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相信很多人都有這樣的感受，小區(qū)物業(yè)和業(yè)主總是沖突不斷，心中甚至泛起“換成別人家的物管就好了”的念想。

于是部分業(yè)委會(huì)密謀“換家物業(yè)”，然而“業(yè)主炒物管”這件事遠(yuǎn)比想象中復(fù)雜，且目前許多地方關(guān)于物業(yè)企業(yè)退出的機(jī)制并不完善。

日前，省住建廳官網(wǎng)發(fā)布《2017年全省房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作要點(diǎn)》（以下簡(jiǎn)稱《要點(diǎn)》），通過19條要點(diǎn)概括了今年全省房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的主要內(nèi)容。四川發(fā)布客戶端記者發(fā)現(xiàn)，在規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)一欄中，研究制定《四川省物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法》赫然在列，如若該文件出臺(tái)，業(yè)主炒物業(yè)、物業(yè)炒業(yè)主，有望有章可循了！

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四川將制定《四川省物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法》

《要點(diǎn)》第三大點(diǎn)明確“規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)”是我省今年的重點(diǎn)工作，首當(dāng)其沖的是完善物業(yè)監(jiān)管體系。第十二條提出：

◆ 按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)行政審批改革要求，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，探索物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管新模式。

◆ 完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案和信息平臺(tái)，實(shí)行“黑名單”制度，建立以信用為核心的新型監(jiān)管機(jī)制。

◆ 研究制定《四川省物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法》，完善物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度，維護(hù)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序。

事實(shí)上，現(xiàn)行的《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》中，已賦予了業(yè)主大會(huì)“確定物業(yè)管理方式，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的職責(zé)。

物業(yè)管理?xiàng)l例還明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)觸犯以下三種情形的，應(yīng)退出物業(yè)服務(wù)，一是合同期滿未續(xù)約的；二是依法、依約定解除合同的；三是法律、法規(guī)規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的。

此外，《條例》還規(guī)定，物管從事與其資質(zhì)等級(jí)不相符合的服務(wù)或變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的，可處5萬元以下的罰款；擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)，未履行相應(yīng)告知和交接義務(wù)的，可處5萬元以下的罰款；逾期拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，可處5萬元以上15萬元以下的罰款。

從規(guī)定來看，現(xiàn)行條例并沒有明確業(yè)主大會(huì)對(duì)于物業(yè)退出的具體措施，此次將研究制定的《要點(diǎn)》有望對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃。

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它山之石：業(yè)主炒物業(yè)、物業(yè)炒業(yè)主都有章可循

四川發(fā)布客戶端記者梳理，截至目前，浙江、天津、廣州等地已相繼出臺(tái)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出辦法。

2010年，《浙江省物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法(試行)》出臺(tái)，翻看辦法，其中對(duì)“業(yè)主炒物業(yè)”、“物業(yè)炒業(yè)主”等事項(xiàng)都進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。不妨來看看它們的措施。

浙江：要炒物業(yè)，必須過半業(yè)主同意

情形一：業(yè)主炒物業(yè)

如果小區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于合同期，業(yè)主想炒掉物業(yè)，必須經(jīng)過三道程序：

1.至少要有20%的業(yè)主聯(lián)名提議炒掉物業(yè)，或者業(yè)主委員會(huì)就炒物業(yè)達(dá)成一致意見。

2.從期望解除合同的日子算起，至少提前90天召開業(yè)主大會(huì)，在開大會(huì)前的15天，在小區(qū)內(nèi)公示這些材料：會(huì)議通知、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項(xiàng)。

3.必須征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主同意，并且，同意炒物業(yè)的業(yè)主人數(shù)也得過半，業(yè)主大會(huì)才能做出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定。決定出爐后，3天內(nèi)，書面通知物業(yè)公司。

情形二：物業(yè)炒業(yè)主

在合同期內(nèi)，若因小區(qū)業(yè)主長期拖欠物業(yè)費(fèi)、收費(fèi)低等，造成物業(yè)公司入不敷出，萌生去意，物業(yè)可以通過4個(gè)步奏推出服務(wù)：

1.在期望解除合同日期的90天前，將解約原因、退出時(shí)間以書面形式告知業(yè)委會(huì)，并圍繞著怎么退出，退出后該怎么辦等事項(xiàng)，和業(yè)主們協(xié)商。

2.協(xié)商一致后，將退出通知在小區(qū)內(nèi)公告15天。

3.解約原因、退出時(shí)間，物業(yè)公司都得用書面形式送交所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府），并書面告知社區(qū)居委會(huì)。

4.業(yè)委會(huì)啟動(dòng)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序。

但浙江的條例中也明確，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)從穩(wěn)定性和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，不得隨意更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

廣州：物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果暴力交接，或追究刑責(zé)

2013年，廣州實(shí)施的《廣州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理辦法》則對(duì)新舊物管公司交接做了具體規(guī)定。

部分小區(qū)新舊物業(yè)交接引發(fā)糾紛甚至斗毆時(shí)有發(fā)生，有些物業(yè)甚至拒不搬出當(dāng)起“老賴”，對(duì)此，廣州的條例增設(shè)了取消涉事物業(yè)服務(wù)企業(yè)2年內(nèi)參加前期物業(yè)管理招投標(biāo)和政府采購物業(yè)管理招投標(biāo)的資格等制約措施。

案例:

日前，成都溫江八號(hào)公館小區(qū)前不久在召開業(yè)委會(huì)選舉大會(huì)時(shí)，被多名自稱小區(qū)業(yè)主的人沖擊會(huì)場(chǎng)，不僅票箱被砸爛，選票還被撕毀，致使選票無效。其中一名肇事者就是小區(qū)物業(yè)——成都市宏鵬物業(yè)管理有限公司的客戶經(jīng)理。

針對(duì)這類暴力阻撓事件,廣州也有明確處罰措施:

辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置交接糾紛，扣押、沒收他人證件、財(cái)物，違反治安管理的，由公安機(jī)關(guān)依法給予處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

廣州的條例中還明確：

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者符合物業(yè)服務(wù)合同約定的解除條件，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)依法作出決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且與新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的情形必須無條件退出。

它山之石只是作為參考，以上措施并不一定會(huì)寫入四川條例中。接下來，我省將結(jié)合實(shí)際出臺(tái)相關(guān)文件，一起期待吧！