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在預(yù)售商品房預(yù)告登記業(yè)務(wù)中，倘若預(yù)告登記及抵押權(quán)預(yù)告登記已經(jīng)生效，此時買受人購買的預(yù)告商品房被法院預(yù)查封，這便產(chǎn)生了幾個問題：

其一，在商品房具備辦理權(quán)屬證書條件時是否應(yīng)沖破預(yù)查封的限制，徑自辦理國有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記？

 

其二，作為抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的銀行是否可申請抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記而獲得優(yōu)先受償權(quán)呢？

這兩個問題事關(guān)申請執(zhí)行人及貸款銀行之權(quán)益，同時涉及與司法強(qiáng)制執(zhí)行的沖突，故而在實(shí)務(wù)很有必要加以厘清。

針對問題一：在商品房具備辦理權(quán)屬證書條件時是否應(yīng)沖破預(yù)查封的限制，徑自辦理國有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記？

法院查封買受人自開發(fā)商處購買的尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的商品房，其僅能采預(yù)查封的方式，且需滿足幾個條件之一：

預(yù)售商品房買賣已經(jīng)合同備案或辦理預(yù)告登記；預(yù)售商品房已經(jīng)辦理權(quán)屬初始登記，即已經(jīng)辦理首次登記，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)登記至開發(fā)商名下。此時買受人或通過貸款支付或全款支付的方式已然履行完畢了繳納房款的義務(wù)，法院預(yù)查封乃是基于對買受人取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)之期待，其因買受人履行繳款義務(wù)而滿足了預(yù)見其取得產(chǎn)權(quán)的條件。

同時《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（以下簡稱《國土房管協(xié)執(zhí)通知》）明確了預(yù)查封的條件，其第十五條規(guī)定：

“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：

（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；

（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；

（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋?！?/p>

故而可見預(yù)查封類似預(yù)告登記，其為一種預(yù)先強(qiáng)制行為，勢必需轉(zhuǎn)為正式查封方能有效保護(hù)申請執(zhí)行人之權(quán)益。故而無論自保護(hù)申請執(zhí)行人權(quán)益角度還是實(shí)務(wù)操作角度，將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)移登記至被執(zhí)行人名下均無障礙，亦是可行的。

自保護(hù)申請執(zhí)行人權(quán)益角度分析，將所涉商品房轉(zhuǎn)移至被執(zhí)行人名下并未損壞申請執(zhí)行人權(quán)益，其為被執(zhí)行人執(zhí)行能力強(qiáng)化的體現(xiàn)，且依據(jù)合同相對性原則，預(yù)售商品房買賣合同雙方為開發(fā)商與被執(zhí)行人，開發(fā)商履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之義務(wù)亦應(yīng)針向被執(zhí)行人履行。

自實(shí)務(wù)操作中，尚未取得產(chǎn)權(quán)的預(yù)售商品房在預(yù)查封狀態(tài)下，尚未執(zhí)行之前，其若滿足轉(zhuǎn)移登記條件，亦可通過系統(tǒng)權(quán)限設(shè)置予以辦理，誠然《國土房管協(xié)執(zhí)通知》第二十二條第一款規(guī)定：“國土資源、房地產(chǎn)管理部門對被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?！?/p>

禁止辦理轉(zhuǎn)移，此條意旨在于限制涉及除去申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人外第三人的轉(zhuǎn)移登記行為，其十六條亦規(guī)定：“國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預(yù)查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計算。”

足見對于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)移登記在預(yù)查封期間是予以允許辦理的。同時《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《操作規(guī)范》）亦明確了轉(zhuǎn)移登記可以辦理，其18.2.3第二款規(guī)定：“不動產(chǎn)在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起計算?！薄秶练抗軈f(xié)執(zhí)通知》及《操作規(guī)范》如此規(guī)定蓋因只有將預(yù)售商品房登記至買受人名下方具備了轉(zhuǎn)為正式查封的條件，

針對問題二：作為抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的銀行是否可申請抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記而獲得優(yōu)先受償權(quán)呢？預(yù)查封期間抵押權(quán)預(yù)告登記是否可轉(zhuǎn)為本登記呢？

