現(xiàn)在人們購買商品房，一般都是采取按揭貸款的方式支付房款。按揭貸款的模式以提前透支購房人未來收入的方式，解決了購房人當(dāng)下沒有足夠資金購買一生最大的商品—住房的矛盾。極大的推動(dòng)了人們改善居住條件，購買商品房的熱情。銀行也樂于“成人之美”，積極放貸，穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)馁嵢￠L期穩(wěn)定利潤。商品房開發(fā)企業(yè)更是得益于按揭貸款的模式，在商品房建設(shè)過程中完成銷售，大大的縮短了開發(fā)周期，加快資金周轉(zhuǎn)和財(cái)富積而大跨步的發(fā)展。
利益與風(fēng)險(xiǎn)同在。銀行以買房人尚未建成取得的商品房進(jìn)行抵押貸款給買房人，促成商品房買賣雙方的交易。自然在這種交易模式中占據(jù)主動(dòng)，他通過規(guī)則的設(shè)置，將風(fēng)險(xiǎn)盡可能的轉(zhuǎn)移出去。商品房建成交付后，自然需要買受人辦理抵押權(quán)登記，將商品房抵押給銀行為其貸款擔(dān)保。但商品房建成交付前，則需要商品房買賣合同的出賣方與銀行簽訂保證合同，對(duì)買受人的依約還貸承擔(dān)共同連帶保證責(zé)任。按揭貸款最容易發(fā)生逾期和停止還貸的恰恰是這個(gè)階段。購房人不歸還貸款的原因是多種多樣的，在這個(gè)階段購房人還貸拖期或停止還貸，銀行不會(huì)選擇與貸款人解除合同向貸款人追償，一般是從開發(fā)商的保證賬戶劃扣資金為購房人還貸。若碰上商品房買受人出點(diǎn)意外，或給你來個(gè)“人間蒸發(fā)”讓你怎么都聯(lián)系不上，那開發(fā)商只有先承擔(dān)連帶保證責(zé)任歸還貸款。
開發(fā)企業(yè)如何防范和降低這一替購房人還貸的風(fēng)險(xiǎn)呢?現(xiàn)行的預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記能否解決這一風(fēng)險(xiǎn)？有人認(rèn)為預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記后，就視同為購房人的商品房抵押登記，可以解除開發(fā)企業(yè)對(duì)購房人貸款的保證責(zé)任。這一種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”從上述規(guī)定看，預(yù)告登記是準(zhǔn)物權(quán)行為，不能產(chǎn)生物權(quán)效力。預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力是:將來能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押登記時(shí)，抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人享有優(yōu)先權(quán)，不經(jīng)抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，不能在該物權(quán)上設(shè)立抵押權(quán)。因此，在商品房未向買受人辦理轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)登記前。即使在預(yù)購時(shí)同時(shí)進(jìn)行了抵押權(quán)預(yù)告登記，開發(fā)商還要繼續(xù)承擔(dān)按揭貸款的擔(dān)保責(zé)任。
開發(fā)企業(yè)可以采取以下幾個(gè)方面的措施，來降低和防范此類風(fēng)險(xiǎn)。
第一，在雙方的《商品房買賣合同》中約定解除合同條款
為了督促購房人及時(shí)歸還銀行貸款，和解決購房人不還貸款而導(dǎo)致開放商承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任后，對(duì)購房人主張權(quán)利困難的問題。開發(fā)商要在與購房人簽訂的《商品房買賣合同》中約定或簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定：“開放商為購房人承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任期間，購房人違反貸款合同在約定期限內(nèi)不歸還銀行貸款，視同對(duì)商品房買賣合同的根本違約，開發(fā)商有權(quán)解除與購房人的《商品房買賣合同》，由購房人承擔(dān)因此給開發(fā)商造成的所有損失。該條約定同時(shí)起到督促購房人按約履行與與銀行貸款合同的效力。
第二，關(guān)鍵是盡快辦理好商品房的產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)登記
在雙方商品房買賣合同簽訂或購房人交首付款時(shí)，就將商品房的維修基金和契稅以及辦證手續(xù)費(fèi)和相關(guān)辦證所需資料全部收齊，并代理購房人辦理各項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證書，既體現(xiàn)了開發(fā)企業(yè)為主的服務(wù)熱情，又能將辦理商品房的產(chǎn)權(quán)證和抵押登記的主動(dòng)權(quán)控制在自己手里。進(jìn)行此項(xiàng)操作時(shí)千萬不要忘記，在《商品房買賣合同》中約定合理辦證期限和購房人不配合辦理產(chǎn)權(quán)及抵押登記時(shí)要承擔(dān)的違約責(zé)任。讓購房人知道辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記是買賣雙方的義務(wù)，拖延履行是要支付違約金的。
第三，讓購房人提供反擔(dān)保
如果認(rèn)為購房人基本信用不好，或購房人炒房意圖明顯，為其承擔(dān)階段性擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)過高，可以讓購房人提供在此期間的反擔(dān)保，由其提供財(cái)產(chǎn)抵押或由收入穩(wěn)定的第三人為其承擔(dān)連帶責(zé)任。如果銀行因購房人歸還貸款的違約扣劃了開發(fā)商的資金，也會(huì)有承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)或下家給開發(fā)商托底。
開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程中，存在交易風(fēng)險(xiǎn)是難免的。作為房地產(chǎn)方面的律師，愿與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就經(jīng)營中的難題進(jìn)行探討，盡量避免經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。