本裁判規(guī)則匯總整理總結(jié)自《民事審判指導(dǎo)與參考》中最高人民法院審理的房地產(chǎn)糾紛案件，以方便廣大同仁及房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)人員參考。

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35．國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中受讓方已經(jīng)取得國(guó)有土地使用證，但因政府相關(guān)主管人員失職行為導(dǎo)致未辦理土地出讓手續(xù)的，不影響轉(zhuǎn)讓合同效力

——國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中，雙方已經(jīng)就轉(zhuǎn)讓行為共同向政府相關(guān)部門提出申請(qǐng)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府已經(jīng)為受讓方頒發(fā)了國(guó)有土地使用證，但因政府相關(guān)主管人員失職行為導(dǎo)致未辦理土地出讓手續(xù)，未繳納土地出讓金的，轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方不得在合同已經(jīng)履行完畢后，以該轉(zhuǎn)讓合同未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)為由，主張轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。

關(guān)鍵詞：劃撥土地；出讓手續(xù)；合同效力

規(guī)則詳解：《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。根據(jù)該條的規(guī)定，“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)”是國(guó)有劃撥土地轉(zhuǎn)讓合同有效與否的關(guān)鍵。本案中，盡管沒有一個(gè)形式意義上的政府批準(zhǔn)行為，但相關(guān)政府部門已經(jīng)為被告頒發(fā)了國(guó)有土地使用證，說(shuō)明了政府對(duì)案涉國(guó)有劃撥土地轉(zhuǎn)讓行為的批準(zhǔn)和認(rèn)可?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。該條規(guī)定的關(guān)鍵在于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，對(duì)于是否需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地使用權(quán)出讓金，屬政府行政管理職權(quán)范圍，不應(yīng)因此影響民事合同效力。因此政府相關(guān)主管人員的失職，導(dǎo)致土地使用權(quán)出讓手續(xù)上存在瑕疵，應(yīng)屬于行政部門內(nèi)部管理不規(guī)范，不應(yīng)因此影響國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。

36．經(jīng)有權(quán)人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)按照補(bǔ)償合同性質(zhì)處理

——土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。

關(guān)鍵詞：劃撥土地；轉(zhuǎn)讓；合同性質(zhì)

規(guī)則詳解：司法實(shí)踐中劃撥土地使用權(quán)人將劃撥土地轉(zhuǎn)讓后，如果劃撥土地使用權(quán)人與政府辦理出讓手續(xù)，將土地辦至自己名下，除需要交納一筆數(shù)目可觀的土地出讓金外，還要將土地使用權(quán)變更至受讓方名下。因此，很少有此種情況發(fā)生，更多的是有劃撥土地的受讓方直接與政府辦理土地出讓手續(xù)。當(dāng)受讓方從政府部門受讓了土地，受讓方成了出讓土地的使用權(quán)人，原劃撥土地使用權(quán)人與受讓方之間訂立的劃撥土地使用轉(zhuǎn)讓合同性質(zhì)如何認(rèn)定，是審判實(shí)踐中經(jīng)常遇到的問(wèn)題。《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十二條對(duì)于劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地的糾紛處理作了明確的規(guī)定：土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。

37．買賣雙方均認(rèn)可存在房屋買賣關(guān)系，但在諸多重要事實(shí)上存在疑點(diǎn)，人民法院應(yīng)綜合各種證據(jù)準(zhǔn)確認(rèn)定是否存在真實(shí)購(gòu)房關(guān)系

——買受人與開發(fā)商均主張雙方之間存在真實(shí)有效的商品房買賣關(guān)系，但關(guān)于買賣過(guò)程的細(xì)節(jié)中存在眾多疑點(diǎn)，甚至出現(xiàn)雙方多次陳述不一、前后矛盾的，買受人請(qǐng)求開發(fā)商按照商品房買賣合同約定，辦理房屋過(guò)戶登記的，應(yīng)予駁回。

