[溫哥華頭條 溫哥華樂活網(wǎng)lahoo.ca編輯]

【《高度》（Rise Weekly）周刊梓涵撰寫】以前只是聽說過有存貨周轉(zhuǎn)率這么一說，如今地產(chǎn)界也出現(xiàn)了周轉(zhuǎn)率，只不過這個周轉(zhuǎn)率是與房屋租賃有關(guān)的。加拿大按揭與住房公司（CMHC）為了更合理的分析房地產(chǎn)市場租賃情況，第一次使用租賃房屋周轉(zhuǎn)率（Tenant Turnover Rate）作為出租公寓與獨(dú)立屋的最新評估指標(biāo)。請看《高度》的特別報(bào)道。

大溫地區(qū)租房市場總覽

大溫哥華地區(qū)房地產(chǎn)市場的火熱不僅體現(xiàn)在公寓與獨(dú)立屋市場的買賣上，租賃市場持續(xù)升溫也揭示了人們對于房屋的需求量從未減少。加拿大按揭與住房公司（CMHC）的租賃報(bào)告顯示，2015年大溫地區(qū)的房屋租賃者比上年增加了3萬人，年齡主要集中在20到34歲以及75歲以上的人群。報(bào)告也顯示了大溫地區(qū)租賃市場的三個特點(diǎn)。

第一，房屋租金逐年增長。2015年10月的數(shù)據(jù)顯示，卑詩省的溫哥華、維多利亞（Victoria）、阿伯茲福德（Abbotsford），甚至在甘露市（Kamloops）和圣約翰堡（Fort St. John），每年的租金收入都有提升。比如兩房的公寓，2015年的租金比上年增長了3.7%，平均租金達(dá)到$1155加元。

第二，公寓租賃的待租率下降。加拿大抵押貸款及房產(chǎn)公司（CMHC）的租賃報(bào)告顯示，各種臥室類型的房屋待租率下降。2015年10月的數(shù)據(jù)比上一年下降了1.7%。三房的公寓擁有最高的待租率，為2.3%。

第三，聯(lián)排別墅的租賃空置率增加。數(shù)據(jù)顯示，2015年聯(lián)排別墅的空置率從2014年的2.5%提高到3.2%。造成這一結(jié)果的原因極有可能是由于較高的就業(yè)率和貸款的低利息，使得人們更愿意從租賃房屋中搬出，自己買房，搬到擁有自主產(chǎn)權(quán)的房屋里居住。

雖然這些數(shù)據(jù)幾乎可以概括大溫哥華租賃地產(chǎn)的情況，不過在房屋的租賃周轉(zhuǎn)方面并不清晰。為了對整個租賃市場有更深的認(rèn)識，加拿大抵押貸款及房產(chǎn)公司（CMHC）第一次推出了租賃房屋周轉(zhuǎn)率，從房屋轉(zhuǎn)租的角度重新審視大溫地區(qū)的租房市場。

租賃房屋周轉(zhuǎn)率租賃市場的最新評估指標(biāo)

計(jì)算租賃房屋周轉(zhuǎn)率的目的，是為了給出租公寓與獨(dú)立屋提供數(shù)據(jù)支持。對于房屋出租者來說，這項(xiàng)指標(biāo)可以作為預(yù)估未來可出租單位數(shù)量的輔助工具。不過這個數(shù)據(jù)與經(jīng)濟(jì)變量的關(guān)系微乎其微，意思就是說，它與經(jīng)濟(jì)方面的發(fā)展與衰退并沒有任何直接的聯(lián)系。

加拿大按揭與住房公司（CMHC）表示，租戶房屋周轉(zhuǎn)率是指，在過去的12個月中，一個單元被新租戶占用的次數(shù)。在同一棟大樓里，租客有可能由一個單元搬到另一個單元，這樣的情況也是被計(jì)算在內(nèi)的。不過，住房面積以及臥室類型并不在考慮的范圍內(nèi)。

