在抵押擔(dān)保法律關(guān)系中，抵押權(quán)是抵押擔(dān)保的核心，抵押權(quán)的優(yōu)先受償又是抵押權(quán)的核心。根據(jù)法律規(guī)定，其內(nèi)容主要包括：抵押權(quán)人優(yōu)先于一般債權(quán)人受償；當(dāng)?shù)盅何锉徊榉?、被?zhí)行時，抵押權(quán)優(yōu)先于執(zhí)行權(quán)；當(dāng)債務(wù)人宣布破產(chǎn)時，抵押權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)；當(dāng)一個抵押物上有多個抵押權(quán)存在時，經(jīng)過登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未經(jīng)登記的抵押權(quán)，順序在先的抵押權(quán)優(yōu)先于順序在后的抵押權(quán)，抵押權(quán)順序相同時，抵押權(quán)人按照債權(quán)比例受償。法律在規(guī)定抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)的同時，也對其進(jìn)行了相應(yīng)的限制。除了我國《海商法》規(guī)定的船舶優(yōu)先權(quán)先于船舶抵押權(quán)受償、《民用航空器法》規(guī)定的民用航空器優(yōu)先權(quán)先于民用航空器抵押權(quán)受償外，還有幾方面的法律規(guī)定，對抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)都有較大的影響，應(yīng)當(dāng)引起抵押擔(dān)保合同當(dāng)事人、特別是抵押權(quán)人中銀行的高度重視。

一般而言，抵押貸款具有優(yōu)先受償權(quán)，其安全性較高。但法律原則規(guī)定時必有例外，為了維護(hù)某些特定權(quán)利人的利益，法律法規(guī)還特別規(guī)定了一些權(quán)利的行使優(yōu)先于抵押權(quán)，現(xiàn)分別簡單介紹如下：

一、建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)；已交付購買預(yù)售商品房的全部或者大部分款項的消費者的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。

《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣，建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號）的規(guī)定：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。三、建設(shè)工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。四、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算”。建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)；建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失；建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算”。

根據(jù)上述規(guī)定，當(dāng)購房人、工程承包人和抵押權(quán)人就建設(shè)工程的受償權(quán)發(fā)生利益沖突時，權(quán)利順序為：1、交付購買商品房的全部或大部分款項的購房人享有第一優(yōu)先權(quán)；2、承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)次之；3、貸款銀行的抵押權(quán)再次之；4、普通債權(quán)人（無擔(dān)保債權(quán)人）最后受償。

應(yīng)對措施：1、貸前盡職調(diào)查所抵押的不動產(chǎn)（在建工程）是否欠工程款，如不欠工程款則應(yīng)取得施工單位不欠款的書面聲明并爭取取得施工單位放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的書面聲明；2、對于需以銀行貸款支付工程款的貸款項目，需嚴(yán)格把控貸款的用途，確保貸款是用于工程款的支付，必要時，可要求采用委托付款的形式，由房開公司出具《委托付款函》，申明貸款只能由銀行根據(jù)《委托付款函》直接付給施工單位（即建筑工程承包人），而不允許流向房開公司的其他自有賬戶或支付給其他第三方，同時在放款時明確施工單位出具收到工程款的書面證明；3、關(guān)注建筑工程的竣工時間，建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限為竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起六個月內(nèi)，該期限為除斥期間，不存在中止、中斷、延長之說，超過六個月則建筑工程承包人喪失優(yōu)先受償權(quán)；4、加強對房開公司商品房預(yù)售款項回籠的監(jiān)控，對轉(zhuǎn)移商品房預(yù)售款，惡意拖欠銀行貸款的開發(fā)商，銀行應(yīng)及時采取訴訟措施，以制止房開公司對商品房的預(yù)售，維護(hù)銀行的合法權(quán)益。5、認(rèn)真核實工程價款的真實性，盡量參與竣工驗收及工程款審計結(jié)算、并保存好相關(guān)資料；一旦發(fā)現(xiàn)有房開公司（借款方）與施工單位惡意串通利用建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定逃廢銀行債務(wù)的情形，銀行可以通過及時行使撤銷權(quán)來維護(hù)權(quán)益。

二、在財產(chǎn)抵押之前產(chǎn)生的稅款優(yōu)先于抵押權(quán)。

    2001年5月1日實施、2015年修正的《稅收征收管理法》第四十五條第一款規(guī)定：“稅務(wù)機關(guān)征收稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。”該法明確了在抵押之前產(chǎn)生的國家稅收具有優(yōu)先受償權(quán)，且屬于法定優(yōu)先權(quán)。

應(yīng)對措施：銀行在貸前應(yīng)當(dāng)審查借款人的完稅情況并注意稅務(wù)機關(guān)對納稅人欠繳情況的公告，以便對欠稅的財產(chǎn)降低抵押率或在放貸前要求借款人先還稅。根據(jù)《稅收征收管理法》第46條規(guī)定，抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人可以請求稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)的欠稅情況。特別值得一提的是，如果企業(yè)在原貸款發(fā)放后轉(zhuǎn)貸前有欠稅行為的，因轉(zhuǎn)貸時抵押登記可能面臨重新辦理，結(jié)果反而導(dǎo)致稅款優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)，增加信貸風(fēng)險，因此轉(zhuǎn)貸時要特別審查原貸款發(fā)放后是否有新的欠稅發(fā)生。

