夫妻雙方共有之房屋登記在一方名下，登記一方與買受方訂立房屋買賣合同，已成立之合同若無(wú)惡意串通等導(dǎo)致合同無(wú)效的情形，應(yīng)認(rèn)定有效，當(dāng)事人以無(wú)權(quán)處分為由請(qǐng)求認(rèn)定合同無(wú)效的，法院不予支持。但合同有效并不意味著其可以履行，合同能否履行取決于其效力是否及于未登記一方。若出售方拒絕或無(wú)法履行合同，善意買受方在不同情形下可以選擇的救濟(jì)途徑有善意取得、繼續(xù)履行與違約賠償。

【案情簡(jiǎn)介】

上訴人（原審原告）：楊某

上訴人（原審被告）：葉某

被上訴人（原審被告）：李某、牟某

楊某與葉某系夫妻關(guān)系，兩人于1988年3月23日登記結(jié)婚。系爭(zhēng)房屋登記于葉某一方名下（發(fā)證日期為2002年9月25日）。2015年4月15日，葉某（甲方）與李某、牟某（乙方）簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定甲方以623萬(wàn)元的價(jià)格將系爭(zhēng)房屋出售給乙方

。李某、牟某分別于2015年3月15日支付定金25萬(wàn)元，2015年3月20日支付定金15萬(wàn)元，2015年4月15日支付房款180萬(wàn)元。

2015年4月25日，葉某通過(guò)短信向中介人員告知，其妻子楊某不同意出售系爭(zhēng)房屋。2015年7月，李某、牟某發(fā)函給葉某要求履行過(guò)戶義務(wù)。葉某以楊某不同意出售系爭(zhēng)房屋為由，要求協(xié)商解除合同，但李某、牟某不同意。

楊某認(rèn)為系爭(zhēng)房屋為楊某與葉某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，葉某未經(jīng)同意擅自將系爭(zhēng)房屋出售，侵害了其財(cái)產(chǎn)權(quán)，故楊某于2015年12月起訴至法院要求判令葉某與李某、牟某簽訂的上述《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無(wú)效。葉某同意楊某的訴請(qǐng)。李某、牟某不同意楊某的訴請(qǐng)。

此外，在另案中，李某、牟某起訴葉某要求履行《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。

【裁判結(jié)論】

一審法院認(rèn)為，簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，系爭(zhēng)房屋登記在葉某一人名下，根據(jù)物權(quán)公示、公信的原則，李某、牟某有理由相信葉某有權(quán)處分系爭(zhēng)房屋。李某、牟某與系爭(zhēng)房屋登記的產(chǎn)權(quán)人葉某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，以合理的價(jià)格受讓系爭(zhēng)房屋，系善意第三人，該《上海市房地產(chǎn)買賣合同》亦無(wú)法律規(guī)定的無(wú)效情形。故判決駁回楊某的訴訟請(qǐng)求。

楊某不服一審判決，上訴請(qǐng)求撤銷原判，改判支持其原審訴請(qǐng)。葉某亦提起上訴，稱同意楊某的上訴請(qǐng)求，請(qǐng)求撤銷原判，改判支持楊某的原審訴請(qǐng)。李某、牟某請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋屬于楊某與葉某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，本案中并無(wú)證據(jù)證明葉某出售系爭(zhēng)房屋時(shí)取得了楊某的授權(quán)或同意，故葉某擅自將系爭(zhēng)房屋出賣給李某、牟某的行為屬于無(wú)權(quán)處分。系爭(zhēng)房屋買賣合同系葉某與李某、牟某的真實(shí)意思表示，內(nèi)容并未違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦無(wú)證據(jù)證明李某、牟某與葉某具有惡意串通損害楊某合法權(quán)益的情形，故系爭(zhēng)房屋買賣合同合法有效。楊某以無(wú)權(quán)處分為由主張買賣合同無(wú)效，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《買賣合同糾紛司法解釋》）第三條之規(guī)定，法院對(duì)楊某與葉某的上訴請(qǐng)求不予支持。一審判決結(jié)果正確，但對(duì)其判決理由，予以修正。二審法院最終判決：駁回上訴，維持原判。

【評(píng)析意見】

近年來(lái)隨著上海市房?jī)r(jià)不斷飛漲，二手房交易市場(chǎng)中頻頻出現(xiàn)這類糾紛：房屋只登記在夫妻一方名下，登記一方與買受方訂立房屋買賣合同之后，登記一方以其配偶不同意出售房屋為由拒絕交付房屋或者要求買受方返還房屋。

對(duì)于這類糾紛，首先，應(yīng)判斷房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，盡管我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件，但《婚姻法》規(guī)定通常情況下夫妻于婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)歸夫妻雙方共同共有，這屬于無(wú)需登記的情形，所以未登記一方可依據(jù)《婚姻法》之規(guī)定對(duì)房屋享有共有權(quán)。其次，審判實(shí)踐中需注意，若房屋歸夫妻雙方共有，而夫妻僅有登記一方參加訴訟，則法院需將夫妻另一方追加為訴訟當(dāng)事人，以查明相關(guān)事實(shí)。本文將對(duì)夫妻一方出售登記在其個(gè)人名下的夫妻共有房屋的法律適用問(wèn)題予以討論。