此次評估的地區(qū)是大溫哥華地區(qū)，開始使用租賃房屋周轉(zhuǎn)率進(jìn)行調(diào)查分析的時間在2015年秋天。2015年，溫哥華的租賃市場需求火熱，總體的住房空置率只有0.8%。照這樣的情況下去，穩(wěn)定的租賃市場會使租客與租戶間形成強(qiáng)有力的紐帶關(guān)系，而租賃房屋周轉(zhuǎn)率也更容易與其他的市場因素變量相互造成影響。其他的市場因素變量如，人口和就業(yè)增長等等，未來這些因素會更廣泛的運(yùn)用在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析上。

租戶租客與租賃房屋周轉(zhuǎn)率

不管是出租房屋還是租賃房屋入住，兩方都要考慮到預(yù)算和支出成本。想要出租房屋，最先想到的是出租物業(yè)的常規(guī)保養(yǎng)費(fèi)用，那么常規(guī)的保養(yǎng)房屋有可能造成的支出有：意外的一次性費(fèi)用（如，修葺屋頂、裝修房屋等等）和由于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)條件薄弱，租客搬遷到其他地區(qū)從而導(dǎo)致住房空置。

卑詩省業(yè)主協(xié)會預(yù)估翻新一個租賃單元的費(fèi)用為$1500加元到$2000加元。然而，租賃法規(guī)定，在卑詩省，允許房東在轉(zhuǎn)租時上調(diào)租賃費(fèi)用。所以，對于租客來說，在租房時還要考慮到房屋翻新后房租上調(diào)的事實(shí)。

那么租賃房屋周轉(zhuǎn)率對于租戶和租客會有什么影響呢？租客在租房時自然而然的就會想到這點(diǎn)了。比如，如果一個地區(qū)的房屋周轉(zhuǎn)率高，那么這個地方很有可能馬上就可以入??；如果一個地區(qū)的周轉(zhuǎn)率低，那么這里很有可能租不到房子；如果這個地方既屬于低空置率也屬于低周轉(zhuǎn)率，那么說明人們對于這里的房子需求非常大，以至于很難租到房子住。

租賃房屋周轉(zhuǎn)率何時發(fā)生

總的來說，租賃房屋周轉(zhuǎn)率只在轉(zhuǎn)租時發(fā)生，那么租客在什么時候會選擇搬走呢？通常有三種主要原因會導(dǎo)致租客搬走：

· 購買新屋

· 換工作，需要搬去別處

· 想要搬到其他的租賃住宅去

會導(dǎo)致租客搬家的其他原因：

· 在住房管理方面不滿意

· 租金太高

· 在居住方面不滿意

· 人際關(guān)系原因，如與配偶分手

· 非工作原因，如退休后想搬去其他養(yǎng)老城市

· 健康問題

· 生活方式的改變

根據(jù)卑詩省業(yè)主協(xié)會統(tǒng)計(jì)，每年大溫哥華地區(qū)的租賃房屋周轉(zhuǎn)率在10%到30%之間。

租賃房屋周轉(zhuǎn)率與空置率的關(guān)系

根據(jù)CMHC的數(shù)據(jù)，2015年租賃房屋周轉(zhuǎn)率與空置率的關(guān)系薄弱，不過在租賃房屋周轉(zhuǎn)率最高的地方，空置率最低，這也表明了為什么大學(xué)和高中附近學(xué)區(qū)房高出租率的原因。下圖主要顯現(xiàn)是10%到25%的租賃房屋周轉(zhuǎn)率之間時空置率的情況。

2015年約五分之一的公寓被轉(zhuǎn)租

根據(jù)報(bào)告顯示，從2014年10月到2015年10月，溫哥華地區(qū)的租賃房屋周轉(zhuǎn)率為19.2%，接近于五分之一或是20,553個單元?？罩寐手挥?.8%，人們對于這個地區(qū)的租房需求很高，租客之間的競爭力取決于地區(qū)人口數(shù)量的增長。高需求導(dǎo)致了高租金，數(shù)據(jù)顯示2015年本地區(qū)的租金上升了3.9%，為2008年以來最高。

