租賃，買的是居住權(quán)，合作公寓的產(chǎn)權(quán)屬于擁有住宅大樓的公司。通過產(chǎn)權(quán)租賃，買主可以使用合作公寓大樓中的某套公寓，但每月還需支付不菲的維護費。 合作公寓越高檔，當然需要支付的維護費也越高。維護費支付給擁有大樓產(chǎn)權(quán)的公司，用于大樓的所有維修、管理費用，還包括房產(chǎn)稅和抵押利息（如果公司對大樓進行了抵押）。 合作公寓的管理規(guī)則比較嚴格，大多數(shù)合作公寓規(guī)定買下租賃權(quán)的客戶必須自住，嚴禁出租。 合作公寓還有一個共同的特點，就是客戶在“售出”公寓時，需向擁有大樓產(chǎn)權(quán)的公司支付一筆租賃讓渡費，約為售價的3%。 很多擁有合作公寓產(chǎn)權(quán)的公司，規(guī)定不準將合作公寓“出售”（實質(zhì)是租賃）給外國人。這是怕發(fā)生財務糾紛時，公司很難對資產(chǎn)和收入來源在國外的人訴諸法庭，即使贏了官司，如果對方的資產(chǎn)在國外，判決也難以執(zhí)行。 而從外國人的角度看，合作公寓也不是一個好的選擇，比如沒有產(chǎn)權(quán)、不能出租這些條件，對于非美國居民來說，很不合適。 產(chǎn)權(quán)公寓 買主對購入的產(chǎn)權(quán)公寓單元擁有產(chǎn)權(quán)。通常情況下，產(chǎn)權(quán)公寓沒有出租的限制。產(chǎn)權(quán)公寓的屋主需要繳納房產(chǎn)稅，并向管理公寓運營的公寓委員會繳納物業(yè)管理費。 出售產(chǎn)權(quán)公寓需要獲得公寓委員會批準，不過沒什么特別限制。由于外觀和內(nèi)部結(jié)構(gòu)十分相似，外國人很容易將美國的合作公寓同產(chǎn)權(quán)公寓搞混，而從房產(chǎn)所有權(quán)來看，兩者大不相同，這需要特別注意。 買家可以通過傳統(tǒng)融資方式購買產(chǎn)權(quán)公寓。大多數(shù)情況下，美國居民需首付二成房價，而外國公民則需更多的首付，方能獲得銀行貸款。 產(chǎn)權(quán)公寓的屋主只有房產(chǎn)權(quán)，沒有地產(chǎn)權(quán)，而在買連棟屋時，買主是連房帶地一起購入，這是連棟房和產(chǎn)權(quán)公寓的不同之處。 在其他方面，這兩者的責任和權(quán)利差不多，連棟房的屋主也要繳納房產(chǎn)稅，并向管理委員會交付物業(yè)管理費。 而獨棟屋買賣受到的限制則最少，買主擁有房屋和土地的產(chǎn)權(quán)，并獨自負責支付房產(chǎn)稅和維護、維修費用。 美國也有學區(qū)房 在美國買房過程中，你要做許多事情：決定房產(chǎn)所在的社區(qū)，看房子，簽署買賣合同（Purchase and Sale Agreement），房屋檢驗，申請貸款（中國人來美購置房產(chǎn)大多用現(xiàn)金一次到位，就可免了這道程序），購買房屋保險，過戶（Closing）。 作為購房者必須了解相關的知識，對購置房產(chǎn)的每一流程都要慎重考察和把關，才能將買房煩惱事發(fā)生的可能性降到最低。 常聽人說，在美國買房子要選好學區(qū)。美國的公立中小學不收學費和課本費，但學生只能是來自本學區(qū)(school district)的居民。學校的經(jīng)費和老師的薪水由地方政府撥款，而地方政府的預算主要靠房產(chǎn)稅。 一個地區(qū)的房價高，從而地方政府能征收到較多的房產(chǎn)稅，就能建條件較好、設備較新的學校，能提供吸引優(yōu)質(zhì)師資的薪水，而學生的統(tǒng)考成績和其他評估結(jié)果也會比較好，所以有“好學區(qū)”一說。 