這一期，又是張童律師代班，跟勤奮高產的張律師比，干貨君真是懶死了~

張童

律師，先后在海淀區(qū)人民檢察院、北京市人民政府工作，業(yè)務范圍主要為各級政府、行政機關以及村委會提供法律服務。

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某天，一位好久都不聯系的朋友來電，帶著哭腔說：張哥，我最近讓人給“告”了。

經了解，原來是這位朋友過膩了城市生活，于2010年與某村民簽訂了一份宅基地和房屋買賣合同，以較低價格購買了農村宅基地和相應地上房屋。隨后，這位朋友對房屋進行翻建和裝修，一直居住至今。但是最近村民聽說該村有可能納入征收范圍，遂向法院提起訴訟，要求法院確認之前簽訂的買賣合同無效。

我這位朋友一下成了被告。

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其實上述案件并不是個例。

隨著城市居民生活水平的提高，越來越多的人向往田園式生活。每逢周末，出京的幾條高速都是堵得水泄不通。許多城里人在農村買房、置地，定期到農村歡度周末。

但是在享受愜意的時候，您有沒有想過背后的法律風險呢？

宅基地或者農村房屋買賣合同作為一種民商事合同，當然要受《合同法》的規(guī)范。但是，國家在最初無償批給農民宅基地時更多是出于保障居住的目的，因此宅基地及其地上房屋的買賣行為又具有其特殊性，并不像城市中的商品房可以隨便買賣。

但許多人容易忽略了這一點，以為合同一簽，就可以高枕無憂了。這也是造成近年來通過訴訟確認宅基地和農村房屋買賣合同無效案件激增的原因之一。

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目前，我國還沒有一部專門調整宅基地或者農村房屋的法律，如果發(fā)生糾紛，法院主要依據《物權法》、《民法通則》、《土地管理法》等法律來進行審判。

我們先來看看這些法律是如何規(guī)定的。

可見，在《土地管理法》規(guī)定比較模糊的情況下，《物權法》和《民法通則》規(guī)定針對此類活動可以適用國家政策。因此，法院在認定宅基地和農村房屋買賣合同效力的過程中，會采取“法律規(guī)定”＋“國家政策”的方法。

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那么，國家政策對一問題又是如何規(guī)定的呢？

可見在國家政策層面，自1999年起就嚴禁城鎮(zhèn)居民申請農村宅基地或者變相通過購買農村房屋來取得宅基地的使用權。

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那么，是否對于城鎮(zhèn)居民購買宅基地和農村房屋的行為一概認定為無效呢？

     根據我近年來的實踐經驗，法院也會區(qū)分情況，分別處理：

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具體到本案，根據上述法律分析，原、被告的買賣行為應當會被法院確認為無效。但雙方在簽訂合同時，均有規(guī)避法律的主觀意圖，對于無效結果均有過錯，因此雙方應當互相返還房屋及購房款。

對于因被告翻建、裝修行為而致使房屋價值上漲的部分，法院會判令由原告方給與被告方適當補償。對于已經拆遷獲得的拆遷款，法院會判令按一定比例進行劃分。