來源/微信公眾號“廣州仲裁委員會（gzac_gziac）”

案例一·商品房買賣合同

開發(fā)商與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》，合同約定，開發(fā)商應當于2016年5月31日前將房屋交付給業(yè)主。如未在前述約定期限內將房屋交付業(yè)主，開發(fā)商應當向乙方支付違約金，違約金按業(yè)主已支付的房價款日萬分之0.5計算，違約金自合同約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。逾期超過60天，業(yè)主有權選擇單方面解除合同，開發(fā)商除應退回業(yè)主已支付的房款，還應承擔賠償責任，按房屋總價款的5%向業(yè)主支付賠償金。

裁判實踐中的主流觀點認為，業(yè)主主張逾期交房違約金的前提是合同繼續(xù)履行，若選擇解除合同，違約方應承擔的是支付解除合同的賠償金。既然業(yè)主主張解除合同并要求開發(fā)商承擔解除合同賠償金，那么業(yè)主同時要求開發(fā)商承擔逾期交房違約金，屬于重復計算，于法無據，不應當予以支持。

案例二·房屋租賃合同

出租人與承租人簽訂《房屋租賃合同》，合同約定，如承租人逾期支付房租，每逾期一日，按照每日萬分之五的標準支付逾期付款違約金；如果承租人逾期超過30日，出租人有權解除合同，并要求承租人支付剩余租期內租金的20%作為解約違約金。

裁判實踐對此持有兩種不同的觀點，一種觀點認為，上述兩項違約金系出租人和承租人在不同情況下所應當承擔的違約責任的約定，由于出租人選擇解除合同，進而要求承租人承擔違約責任，則應當適用解約違約金的約定，逾期付款違約金和解約違約金不應當并用；而且在支持了出租人解約違約金的基礎上，再支持其逾期付款違約金有重復之嫌，因此逾期付款違約金不應當予以支持。

另一種觀點認為，出租人所主張的逾期支付租金違約金，指向的是承租人延期支付租金的行為，與解約違約金分屬不同事由，解約違約金和逾期付款違約金屬不同性質的違約金，所以兩筆違約金不屬于重復計算。

合同解除時，何時可以并用逾期違約金和解約違約金？

我國《合同法》規(guī)定的解除，是合同終止的一項原因，分為溯及既往的解除和不溯及既往的解除。合同解除是否具有溯及力與合同解除的法律后果直接相關，這不僅僅關系到對合同解除損害賠償的界定，還關系到合同解除之后，對違約責任條款效力的認定。《合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失?！?/strong>其中，“根據履行情況和合同性質”，是關于合同解除后有無溯及力的彈性規(guī)定。

對該條款的理解，學界一般認為，我國合同法承認合同的解除應向將來發(fā)生作用，同時也承認合同的解除可以發(fā)生溯及既往的效果；但是，解除合同具有溯及力應區(qū)分不同情況。由此可知，《合同法》第97條規(guī)定的合同解除，是否發(fā)生溯及既往的效力，必須根據合同的履行情況和性質進行判斷。根據該條規(guī)定的法理，繼續(xù)性合同的解除原則上無溯及力，非繼續(xù)性合同的解除原則上有溯及力。繼續(xù)性合同，即履行時不能一次性完成，必須在一段持續(xù)時間內完成的合同，比如租賃合同、倉儲合同、保管合同、承攬合同、供水供電合同等，繼續(xù)性合同的標的一般在合同履行的同時已經被使用或消耗，合同解除具有溯及力在客觀上沒有可行性；非繼續(xù)性合同則是指一次性履行合同。

綜上所述，具體案件中，如果合同既約定了逾期違約金，同時又約定了解約違約金，在守約方要求解除合同并要求違約方支付違約金的時候，需要根據合同的具體性質和履行情況，判斷逾期違約金和解約違約金能否并用。

結合前文兩個案例，在商品房買賣合同糾紛中，開發(fā)商交房屬于一次性履行合同。在開發(fā)商逾期交房的情況下，業(yè)主選擇解除合同，則合同溯及既往地解除，意味著合同由始至終沒有成立，合同在被解除時即恢復原狀，因此開發(fā)商支付逾期交房違約金的基礎并不存在。業(yè)主在解除合同、要求解約違約金的同時，不宜再繼續(xù)要求開發(fā)商支付逾期交房違約金。

而在房屋租賃合同糾紛中，占用房屋每日持續(xù)地產生租金，承租人拖欠租金的違約行為是持續(xù)性的。出租人主張解除房屋租賃合同的時候，承租人在此之前的確占用房屋并產生拖欠的租金，合同解除后沒有辦法恢復原狀，此時房屋租賃合同的解除不發(fā)生溯及既往的效力。因此，承租人除支付解約違約金外，還應當支付逾期付款違約金，以賠償出租人的損失。