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蘇寧環(huán)球正在一條未知的危險(xiǎn)路途上摸索。 在南京起家的張桂平、張近東兄弟，各自持有蘇寧環(huán)球和蘇寧云商兩大集團(tuán)，朝著各自的野心和興趣奔走。 但哥哥張桂平掌管的從電器“轉(zhuǎn)軌”地產(chǎn)的蘇寧環(huán)球，在運(yùn)營思路上仍舊是走“低價(jià)路線，大盤開發(fā)，薄利多銷”近似零售的銷售風(fēng)格，隨著其早期極低成本的土地逐漸消化完畢，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，蘇寧環(huán)球亟待改變運(yùn)營思路。 另一方面，多名分析師均表示，蘇寧環(huán)球目前在南京江北地區(qū)，體量共約1000萬平方米的兩個(gè)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，其銷售情況，直接影響到整個(gè)公司的賬面反映。 這是一家在資本市場話題頗多的上市公司，張家兩兄弟在業(yè)內(nèi)人士看來頗為精明，但是，蘇寧環(huán)球在房地產(chǎn)領(lǐng)域的行進(jìn)，仍舊不成熟。 走零售路線的地產(chǎn)公司 在南京當(dāng)?shù)?，問及本地公司之中，哪個(gè)家族名聲最旺，必不可少要提及蘇寧集團(tuán)的張桂平、張近東兄弟。 以“蘇寧”命名的兩家集團(tuán)公司，雖然一家是主營零售業(yè)務(wù)的“蘇寧云商”，一家為主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“蘇寧環(huán)球”，但兩家集團(tuán)公司的營業(yè)構(gòu)成均涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 “一般客戶不太清楚兩者的區(qū)別，因?yàn)橛X得蘇寧的品牌還不錯(cuò)，所以會(huì)有一些忠實(shí)的客戶群體?！蹦暇┦刑煺\不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長吳翔華如此表示。 事實(shí)上，蘇寧環(huán)球側(cè)重住宅地產(chǎn)發(fā)展，且定位多為剛性需求和改善性需求；蘇寧電器旗下地產(chǎn)子公司蘇寧置業(yè)，則主要定位走高端綜合地產(chǎn)開發(fā)路線。 近幾年來，蘇寧環(huán)球在拿地方面確實(shí)銷聲匿跡多時(shí)，蘇寧置業(yè)更多則是在物流項(xiàng)目和商貿(mào)項(xiàng)目的合作、拿地行為愈發(fā)增多。 據(jù)南京本地地產(chǎn)研究員觀察，“個(gè)人感覺從調(diào)控以后，環(huán)球的事兒就越做越少，包括蘇寧置業(yè)表現(xiàn)也不是特別突出?！? 兄弟倆的集團(tuán)公司不僅在涉及領(lǐng)域有重合之處，二者的運(yùn)營理念卻竟然也相似。 “蘇寧云商”在名為“蘇寧電器”時(shí)，就曾多次卷入零售行業(yè)價(jià)格之爭，與同業(yè)的國美電器及電商京東商城之間的價(jià)格戰(zhàn)一度被搬上各大新聞網(wǎng)站頭條位置。 而在業(yè)內(nèi)人士看來，蘇寧環(huán)球“低價(jià)路線、大盤開發(fā)、薄利多銷”的思路，與其起家的電器零售思路頗為相似，為其多年以來保證銷售業(yè)績的主要支撐。 “走零售路線有一定的好處，但房地產(chǎn)產(chǎn)品與零售業(yè)務(wù)不同，有其特殊性，所以這樣的理念需要改進(jìn)。”吳翔華表示。 上述分析師認(rèn)為，蘇寧環(huán)球目前的土地儲備由于為多年以前拿地，當(dāng)時(shí)地價(jià)極低，且并未算作土地招拍掛的形式，而是按照協(xié)議價(jià)拿地，其時(shí)增值稅亦為核定征收，“這樣就把土地成本和增值稅全部鎖定了”。 隨著多年以前低成本拿地的土地漸漸消化，在沒有土地紅利的支撐下，蘇寧環(huán)球以零售思路運(yùn)營地產(chǎn)公司的思路，再不可行?！捌鋵?shí)它住宅項(xiàng)目的產(chǎn)品非常一般，戶型、配套、質(zhì)量都很一般，主要靠與政府關(guān)系大幅拿地，積累資本，此外，經(jīng)營理念上借鑒零售行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，以時(shí)間換取利潤，快速銷售的方式回籠資金?！