雖然國家在城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)升級方面的積極推動給予開發(fā)商足夠的信心，但以產(chǎn)業(yè)為根基的特色小鎮(zhèn)的整體運營、人氣的匯聚、配套的完善等等，都與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)銷售的模式，存在根本上的差異，“運營能力”將成為新一輪特色小鎮(zhèn)投資熱潮中，對開發(fā)商最大的挑戰(zhàn)。

特色小鎮(zhèn)火遍全國

國家在政策層面的積極推動，無疑是以開發(fā)商為代表的各路資本蠢蠢欲動的源動力。

今年7月20日，住建部等三部委發(fā)布《關于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，決定在全國范圍開展特色小鎮(zhèn)培育工作，計劃到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)，引領帶動全國小城鎮(zhèn)建設。12月13日，國家發(fā)改委再度發(fā)聲，要求多部門聯(lián)合實施“千企千鎮(zhèn)工程”，推進美麗特色小鎮(zhèn)建設。發(fā)改委提出：“千企千鎮(zhèn)工程”，是指根據(jù)“政府引導、企業(yè)主體、市場化運作”的新型小(城)鎮(zhèn)創(chuàng)建模式，搭建小(城)鎮(zhèn)與企業(yè)主體有效對接平臺，引導社會資本參與美麗特色小(城)鎮(zhèn)建設，促進鎮(zhèn)企融合發(fā)展、共同成長。

國務院發(fā)展研究中心學術委員會副秘書長張立群對于特色小鎮(zhèn)的前景頗為看好。他說：改革開放以后，中國依靠自主建設的工業(yè)體系，在引入市場和對外開放的推動下，工業(yè)化、市場化、國際化進程全面加快，客觀上必然加快城鎮(zhèn)化進程。我國經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進程，城鎮(zhèn)化成為整個經(jīng)濟社會發(fā)展的重要引擎。

截至目前，多個省市均出臺了各自的“特色小鎮(zhèn)”開發(fā)計劃。例如早在去年年中，浙江便宣布在未來3年推動建設100個特色小鎮(zhèn)。

在一定程度上看，全國1000個特色小鎮(zhèn)計劃與國家推動的城鎮(zhèn)化建設方向頗為匹配，同時也符合房地產(chǎn)企業(yè)尋找新增長點的訴求存在高度一致性。時代地產(chǎn)便表示：特色小鎮(zhèn)的政策出臺給予時代地產(chǎn)集團實施“未來小鎮(zhèn)”項目極大的鼓舞和信心。

事實上，無論是碧桂園、綠城中國還是時代地產(chǎn)，都試圖在“特色小鎮(zhèn)”的開發(fā)運營上整合資源，培育集團發(fā)展的下一個業(yè)績爆發(fā)點。

一時間，旅游小鎮(zhèn)、科技小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、未來小鎮(zhèn)……以各種產(chǎn)業(yè)為根基的小鎮(zhèn)開發(fā)熱潮，在一二線城市周邊如雨后春筍，預計未來兩三年時間，承載產(chǎn)業(yè)升級任務的小鎮(zhèn)開發(fā)運營還將上演更為火熱的開發(fā)高潮。

運營是開發(fā)根本

在理論研究界人士看來，特色小鎮(zhèn)開發(fā)所推動的城鎮(zhèn)化，有助于緩解大城市人滿為患、中小城市人氣不足的現(xiàn)實矛盾，符合未來發(fā)展方向。但城市運營和房地產(chǎn)開發(fā)不同，更看重開發(fā)商資源整合和運作能力。

對于此，各家試圖在小鎮(zhèn)開發(fā)中分得一羹的開發(fā)商都有充分的預見和準備。

時代產(chǎn)業(yè)集團總經(jīng)理梁雄文在闡述時代未來小鎮(zhèn)的規(guī)劃時宣稱：在未來小鎮(zhèn)的產(chǎn)品模式里，公司將通過各種方式開發(fā)產(chǎn)業(yè)、運營產(chǎn)業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)升級，發(fā)展的同時也提升了土地價值，為每一個合作的土地權屬人帶來了直接的收益和價值。

在時代地產(chǎn)的愿景里，時代未來小鎮(zhèn)位于一線城市或強二線城市周邊，占地1-3平方公里，距離中心城區(qū)駕車通常在1小時之內(nèi)，擁有一個或多個產(chǎn)業(yè)鏈條完整的特色產(chǎn)業(yè)，并圍繞產(chǎn)業(yè)鏈及產(chǎn)業(yè)人群需求提供研發(fā)、教育、醫(yī)療、商業(yè)、文化、娛樂、休閑、居住等配套，是集產(chǎn)、城、人、文于一體，智能化、生態(tài)型、活力四射、極具未來感的特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。

無獨有偶，碧桂園也試圖在一二線城市周邊選址，開展以“產(chǎn)業(yè)運營”為基礎的科技小鎮(zhèn)整體運營。碧桂園助理總裁向俊波透露，集團將在5年內(nèi)投資千億，在全國建設數(shù)個類似的智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn)，重點選取一二線城市30-80公里重要區(qū)域，5平方公里以上所謂周邊土地和項目，讓科技企業(yè)和人員以不到一線城市三分之一的價格，享受到更優(yōu)越的工作環(huán)境和美好生活。

而綠城中國的宋衛(wèi)平也公開表示：他正在啟動的“小鎮(zhèn)計劃”，則完全超越了房地產(chǎn)開發(fā)，將以農(nóng)業(yè)或文化等產(chǎn)業(yè)作為主導，深度整合教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、園區(qū)服務等跨界資源，在城市近郊形成一個完整的城鎮(zhèn)化解決方案。

產(chǎn)業(yè)的培育和升級，是特色小鎮(zhèn)的閉環(huán)之中最重要的問題。張立群認為，想化解三四線小城市的房地產(chǎn)庫存頑疾，沒有產(chǎn)業(yè)的支撐是無法實現(xiàn)的。而城鎮(zhèn)化應該堅持六個方向：一是堅持把城市群作為城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)。二是堅持先規(guī)劃后建設。三是堅持產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展良性互動。四是堅持城市功能系統(tǒng)發(fā)展。五是堅持以戶籍人口城鎮(zhèn)化率提高為目標。六是堅持政府與市民共同參與，完善城市社會治理體系。

岑釗雄透露，根據(jù)集團內(nèi)部測算，如果能夠順利實現(xiàn)30個小鎮(zhèn)的落地，將可能形成10個完整的產(chǎn)業(yè)群，創(chuàng)造100萬個就業(yè)機會，每年貢獻1萬億的產(chǎn)值。

目前，時代地產(chǎn)集團已簽約佛山南海全球創(chuàng)客小鎮(zhèn)、廣州白云空港小鎮(zhèn)兩大項目，正在全力推進項目的落地實施，全球創(chuàng)客小鎮(zhèn)已于2016年啟動，預計經(jīng)過6至8年完成開發(fā)建設。

藍圖已經(jīng)繪就，結果將是檢驗各家房企綜合運作能力的唯一標準。