如果虎哥有一筆錢(qián)，現(xiàn)在我需要配置一些商業(yè)地產(chǎn)，那我該如何去抉擇呢？

我覺(jué)得第一個(gè)肯定還是毋庸置疑的看位置，也就是我們通常所說(shuō)的地段。這個(gè)地段要么已經(jīng)很熱，要么在未來(lái)有潛力，不論是超市商鋪、社區(qū)商鋪、商業(yè)街商鋪還是商務(wù)區(qū)商鋪，位置都決定著它們的租金和未來(lái)租金上漲的幅度。最好選擇臨街的商鋪，一定遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于商業(yè)中心的地下或者是超市內(nèi)的商鋪。還要關(guān)注區(qū)域內(nèi)商鋪的供應(yīng)量，供應(yīng)量太大的就需要謹(jǐn)慎。商業(yè)街的商鋪是店越多、品種越豐富，未來(lái)的生意就會(huì)越好。而如果社區(qū)商業(yè)配備了太多的商鋪，那你就需要回避，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的容量相對(duì)而言是有限的。商鋪的戶型也非常重要，盡量選擇開(kāi)間大、進(jìn)深短的，如果層高沒(méi)有超過(guò)5米的，做夾層也并沒(méi)那么容易。

萬(wàn)達(dá)為什么這么自信，我到哪里，哪里就是城市的中心，就是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)大部分的商業(yè)自己持有。所以它就可以進(jìn)行高效率的統(tǒng)一招商、統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，還可以針對(duì)整個(gè)區(qū)域的狀態(tài)，進(jìn)行有針對(duì)性的招商，既可以避免同業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，又可以豐富業(yè)態(tài)的環(huán)境。全部出售而不自持的商業(yè)一定沒(méi)有前途，我也建議投資人能回避就回避。

消費(fèi)能力決定著投資回報(bào)率，投資商鋪不能只看價(jià)格，商鋪的價(jià)值最終是要通過(guò)出租來(lái)實(shí)現(xiàn)的。出租你就要想租給誰(shuí)，不同的租戶的需求是不一樣的，比如開(kāi)餐館和做零售的就不一樣，選擇通用性強(qiáng)的商鋪和選擇未來(lái)消費(fèi)能力強(qiáng)的行業(yè)定位，是保障投資收益率穩(wěn)妥的辦法。

商鋪投資不就是買(mǎi)個(gè)商鋪放在那里嗎？非也。我的一個(gè)朋友一說(shuō)起商鋪投資連連搖頭，圈套！這全是圈套！商鋪投資會(huì)有哪些圈套呢？

 老王路過(guò)一個(gè)小區(qū)，看到一個(gè)非常醒目的廣告牌：“只需要100萬(wàn)，坐擁繁華地段的底商，年回報(bào)率能到15%”。老王一合計(jì)，很值啊，這個(gè)底商至少能賣(mài)到500萬(wàn)，于是在售樓小姐的溫柔引誘之下，就和開(kāi)發(fā)商簽署了這個(gè)購(gòu)買(mǎi)合同。

沒(méi)過(guò)多久，老王路過(guò)自己的商鋪的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)很奇怪的事情，誒~怎么被貼上法院的封條了？原來(lái)開(kāi)發(fā)商借了別人錢(qián)不還，法院就把這個(gè)商鋪給查封凍結(jié)了。在法庭上老王認(rèn)為自己是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的，理應(yīng)受到保護(hù)?？墒欠ㄔ焊嬖V他：你這個(gè)只是經(jīng)營(yíng)權(quán)，對(duì)抗不了抵押權(quán)！很多時(shí)候這種比市場(chǎng)價(jià)低了很多的價(jià)格，還要承諾高回報(bào)的底商，基本上都是開(kāi)發(fā)商在賣(mài)它的“經(jīng)營(yíng)權(quán)”。

“經(jīng)營(yíng)權(quán)”就是你擁有的不是這個(gè)物業(yè)本身，而是它的“使用權(quán)”，相當(dāng)于“長(zhǎng)租”。很多開(kāi)發(fā)商先賣(mài)“經(jīng)營(yíng)權(quán)”，再拿物業(yè)去抵押貸款，最后一不小心開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)了，所以買(mǎi)了“經(jīng)營(yíng)權(quán)”的，之后就血本無(wú)歸。

你放心買(mǎi)吧，這個(gè)商鋪你買(mǎi)了之后，即使你租不出去，我們也會(huì)幫你租出去。因?yàn)槲覀冇泻芏嚓P(guān)聯(lián)企業(yè)，未來(lái)一定能夠承租。你信嗎？你還信！我就問(wèn)你一句，好賣(mài)的商鋪開(kāi)發(fā)商需要承諾返租嗎？承諾返租的都是不好賣(mài)的，你必須面對(duì)這個(gè)現(xiàn)實(shí)。至少說(shuō)明這個(gè)商鋪未來(lái)的收益率有不確定性。

你覺(jué)得很有保障，于是買(mǎi)下了這個(gè)商鋪。過(guò)了幾年，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)遇見(jiàn)問(wèn)題，你拿不到租金的收入，于是去找開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商會(huì)說(shuō)：你去找和你簽署協(xié)議的這家公司吧。原來(lái)開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和逃避責(zé)任，往往是不會(huì)和投資者直接簽署這個(gè)《回租協(xié)議》的。那么第三方公司這個(gè)時(shí)候也許已經(jīng)不復(fù)存在了，那你又能怎么辦？所以如果你真的很想投資這個(gè)商鋪，你也認(rèn)同開(kāi)發(fā)商的售后返租這個(gè)條件，一定要和開(kāi)發(fā)商直接簽署協(xié)議，一定要找大開(kāi)發(fā)商。

你沒(méi)有錢(qián)付首付，沒(méi)有關(guān)系。你有車(chē)嗎？你有房嗎？你只需要把這些相關(guān)證件交給我們，我們幫你找擔(dān)保公司去抵押貸款；沒(méi)有錢(qián)交月供，也沒(méi)有關(guān)系。我們負(fù)責(zé)幫你把商鋪出租出去，這樣你就可以以租金來(lái)養(yǎng)這個(gè)商鋪。這是不是一個(gè)非常漂亮的商業(yè)投資？理論上講確實(shí)可行，但是現(xiàn)實(shí)中往往不是這么回事。

2012年北京發(fā)生過(guò)一起非常惡性的擔(dān)保公司詐騙事件，就是擔(dān)保公司拿著一群不明真相的業(yè)主的房產(chǎn)證件，去銀行抵押貸款，然后承諾給業(yè)主每年15%的回報(bào)，最后擔(dān)保公司因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善跑路了，銀行向法院申請(qǐng)查封了這些業(yè)主的房產(chǎn)，最后留下這一群有淚哭不出的業(yè)主。

今天說(shuō)起開(kāi)發(fā)商，我突然想起一個(gè)事情要告訴你們，有一個(gè)地方因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商大量的占地，造成土地資源特別緊張和稀缺，然后村長(zhǎng)就邀請(qǐng)了村委會(huì)干部一起來(lái)商量這個(gè)事。村里的治保主任說(shuō)：我看吶，以后再有村民死了，就不要用棺材，這樣省錢(qián)還能更省地方。村會(huì)計(jì)想了想說(shuō)：要說(shuō)省地方，我看豎著埋，這樣更?。〈彘L(zhǎng)想了想磕了磕煙斗說(shuō)道：豎著埋只埋下半截，這樣連墓碑都省了，一看就知道誰(shuí)死了。

大家好，我是虎哥，你們的投資保護(hù)天使，投資有煩惱，Call我。