關(guān)鍵詞：預(yù)售合同；真實(shí)購(gòu)房關(guān)系；過(guò)戶登記

規(guī)則詳解：商品房買賣關(guān)系是否真實(shí)存在不能僅以買賣雙方是否達(dá)成合意為準(zhǔn)，需要結(jié)合正常交易習(xí)慣，綜合考慮案件產(chǎn)生的原因、雙方利益訴求的對(duì)抗程度、雙方當(dāng)事人關(guān)系、資金往來(lái)等情況，尤其要注意各證據(jù)形成的證據(jù)鏈?zhǔn)欠窈侠砗戏?。《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條：消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。因此實(shí)踐中虛構(gòu)商品房屋買賣關(guān)系，抵抗實(shí)際施工人建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題，是源于對(duì)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的濫用。這既涉及到物深層次（物權(quán)）與債權(quán)、物權(quán)與物權(quán)保護(hù)順位等法委問(wèn)題，更涉及到平衡各項(xiàng)利益等社會(huì)政策的考量。

38．當(dāng)事人之間簽訂的合同所約定的合同義務(wù)與民事法律行為所附條件是有區(qū)別的，其不能被認(rèn)定為民事法律行為的附條件

——法律上所稱的條件是指決定民事法律關(guān)系的效力產(chǎn)生和消滅的不確定的事實(shí)。雙方當(dāng)事人在合同中約定的一方應(yīng)履行的合同義務(wù)，是確定的。合同約定的當(dāng)事人義務(wù)同民事法律行為的附條件是有區(qū)別的，其不能被認(rèn)定為民事法律行為的附條件。

關(guān)鍵詞：附條件；合同效力；不確定事實(shí)

規(guī)則詳解：民事法律行為的附條件與給付義務(wù)的區(qū)別主要在于：第一，附條件是不確定的，而履行義務(wù)是確定的。第二，對(duì)于所附條件來(lái)說(shuō)，當(dāng)事人惡意阻止條件成就的，則視為條件已成就，當(dāng)事人之間約定所約定的法律行為就發(fā)生法律效力；對(duì)于合同義務(wù)來(lái)說(shuō)，當(dāng)事人違反則要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。第三，民事法律行為的條件還可以區(qū)分為延緩條件和解除條件，其所附條件的成就對(duì)于法律后果有影響；而在履行義務(wù)上其分類對(duì)于其法律后果來(lái)說(shuō)影響不大。實(shí)踐中，當(dāng)事人一方往往會(huì)將合同履行條件未成就作為抗辯理由，此時(shí)法院會(huì)審查抗辯理由是否成立。若成立，則另一方主張的事實(shí)就不存在；若不成立，則另一方主張的原因就成立，此時(shí)才需要進(jìn)一步審查是否存在違反交付義務(wù)的情形。本案中，關(guān)于建宇公司配合香泉湖公司取得高爾夫別墅用地的土地使用權(quán)證的問(wèn)題，如果這是綠庭公司付款的條件，則此條件無(wú)論是否系建宇公司配合取得的條件，還是建宇公司的主要條件，在條件不成就時(shí)，則綠庭公司的付款行為即不成立，而一審法院支持建宇公司相應(yīng)的訴訟請(qǐng)求則理由并不充分。而將上述事實(shí)理解為合同的履行義務(wù)來(lái)說(shuō)，則當(dāng)事人基于實(shí)際行動(dòng)就可以實(shí)現(xiàn)合同內(nèi)容的相應(yīng)變更。故雖然雙方當(dāng)事人關(guān)于建宇公司配合香泉湖公司取得高爾夫別墅用地的土地使用權(quán)證的約定因違反國(guó)家土地管理政策不能履行，但雙方對(duì)上述約定已經(jīng)在實(shí)際履行時(shí)作了變更，香泉湖公司能否取得高爾夫別墅用地的土地使用權(quán)證，并不影響香泉湖公司按照政府批準(zhǔn)的香泉湖溫泉度假區(qū)總體規(guī)劃的要求進(jìn)行建設(shè)。進(jìn)一步，綠庭公司以建宇公司未配合香泉湖公司取得高爾夫別墅用地的土地使用權(quán)證拒絕支付本案所涉相應(yīng)款項(xiàng)，不符合誠(chéng)實(shí)信用原則，亦與雙方當(dāng)事人實(shí)際履行行為和本案事實(shí)不符。對(duì)于綠庭公司拒絕付款的理由，法院不予支持。

39．合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中，不負(fù)有出資建設(shè)義務(wù)的一方，實(shí)際完成案涉項(xiàng)目建設(shè)的，不應(yīng)認(rèn)定為違約