三、劃撥土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》明確規(guī)定：以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，抵押權(quán)人只有在以抵押標(biāo)的物折價或拍賣、變賣所得價款繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款項后，對剩余部分方可享有優(yōu)先受償權(quán)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十一條和《擔(dān)保法》第五十六條也明確規(guī)定：拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。

該《批復(fù)》還明確規(guī)定：企業(yè)對其以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)無處分權(quán)，以該土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn)。否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無效。

應(yīng)對措施：對于企業(yè)以國有劃撥土地使用權(quán)抵押或者以建筑在國有劃撥土地上的建筑物進(jìn)行抵押申請貸款，銀行應(yīng)當(dāng)按抵押物估價并減去該土地出讓金的款項后，再乘以相應(yīng)抵押率來確認(rèn)貸款金額；并且還需按照規(guī)定履行法定審批手續(xù)、取得具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門允許抵押的批準(zhǔn)后，才可發(fā)放抵押貸款。

四、船舶優(yōu)先權(quán)、民用航空器優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。

根據(jù)我國《海商法》第二十五條的規(guī)定，船舶優(yōu)先權(quán)先于船舶留置權(quán)受償，船舶抵押權(quán)后于船舶留置權(quán)受償。同時，根據(jù)我國《海商法》第二十二條的規(guī)定，下列各項海事請求具有船舶優(yōu)先權(quán)：“（一）船長、船員和在船上工作的其他在編人員根據(jù)勞動法律、行政法規(guī)或者勞動合同所產(chǎn)生的工資、其他勞動報酬、船員遣返費用和社會保險費用的給付請求；（二）在船舶營運中發(fā)生的人身傷亡的賠償請求；（三）船舶噸稅、引航費、港務(wù)費和其他港口規(guī)費的繳付請求；（四）海難救助的救助款項的給付請求；（五）船舶在營運中因侵權(quán)行為產(chǎn)生的財產(chǎn)賠償請求?！贝送猓鶕?jù)我國《海商法》第二十四條的規(guī)定，“因行使船舶優(yōu)先權(quán)產(chǎn)生的訴訟費用，保存、拍賣船舶和分配船舶價款產(chǎn)生的費用，以及為海事請求人的共同利益而支付的其他費用，應(yīng)當(dāng)從船舶拍賣所得價款中先行撥付。”由此可見，《海商法》第二十四條中所列的費用實際也優(yōu)先于船舶抵押權(quán)。

根據(jù)我國加入的《國際承認(rèn)航空器權(quán)利公約》規(guī)定，有關(guān)航空器的下列權(quán)利優(yōu)先于航空器抵押權(quán)受償：（一）援救航空器的報酬；?。ǘ┍９芎娇掌鞅匦璧念~外費用；（三）根據(jù)拍賣所在地締約國的法律，為了各債權(quán)人的共同利益并在執(zhí)行過程中產(chǎn)生的合法費用；等等。

應(yīng)對措施：船舶與民用航空器抵押的應(yīng)對措施：盡管商業(yè)銀行以船舶和民用航空器抵押貸款的很少，但對于《海商法》及《國際承認(rèn)航空器權(quán)利公約》的規(guī)定仍宜有充分了解。如果確實發(fā)生了以船舶和民用航空器貸款的項目，那么，宜充分估算可能的優(yōu)先權(quán)金額（必要時可請專業(yè)的海事中企機構(gòu)進(jìn)行估算），并據(jù)此核定抵押率來確定貸款金額。此外，還需嚴(yán)格辦理相關(guān)的抵押手續(xù)，其中，船舶抵押的，應(yīng)按《船舶登記條例》的規(guī)定到船舶登記機關(guān)辦理；航空器抵押的，應(yīng)按《民用航空器權(quán)利登記條例》的規(guī)定到國務(wù)院民用航空主管部門辦理。

五、同一財產(chǎn)上的留置權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第七十九條規(guī)定：“同一財產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時，抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償。同一財產(chǎn)抵押權(quán)與留置權(quán)并存時，留置權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償?！绷糁脵?quán)是指在因保管合同、運輸合同、加工承攬等合同發(fā)生的債權(quán)中，債權(quán)人按照合同約定占有債務(wù)人的動產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)的，債權(quán)人享有的留置該財產(chǎn)并以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。較易產(chǎn)生留置權(quán)與抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)相沖突的情形有車輛抵押權(quán)與車輛修理費請求權(quán)、提貨單質(zhì)押與倉儲費請求權(quán)等。

應(yīng)對措施：根據(jù)《擔(dān)保法》第八十四條第三款的規(guī)定，當(dāng)事人可以在合同中約定不得留置的標(biāo)物。因此，銀行應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注動產(chǎn)抵押物，及時與留置人聯(lián)系，如有可能應(yīng)當(dāng)在可預(yù)見的范圍內(nèi)取得享有留置權(quán)的民事主體放棄留置權(quán)的書面承諾。

 六、在先的租賃權(quán)可對抗在后抵押權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十五條的規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”；同時，上述司法解釋第六十六條第一款規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力”。由此可見，同一財產(chǎn)上并存抵押權(quán)與租賃權(quán)的，原則上按照兩權(quán)成立時間的先后順序確定對抗關(guān)系，在先成立的租賃權(quán)可以對抗后產(chǎn)生的抵押權(quán)，這就是民法中“買賣不破租賃”的原則。

應(yīng)對措施：銀行在接受抵押物時應(yīng)考察其上是否已存在租賃權(quán)及租賃的期限，如有必要可取得租賃人放棄對抗抵押權(quán)的承諾，以便銀行屆時自由處置抵押物，不受原租賃合同的約束。