“被執(zhí)行人名下僅一套房屋不能執(zhí)行系重大誤區(qū)。”2004年《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱2004年《查封、扣押規(guī)定》）第六條規(guī)定

但是，對于何為“生活所必需的房屋”并無標準，這也導致司法實踐長期以來的固化，大多數(shù)法院選擇“無為而治”，紛紛選擇不予執(zhí)行被執(zhí)行人的唯一房屋。不過，2014年《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱2014年《執(zhí)行異議規(guī)定》）第二十條明文規(guī)定被執(zhí)行人只有一套房屋也可執(zhí)行，這也從法律層面初步解決了被執(zhí)行人只有一套房屋執(zhí)行難的問題。

（一）2005年《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設定抵押房屋的規(guī)定》（以下簡稱2005年《執(zhí)行抵押房屋規(guī)定》）第一條規(guī)定

1、給予被執(zhí)行人一定的寬限期搬離房屋。人民法院對已經(jīng)依法設定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執(zhí)行人六個月的寬限期。在此期限內(nèi)，被執(zhí)行人應當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋。

2、上述寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，被執(zhí)行人應當支付遲延履行金。

3、強制遷出時，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，經(jīng)人民法院審查屬實，可以由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時住房。申請執(zhí)行人提供的臨時住房，其房屋品質(zhì)、地段可以不同于被執(zhí)行人原住房，面積參照建設部、財政部、民政部、國土資源部和國家稅務總局聯(lián)合發(fā)布的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》所規(guī)定的人均廉租住房面積標準確定。

4、申請執(zhí)行人提供的臨時住房，應當計收租金。租金標準由申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人雙方協(xié)商確定；協(xié)商不成的，由人民法院參照當?shù)赝惙课葑饨饦藴蚀_定，當?shù)責o同類房屋租金標準可以參照的，參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準確定。已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣或者變賣價款中優(yōu)先扣除。

（二）存在的問題：

1、申請執(zhí)行人還沒有獲得債權(quán)之前就要為被執(zhí)行人提供住房，對于申請執(zhí)行人來說是一項不小的負擔，有的案件申請執(zhí)行人已經(jīng)是因為被執(zhí)行人所欠債務導致生活緊迫，在拍賣獲得債權(quán)變現(xiàn)之前再為被執(zhí)行人提供臨時住房進一步加大了申請執(zhí)行人的負擔。之前的很多案例表明，申請執(zhí)行人往往抵觸情緒比較大，因此也產(chǎn)生了與法院的諸多摩擦。

2、雖說臨時住房已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣或者變賣價款中優(yōu)先扣除，但是其后產(chǎn)生的租金，很難保證被執(zhí)行人會按時足額交付申請執(zhí)行人，因為如果被執(zhí)行人誠信度良好也就不會走強制執(zhí)行的程序了。另外，申請執(zhí)行人提供的臨時住房如何、何時收回還懸而未決，所以該程序的設置給申請執(zhí)行人制造了諸多障礙，很難實際操作。

3、另外，由于房屋之上已設定抵押權(quán)，根據(jù)“抵押權(quán)優(yōu)先受償”的原則，被執(zhí)行人房屋被拍賣，首先償還抵押債務和扣除被執(zhí)行人安置費用，那么申請執(zhí)行人債權(quán)能否實現(xiàn)尚未可知。因此在執(zhí)行人申請之前應調(diào)查該房屋的抵押情況，如執(zhí)行后扣除完前述款項不足以償還申請執(zhí)行人的債權(quán)則沒必要耗費精力和財力啟動申請執(zhí)行程序。

（一）關(guān)于金錢債權(quán)的執(zhí)行程序：2014年《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十條第一款規(guī)定金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，申請執(zhí)行人可以申請執(zhí)行：

（二）關(guān)于非金錢債權(quán)的執(zhí)行：根據(jù)2014年《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十條第二款規(guī)定，執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達之日起，應給予三個月的寬限期，寬限期過后被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。即通過申請執(zhí)行人申請，人民法院可予以強制執(zhí)行。

2014年《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條對此作了專門規(guī)定。金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，這表明買受人簽訂買賣合同之時并不知曉該房屋涉訴，因此法律予以保護善意買受人。

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)，比如買受人尚未來得及或因國家房地產(chǎn)法律規(guī)定原因沒辦理房屋過戶手續(xù)，但已簽訂買賣合同、支付價款，那么買受人屬合法占有，法律應予以保護。

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行。買受人已支付全部價款，對于申請執(zhí)行人而言，被執(zhí)行人財產(chǎn)并未減少，也減少了拍賣執(zhí)行的繁瑣程序。如買受人只付了部分價款，剩余價款仍能按法院要求給付，比拍賣效果更好。

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記，當然不能歸責于買受人。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（2004），執(zhí)行財產(chǎn)時拍賣是首選方式，法院應當委托有資質(zhì)機構(gòu)進行評估后拍賣，當然當事人雙方申請不評估的，法院也應當準許。法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十。第三次拍賣流拍且申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該房屋，人民法院應當于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。

自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產(chǎn)，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財產(chǎn)抵債的，應當解除查封、凍結(jié)，將該財產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對該財產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。

通過本文分析，不難發(fā)現(xiàn)執(zhí)行程序中當被執(zhí)行人名下僅有一套房屋時依然可以執(zhí)行，只是需要先保障被執(zhí)行人家庭基本生活，解決過渡居所問題，這也是法院在解決“執(zhí)行難”問題方面邁出的堅實一步。