估價原則

原規(guī)范中沒有區(qū)分市場價值類型的估價原則和其他估價目的及價值類型下的估價原則，僅僅以合法原則、最高最佳使用原則、替代原則及估價時點(diǎn)原則，作為房地產(chǎn)估價中應(yīng)遵循的原則，而新規(guī)范則進(jìn)行了區(qū)分并且強(qiáng)化了獨(dú)立客觀公正原則，將其提至各原則之首，成為房地產(chǎn)估價中應(yīng)遵循的原則之一，也凸顯了房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德運(yùn)用在實(shí)踐估價中的具體要求，對于其他估價目的及價值類型下的估價原則可相應(yīng)增減，但不能隨意，而且特別針對房地產(chǎn)抵押估價，強(qiáng)調(diào)將謹(jǐn)慎性原則正式列入房地產(chǎn)規(guī)范。

最高最佳使用原則，在新規(guī)范中須同時滿足四個條件：法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價值最大化。實(shí)踐中往往忽視法律上允許，甚至認(rèn)為與合法原則是沖突的，新規(guī)范進(jìn)一步厘清了概念。另外在最高最佳使用原則下，估價師是站在房地產(chǎn)權(quán)利人還是意向取得者的角度，對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)的理解也會存在不同，因此新規(guī)范進(jìn)行了區(qū)分。

新規(guī)范針對評估實(shí)踐中大量存在的房屋登記用途、土地登記用途及規(guī)劃用途之間不一致，同一房地產(chǎn)按照不同用途進(jìn)行估價時價值存在差異較大等情況提出相關(guān)指導(dǎo)意見：

• 在有政府或相關(guān)部門認(rèn)定的情況下，應(yīng)按政府或其他相關(guān)部門認(rèn)定的用途進(jìn)行估價；

• 沒有政府及相關(guān)部門認(rèn)定的用途，存在上述不一致，可根據(jù)估價目的或最高最佳利用原則選擇其一進(jìn)行估價，對于實(shí)際用途與房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途不一致的，應(yīng)根據(jù)估價目的合理確定估價所依據(jù)的用途。該意見的提出對房地產(chǎn)估價師在房地產(chǎn)估價特別是國有土地房屋征收評估中規(guī)避自身風(fēng)險具有重大意義。

估價程序

新規(guī)范增加了受理估價委托、審核估價報告、交付估價報告三個步驟（見表1），其中估價委托中明確了估價委托書、估價委托合同的簽訂要求，除采用批量估價的項目外，可以只有一名估價師全程參與、實(shí)地查勘、撰寫報告，但報告簽署必須兩名。

在估價程序各個環(huán)節(jié)中，新規(guī)范比原規(guī)范更加細(xì)致。如資料收集方面，由于估價實(shí)踐中存在以假證或者復(fù)印件隱瞞估價對象權(quán)屬狀況的現(xiàn)象，新規(guī)范明確提出當(dāng)估價委托人為估價對象權(quán)利人時應(yīng)查看權(quán)屬證明原件、核對復(fù)印件，不得僅憑復(fù)印件進(jìn)行判斷或假定權(quán)屬狀況。

在實(shí)地查勘方面，新規(guī)范要求估價人員拍攝內(nèi)外部狀況和周圍環(huán)境狀況影視資料，制作實(shí)地查勘紀(jì)錄以真實(shí)客觀反映估價對象并簽名加以確認(rèn)，對于估價對象存在房屋安全、環(huán)境污染、建筑面積等估價專業(yè)以外的問題，需要借助其他相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜业囊庖?，也需要在估價報告中進(jìn)行說明；無法進(jìn)入內(nèi)部查勘時，要求在估價報告中具體說明并分析原因，內(nèi)部狀況則作為估價假設(shè)在報告中說明。新規(guī)范這一部分內(nèi)容借鑒了《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則利用專家工作》，對于超過估價人員專業(yè)能力范圍的業(yè)務(wù)，要借助外部專家。對于日益復(fù)雜的估價業(yè)務(wù)，如城市更新中涉及年代久遠(yuǎn)又缺乏權(quán)屬原始證明的房產(chǎn)評估，面積大小的確定是估價機(jī)構(gòu)繞不過去的問題，按照以往的處理方式，仍以政府相關(guān)文件為準(zhǔn)，但存在專業(yè)性不足等問題，新規(guī)范中的明確要求使得估價機(jī)構(gòu)在完成相關(guān)工作時底氣更足，規(guī)范了工作流程。

