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近日，筆者接手一個(gè)案件，我方當(dāng)事人購(gòu)買對(duì)方拆遷安置房，雙方簽訂購(gòu)房協(xié)議，我方當(dāng)事人陸續(xù)將房款付清，并實(shí)際占有了房屋，之后房屋產(chǎn)證辦出，待我方當(dāng)事人要求辦理過戶手續(xù)時(shí)，得知房屋已被法院查封，對(duì)方當(dāng)事人也無法聯(lián)系。接手后筆者開始調(diào)查了解到查封涉案房屋系一件民間借貸糾紛案件，該案件還在審理中，于是筆者與承辦法官取得聯(lián)系，想提起保全裁定復(fù)議申請(qǐng)（依據(jù)：江蘇省高級(jí)人民法院《執(zhí)行異議之訴案件審理指南》第五條、《民訴法司法解釋》第一百七十二條、《民事訴訟法》第一百零八條），但承辦法官告知案件庭審已結(jié)束，判決即將做出，讓筆者最好還是待案件進(jìn)入執(zhí)行程序后，提起執(zhí)行異議申請(qǐng)，溝通無果，筆者只好待案件進(jìn)入執(zhí)行程序后提起執(zhí)行異議申請(qǐng)。跟進(jìn)該案件進(jìn)入執(zhí)行程序后，筆者立即查詢到執(zhí)行法官，向其提起對(duì)該執(zhí)行案件的執(zhí)行異議申請(qǐng)，要求法院停止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行。案件尚處該階段，法院還未對(duì)執(zhí)行異議申請(qǐng)作出處理，若法院裁定駁回，筆者已作好提起執(zhí)行異議之訴的準(zhǔn)備。為了案件后續(xù)順利進(jìn)行，筆者進(jìn)行大量的研究與求證。相關(guān)的法律依據(jù)有《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條及《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條、第三百一十三條。同時(shí)筆者在“無訟案例”搜羅蘇州地區(qū)執(zhí)行異議之訴裁判案例，在查詢欄中輸入關(guān)鍵詞“執(zhí)行異議之訴”、“房屋買賣”，顯示出28個(gè)案例（按下載的順序標(biāo)注案例1-28），其中10個(gè)并非案由為執(zhí)行異議之訴或同性質(zhì)的案例，也就是說在“無訟案例”網(wǎng)上搜索蘇州地區(qū)共有18個(gè)執(zhí)行異議之訴且涉及房屋買賣的案例，筆者就這18個(gè)案例作出研究并摘要了法院的裁判理由。 該18個(gè)案例案情大致相似，皆是案外人購(gòu)買了房屋，而該房屋被某一執(zhí)行案件而查封，案外人就對(duì)該執(zhí)行案件先提起執(zhí)行異議申請(qǐng)，要求停止執(zhí)行。若法院裁定駁回，案外人作為原告要提起執(zhí)行異議之訴，繼續(xù)要求停止執(zhí)行；若法院裁定中止執(zhí)行，那該執(zhí)行案件的申請(qǐng)執(zhí)行人作為原告提起執(zhí)行異議之訴，要求繼續(xù)或許可執(zhí)行。（以下案例賣房者在執(zhí)行異議之訴中統(tǒng)稱“被執(zhí)行人”，申請(qǐng)執(zhí)行人和案外人視案件實(shí)際情況稱呼原告或被告） 1-許金水、常熟市滬虞毛衫有限責(zé)任公司等買賣合同糾紛、案外人執(zhí)行異議之訴民事裁定書該案例是案外人提起執(zhí)行異議申請(qǐng)后，法院裁定駁回，案外人作為原告提起執(zhí)行異議之訴要求解除查封，最后一審和二審法院均裁定駁回訴訟，其理由：原告針對(duì)該執(zhí)行案件提起執(zhí)行異議之訴，而該執(zhí)行案件對(duì)應(yīng)的查封并非首查封，屬于輪候查封，尚處未生效狀態(tài)，所以原告對(duì)于該執(zhí)行案件的查封行為提出執(zhí)行異議，要求解除查封，并進(jìn)而提起執(zhí)行異議之訴的前提條件尚不具備，因而駁回訴訟。
2-鮑傳斌、蘇州亨通擔(dān)保投資有限公司等執(zhí)行異議之訴民事判決書該案例是案外人提起執(zhí)行異議申請(qǐng)后，法院裁定駁回，案外人作為原告提起執(zhí)行異議之訴要求停止執(zhí)行，法院最終判決駁回原告起訴，其理由：1、未有足夠證據(jù)證明原告方支付相應(yīng)的房款；2、原告未及時(shí)辦理過戶登記。3-交通銀行股份有限公司常熟分行、呂長(zhǎng)根等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事判決書這個(gè)案例正好與前面案例操作相反，案外人提起執(zhí)行異議申請(qǐng)，法院裁定中止執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行人作為原告提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求繼續(xù)對(duì)涉案房屋的執(zhí)行，最后法院判決駁回原告訴請(qǐng)。