這只是從單一方面表述，實際上學區(qū)好壞已成了一個綜合性指標。雖然我們都知道“物以類聚、人以群分”這句老話，不過在美國，更現(xiàn)實的是“人以錢分”。 所以，你具有多少經(jīng)濟能力，可以買怎樣層次的房子，你周圍的鄰居們也往往在相近的收入?yún)^(qū)域內(nèi)。好學區(qū)一方面能吸引較高層次的居民，另一方面又得依賴高房價帶來的高稅收支持；而購買中高級房屋的居民比較富裕，工作比較穩(wěn)定，受教育程度比較高，為子女教育的投資也比較多，從而能為學校提供較好的學生來源，有利于學校提升教學質(zhì)量。 如此互相促進，好學區(qū)就成了好社區(qū)的代名詞了。當然，好學區(qū)的房價受有形價值和無形價值的共同作用而大幅攀升，同樣的房子在好學區(qū)和壞學區(qū)的售價可以相差巨大。 簽署合同要注意些什么 在選定社區(qū)，看中房子，討價還價談定價格后，雙方就要簽署買賣合同，把買賣雙方議定的條件和價格用對雙方都具有約束力的合同形式固定下來。 一般是由買方經(jīng)紀人提供房產(chǎn)購買合同，賣方經(jīng)紀人在此基礎上作評估，對于具有潛在法律風險的條款進行修改，或者增加條款。合同簽署后就具有法律效力，任意修改或取消，要承擔違約責任。 購房合同中除列明買賣雙方的姓名和房產(chǎn)的議定價格外，還要有房產(chǎn)的法律描述，這包括房屋地址、地段編號、地契編號、房屋平面圖、土地面積、建筑面積、房產(chǎn)稅是否結(jié)清、房產(chǎn)抵押狀況等。買方要對這些房產(chǎn)描述逐一核實，確認無誤。 除此之外，合同中還包含一些保護賣主和買主的條款。比如定金條款用來保護賣方，補償賣方在簽署合同、房產(chǎn)下市后，由于買方不能履行合同，最后房產(chǎn)沒能成交帶來的損失。通常定金是房產(chǎn)議定價格的2-3%。 貸款意外條款（Mortgage Contingency Clause）則是針對買方的保護條款。除現(xiàn)金交易外，大多數(shù)人買房需要向銀行貸款，而且很多情況下是在簽訂了買房合同后才向銀行申請貸款，因此有可能出現(xiàn)合同簽署了但銀行拒絕貸款的情況。 貸款意外條款賦予買方因貸款不成而取消合同的權(quán)利, 即合同中約定一個日期，在此之前如果買方拿不到銀行貸款批準書，買方有權(quán)取消合同，所有定金退回買方，雙方互不追究責任。所以，賣主通常會調(diào)查了解對方有一定的信用和貸款能力后，才會認真同其談交易。 買方為了保護自己，還應在合同中列入房檢及維修責任條款。在成交前，買方要雇請有執(zhí)照的房屋檢驗師對房屋作徹底檢查，如發(fā)現(xiàn)存在較大的結(jié)構(gòu)、建筑破損或隱患，買方可以要求賣方就有問題的地方進行維修或更換。 為防備賣方在房產(chǎn)成交前未完成維修的狀況，買方可以在合同中規(guī)定如發(fā)生這種情況，在房屋議定價中扣除維修費用。 同時，購房涉及的房屋保險主要有兩種：房屋財產(chǎn)保險 (Homeowner’s Insurance)和房屋產(chǎn)權(quán)保險（Title Insurance）。房屋財產(chǎn)保險的范圍包括任何房產(chǎn)及屋內(nèi)財產(chǎn)的損失，比如火災、入室搶劫、偷盜等帶來的損失。 房屋產(chǎn)權(quán)保險是免除買主遭受產(chǎn)權(quán)糾紛的損失。比如一個老頭過世了，他的女兒把老頭的房子賣給你，一切法律手續(xù)看來正當、完備無憂。