一、夫妻一方處分其名下共有房屋的合同之效力

合同為雙方當(dāng)事人為法律行為所構(gòu)成之合意，故除法律特別規(guī)定外，只要該合意系真實(shí)意思表示，則合同成立。合同的效力是法律賦予的，是法律對(duì)當(dāng)事人合意的評(píng)價(jià)， [1]已成立之合同若未出現(xiàn)《合同法》第52條所規(guī)定的法定無(wú)效情形，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

夫妻一方處分其名下共有房屋合同效力之判斷仍應(yīng)從上述合同生效要件出發(fā)，但在對(duì)其進(jìn)行效力認(rèn)定時(shí)有兩點(diǎn)需注意。其一，需審查是否存在《合同法》第52條第1款第2項(xiàng)之情形，即惡意串通損害國(guó)家、集體或者第三人利益。在夫妻一方處分共有房屋的案件中，如果登記一方與買受方惡意串通損害夫妻共同財(cái)產(chǎn)，則房屋買賣合同無(wú)效。其二，如果登記一方以其無(wú)權(quán)處分共有房屋為由主張房屋買賣合同無(wú)效，法院應(yīng)適用《買賣合同糾紛司法解釋》第3條之規(guī)定，即“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”。

二、夫妻一方處分其名下共有房屋的合同之效力是否及于其配偶

合同的效力與合同履行系兩個(gè)問(wèn)題，合同有效不一定意味著合同可以無(wú)障礙履行。若登記一方具有處分共有房屋的權(quán)利，則合同可以履行自不待言；而若為無(wú)權(quán)處分，則要看合同對(duì)未登記一方是否產(chǎn)生拘束力。

我們認(rèn)為，判斷是否為有權(quán)處分，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審查。1、夫妻雙方對(duì)房屋出售事宜的協(xié)商情況。具體審查的情形包括未登記一方是否與中介人員接觸過(guò)，是否去中介掛牌出售房屋，訂立合同時(shí)夫妻雙方感情狀況如何，雙方是否處于離婚訴訟期間等等。2、房屋的實(shí)際居住情況。包括房屋是否為夫妻雙方共同居住，買房人看房時(shí)是否接觸過(guò)未登記一方等等。3、房款的支付情況，即未登記一方是否收取過(guò)合同定金或者房款等情況。

若無(wú)法證明為有權(quán)處分，則要審查該合同的效力范圍。關(guān)鍵在于該合同是否能對(duì)未被登記的一方產(chǎn)生拘束力，對(duì)此應(yīng)具體案件具體分析。

（一）以夫妻雙方名義訂立合同

在訂立房屋買賣合同時(shí)，登記一方單獨(dú)出面就房屋買賣事宜與買受方進(jìn)行磋商，未登記一方對(duì)此并不知曉或同意。登記一方向買受方表示標(biāo)的房屋為夫妻雙方共同共有，最后以夫妻雙方的名義與買受方訂立房屋買賣合同。

在上述情形下，登記一方是以房屋的一位共有人兼另一位共有人之代理人的身份訂立房屋買賣合同的，雖然并未獲得其配偶的同意，但若買受方盡審查義務(wù)后仍有理由相信 [2]登記一方為有權(quán)代理，則該行為構(gòu)成表見代理。此時(shí)，被登記方與買受方之間訂立的合同不因未獲得夫妻另一方授權(quán)而產(chǎn)生效力瑕疵，該合同對(duì)夫妻另一方亦有約束力。買受方有權(quán)基于買賣合同要求夫妻雙方履行合同義務(wù)，將標(biāo)的房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記至買受方名下。但若登記一方的行為不符合表見代理之構(gòu)成要件，則房屋買賣合同對(duì)未登記一方是沒有拘束力，此時(shí)買受方無(wú)權(quán)要求夫妻雙方履行合同。

（二）以個(gè)人名義訂立合同

在訂立房屋買賣合同時(shí)，登記一方單獨(dú)出面就房屋買賣事宜與買受方進(jìn)行磋商，未登記一方對(duì)此并不知曉或同意。登記一方向買受方表示標(biāo)的房屋為其一人所有并隱瞞其婚姻狀況，最后以其個(gè)人名義與買受方訂立房屋買賣合同。

在此種情形下，登記一方僅以房屋單獨(dú)所有者的身份與買受方訂立房屋買賣合同，合同當(dāng)事人為登記一方與房屋買受方，故合同對(duì)夫妻另一方并不具有約束力。共有房屋所有權(quán)之移轉(zhuǎn)需全體共有人同意，所以只要未登記一方不同意，該房屋買賣合同就無(wú)法履行。有觀點(diǎn)主張此種情形可構(gòu)成表見代理，進(jìn)而認(rèn)定合同可以履行，但我們認(rèn)為表見代理要求客觀上存在使得相對(duì)人相信行為人有代理權(quán)的理由 [3]，故行為人至少要以本人的名義訂立合同，而此種情形中登記一方從未提及其配偶，故無(wú)法構(gòu)成表見代理。