其理由：1、被告作為善意購(gòu)房人的合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)；2、如果繼續(xù)執(zhí)行，被告就執(zhí)行所得款項(xiàng)卻無法獲得任何清償，會(huì)導(dǎo)致善意購(gòu)房人與申請(qǐng)執(zhí)行人之間出現(xiàn)明顯的利益失衡。4-劉健峰、徐樂等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事裁定書該案例是案外人提起執(zhí)行異議申請(qǐng)，法院裁定中止執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行人作為原告提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求繼續(xù)對(duì)涉案房屋的執(zhí)行，最后法院裁定駁回原告訴請(qǐng)。其理由：被查封涉案房屋屬于預(yù)查封，在預(yù)查封期間，該房屋并未正式成為執(zhí)行案件的執(zhí)行標(biāo)的，因此被告也尚未成為《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定的執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴的適格當(dāng)事人。5-范永明、金珺等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事裁定書該案件與案例4類似，屬于同性質(zhì)案例，事實(shí)部分相同，訴請(qǐng)相同，法院以同樣理由裁定駁回原告訴請(qǐng)。7-王宏軍、金建培等案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書8-陳斌、王珮蓓等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事判決書該案例在案外人提起執(zhí)行異議申請(qǐng)后，法院裁定中止執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行人作為原告提起執(zhí)行異議之訴要求繼續(xù)執(zhí)行涉案房屋，法院最終判決繼續(xù)執(zhí)行，其理由：被告既未支付全部房屋價(jià)款和實(shí)際占有涉案房屋，也未及時(shí)辦理房屋過戶登記手續(xù)。9-謝振輝與葉玉琴、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司吳江分行案外人執(zhí)行異議之訴一審民事判決書該案例是案外人提起執(zhí)行異議申請(qǐng)后，法院裁定駁回，案外人作為原告提起執(zhí)行異議之訴要求停止執(zhí)行，法院最終判決駁回原告起訴，其理由：原告雖在購(gòu)買之前，并已實(shí)際占有案涉房產(chǎn)，但房屋價(jià)款沒有全部付清，也未在合理期限內(nèi)積極辦理過戶登記手續(xù)。10-王根法、王軍等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事判決書該案例是案外人提起執(zhí)行異議申請(qǐng)后，法院裁定中止執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行人作為原告提起執(zhí)行異議之訴要求繼續(xù)執(zhí)行涉案房屋，法院最終判決駁回訴訟請(qǐng)求，其理由：被告已實(shí)際履行了房屋買賣合同中的付款義務(wù)，并實(shí)際占有了房屋，雖未辦理過戶登記手續(xù)，但被告對(duì)此并無過錯(cuò)（涉事賣房者，也就是被執(zhí)行人已無法取得聯(lián)系，其在法院受理的訴訟案件傳票已公告送達(dá)，表明賣房者下落不明，從而無法辦理過戶，所以被告并無過錯(cuò)）。11-龐掌珠、于永春等案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書該案例是案外人提起執(zhí)行異議申請(qǐng)后，法院裁定駁回，案外人作為原告提起執(zhí)行異議之訴，要求停止執(zhí)行，法院最終判決停止執(zhí)行，其理由：原告已于法院采取查封措施前向被執(zhí)行人全額支付了購(gòu)房款且已實(shí)際轉(zhuǎn)移占有了涉案房屋，雖未房產(chǎn)過戶登記手續(xù)，但對(duì)于普通的購(gòu)房者不可均視為法律專家，未通過提起訴訟行使物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)，不應(yīng)視為買受人的過錯(cuò)，故現(xiàn)并無任何證據(jù)證明原告對(duì)于未辦理過戶登記手續(xù)存在過錯(cuò)，涉案房屋不應(yīng)作為被執(zhí)行人名下的被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)。