房屋成交后不久，突然又冒出個老頭的兒子，宣稱這筆買賣無效，因為他作為繼承人之一沒有同意。 如果你買了房屋產(chǎn)權(quán)保險，就由保險公司出錢幫你打官司；如果你輸了官司，保險公司要賠償你購屋的損失。 在美國由于土地是私有的，開發(fā)商從私人手里買來土地，這塊土地也許不清不白轉(zhuǎn)手多次了，所以買新房也會出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)方面的問題。另外，新房的開發(fā)商可能沒有完全支付建筑公司的建房款項，新房建好售出，但買主并不知道潛在的債權(quán)糾紛。 待房屋過戶后，建筑公司前來討債，而開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)或者逃之夭夭，這時麻煩就來了。有了房屋產(chǎn)權(quán)保險，就由保險公司打理向建筑公司賠償?shù)氖马?。房屋產(chǎn)權(quán)保險是一次性支付的保險，能夠持久保護房屋產(chǎn)權(quán)的安全，此保險費的計算根據(jù)購房價格而定。 買了房怎么過戶 如果以上流程按部就班走完了，就進入托管過程，就是在第三方托管公司（Escrow Company）開設專門帳戶以便過戶, 同時展開貸款程序。 通常在購房合約被接受之后三個工作日內(nèi)，買方需要在這個帳戶內(nèi)存入購房意向定金（Initial Deposit),一般不會超過購房價格的3%。 然后展開一系列所需的房屋檢查，比如：白蟻，建筑等等。 有時這些檢查的結(jié)果可以作為是否最終履行合約的先決條件（contingency)也有的時候賣主會有還價（counter-offer), 買主需要對價格作進一步的評估看是否可以接受。房產(chǎn)過戶時間通常由買賣雙方商定，一般情況下在30天到45天，如果不需要貸款的情況下， 最快一個星期左右可以過戶。 在正式過戶之前，買方要將首付款加上所有的過戶費用，包括產(chǎn)權(quán)保險，房屋火災保險，托管公司手續(xù)費，電匯費用，貸款費用等等。 在所有費用到帳之后，托管公司才會做產(chǎn)權(quán)過戶注冊（Deed Recording & Closing of Escrow)。 如無其他問題，正式過戶的當天買方就可以拿到新房子的鑰匙了。 買房還要承擔公共責任 對于想在美國購置房產(chǎn)，但沒有計劃或不能在美國長期居住的中國人必須明白，當你買下了美國房產(chǎn)，它雖然成了你的私人財產(chǎn)，但也給你帶來了不可推卸的公共責任，無論你是不是使用這個房產(chǎn)，都得履行這些責任，否則就會被罰款，甚至房產(chǎn)遭沒收。 首先是繳納房產(chǎn)稅的責任，只要你擁有了房產(chǎn)，你就必須向房產(chǎn)所在地的最基層政府繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅由基層地方政府確定，各地區(qū)差異很大，年稅額大多在房屋市場價的1%至3%范圍內(nèi)。以紐約市曼哈頓區(qū)為例，房產(chǎn)稅率是1.2%。而美國佛羅里達州的邁阿密市，房產(chǎn)稅率為2.4％。 如果不按時繳納房產(chǎn)稅，其后果可以參考舊金山市政府網(wǎng)站的有關告示：“2012-2013年舊金山市的房地產(chǎn)稅率為1.1691%，其稅基為房屋的市場估價。若是你認為房屋估價過高了，在收到稅單的15天內(nèi)聯(lián)系舊金山市政府房屋估價辦公室。 每年11月1日，政府部門會陸續(xù)寄出稅單，所有的房產(chǎn)擁有者在兩個星期內(nèi)都會收到稅單。