三、善意買受方之救濟(jì)途徑

如果登記一方以其配偶不同意出售房屋為由拒絕交付房屋或者要求買受方返還房屋，法律需賦予善意買受方相應(yīng)的救濟(jì)途徑以保證市場(chǎng)交易安全。此時(shí)若登記一方有權(quán)處分房屋，買受方當(dāng)然可以基于有效的合同要求登記一方繼續(xù)履行。如果登記一方對(duì)房屋沒有處分權(quán)，即登記一方擅自處分房屋，則在不同情形下善意買受方享有不同的救濟(jì)方式。

（一）善意取得

若房屋已經(jīng)過(guò)戶，則善意買受方可以基于《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定取得房屋的所有權(quán)，該取得物權(quán)的方式為原始取得而非基于合同。《最高人民法院關(guān)于適用婚姻法若干問(wèn)題的司法解釋（三）》第11條第1款規(guī)定的就是善意取得的情形，即“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持?！痹撍痉ń忉屖菍⑸埔赓I受方的救濟(jì)歸入到善意取得制度中。

（二）繼續(xù)履行

若房屋尚未過(guò)戶，但登記一方的行為構(gòu)成表見代理，則善意買受方可以要求夫妻雙方繼續(xù)履行合同以實(shí)現(xiàn)救濟(jì)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用婚姻法若干問(wèn)題的司法解釋（一）》第17條第2項(xiàng)專門對(duì)此作出了規(guī)定，即“他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道為由對(duì)抗善意第三人?！痹撍痉ń忉寣⑸埔獾谌说臋?quán)利救濟(jì)歸入有效合同制度下，即使未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該第三人的權(quán)利仍然可以得到保護(hù)。 [4]

（三）違約責(zé)任

若房屋尚未過(guò)戶，而登記一方的行為又不構(gòu)成表見代理，此時(shí)即便買受人善意，其也只能要求登記一方承擔(dān)違約責(zé)任以實(shí)現(xiàn)救濟(jì)。由于訂立合同時(shí)買受方善意，故買受方對(duì)合同不能履行并無(wú)過(guò)錯(cuò)，因合同不能履行所致?lián)p失應(yīng)全部由登記一方承擔(dān)，該損失即為善意買受方的可得利益損失。法律將此種情形下善意買受方的救濟(jì)歸入合同的違約責(zé)任制度之中，實(shí)現(xiàn)救濟(jì)的主要形式為違約金或者損害賠償金之給付，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)并維護(hù)市場(chǎng)誠(chéng)信。

四、本案房屋出售行為之法律分析

關(guān)于系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。本案系爭(zhēng)房屋為葉某與楊某婚后取得的財(cái)產(chǎn)，故盡管楊某并未登記于系爭(zhēng)房屋的登記簿上，根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，系爭(zhēng)房屋歸葉某與楊某共同共有。

關(guān)于本案房屋買賣合同之效力。葉某、李某、牟某均系完全民事行為能力人，訂立房屋買賣合同移轉(zhuǎn)系爭(zhēng)房屋所有權(quán)亦為其真實(shí)意思表示，合同亦不存在違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情形，故房屋買賣合同符合合同生效之要件。本案葉某以其無(wú)權(quán)處分系爭(zhēng)房屋為由主張房屋買賣合同無(wú)效。對(duì)此，我們認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋為葉某與楊某共同共有，雙方亦未對(duì)系爭(zhēng)房屋處分權(quán)另有約定，故處分系爭(zhēng)房屋需經(jīng)雙方同意，而葉某處分系爭(zhēng)房屋并未經(jīng)得其妻楊某的同意，其行為確實(shí)構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。但根據(jù)《合同法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，無(wú)權(quán)處分并不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。綜上，本案中房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。

關(guān)于本案房屋買賣合同效力的范圍及善意買受方的救濟(jì)途徑。房屋買賣合同訂立過(guò)程中，自始至終都只有葉某一人出面與李某、牟某商洽，葉某從未提及其妻子楊某，更沒有表示其為楊某的代理人，因此，葉某訂立房屋買賣合同的行為并不構(gòu)成代理，自然更不會(huì)構(gòu)成表見代理。葉某向李某與牟某表示，系爭(zhēng)房屋為其一人所有，并以其個(gè)人的名義與李某、牟某訂立房屋買賣合同，因此楊某并不是合同當(dāng)事人，合同對(duì)楊某亦無(wú)法律拘束力，故李某、牟某無(wú)權(quán)依據(jù)房屋買賣合同向楊某主張移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)需經(jīng)葉某與楊某雙方同意，但楊某不同意出售房屋，故本案中房屋買賣合同實(shí)際上無(wú)法履行。本案中，系爭(zhēng)房屋尚未過(guò)戶，房屋買賣合同實(shí)際也無(wú)法履行，故李某、牟某只能在另案中向葉某主張違約責(zé)任，支付相應(yīng)的損害賠償金。