12-陳龍華、湯根榮等案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書該案例是案外人提起執(zhí)行異議申請(qǐng)后，法院裁定駁回，案外人作為原告提起執(zhí)行異議之訴，要求停止執(zhí)行，法院最終判決停止執(zhí)行，其理由：原告已在涉案房屋辦理初始登記前向被告全額支付了購(gòu)房款且已實(shí)際轉(zhuǎn)移占有了涉案房屋，原告未辦理過戶登記手續(xù)，僅因涉案房屋只辦出初始登記，并未登記在作為賣房者的被執(zhí)行人名下，無法過戶。同時(shí)法院的查封也僅為預(yù)查封，涉案房屋并非屬于被執(zhí)行人名下被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)。13-大眾保險(xiǎn)股份有限公司蘇州分公司、曹興根等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事判決書該案例是案外人提起執(zhí)行異議申請(qǐng)后，法院裁定中止執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行人作為原告提起執(zhí)行異議之訴，要求許可執(zhí)行涉案房屋，法院最終判決駁回訴訟請(qǐng)求，其理由：本案中，涉案房屋登記在被執(zhí)行人名下，可知系被執(zhí)行人之合法財(cái)產(chǎn)，其將該房屋出售給被告屬真實(shí)意思表示，合法有效。被告已支付全部房款并實(shí)際占有該房屋（供水有限公司出具的證明、居委會(huì)出具的證明以及有線電視收費(fèi)發(fā)票等證據(jù)材料予以佐證）。雖涉案房屋因土地所有權(quán)性質(zhì)為集體土地致未過戶至被告名下，但被告不存在過錯(cuò)，故對(duì)原告要求許可執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求不予支持。
14-張付官、張英等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事判決書該案例是案外人提起執(zhí)行異議申請(qǐng)后，法院裁定中止執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行人作為原告提起執(zhí)行異議之訴要求繼續(xù)執(zhí)行涉案房屋，法院最終判決駁回訴訟請(qǐng)求，其理由：被告已實(shí)際履行了房屋買賣合同中的全部付款義務(wù)，并實(shí)際占有了房屋（電費(fèi)、水費(fèi)繳納單、房屋交接單等證據(jù)材料予以佐證）。雖涉案房屋未辦理過戶登記手續(xù)，但被告因涉案房屋被法院查封無法過戶，所以不存在過錯(cuò)，故對(duì)原告要求繼續(xù)執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求不予支持。17-劉曉花、劉鋒等案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書該案例是案外人提起執(zhí)行異議申請(qǐng)后，法院裁定駁回，案外人作為原告提起執(zhí)行異議之訴，要求停止執(zhí)行，法院最終判決停止執(zhí)行，其理由：原告已向被執(zhí)行人全額支付了購(gòu)房款且已實(shí)際轉(zhuǎn)移占有了涉案房屋，原告未辦理過戶登記手續(xù)，只因房屋被法院查封，無法過戶，原告對(duì)此并無過錯(cuò)。18-顧國(guó)強(qiáng)、朱紅衛(wèi)等信用卡糾紛、案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書該案例是案外人提起執(zhí)行異議申請(qǐng)后，法院裁定駁回，案外人作為原告提起執(zhí)行異議之訴，要求停止執(zhí)行，法院最終判決停止執(zhí)行，其理由：雖出售的是農(nóng)村宅基地房屋屬無效行為，但原告已支付房款，并實(shí)際占有房屋，雖然基于土地性質(zhì)無法辦理房屋權(quán)證變更登記手續(xù)，但該涉案房屋所在地社區(qū)對(duì)原告使用該宅基地未持異議。因此對(duì)原告依法享有相應(yīng)權(quán)益的房屋采取強(qiáng)制執(zhí)行措施不妥，應(yīng)當(dāng)停止對(duì)該房屋的執(zhí)行行為。