房地產(chǎn)稅每半年繳納一次，日期第一次從11月1日至12月10日，第二次是2月1日至3月10日。逾期繳稅者每超過一次期限，要多支付納稅額的10%作為罰金。若是連續(xù)5年未繳納房地產(chǎn)稅，房產(chǎn)將被拍賣?！?br> 如果你的房產(chǎn)是產(chǎn)權(quán)公寓或連棟屋，就得按月交付物業(yè)管理費。物業(yè)管理費各地沒有一個標準，由各物業(yè)管理公司自行規(guī)定，大致的范圍是每年4000至5000美元。一般來說，檔次越高的住宅區(qū)，收取的物業(yè)管理費也越高。 但如果是老舊的公寓區(qū)，雖然檔次不高，物業(yè)管理費卻特高，因為越是年代久遠的公寓，越是需要維修，而美國的房屋維修人工成本很高，都要由物業(yè)管理費來開支，迫使物業(yè)管理費高漲。 如果你買的是獨棟屋，那么你很可能不需要交付物業(yè)管理費（即使有管理費，也是微不足道），但你就得自行負責，務必保持房產(chǎn)外圍外觀符合地方政府的規(guī)定。 美國各地的小城鎮(zhèn)（獨棟屋大多散布在小城鎮(zhèn)）都制定了本地區(qū)居民必須遵守的細則。比如規(guī)定門前草坪的草不能超過5英寸，而春天雨后草會瘋長，偷偷懶沒理睬，對不起隔幾天就會收到罰單。 所以，獨棟屋的主人春夏天要割草，秋天要掃落葉，如果是在北方，而且門前有人行小道，則冬天還要清理門前小道上的積雪。如果你不常住，就得雇人打理這些。 房產(chǎn)出租和出售的稅務事項 很多中國人到美國買房，都是出于投資而非居住的目的，這就可能涉及房產(chǎn)出租的問題。外國人在美國的房產(chǎn)，如果用于出租，所得稅是獲利部分的20%。例如，扣除房產(chǎn)稅、管理費、維修費等，出租房子一年獲得凈利潤5萬美元，按20%計算，則要交稅1萬美元。 如果外國人將房產(chǎn)賣掉，獲利的33%要交所得稅。比如30萬買入的房子50萬賣出，獲利20萬，這20萬的33%，66000美元就是要繳納的所得稅。 美國聯(lián)邦法律對外國人購買房產(chǎn)沒有法律限制，只要有錢，來者不拒，但對外國人出售房產(chǎn)卻制定了專門法律?；趽耐鈬嗽诿绹康禺a(chǎn)市場上買進賣出，賺了差價后沒交稅就走人了，而美國稅務局(IRS)無計可施，無法跨國追討，國會在1980年制定了“外國人房地產(chǎn)投資稅收法”（The Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA）。 該法規(guī)定：“外國個人或者公司在出售位于美國的房地產(chǎn)時，需要繳納房款的10%作為其所得稅預扣款?！?br> 因此，在美國出售房地產(chǎn)不管是否盈利，都將被扣留成交價的10%。這筆錢由買方截下，在成交后的20天內(nèi)上交國稅局。 買方如果沒有依法預扣這筆稅款，房屋全額成交，會面臨1萬美元的罰款。如果外國賣主以后據(jù)實報稅（這種情況大部分是因為賣主發(fā)現(xiàn)預扣款多于應繳納的稅款），國稅局扣除稅款后再退還剩余部分；如果賣主沒有報稅（這種情況大部分是因為賣主發(fā)現(xiàn)預扣款還不夠繳稅），國稅局就沒收這筆預扣款。 另外，美國的遺產(chǎn)法對外國人十分嚴厲，如果美國房產(chǎn)的外國擁有者去世了，美國政府要對房產(chǎn)6萬美元以上的部分征收45%的遺產(chǎn)稅。在此方面，美國公民的遺產(chǎn)個人免稅額可達500萬美元，夫婦的免稅額高達1000萬美元，而外國人只能享有6萬美元的遺產(chǎn)免稅額。 |
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