租賃區(qū)的租賃房屋周轉(zhuǎn)率從8.2%到48.3%不等，大部分地區(qū)維持在10%到30%之間。大學(xué)捐贈地（University Endowment Lands）的租賃房屋周轉(zhuǎn)率為48.3%，原因是由于英屬哥倫比亞大學(xué)每年的學(xué)生數(shù)量繁多造成的。北本拿比地區(qū)和溫哥華市中心區(qū)的租賃房屋周轉(zhuǎn)率則大體相同。

素里區(qū)的租賃房屋周轉(zhuǎn)率為27.4%，位于中心的菲沙河谷區(qū)為24.2%，除了菲沙河谷中心區(qū)以外的溫哥華地區(qū)為19.2%。在房租方面，素里的房租比溫哥華市的房租便宜$359加元。

租賃房屋周轉(zhuǎn)率報(bào)告還顯示，房屋居住面積越大，租賃房屋周轉(zhuǎn)率越高，也可以理解為房屋居住面積較大的出租房被轉(zhuǎn)手的幾率大。是什么原因造成這種結(jié)果呢？

一個可能的猜測是，通常一個擁有100個單元公寓樓的擁有者需要承擔(dān)高額的維修費(fèi)用，然而這些費(fèi)用可以在房屋出租時以租金形式轉(zhuǎn)嫁給租房者。當(dāng)租金年復(fù)一年的增加，有些租房者承擔(dān)不了，就會選擇搬去租金較低的房屋居住。通常情況下，租金較高的租房者會漸漸加入購房居住的行列中，這樣就導(dǎo)致了某一地區(qū)的高租賃房屋周轉(zhuǎn)率。

報(bào)告還表明了租賃房屋周轉(zhuǎn)率與房屋年限之間并不相關(guān)。從1990年到2004年建造的租賃地產(chǎn)，租賃房屋周轉(zhuǎn)率為22.3%。如果不把大學(xué)捐贈地的數(shù)據(jù)計(jì)算在內(nèi)，那么租賃房屋周轉(zhuǎn)率則為20.4%。

對于新建的租賃地產(chǎn)，并不是每個地區(qū)的租賃房屋周轉(zhuǎn)率都維持在一個較高的水平。盡管不同年份的租賃房空置率一直保持在一個水平上，不過市場對于房屋租賃的需求從未減少，所以不同年份房屋的租賃房屋周轉(zhuǎn)率差別并不大。

上圖表明了2015年10個地區(qū)的租賃房屋周轉(zhuǎn)率、空置率以及租金（取5年平均值）。從圖表總可以看出，人們對于西區(qū)/史丹利公園（West End/Stanley Park）、北溫市（North Vancouver City）和北溫DM地區(qū)的需求較高，5年的平均空置率比大溫地區(qū)的整體空置率低0.5%。而溫哥華東南部（Southeast Vancouver）、西黑斯廷（East Hastings）、本拿比東南部（Southeast Burnaby）和白石（White Rock）比整體的大溫地區(qū)平均租金低，這些地區(qū)廣受單身人士、夫妻與小家庭人群的歡迎。

聯(lián)排別墅的情況

租賃用途聯(lián)排別墅的租賃房屋周轉(zhuǎn)率為11.4%，比出租公寓（19.2%）要低。通常居住在出租聯(lián)排別墅的人群為，年輕家庭或是正在等待更大居住空間的居民。從過去20年看來，建造出租形式的聯(lián)排別墅面對的是較高的土地成本、有限的土地供應(yīng)以及高密度空間方面的競爭。

2005年時，這一類型的租賃房屋周轉(zhuǎn)率為28.8%，相比起1960年到2004年，租賃房屋周轉(zhuǎn)率為7.0%到16.4%。高周轉(zhuǎn)率的聯(lián)排別墅是導(dǎo)致租金上升的原因之一。

如今大溫地區(qū)的房地產(chǎn)市場仍然如火如荼，在無法負(fù)擔(dān)購買公寓或獨(dú)立屋的情況下，租賃變成了人們不可逃避的居住方式。這也解釋了為什么近年來投資購買公寓的人數(shù)逐漸增多，當(dāng)然如果保持較低的租賃房屋周轉(zhuǎn)率，獲得長期的租金收入或是未來的轉(zhuǎn)手賣出都將會是有效的投資公寓的手段。