對內(nèi)部審核流程進(jìn)行規(guī)范，要求機(jī)構(gòu)在交付報告前要對內(nèi)容和形式進(jìn)行審查核定，形成審核記錄，記錄相關(guān)意見、結(jié)論、日期及人員，通過內(nèi)控的方式規(guī)避房地產(chǎn)估價師及估價機(jī)構(gòu)潛在的風(fēng)險。

估價方法

估價方法的適用性分析，針對方法選用作了詳細(xì)講解，也對原規(guī)范中的“宜選用兩種方法”進(jìn)行了修改。明確若估價對象僅適用一種估價方法進(jìn)行評估，可只選用一種估價方法進(jìn)行估價，適宜選用所有適用估價方法進(jìn)行估價則不能隨意取舍，必須取舍則應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。

原規(guī)范中的市場比較法修訂為新規(guī)范的“比較法”，步驟也不盡相同（見表2），調(diào)整了不宜選為可比實(shí)例的情況（見表3）

房地產(chǎn)估價師對于基本估價方法——收益法的運(yùn)用已經(jīng)非常熟練，因此新規(guī)范對收益法調(diào)整了估價步驟（見表4），將不同的估價內(nèi)容區(qū)分為全剩余壽命模式和持有加轉(zhuǎn)售模式兩種，持有期則借鑒國際上通用的做法，按照5年到10年的期限加以確定，同時針對商服型房地產(chǎn)、生產(chǎn)型房地產(chǎn)及自用或尚未使用的房地產(chǎn)各種情況下的凈收益，細(xì)化收益法模型。 原規(guī)范用房地產(chǎn)合一收益法測算時，對于土地剩余壽命長于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的情況僅采用孰短原則加以判斷，直接采用建筑物經(jīng)濟(jì)壽命作為收益期，忽視剩余期限土地使用權(quán)價值；新規(guī)范則增加了自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限土地使用權(quán)價值規(guī)定，考慮的內(nèi)容更加完整，客觀上也要求房地產(chǎn)估價師需更深入地掌握土地估價內(nèi)容。

在舊規(guī)范中，成本法沒有進(jìn)一步細(xì)化土地成本的構(gòu)成、土地成本及建筑物重置成本的測算方法，估價師在采用成本法測算時缺乏相關(guān)指導(dǎo)；新規(guī)范對上述內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化和修改，使估價師對不同地區(qū)、不同類型土地成本的測算更有針對性。原規(guī)范中雙倍余額遞減法借鑒會計中關(guān)于固定資產(chǎn)加速折舊方法，但在估價中很少運(yùn)用，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)作為生產(chǎn)性用房這一方面，而實(shí)踐中對于該類型加速折舊的一般是采用縮減其經(jīng)濟(jì)壽命的處理方式，因此新規(guī)范給予刪除，并明確提出建筑物折舊計算可選用年齡一壽命法、市場提取法及分解法等更具操作性的方法。

新規(guī)范大幅調(diào)整了原規(guī)范中假設(shè)開發(fā)法的估價步驟，新增假設(shè)開發(fā)法估價前提（業(yè)主自行開發(fā)前提、自愿轉(zhuǎn)讓前提及被迫轉(zhuǎn)讓前提），并需要根據(jù)估價目的、估價對象所處開發(fā)狀態(tài)進(jìn)行選擇。

假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用于在建工程上時，由于原規(guī)范對估價前提沒有相關(guān)規(guī)定，因此在估價實(shí)踐中一般以業(yè)主自行開發(fā)或自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行假設(shè)，大多數(shù)估價技術(shù)報告里面也未對相關(guān)假設(shè)前提進(jìn)行描述，這種處理方式在房地產(chǎn)估價對象價格處于相對穩(wěn)定的狀況下是合理的，但如果房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化則顯然不適應(yīng)上述前提。假設(shè)某商品房建設(shè)期需3年，估價時點(diǎn)已建設(shè)2年，由開發(fā)商續(xù)建完成只需1年。但如果該在建工程要被人民法院強(qiáng)制拍賣或變賣，則還應(yīng)加上由現(xiàn)開發(fā)商轉(zhuǎn)為其他開發(fā)商“換手”的正常期限，例如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當(dāng)于產(chǎn)生了一個新的“前期”。假設(shè)需要“換手”的正常期限為0.5年，則該在建工程的后續(xù)建設(shè)期為1.5年。在“換手”的情況下，不僅會有上述的一個新的“前期”通常還會發(fā)生新的“前期費(fèi)用”因此，在估算后續(xù)必要支出時，還應(yīng)加上這部分“前期費(fèi)用”顯然在建工程需被迫轉(zhuǎn)換的前提下，其評估價值與正常的在建工程評估價值是有差別的。

