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如何做好商業(yè)地產(chǎn)

一看標桿，二看本質(zhì)

做任何事都不要跟風，歸根結(jié)底，要做好實體商業(yè)，第一看標桿，第二看本質(zhì)。

• 怎么看標桿？去看看美國和歐洲就好了，畢竟他們的經(jīng)濟發(fā)達程度比我們要高，走得更快。原來一直說美國在過去的15年增長速度也很快，但是近些年一直穩(wěn)定在社會消費品總額的29%到35%之間，他們發(fā)展的好的是怎么做的？都不是在平臺上去解決的，更多的是通過垂直，在自己做的線上平臺去實現(xiàn)的。

• 第二是看本質(zhì)，為什么在這里面沒有說要去投這個網(wǎng)，那個網(wǎng)，把大悅城搬到線上來賣貨。如果相信商業(yè)地產(chǎn)這個行業(yè)存在以及實體商業(yè)還存在的話，那么一定要思考行業(yè)的本質(zhì)是什么？

實體商業(yè)的核心競爭力

一個中心、兩個基本點

實體商業(yè)的核心競爭力是什么？就是一個中心、兩個基本點。

• 一個中心是地緣中心，干實體商業(yè)的就是地緣輻射優(yōu)勢，如果項目在北京，北京就是地緣優(yōu)勢，就需要夯實地緣輻射。

• 兩個基本點，一個是體驗，一個是平臺，首先要做足體驗，第二說平臺其實是營造一個空間，是客人聚會的東西。

另外，不是單純的渠道化，最害怕的就是把整個商業(yè)視為一個零售的渠道，把一件商品首先就按照成本核算市場的價格要賣多少，這東西太直接。

其實一定有一個更高的價值點在里面，如果一個商業(yè)永遠定位為它是一個純粹的渠道，那么這是必死無疑的，它必須是一個平臺。同時它也是塑造一個品牌的形象，這個品牌的價值，相比商家的品牌價值應該是更大的，跟顧客之間的接觸更深、連接更強。

用服務業(yè)的思維來

重構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力

購物中心是干什么的，商業(yè)地產(chǎn)是什么行業(yè)？商業(yè)地產(chǎn)是應該用地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈來思考的嗎？其實不是。如果把它當房地產(chǎn)業(yè)，就搞錯了。所以，要用服務業(yè)的思維，用服務業(yè)的視角，來重構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。

更重要的是，要通過消費者洞察、消費者連接，滿足他們的需求，進行消費者教育，最終實現(xiàn)消費者升級，然后再作消費者洞察，形成這樣一個閉環(huán)。

現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)應用也應該是沿著這個方向來走，按照服務業(yè)的方向來打造。
 

做商業(yè)地產(chǎn)運營本質(zhì)是

B2C2B

實體商業(yè)是經(jīng)營什么的，原來的觀點是很粗糙的，商場是向商家收租金的，是做B2B的。那么商場實際上是干什么？所有的B2B行業(yè)，都應該是免費的，但凡B2B行業(yè)都應該是免費的。那商場是干什么的呢？

實際上是B2C2B，無論是做百貨還是購物中心都是做B2C2B，經(jīng)營的都是客群。這棟樓的核心價值是什么？這棟樓的核心資產(chǎn)是一棟樓，但對于商業(yè)地產(chǎn)更要看成這個核心的資產(chǎn)是客人，誰拿走了客人，這個資產(chǎn)就是不值錢的。所以商業(yè)地產(chǎn)是做B2C2B的。
 

要做重運營重服務

不能一味做輕

這個年代是進入到內(nèi)容為王和服務為王的時候，所有的想法，任何時候一個企業(yè)不要想著把所有的東西都做輕，運營太輕的東西，未來都是不太值錢的東西。

首先把資產(chǎn)做輕了，第二把運營做輕了，看起來這是省事了。但真正對未來來講，省事好干的事都已經(jīng)不存在了，都沒了，或者被免費化了。所以重要的還是要運營做重做實，一方面要付出辛苦，一方面要多動腦做創(chuàng)新。
 

創(chuàng)新就要支持試錯

基礎(chǔ)設(shè)施更重要

大悅城專門指定了一個創(chuàng)新小組，這個部門每年都會獲得一定的費用，好幾百萬，但是公司對它的要求是：第一，必須要花出去；第二，至少一年要做十件事，哪怕十件事全錯了，也得去做，去不停地摸索，不停地要有一些新的想法。

但是從內(nèi)心來講，這幾年最最重視的是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，就是在IT方面的投入。有的說只要一上app了，就感覺是玩大數(shù)據(jù)了。但如果很多商業(yè)連數(shù)據(jù)采集都不完整，提什么互聯(lián)網(wǎng)化、提什么大數(shù)據(jù)。

探索互聯(lián)網(wǎng)應用的過程是一個非常漫長的過程，要不斷探索，但首先要做好基礎(chǔ)工作。

要把購物中心IP化

大悅城購物中心互聯(lián)網(wǎng)這一塊業(yè)務有一個原則，永遠別碰交易，永遠以社交和服務為核心，將來通過社交、通過服務，把這棟大樓IP化。因為經(jīng)營客群，必須要把大樓IP化，要通過這些小IP烘托出自己要做的東西，把這一棟建筑IP化了，才能經(jīng)營客群。

大悅城的互聯(lián)網(wǎng)思維是所有的東西都本著強化實體商業(yè)的核心競爭力去走。
 

現(xiàn)階段的互聯(lián)網(wǎng)化

要做好這三點

現(xiàn)階段的互聯(lián)網(wǎng)化，關(guān)鍵要做好三點。

第一，采集數(shù)據(jù)。

第二，對數(shù)據(jù)的挖掘。

第三，互聯(lián)網(wǎng)思維。

購物中心要平臺化，既然是平臺一定有兩個原則：一，界面友好；二，開放，不開放就不是一個平臺。所有的事情都要開放，包括核心的這些銷售數(shù)據(jù)，這個數(shù)據(jù)只有交流起來才能有價值。

什么叫大數(shù)據(jù)？大數(shù)據(jù)一塊是把貌似不相關(guān)的東西能整合起來，把貌似無序，實際是有序的，它不是布朗運動。另外就是這些數(shù)據(jù)要進行交換，只有交換才能產(chǎn)生價值。

感謝互聯(lián)網(wǎng)帶來

消費者主權(quán)時代

做商業(yè)地產(chǎn)永遠要感謝互聯(lián)網(wǎng)，有了真正的互聯(lián)網(wǎng)之后，才能夠以下兩方面：

• 第一，實現(xiàn)了消費者主權(quán)。原來說消費者是上帝，可是從來誰當過上帝，因為沒有渠道，現(xiàn)在人人都是自媒體，有了消費者主權(quán)的時候，商場的好壞就分開了。

• 第二，我們要做消費者的連接，要做消費者的關(guān)系，一切的一切繞著人來走。短期內(nèi)，實體商業(yè)做互聯(lián)網(wǎng)還遠遠沒到時候，但長期來看可以想象的空間非常大。
   

要做好運營

出租率就不能達到100%

朝陽大悅城和西單大悅城做的那么好，為什么出租率才有95%，像上海等地有些經(jīng)營不好的購物中心，出租率都達到都100%了。

想要達到100%的出租率，把商鋪租出去那還不容易嗎？但是做好運營關(guān)鍵是一定要給調(diào)整留出操作的空間。

每年旺季六七月份，暑期來臨之前，還有寒假來臨之前，大悅城要求出租率不準超過90%，要做好運營就要不停的調(diào)整、折騰，這樣才能保證這個購物中心能夠不斷更新、保持長久的活力。