——合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中，不負(fù)有出資建設(shè)義務(wù)的一方，實(shí)際完成案涉項(xiàng)目建設(shè)，在對(duì)方對(duì)此明知并認(rèn)可的情況下，應(yīng)視為雙方在合同履行過(guò)程中的變更行為。工程已實(shí)際交付使用的，負(fù)有出資義務(wù)的一方應(yīng)自工程實(shí)際移交之日支付相應(yīng)的工程款及利息。

關(guān)鍵詞：出資義務(wù)；房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目工程

規(guī)則詳解：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中，對(duì)不負(fù)有出資建設(shè)義務(wù)的一方，實(shí)際完成涉案項(xiàng)目建設(shè)的行為應(yīng)如何認(rèn)定的問(wèn)題。二審法院最終將該行為的性質(zhì)定性為合同履行過(guò)程中的變更，理由在于雙方合同中只約定了其中一方有出資的義務(wù)，而未約定其有項(xiàng)目建設(shè)的義務(wù)，但從各方簽署的會(huì)議紀(jì)要、用地分配協(xié)議以及公司付款等事實(shí)看，能夠證明各方對(duì)此行為默示同意。故認(rèn)定本案中當(dāng)事人已在實(shí)際履行過(guò)程中對(duì)合同原約定進(jìn)行了變更，不視為違約，各方應(yīng)按照變更后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

40．國(guó)有土地使用權(quán)受讓人與國(guó)有土地原使用權(quán)人約定交地義務(wù)不足以否定國(guó)有土地使用權(quán)受讓人與國(guó)土部門隨后簽訂的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同性質(zhì)

——具體判斷國(guó)有土地出讓還是轉(zhuǎn)讓關(guān)系時(shí)，應(yīng)結(jié)合合同文義表述、合同簽訂主體是否特定、土地使用權(quán)年限長(zhǎng)短、土地使用權(quán)用途是否變化以及土地使用權(quán)價(jià)款的歸屬等因素加以判斷。

關(guān)鍵詞：合同性質(zhì)；出讓；轉(zhuǎn)讓

規(guī)則詳解：司法實(shí)踐中，有些劃撥土地使用權(quán)人為了使自身利益最大化，往往采取先與競(jìng)買人簽訂協(xié)議要求競(jìng)買人滿足其利益要求后，才將土地交由國(guó)土部門收回再以招拍掛形式出讓土地使用權(quán)。這種方式既規(guī)避了現(xiàn)行國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，也使得該類合同的合同性質(zhì)變得難以界定。對(duì)此最高院觀點(diǎn)認(rèn)為，國(guó)有土地原使用權(quán)人與國(guó)有土地使用權(quán)受讓人對(duì)交地事項(xiàng)作出約定，不能必然得出案涉法律關(guān)系為國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)的結(jié)論，更不能以此否定國(guó)有土地使用權(quán)出讓關(guān)系的性質(zhì)。在具體判斷國(guó)有土地出讓還是轉(zhuǎn)讓關(guān)系時(shí)，應(yīng)結(jié)合兩者在合同簽訂主體、標(biāo)的土地使用權(quán)用途及其使用期限等方面的不同特征加以正確的界定。

41．建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效后，在當(dāng)事人之間可能產(chǎn)生的返還財(cái)產(chǎn)、折價(jià)補(bǔ)償或者賠償損失權(quán)利，可以作為合同轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的

——《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無(wú)效后，可能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生返還財(cái)產(chǎn)、折價(jià)補(bǔ)償或者賠償損失的權(quán)利。上述權(quán)利的權(quán)利人可以通過(guò)合同將上述權(quán)利進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。該轉(zhuǎn)讓合同效力的判斷，不能以之前的合同無(wú)效作為理由來(lái)認(rèn)定此種返還財(cái)產(chǎn)、折價(jià)補(bǔ)償或者賠償權(quán)利的轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。

關(guān)鍵詞：合同無(wú)效；標(biāo)的；轉(zhuǎn)讓

規(guī)則詳解：當(dāng)合同被認(rèn)定為無(wú)效后，基于合同所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系歸于消滅的同時(shí)，原來(lái)基于合同所發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)也當(dāng)然喪失基礎(chǔ)，進(jìn)而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)回轉(zhuǎn)的法律后果。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛中，即使合同無(wú)效，作為轉(zhuǎn)讓一方也可能享有基于合同無(wú)效的返還財(cái)產(chǎn)、折價(jià)補(bǔ)償或者賠償損失權(quán)利。對(duì)于此種可能存在的權(quán)利，受讓一方與第三方簽訂《合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》約定，將該權(quán)利加以讓與，是當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示，不存在合同法第五十二條所規(guī)定的無(wú)效情形，故該轉(zhuǎn)讓協(xié)議書中合法有效。