采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行測算在建工程價值時，不能不顧估價前提，以上被迫轉(zhuǎn)換的情況下，就要增加新的“前期費(fèi)用”這一項。另外新規(guī)范還對開發(fā)經(jīng)營期、后續(xù)必要支出、靜態(tài)和動態(tài)分析法中各項參數(shù)的計算進(jìn)行了說明。

房地產(chǎn)評估是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，在社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中有著非常重要的作用，雖然，目前處于初級階段，但是，隨著新規(guī)范的出臺，房地產(chǎn)評估會日趨成熟，可以在推動社會經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展方面發(fā)揮更大的作用。

新的房地產(chǎn)估價規(guī)范實(shí)施已有半年多，對房地產(chǎn)估價行業(yè)產(chǎn)生了積極的影響，具體表現(xiàn)在以下方面：

• 隨著估價原則細(xì)化和深入，房地產(chǎn)估價師職業(yè)操守要求更加嚴(yán)格，這對目前房地產(chǎn)估價行業(yè)的獨(dú)立客觀公正性的提高有著極大的幫助；

• 強(qiáng)調(diào)實(shí)施估價工作程序的完整性，以程序正義性逐漸實(shí)現(xiàn)工作成果的真實(shí)性，信息披露要求更加嚴(yán)格，使得估價報告內(nèi)容更加專業(yè)細(xì)致，同時也有利于估價時規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險，提高估價師的社會地位；

• 各項新興估價業(yè)務(wù)乃至咨詢業(yè)務(wù)的發(fā)展，客觀上需要估價方法尤其是估價模型的深化和修正，這對房地產(chǎn)估價師的理論知識掌握、個人整體素質(zhì)要求更高，客觀上能促進(jìn)房地產(chǎn)估價行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

法規(guī)需求方向：《房地產(chǎn)估價師法》

中國現(xiàn)有三大中介行業(yè)：律師、會計師和估價師，前兩者已有《律師法》和《注冊會計師法》，但目前還沒有《房地產(chǎn)估價師法》。國家房地產(chǎn)管理部門根據(jù)房地產(chǎn)估價發(fā)展的要求，相繼制定了《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》等規(guī)章制度，初步形成以估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和估價師注冊為核心的房地產(chǎn)估價法律法規(guī)體系。但房地產(chǎn)估價各項法律、法規(guī)和規(guī)章制度的實(shí)施細(xì)則仍然缺失，針對企業(yè)改制、征稅、拍賣等不同用途的房地產(chǎn)評估相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范還沒有制定。因此，隨著新的房地產(chǎn)估價規(guī)范的實(shí)施，制定《房地產(chǎn)估價師法》是房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展必須的法律需求。

行業(yè)誠信體系建設(shè)需求

因為我國的房地產(chǎn)土地估價行業(yè)起步比較晚，所以相關(guān)的法制建設(shè)還比較落后，存在較大的誠信危機(jī)，通常為了獲得建設(shè)項目而私自降低價格，行業(yè)誠信體系以及執(zhí)業(yè)規(guī)則還需要進(jìn)一步的完善，加強(qiáng)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)以及估價工作人員的信用檔案建設(shè)，細(xì)化估價工作人員的道德規(guī)范和從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)社會公德心和職業(yè)責(zé)任心，及時進(jìn)行失信行為以及良好行為記錄在案，并進(jìn)行社會公示，建設(shè)完善的企業(yè)信用制度，嚴(yán)格執(zhí)行失信懲治，規(guī)范估價行為，降低估價風(fēng)險。

行業(yè)信息資源共享

目前國內(nèi)的房地產(chǎn)土地估價機(jī)構(gòu)都是單一的經(jīng)營企業(yè)，很少同時進(jìn)行工程造價評估以及土地經(jīng)紀(jì)方面的工作，所以在獲取估價信息資料以及技術(shù)資料時存在一定的難度，很多估價機(jī)構(gòu)為了能夠獲得土地的交易信息以及建筑物的價格信息進(jìn)行了大量的重復(fù)性工作，甚至在出現(xiàn)收集困難時編造實(shí)例，使評估工作產(chǎn)生風(fēng)險。所以建立資源共享系統(tǒng)，公開交易實(shí)例，共享各種與土地估計相關(guān)的資料信息，降低工作量，提高工作效率，避免編造虛構(gòu)信息的現(xiàn)象，規(guī)范操作過程。