買鋪謹慎“售后返租”的陷阱。（圖文無關）

　　業(yè)內(nèi)人士提醒：小投資者投資商場內(nèi)鋪需謹慎 優(yōu)先買臨街鋪

　　第1關注

　　文/記者曾艷珠

　　圖/記者龍成通

　　近日，一則佛山逾百投資者臺山淘鋪“被騙”的消息引發(fā)業(yè)界極大關注。一年前，佛山逾百名投資者沖著“10年返租100%”的高回報，買下臺山地王廣場一些商鋪，現(xiàn)在因商鋪經(jīng)營不善嚴重虧損未能兌現(xiàn)返租，投資者面臨投資收不回來的困境。在這起投資案例中，上千名投資者面臨“被違約”的困境，涉及資金數(shù)億元。業(yè)內(nèi)人士分析，“售后返租”是事件的導火索。

　　記者了解到，“售后返租”的高回報率很容易讓人心動，但高回報的背后可能就是一個“地雷陣”，近年來頻頻有投資者被“詐”得遍體鱗傷。業(yè)內(nèi)人士提醒，遇到商場內(nèi)鋪采取“售后返租”方式銷售，要特別謹慎。專業(yè)律師也表示，去外地投資要了解清楚情況，最好把開發(fā)商承諾的一些條款寫進合同里，以免到時“死無對證”。

　　事件：沖著高回報買鋪 當初承諾現(xiàn)無法兌現(xiàn)

　　去年，臺山地王廣場在珠三角各大城市大肆宣傳，陳先生在佛山兩家地產(chǎn)中介的牽線下，以約42萬元的總價，買下一間19平方米的商場內(nèi)鋪，單價2萬元多；他妹妹買下一間35平方米、總價180多萬元的鋪位，單價近5.2萬元/平方米。據(jù)了解，與陳先生兄妹同去臺山淘鋪的還有逾百名佛山投資者。

　　現(xiàn)在回想起來，陳先生認為自己是被開發(fā)商開出的“售后返租”條件誘惑了，不知不覺成了開發(fā)商魚鉤上的“魚兒”。

　　據(jù)他介紹，商場提供三種返租方式供投資者選擇，即買后即返租、3年后返租、5年后返租，無論是哪種方式，都能保證投資者“10年返租100%”，即10年內(nèi)至少能拿到買鋪的錢，回報率可謂相當高。

　　但現(xiàn)實并未往陳先生等投資者預期的方向發(fā)展，今年前兩個季度，選擇買后即返租的投資者只收到了約定租金的一半，7月份的租金更沒有了。這讓選擇5年后返租的陳先生很擔憂：“商場現(xiàn)在很冷清，按照現(xiàn)在的經(jīng)營狀況，到2016年我還能收到返還的租金嗎？”陳先生害怕自己“血本無歸”，到現(xiàn)在還沒拿到鋪位的產(chǎn)權證，也讓他放心不下?！拔覀儨蕚渫ㄟ^法律手段追討損失?！标愊壬硎?。

　　真相：售后返租風險巨大 早已被禁止

　　有十幾年商鋪與寫字樓操盤和代理經(jīng)驗的佛山一辦公樓與商鋪服務公司副董事長嚴偉焜告訴記者，售后返租并不是一種新營銷模式，高回報背后往往是一個“地雷陣”，很多投資者就被“詐”得遍體鱗傷。

　　記者了解到，“返租銷售”也叫售后包租、售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進銷售，在其樓盤或商鋪出售時與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由開發(fā)企業(yè)以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。

　　“售后返租”看似能在投資者和開發(fā)商之間形成一個雙贏的局面，但有很大的風險，一旦樓盤賣得不好或商鋪經(jīng)營不善，已收到售款的開發(fā)商可能攜款跑路，投資者可能血本無歸。因此，“售后返租”出臺不久就遭到建設部明令禁止。