42．業(yè)主委員會(huì)不具有要求開發(fā)商履行商品房銷售合同約定的建設(shè)公共配套設(shè)施義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟主體資格

——商品房銷售合同是業(yè)主與開發(fā)商之間形成的合同法律關(guān)系，基于商品房銷售合同形成的權(quán)利主張是特定主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不屬于業(yè)主共有和物業(yè)共同管理事項(xiàng)的范圍，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)代為主張，也不能通過(guò)業(yè)主授權(quán)或業(yè)主大會(huì)決議取得訴訟主體資格。

關(guān)鍵詞：業(yè)委會(huì)；訴訟主體；開發(fā)商

規(guī)則詳解：業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體范圍是由其民事權(quán)利能力范圍決定的，其訴訟主體資格應(yīng)當(dāng)受到法律、法規(guī)以及有關(guān)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)規(guī)定的限制，只限于業(yè)主共有和物業(yè)共同管理事項(xiàng)以及由此延伸引發(fā)的訴訟。業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房銷售合同糾紛的爭(zhēng)議，要遵循合同的相對(duì)性，只要不涉及業(yè)主共有和物業(yè)共同管理事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)就無(wú)權(quán)介入。若雙方當(dāng)事人的爭(zhēng)議是關(guān)于商品房買賣合同中有關(guān)條款的履行和違約責(zé)任承擔(dān)的問(wèn)題，合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系存在于特定當(dāng)事人的，則業(yè)主委員會(huì)就不具有訴訟主體資格。

案例索引：（2012）贛中民一初字第19號(hào)，（2013）贛民一終字第53號(hào)；見《民事審判指導(dǎo)與參考》（第55輯）第196-205頁(yè)。

43．房屋買賣合同糾紛中認(rèn)定當(dāng)事人之間形成的預(yù)約還是本約的關(guān)系，應(yīng)綜合審查相關(guān)協(xié)議以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商和有關(guān)履行事實(shí)

——房屋買賣合同中認(rèn)定當(dāng)事人之間形成的是預(yù)約還是本約關(guān)系至關(guān)重要，應(yīng)綜合審查相關(guān)協(xié)議約定之內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商和有關(guān)的履行行為等事實(shí)，從中探尋當(dāng)事人的真實(shí)意思。

關(guān)鍵詞：房屋買賣合同；預(yù)約；本約

規(guī)則詳解：預(yù)約是指將來(lái)訂立一定契約的契約，其將來(lái)應(yīng)訂立之契約成為本契約?；陬A(yù)約的性質(zhì)，預(yù)約的標(biāo)的與本約的標(biāo)的不同，前者是指將來(lái)訂立本約的作為義務(wù)。以房屋買賣為例，本約的標(biāo)的是房屋買賣關(guān)系，預(yù)約的標(biāo)的則是訂立本約以在當(dāng)事人之間成立房屋買賣關(guān)系。也即，如果當(dāng)事人存在明確的將來(lái)訂立本約意思，那么即使預(yù)約與本約在內(nèi)容上非常近似，并且通過(guò)合同解釋的方式可以補(bǔ)充相關(guān)合同條款使本約的內(nèi)容完全齊備，也應(yīng)當(dāng)排除這種合同解釋的運(yùn)用。在形成預(yù)約后，如果當(dāng)事人一方已經(jīng)履行了主要義務(wù)，對(duì)方也接受的，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)在當(dāng)事人之間已成立相應(yīng)的合同法律關(guān)系。

44．人民政府依法收回劃撥土地使用權(quán)后對(duì)原劃撥土地使用權(quán)人的補(bǔ)償不是劃撥土地使用權(quán)本身的對(duì)價(jià)，不包括對(duì)劃撥土地使用權(quán)增值部分的補(bǔ)償

——當(dāng)事人從政府手中劃撥取得土地使用權(quán)無(wú)需按市場(chǎng)價(jià)格支付土地使用權(quán)出讓金，政府收回該劃撥土地使用權(quán)時(shí)亦無(wú)需支付該土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。對(duì)于劃撥土地使用權(quán)人的補(bǔ)償款，既非劃撥土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)，亦非所謂的劃撥土地使用權(quán)的增值，更不是用劃撥土地使用權(quán)出資后的投資收益。