睒I(yè)內(nèi)人士評價(jià)道。 江北兩項(xiàng)目關(guān)乎未來兩年業(yè)績 幾年以前，在南京本土地產(chǎn)開發(fā)商中，棲霞建設(shè)憑借其國企背景及較長時(shí)間的開發(fā)資質(zhì)，當(dāng)坐頭把交椅，在當(dāng)時(shí)“棲霞建設(shè)大，蘇寧環(huán)球比較小，它大概排在第三、四位左右”。 之后，隨著許多全國性房地產(chǎn)公司，紛紛在南京落子，其本土地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)，“萬科來了以后就不行了”。江蘇蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅(jiān)介紹道，“現(xiàn)在環(huán)球的擴(kuò)張不太快了，基本上都沒什么動(dòng)靜，我看好像房地產(chǎn)方面不太發(fā)展了?！? 的確，據(jù)蘇寧環(huán)球公開資料顯示，其最近一次拿地時(shí)間在2010年12月，之后公司公告更多是關(guān)于管理層變動(dòng)、公司內(nèi)部控制等內(nèi)容。 據(jù)多位分析師表示，蘇寧環(huán)球近兩年的業(yè)績，主要來源于其在南京江北地區(qū)的兩項(xiàng)體量總共約1000萬平方米名為天潤城和威尼斯水城的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目。 “他的兩個(gè)項(xiàng)目，要是同時(shí)推盤的話，基本上占了南京三分之一的成交量?！比A東地區(qū)券商分析師告訴記者，而2012年蘇寧環(huán)球第三季度報(bào)表顯示，其存貨周轉(zhuǎn)僅0.09，存貨比例占據(jù)總資產(chǎn)的85.88%，也正是上述江北兩項(xiàng)目體量過大的緣故。 也就是說，蘇寧環(huán)球在南京江北地區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目未來銷售反饋如何，直接影響到其整個(gè)公司的業(yè)績情況。 東莞證券分析師何敏儀曾經(jīng)對比過棲霞建設(shè)和蘇寧環(huán)球的數(shù)據(jù)，“因?yàn)闂甲鳛閲?，有很多要配合政府的工作，做保障房比較多”。截至2012年第三季度，棲霞建設(shè)的存貨占總資產(chǎn)比例為58.47%，同期存貨周轉(zhuǎn)率為0.19，相對而言，曾經(jīng)的南京本土龍頭比蘇寧環(huán)球，走的路更穩(wěn)。 而曾經(jīng)被并稱為全國區(qū)域地產(chǎn)龍頭“云天星球”之一的福星股份，運(yùn)營優(yōu)勢同樣為擁有大量低成本土地，與蘇寧環(huán)球條件相似。但截至上述同時(shí)期，福星股份存貨占總資產(chǎn)比例亦較低，為42.56%，存貨周轉(zhuǎn)率為0.32，相比上述公司均較快。 “福星比環(huán)球更成熟一些，福星是做一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)，涉及城中村改造，以武漢為中心，比較大塊拿地，而蘇寧就只是二級開發(fā)。”何敏儀解釋道。 另外，蘇寧環(huán)球在比重不大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，著實(shí)不夠成熟。 有南京地區(qū)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“蘇寧環(huán)球剛需產(chǎn)品賣得不錯(cuò)，但是商業(yè)和高端產(chǎn)品都不行。” 還有華北地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，蘇寧環(huán)球的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，常常被當(dāng)做“反面教材”：“他的前期規(guī)劃和定位是一個(gè)硬傷，技術(shù)水平比較缺乏，很不專業(yè)?！? |
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