自《操作規(guī)范》足見其可以辦理，其14.1.6關(guān)于抵押權(quán)首次登記的審查要點(diǎn)第7項(xiàng)明確規(guī)定：“有查封登記的，不予辦理抵押登記，但在商品房抵押預(yù)告登記后辦理的預(yù)查封登記，不影響商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)首次登記；”

但是三部門《國土房管協(xié)執(zhí)通知》中卻未明示或暗示可以辦理。此便產(chǎn)生了一個部門制定的規(guī)范性文件與三個部門聯(lián)合發(fā)行的規(guī)范性文件的沖突。那么實(shí)務(wù)中究竟應(yīng)否辦理呢？

筆者以為倘若不能辦理，依據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于預(yù)告登記之規(guī)定，其二十條第二款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！逼湮疵鞔_當(dāng)事人申請但不滿足登記條件時預(yù)告登記之效力，未將其排除在申請范圍之外。那么可推斷其應(yīng)涵蓋倘若作為預(yù)告登記權(quán)利人的銀行在能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日提出了申請，因所涉預(yù)售商品房被預(yù)查封而無法實(shí)現(xiàn)登記目的的，視為當(dāng)事人提出了申請，抵押權(quán)預(yù)告登記之效力繼續(xù)延續(xù)之意思。

在能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日，依據(jù)前文分析是可以將不動產(chǎn)權(quán)屬登記至買受人名下的，此時預(yù)售商品房質(zhì)預(yù)告登記便因轉(zhuǎn)為本登記而不再存在了，但是抵押權(quán)預(yù)告登記卻因銀行提出申請延續(xù)了其效力，同一不動產(chǎn)上的兩種預(yù)告登記一個因轉(zhuǎn)為本登記而滅失，一個卻因預(yù)查封而無法轉(zhuǎn)為本登記，銀行因預(yù)告登記無法轉(zhuǎn)為本登記，其取得優(yōu)先受償權(quán)之期待無法實(shí)現(xiàn)，實(shí)則抵押權(quán)預(yù)告登記之存在亦是毫無意義，其與《物權(quán)法》二十二條直接文意未申請而失效別無二致。

因預(yù)告登記之效力不僅體現(xiàn)在阻礙物權(quán)變動上，亦體現(xiàn)于將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)之上，故而預(yù)告登記得以順利轉(zhuǎn)為本登記，使得預(yù)告登記權(quán)利人取得物權(quán)方為完全效力，故而在存在預(yù)查封之情形下，倘若抵押權(quán)預(yù)告登記無法轉(zhuǎn)為本登記，此時預(yù)查封已然阻卻了物權(quán)變動的可能，實(shí)則為法院的預(yù)查封造成了預(yù)告登記效力滅失之效果。

那么法律法規(guī)是否規(guī)定了因預(yù)查封而不能申請轉(zhuǎn)為本登記時預(yù)告登記之滅失呢？

依據(jù)《物權(quán)法》及《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定，預(yù)告登記在債權(quán)消滅、預(yù)告登記權(quán)利人放棄、自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的情形下滅失。其他法律、行政法規(guī)亦未明確規(guī)定預(yù)查封為預(yù)告登記效力滅失的原因之一。故而筆者以為，預(yù)查封并不當(dāng)然產(chǎn)生預(yù)告登記失效之效果，換言之，在預(yù)售商品房存在于預(yù)查封之情形下，其抵押權(quán)預(yù)告登記亦應(yīng)是允許轉(zhuǎn)為本登記的。

此外自銀行和申請執(zhí)行人權(quán)利的平衡角度，自防止惡意排除優(yōu)先權(quán)的目的及保護(hù)普惠信貸政策之角度分析，對于抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記之申請其受理亦是有據(jù)可尋的。