關(guān)鍵詞：劃撥土地；收回；補(bǔ)償款

規(guī)則詳解：劃撥土地使用權(quán)人從國(guó)家手中取得劃撥土地使用權(quán)時(shí)，是未支付土地使用權(quán)出讓金的，因?yàn)槠溆猛臼翘囟ǖ模从糜诠嫘杂猛?，故就不能利用該劃撥土地使用?quán)進(jìn)行營(yíng)利性活動(dòng)，也就無(wú)所謂投資獲利。因此國(guó)家收回劃撥土地時(shí)，是無(wú)償收回，只是對(duì)其地上建筑物、其他附著物，根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償，而非足額補(bǔ)償或超額補(bǔ)償。事實(shí)上，劃撥土地使用權(quán)收回后，政府給原劃撥土地使用權(quán)人的補(bǔ)償費(fèi)的數(shù)額大小，也是政府綜合個(gè)案相關(guān)主客觀因素，自由裁量的結(jié)果。

45．房屋買賣合同當(dāng)事人關(guān)于賠償可得利益損失的主張應(yīng)受到可預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn)、減輕損失規(guī)則、混合過(guò)錯(cuò)規(guī)則以及損益相抵原則的限制

——房屋買賣合同當(dāng)事人依據(jù)合同法第一百一十三條規(guī)定向?qū)Ψ疆?dāng)事人主張賠償可得利益損失時(shí)，人民法院應(yīng)根據(jù)可預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn)、減輕損失規(guī)則、混合過(guò)錯(cuò)規(guī)則以及損益相抵規(guī)則進(jìn)行綜合判斷。

關(guān)鍵詞：損害賠償；可得利益損失；減輕損失規(guī)則

規(guī)則詳解：《買賣合同糾紛解釋》第二十九條規(guī)定，“買賣合同當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失，對(duì)方主張賠償可得利益損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的主張，依據(jù)合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。”也就是說(shuō)，房屋買賣合同當(dāng)事人關(guān)于賠償可得利益損失的主張并不必然獲得支持，還要受到可預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn)、減輕損失規(guī)則、混合過(guò)錯(cuò)規(guī)則以及損益相抵規(guī)則的限制。具體到本案，則是關(guān)于減輕損失規(guī)則的適用問(wèn)題。減輕損失規(guī)則是指，在對(duì)方當(dāng)事人違約甚至根本違約的情況下，合同當(dāng)事人仍負(fù)有基于誠(chéng)實(shí)信用原則的合同義務(wù)，應(yīng)及時(shí)采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大，如果其沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。

46．退房退款協(xié)議就違約責(zé)任的具體承擔(dān)方式約定有選擇權(quán)時(shí)，有選擇權(quán)一方以行為方式作出選擇后，不得再直接適用選擇性條款主張其他追究違約責(zé)任方式

——協(xié)議就一種違約行為約定了兩種違約責(zé)任承擔(dān)方式供守約方選擇，在守約方以具體行為方式作出選擇后，守約方再次提出要求適用其他方式追究違約責(zé)任的，法院不予支持。

關(guān)鍵詞：違約責(zé)任；選擇性條款；擇一行使

規(guī)則詳解：《商品房買賣合同》被雙方當(dāng)事人協(xié)議解除后，雙方當(dāng)事人簽訂《退房退款協(xié)議書》并在協(xié)議中約定違約責(zé)任選擇性條款。雙方當(dāng)事人在協(xié)議中就違約責(zé)任承擔(dān)方式約定選擇性條款意味著一方違約時(shí)，守約方獲得了在約定違約責(zé)任范圍內(nèi)主張何種違約責(zé)任的選擇權(quán)。除非雙方作出特別約定，否則選擇性條款只能擇一行使，而不能相繼行使。守約方一旦作出選擇，即意味著違約責(zé)任承擔(dān)的具體方式已固定下來(lái)。進(jìn)而，守約方已不能主張直接適用之前約定的選擇性條款，再選擇其他違約責(zé)任承擔(dān)方式。

47．《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定的懲罰性賠償一般不與《合同法》第一百一十三條規(guī)定的可得利益損失同時(shí)適用

——《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定的懲罰性賠償制度主要是針對(duì)房?jī)r(jià)漲速過(guò)快、漲幅較大的情形，其“損失”不包括對(duì)可得利益損失的賠償，一般不應(yīng)與《合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定的可得利益損失同時(shí)適用。

