。對此，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！?第十四條規(guī)定： “不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！笨梢?，依據(jù)前述法律規(guī)定，不動產(chǎn)所有權(quán)的繼受取得，除了法律另有規(guī)定的情形外，只有在不動產(chǎn)登記簿上記載之后，包括買受人在內(nèi)的受讓人方能取得包括所有權(quán)在內(nèi)的不動產(chǎn)物權(quán)。從本案一、二審法院查明的事實看，自人民法院查封始，案涉房屋一直登記在被執(zhí)行人城鄉(xiāng)建設(shè)公司名下，在不動產(chǎn)登記沒有變更的情況下，案涉物權(quán)變動并未完成，張樹俊尚不能成為物權(quán)法所指的房屋所有權(quán)人，其要求確認對案涉房屋享有所有權(quán)之訴求，依法不能支持。

二、張樹俊對案涉不動產(chǎn)是否享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)

考慮到實踐中不動產(chǎn)登記制度尚不完善，對于買受被執(zhí)行不動產(chǎn)等需要登記財產(chǎn)的案外人而言，即使沒有取得物權(quán)，但如果其因為合同而對該財產(chǎn)享有的物權(quán)登記請求權(quán)等債權(quán)符合物權(quán)期待權(quán)保護條件的，人民法院也不能執(zhí)行。法律之所以要對案外人對執(zhí)行標(biāo)的物之物權(quán)期待權(quán)進行保護，概其原因在于，物權(quán)期待權(quán)從性質(zhì)上雖仍屬債權(quán)范疇，但該債權(quán)不同于一般的債權(quán)，案外人既已依照合同履行完畢支付取得物權(quán)之對價等義務(wù)，預(yù)期物權(quán)將確定無疑地變動到其名下，在與申請執(zhí)行人一般債權(quán)的實現(xiàn)發(fā)生沖突時，法律選擇了優(yōu)先保護案外人的物權(quán)期待權(quán)。

至于物權(quán)期待權(quán)保護的條件，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱查封規(guī)定）第十七條作出了具體的規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！?/span>

依照前述規(guī)定以及司法實踐掌握的標(biāo)準(zhǔn)，案外人亦即受讓人，在被執(zhí)行財產(chǎn)上的物權(quán)期待權(quán)如欲產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力，應(yīng)當(dāng)符合以下要件：（一）和被執(zhí)行人即登記名義人，簽訂以變動執(zhí)行標(biāo)的物所有權(quán)為目的的合同。（二）已經(jīng)履行買賣合同的全部價款支付義務(wù)。（三）對執(zhí)行標(biāo)的物的物權(quán)期待權(quán)已經(jīng)以一定的方式對外公示。（四）物權(quán)沒有變更登記的原因不可歸責(zé)于案外人。四個要件必須全部具備，缺一不可。查封規(guī)定第十七條確立的保護案外人物權(quán)期待權(quán)的條件雖是案外人異議審查程序的標(biāo)準(zhǔn)，但是，由于該標(biāo)準(zhǔn)確立時民事訴訟法尚未建立執(zhí)行異議之訴制度，當(dāng)時的執(zhí)行異議制度實際上代行了其后建立的執(zhí)行異議之訴的功能，因此，在案外人異議之訴的審理程序中，人民法院在判斷案外人的物權(quán)期待權(quán)能否排除執(zhí)行時，亦應(yīng)遵照。

本案中，首先，房屋買賣合同并非張樹俊與作為登記名義人的城鄉(xiāng)建設(shè)公司所訂，而是與本案申請執(zhí)行人惠鳳艷在2006年9月15日諾成，惠鳳艷并非案涉房屋登記的所有權(quán)人，無證據(jù)證明其對案涉房屋的處分取得了所有權(quán)人城鄉(xiāng)建設(shè)公司的授權(quán)，其和張樹俊所簽房屋買賣合同構(gòu)成無權(quán)處分。依照《中華人民共和國合同法》第五十一條：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！彪m然，2012年7月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律的解釋》第三條，將出賣人無權(quán)處分他人財產(chǎn)的行為區(qū)分為債權(quán)行為和物權(quán)行為并賦予不同的效力，即債權(quán)行為有效而物權(quán)行為無效，所以，案涉房屋買賣合同難謂無效。但是，由于惠鳳艷無權(quán)處分案涉房屋，在未取得城鄉(xiāng)建設(shè)公司追認的情況下，案涉房屋所有權(quán)不能發(fā)生變動，張樹俊依法只能向惠鳳艷行使違約賠償或者損害賠償?shù)膫鶛?quán)請求權(quán)，其在案涉房屋之上不能成立物權(quán)期待權(quán)，更不可能取得所有權(quán)。

其次，執(zhí)行標(biāo)的物一旦被人民法院查封，非經(jīng)人民法院允許，任何人不得對房屋進行毀損變動、設(shè)定權(quán)利負擔(dān)等有違查封目的之處分行為。在張樹俊占有之前，齊齊哈爾中院即已對案涉房屋進行了查封并在房地產(chǎn)管理部門辦理了查封登記，加之，惠鳳艷的處分為無權(quán)處分，張樹俊對案涉房屋的占有缺乏正當(dāng)權(quán)源，為無權(quán)占有。至于張樹俊辯稱其不知道查封事實、沒有過錯的理由，由于查封登記具有對世效力，張樹俊無論是簽訂旨在變更案涉房屋物權(quán)的買賣合同，抑或占有案涉房屋，均應(yīng)注意到別人經(jīng)過登記的物權(quán)和人民法院的查封，但其未到相關(guān)部門查詢案涉房屋的權(quán)屬狀況，主觀上存在明顯的過錯。

最后，案涉房屋買賣合同約定總價款248,000元，而張樹俊總計僅交納房款50,000元，即使不考慮無權(quán)處分和查封后占有的事實，單純從價款的交付數(shù)額上，也不符合法律規(guī)定的物權(quán)期待權(quán)保護要件。

在張樹俊的物權(quán)期待權(quán)不能成立的情況下，當(dāng)然也就不存在排除人民法院對案涉房屋執(zhí)行的問題。因此，即使張樹俊對惠鳳艷的賠償請求權(quán)能夠成立，其以對惠鳳艷享有的金錢債權(quán)請求排除惠鳳艷對城鄉(xiāng)建設(shè)公司的另外一個金錢債權(quán)的實現(xiàn)，于法無據(jù)，于理不通。至于張樹俊還稱，黑龍江高院遺漏了其要求返還購房款、賠償損失的訴求問題，由于案外人異議之訴的審理內(nèi)容，限于案外人對執(zhí)行標(biāo)的物有無實體權(quán)利以及該實體權(quán)利能否排除執(zhí)行，該項訴求不屬于案外人異議之訴的審理范圍，一、二審法院不予審理并無不當(dāng)。張樹俊可以另行提起訴訟請求賠償。

綜上，張樹俊的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規(guī)定，裁定如下：

駁回張樹俊的再審申請。

審 判 長　　范向陽

審 判 員　　汪國獻

審 判 員　　高    珂

二〇一五年十月十四日

法官助理      劉耀國

書 記 員　　劉美月