其一，自銀行權(quán)益與申請執(zhí)行人權(quán)益的平衡角度分析。

倘若不予辦理抵押權(quán)本登記，則預(yù)告形同虛設(shè)，預(yù)告登記制度其存在便無意義。預(yù)售商品房其因較為完善的合同備案制度，使得預(yù)查封能夠利用備案實(shí)現(xiàn)預(yù)先查封的目的，《房管國土協(xié)執(zhí)通知》中預(yù)查封的情形亦明確了經(jīng)備案或預(yù)告登記預(yù)售商品房可以進(jìn)行預(yù)查封，原因在在于完備的備案制度，使得方便查詢，其類似預(yù)告登記，亦具有一定的公示效力。

買受人通過貸款實(shí)現(xiàn)繳納房款義務(wù)后，在商品房買賣合同中，全部義務(wù)履行完畢，其債權(quán)期待權(quán)為取得房屋權(quán)屬僅是時間問題。法院恰是基于備案或預(yù)告登記獲知了被執(zhí)行人獲取房屋所有權(quán)的期待債權(quán)，其利用了期待利益對被執(zhí)行人尚未取得產(chǎn)權(quán)的商品房進(jìn)行了查封。且此期待利益的完全取得乃是基于貸款銀行信貸原因，其為被執(zhí)行人取得完全期待權(quán)是有推動作用的。

而同樣作為銀行獲取抵押權(quán)的期待利益亦通過預(yù)告登記予以公示。而若阻止查封狀態(tài)下抵押權(quán)轉(zhuǎn)為本登記，實(shí)在是對銀行此種期待利益的剝奪。同樣作為期待利益，基于公平原則考量，應(yīng)同樣予以保護(hù)。

同時出于預(yù)告登記之特殊效力，保護(hù)銀行在申請抵押權(quán)預(yù)告登記的初衷之考量，其優(yōu)先權(quán)順位應(yīng)始于申請預(yù)告登記之時，在效力上應(yīng)為優(yōu)于申請執(zhí)行人基于普通債權(quán)而申請的預(yù)查封。

其二，辦理預(yù)告登記，在未轉(zhuǎn)為本登記之前，貸款銀行承擔(dān)了不能優(yōu)先受償?shù)娘L(fēng)險，在預(yù)查封介入時，此風(fēng)險已不僅僅為借款人不履行還款義務(wù)時銀行是否基于預(yù)抵押而獲得優(yōu)先權(quán)的問題，而在于存在第三方債權(quán)人時銀行債權(quán)與此第三方債權(quán)人利益之沖突。

預(yù)告登記其初衷在于保護(hù)將來實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，其順位效力，擔(dān)保效力皆旨在通過預(yù)告登記突出此債權(quán)的特殊地位，其與第三方債權(quán)較之，由于其順位效力，其理應(yīng)處在優(yōu)先效力之地位。倘若其因第三方申請司法強(qiáng)制的介入而被剝奪了這種預(yù)告登記所賦予的效力，那么預(yù)告登記其初衷便形同虛設(shè)。更會容易造成第三人惡意以強(qiáng)制執(zhí)行排斥銀行預(yù)告登記權(quán)利，阻礙其優(yōu)先受償權(quán)的取得，對銀行顯然是有失公允的。

其三，在當(dāng)今預(yù)售商品房大行其道的時代，信貸政策為每一個渴望購房的買受人提供了獲得心儀不動產(chǎn)的條件。

其商品房的信貸政策是基于普惠的考量，針對預(yù)售商品房這一特定銷售標(biāo)的而日漸成熟的金融政策，已經(jīng)不斷沿用而被證實(shí)其對于交易秩序的保障，房地產(chǎn)市場的發(fā)展是大有裨益的。然而若因預(yù)查封而阻卻預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記，實(shí)則使得此金融信貸秩序遭到了司法強(qiáng)制執(zhí)行的沖擊，加劇了銀行風(fēng)險，使得其放貸積極性降低，對房地產(chǎn)市場及交易秩序勢必亦會造成連帶影響。故而基于普惠金融政策的考量，宜賦予銀行順利轉(zhuǎn)為本登記之權(quán)利，保障其放貸積極性，從而持續(xù)穩(wěn)定的為廣大購房者提供更為多樣和優(yōu)惠的信貸服務(wù)。

編排/李玉瑩

責(zé)編/張潔  微信號：zhengbeiqing0726