　　據(jù)記者調(diào)查，在佛山本地也曾有兩家商場采取“售后返租”的形式售賣，到最后收鋪時承諾給投資者的租金回報也沒有兌現(xiàn)。

　　分析：高回報背后暗藏高售價

　　記者了解到，陳先生兄妹投資的臺山地王廣場商場內(nèi)鋪均價為3萬~5萬元/平方米不等，售價明顯高于周邊同類型商鋪。以“10年返租100%”計算，平均月租金要達到250~417元/平方米，才能讓投資者收回買鋪的成本，但目前商場的主力租金約為50~100元/平方米，顯然無法滿足條件。

　　“陳先生等投資者只注意到了高回報，對其高售價沒有保持足夠的警惕?！眹纻j分析，售后包租實際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發(fā)商玩的一個財務技巧。從表面上看，開發(fā)商開出年約8％、10％甚至12％的售后包租收益率，但實際上，他們通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預提出來。

　　例如，本來一處只值1萬元／平方米的商鋪，開發(fā)商將售價提高到2萬元／平方米，盡管其承諾10年每年包租，年收益10％，但實際的收益又是多少呢？假設10年內(nèi)商鋪本身既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費，10年后，投資者雖然承租收益為100％（每年8％×10年），但投資者的實際房產(chǎn)收益卻為－50％（實際價值為售價的一半），因此投資者的實際年收益也只有（100％－50％）／10＝5％，只比銀行存款高一點。盡管這種計算方法比較簡單，但卻有助于我們一窺售后返租的真實一面。

　　提醒：小本投資商場內(nèi)鋪需謹慎

　　行業(yè)內(nèi)一直有“一鋪養(yǎng)三代”的說法，但并非所有投資商鋪的人都能成功。嚴偉焜和佛山一地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理助理李華宇兩位業(yè)內(nèi)人士都表示，商鋪投資是一個相對專業(yè)的領域，建議小投資者或者初次投資者入市要謹慎。如果沒有把握，寧愿選擇其他的投資渠道。

　　在選擇商鋪類型時，最好優(yōu)先選擇臨街鋪，再考慮商場內(nèi)鋪。“臨街鋪只需考慮人流、地段等因素。商場內(nèi)鋪除了要考慮以上因素外，更重要的是掌握開發(fā)商的資金實力、經(jīng)營能力，后者往往是小投資者最難掌控的?！眱晌粯I(yè)內(nèi)人士分析說。

　　記者也了解到，一些商場會把內(nèi)鋪拆分售賣，很吸引投資者。對商家來說，這些小鋪可能只是用以回籠資金，即使其經(jīng)營不善，也不會對整個商場造成太大的影響。而一旦出現(xiàn)問題，開發(fā)商往往會先保大鋪，再考慮小鋪鋪主的利益。“當投資者的利益不能與開發(fā)商的最大利益直接掛鉤時，就要掂量一下投資是否值得?！庇龅轿恢貌患?、面積過小的商場內(nèi)鋪，投資者要特別謹慎。

　　行業(yè)觀察

　　你的心,到底被什么蠱惑？

　　由于地王廣場經(jīng)營不善，包括珠三角等地的逾千名投資者浮出水面，據(jù)不完全統(tǒng)計，涉及的金額高達數(shù)億元。如果說陳先生兄妹是初次投資，被高回報誘惑、栽了跟頭情有可原，那逾千名投資者難道都是這種情況？我想，他們中應該有資深的投資者吧，但為何大家都遭遇或將遭遇“被違約”的困境呢？

　　借用電影《畫皮1》主題曲里一句話：“你的心，到底被什么蠱惑？”我也想問這些投資者們，你們的心，到底被什么蠱惑了？蠱惑這些投資者的，也許是貪欲，是一時的僥幸，抑或其他，我不作定論。但想強調(diào)一個事實，投資者希望拿到高回報，開發(fā)商希望利益最大化。雙贏當然最好，但不一定能實現(xiàn)。

　　為什么地王廣場的鋪位價格會這么高？為什么商場能給投資者這么高的租金回報？這些最基本的常識，幾乎是每個投資者都懂的，也是投資時要仔細想好的?！把蛎鲈谘蛏砩稀?，投資時我們應該做個理性分析，想清楚自己會不會成為那只傳說中的“羊”。