19-吳建良、繆衛(wèi)如等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事判決書該案例是案外人提起執(zhí)行異議申請(qǐng)后，法院裁定中止執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行人作為原告提起執(zhí)行異議之訴要求繼續(xù)執(zhí)行涉案房屋，法院最終判決駁回訴訟請(qǐng)求，其理由：被告已實(shí)際履行了房屋買賣合同中的付款義務(wù)，并實(shí)際占有了房屋，雖未辦理過戶登記手續(xù)，但被告對(duì)此并無過錯(cuò)。26-吳健、江蘇通源典當(dāng)有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書該案例是案外人提起執(zhí)行異議申請(qǐng)后，法院裁定駁回，案外人作為原告提起執(zhí)行異議之訴，要求停止執(zhí)行，法院最終判決駁回訴請(qǐng)，其理由：本案原告并未在查封前支付全部款項(xiàng)，故人民法院的查封符合法律規(guī)定。原告對(duì)涉案房屋享有的債權(quán)不足以排除被告依法享有強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，其主張被告無權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行的訴請(qǐng)本院不予支持。27-許少春、倪軍等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事判決書該案例是案外人提起執(zhí)行異議申請(qǐng)后，法院裁定中止執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行人作為原告提起執(zhí)行異議之訴，要求繼續(xù)執(zhí)行涉案房屋，法院最終判決駁回訴訟請(qǐng)求，其理由：被告已經(jīng)支付了全部購(gòu)房款，實(shí)際占有了房屋，并在房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記中心辦理完畢全部過戶手續(xù)，僅等待該中心頒發(fā)新的房屋所有權(quán)證，該房屋所有權(quán)已實(shí)際歸被告所有，被告系善意第三人。通過上述案例的分析，案外人因房屋買賣要求某一執(zhí)行案件停止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行，所提出的執(zhí)行異議申請(qǐng)或執(zhí)行異議之訴，筆者認(rèn)為代理案外人此類訴訟案件可以按照以下指引進(jìn)行操作：主要圍繞《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條要排除執(zhí)行所需要具備的四個(gè)條件：（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（3）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（4）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。在這方面注重說下通過案例啟發(fā)得出的：（1）收集房屋交接單、水電費(fèi)繳費(fèi)單、居委會(huì)出具的證明、供水公司出具的證明以及有線電視收費(fèi)發(fā)票等，以證明案外人已實(shí)際占有房屋（見案例13、14）；（2）收集賣房者在法院涉訴的案件，查看是否有公告案件，若存在公告案件，表明賣房人下落不明，從而證明非因買受人自身原因未辦理過戶登記（見案例10）；或查明涉案房屋僅辦理初始登記，涉案房屋是屬于農(nóng)村宅基地或集體土地的房屋，從而表明涉案房屋暫無法辦理過戶登記手續(xù)，從而證明非因買受人自身原因未辦理過戶登記（見案例12、18）；或查明涉案房屋是已被查封、預(yù)查封，從而表明涉案房屋無法辦理過戶登記手續(xù)，從而證明非因買受人自身原因未辦理過戶登記（見案例13、14、17）。（1）若執(zhí)行案件僅是預(yù)查封涉案房屋，案外人提起執(zhí)行異議申請(qǐng)，法院裁定中止執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行人即使提起執(zhí)行異議之訴，要求許可執(zhí)行或繼續(xù)執(zhí)行，也會(huì)被法院駁回，因?yàn)樯暾?qǐng)執(zhí)行人并非執(zhí)行異議之訴案件的適格當(dāng)事人，預(yù)查封房屋并非被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)屬于執(zhí)行標(biāo)的（見案例4、5、7）；（2）筆者認(rèn)為代理此類案件進(jìn)行訴訟前，務(wù)必需要核實(shí)的情況是執(zhí)行異議之訴所針對(duì)執(zhí)行案件的查封是否屬于首查封，若是輪候查封，就會(huì)如案例1一樣被法院裁定駁回起訴，因?yàn)檩喓虿榉馍刑幬瓷顟B(tài)。
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