關(guān)鍵詞：房屋買賣；可得利益損失；懲罰性賠償制度

規(guī)則詳解：《商品房買賣合同解釋》第八條中所稱的“損害賠償”是指違約方以支付金錢的方式彌補(bǔ)受損害方因違約行為所減少的財(cái)產(chǎn)或所喪失的利益。合同解除后的損害賠償首先應(yīng)包括因恢復(fù)原狀而發(fā)生的損害，因合同解除的法律效果就是要將當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)。而合同法第一百一十三條規(guī)定，可得利益是在合同完全履行的情況下才能產(chǎn)生，只是在當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行不符合約定，相對(duì)方請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制違約方履行時(shí)應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任，可得利益的取得以合同雙方繼續(xù)履行為前提的。在合同解除的情況下，表明守約方不愿繼續(xù)履行合同，放棄了可得利益，故賠償損失范圍內(nèi)不應(yīng)包括可得利益損失。

48．非因雙方當(dāng)事人原因?qū)е潞献鏖_發(fā)房地產(chǎn)合同解除的，出資方有權(quán)享有相應(yīng)的土地增值收益

——合資合作開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，非因雙方當(dāng)事人原因?qū)е潞献鏖_發(fā)房地產(chǎn)合同解除的，出資方有權(quán)共享合作期間合作項(xiàng)目形成的相應(yīng)權(quán)益包括土地增值部分。出資方未全部出資到位的，如無(wú)特別約定，應(yīng)根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致原則，以各方實(shí)際出資比例確定各自應(yīng)享有的項(xiàng)目權(quán)益。

關(guān)鍵詞：合作開發(fā)；合同解除；土地增值

規(guī)則詳解：合資合作開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，非因雙方當(dāng)事人原因?qū)е潞贤獬?，?duì)于土地增值部分，出資方有權(quán)共享相應(yīng)收益。至于出資方請(qǐng)求權(quán)的基礎(chǔ)，即出資方依據(jù)何種權(quán)利主張其享有相應(yīng)的土地增值收益，最高院多數(shù)意見認(rèn)為可將合作開發(fā)的法律特征，即共享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)作為裁判的理論依據(jù)。對(duì)于出資方按照何種比例享受土地增值收益，最高院多數(shù)意見認(rèn)為以雙方實(shí)際出資比例確定各自應(yīng)享有的項(xiàng)目權(quán)益符合權(quán)利義務(wù)一致原則，故應(yīng)以各方實(shí)際出資比例作為計(jì)算依據(jù)。

49．當(dāng)事人約定解除房屋買賣合同條件成就時(shí)，合同自解除權(quán)人發(fā)出《解除合同通知》到達(dá)對(duì)方時(shí)解除

——附約定解除條件合同，自條件成就時(shí)，解除權(quán)人解除合同通知到達(dá)對(duì)方時(shí)合同解除，無(wú)需相對(duì)方作出明確意思表示；解除合同通知因意思表示生效而生解除效果、且保護(hù)相對(duì)人合理信賴，一般具有不可撤銷性。

關(guān)鍵詞：約定解除；通知；不可撤銷

規(guī)則詳解：約定解除是指房屋買賣合同當(dāng)事人雙方訂立合同時(shí)，在合同中約定一方解除合同的條件，或者在訂立合同以后，另行約定一方解除合同的條件，在合同成立以后，沒有履行或者沒有完全履行之前，出現(xiàn)了約定的解除合同的條件時(shí)，約定的享有解除權(quán)的人可以行使解除權(quán)，終止合同的權(quán)利義務(wù)。根據(jù)《合同法》第九十六條規(guī)定，當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。且解除權(quán)為形成權(quán)，約定解除合同的條件發(fā)生以后，只要約定享有解除權(quán)的一方作出解除合同的意思表示，合同的權(quán)利義務(wù)就終止了，而無(wú)需再獲得另一方的同意。司法實(shí)踐中，解除的意思表示一般不得撤銷，對(duì)此合同法盡管未作規(guī)定，但因解除的意思表示生效已生解除效果，且保護(hù)相對(duì)人的合理信賴，一般不得撤銷，除非相對(duì)人同意。

50．認(rèn)定當(dāng)事人之間究竟是房屋買賣法律關(guān)系還是名為房屋買賣實(shí)為民間借貸法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)充分重視書面合同所具有的較高證明力

——民事訴訟中的案件事實(shí)，應(yīng)為能夠被有效證據(jù)證明的案件事實(shí)。書面合同是確定當(dāng)事人法律關(guān)系性質(zhì)的邏輯起點(diǎn)和基本依據(jù)，應(yīng)當(dāng)重視其相對(duì)于傳來(lái)證據(jù)、間接證據(jù)所具有的較高證明力。僅應(yīng)在確有充分證據(jù)證明當(dāng)事人實(shí)際履行行為與書面合同文件表現(xiàn)的效果意思出現(xiàn)顯著差異時(shí)，才可依前者確定其間法律關(guān)系的性質(zhì)。

關(guān)鍵詞：法律關(guān)系；書面合同；實(shí)際履行

規(guī)則詳解：書面合同在性質(zhì)上屬于原始證據(jù)、直接證據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十七條有關(guān)證據(jù)證明力認(rèn)定原則的規(guī)定，其應(yīng)作為確定當(dāng)事人法律關(guān)系性質(zhì)的邏輯起點(diǎn)和基本依據(jù)，應(yīng)當(dāng)重視其相對(duì)于傳來(lái)證據(jù)、間接證據(jù)所具有的較高證明力。僅可在確有充分證據(jù)證明當(dāng)事人實(shí)際履行行為與書面合同文件表現(xiàn)的效果意思出現(xiàn)顯著差異時(shí)，才可依前者確定其間法律關(guān)系的性質(zhì)。民事訴訟中的案件事實(shí)，應(yīng)為能夠被有效證據(jù)證明的案件事實(shí)。在沒有充分證據(jù)佐證當(dāng)事人之間存在隱瞞法律關(guān)系的性質(zhì)且該隱瞞法律關(guān)系真實(shí)并終局地對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生約束力的場(chǎng)合，不宜簡(jiǎn)單否定既存外化法律關(guān)系對(duì)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的體現(xiàn)和反映，避免當(dāng)事人一方不當(dāng)擺脫既定權(quán)利義務(wù)約束的結(jié)果出現(xiàn)。此外，即便在兩種解讀結(jié)果具有同等合理性的場(chǎng)合，也應(yīng)朝著有利于書面證據(jù)所代表法律關(guān)系成立的方向作出判定，借此傳達(dá)和樹立重諾守信的價(jià)值導(dǎo)向。因此，認(rèn)定當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)充分重視書面合同所具有的較高證明力；若要否定書面證據(jù)所體現(xiàn)的法律關(guān)系，并確定當(dāng)事人之間存在缺乏以書面證據(jù)為載體的其他民事法律關(guān)系，必須在證據(jù)審核方面給予更為謹(jǐn)慎的分析研判。

51．變更工業(yè)用地使用權(quán)作為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同出資的約定，并不導(dǎo)致合同無(wú)效

——合同雙方協(xié)議約定變更工業(yè)用地使用權(quán)性質(zhì)并履行法定出讓、補(bǔ)繳費(fèi)用、過(guò)戶、行政審批等程序，符合法律規(guī)定。至于約定內(nèi)容能否全面實(shí)際履行，是考量合同應(yīng)否解除或終止的因素，并不能因此認(rèn)定合同無(wú)效。

關(guān)鍵詞：工業(yè)用地；居住用地；合同效力

規(guī)則詳解：因出讓土地性質(zhì)經(jīng)法定程序可以變更，因此當(dāng)事人在合同中約定履行合法審批程序后將工業(yè)用地性質(zhì)變更為居住用地后再行開發(fā)房地產(chǎn)并不違反現(xiàn)行法律規(guī)定，不能因此認(rèn)定合同無(wú)效；但是如果合同約定在工業(yè)用地上直接開發(fā)房地產(chǎn)，則違反法律法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。具體到本案，本案雙方當(dāng)事人協(xié)議變更訴爭(zhēng)用地性質(zhì)并履行法定出讓、補(bǔ)繳費(fèi)用、過(guò)戶、行政審批等程序，符合法律規(guī)定。至于約定內(nèi)容能否全面實(shí)際履行，是考量合同應(yīng)否解除或終止的因素，并不能因此認(rèn)定合同無(wú)效。即，土地性質(zhì)能否變更屬于合同履行問(wèn)題，并不能因此倒推合作開發(fā)合同無(wú)效。