15年前，大家在國內(nèi)買房時還都想著一次性付款，希望少付幾十年的利息。而隨著觀念的更新，除了少數(shù)土豪買家外，絕大多數(shù)人都會選擇貸款買房了。 在國外，貸款買房幾乎是約定俗成的，很少全額付款。有意到海外置業(yè)的朋友們，也都很會利用貸款杠桿，希望“用小錢辦大事”，他們經(jīng)常會問掘金大師：外國人在XX國家買房可以貸款嗎？首付比例是多少呢？ 帶著這些問題，掘金大師將全球主要國家針對外國人買房貸款的情況進(jìn)行匯總，供各位參考，以適當(dāng)?shù)氖赘侗壤藙幼约旱暮Ｍ赓Y產(chǎn)。 1美國 外國人買家可以在美國貸款購置房地產(chǎn)。經(jīng)歷過次貸危機(jī)和金融危機(jī)后，美國對于貸款人的償還能力要求更嚴(yán)，對于首付款的額度也有所提高，外國人在美國買房首付為40%。 以加州為例，當(dāng)?shù)貙ν鈬速J款的銀行主要有華美銀行，匯豐銀行，富國銀行，國泰銀行等。由于美國近期處于低息時期，海外投資者被美國超低的貸款利率所吸引，希望更好的利用首付杠桿。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，美國目前30年期的房貸基準(zhǔn)利率為3.46%。
美國的貸款以年限來分，從3年到30年不等。申請貸款的作業(yè)時間會比較長，需要45-60天的過戶期，需查你居住國的收入和國際信用。 美國常見的貸款期限是30年，您也可以根據(jù)您自身償還能力，也可以選擇5年、7年、10年、15年、20年、40年。貸款主要有兩種類型，浮動利率貸款和固定利率貸款。 浮動利率貸款(ARM)一般前幾年是固定利率，過幾年之后會變成浮動利率，具體年限要與銀行協(xié)商。固定利率貸款則是在貸款年限內(nèi)的年利率固定。短期(5年內(nèi))來看，浮動利率貸款比固定利率低0.5-1%，但長遠(yuǎn)來看浮動利率貸款可能會有利率提高風(fēng)險，固定利率更適合穩(wěn)健的投資者。 另外，美國多數(shù)房屋貸款會通過貸款經(jīng)紀(jì)人完成，貸款經(jīng)紀(jì)人直接與買家協(xié)商費(fèi)用，為其實(shí)現(xiàn)最低貸款利率和。對于不熟悉美國貸款購房事務(wù)的買家，可以花費(fèi)一筆服務(wù)費(fèi)，找到值得信賴的貸款經(jīng)紀(jì)人，為自己降低一部分貸款利率。 2加拿大
加拿大的貸款政策也比較人性化。如果是持訪問簽證的外國人，在加拿大無信用記錄，也可以申請按揭貸款。建議在加拿大有了信用記錄之后，不要產(chǎn)生不良信用記錄，例如信用卡或公共服務(wù)繳費(fèi)要及時，如若不然，以后就很難申請各類貸款。
隨著貸款政策收緊，銀行對外國買家的首付款最低要求為35%，一般來說，首付35％－50％的比較普遍。與美國類似，在加拿大買房時，外國買家可以找貸款經(jīng)紀(jì)幫買家比較不同家銀行，獲取較低的貸款利率，省下一筆費(fèi)用，也可自己咨詢。
買家可以在訪問加拿大時，于當(dāng)?shù)劂y行開設(shè)全功能賬戶，以便回國后支付加拿大房屋按揭貸款。因?yàn)橹挥性诩幽么螽?dāng)?shù)亻_戶，才有存儲和支付的全功能賬戶，若在國內(nèi)的加拿大銀行分行開戶，通常只有存儲功能，不便于日后還貸。
3澳大利亞
在澳洲買房時，外國買家可以享受國民待遇，但需要經(jīng)過澳洲海外投資審查局（FIRB）的批準(zhǔn)，只要買房人不損害澳洲國家利益、房產(chǎn)不是澳洲歷史文化遺產(chǎn)，通常都會在兩周之內(nèi)批準(zhǔn)。海外買房者通常可獲得70%貸款額度，有時甚至能達(dá)到80%，且利率通常和澳洲本地人一樣。
不過最近，澳洲四大銀行取消了針對外國人的貸款，這對于海外買家來說，是個不好的消息。目前，主要找匯豐銀行、新加坡大華銀行、中國銀行澳州分行等申請貸款。匯豐銀行只給匯豐的卓越理財客戶（需要日均存款額在60萬人民幣達(dá)6個月以上）提供海外房產(chǎn)貸款，只支持本息同還，不接受只還利息。
中國銀行澳洲分行要求貸款人有直系親屬在澳洲，且直系親屬至少持有一年以上的澳洲簽證（學(xué)生簽，工作簽均可），貸款人和直系親屬的名字都要出現(xiàn)在購房合同上。不過中行澳洲分行可接受只還利息，并且貸款額在銀行估價的70%-80%之間。年利率大概在4.5%左右。
新加坡大華銀行條件比較寬松，基本和過去澳洲本地銀行的要求差不多。雖然對貸款人的收入要求較高，但是并不一定要提供中國稅務(wù)局的完稅證明，前五年可以接受只還利息，貸款年限可達(dá)30年。如果以新加坡幣還款可獲利率折扣，貸款利率能降到3.8%。如果以澳幣還款，貸款利率約為4.3%-4.5%。
4新西蘭
新西蘭買房時，會根據(jù)購房者者的收入情況判定貸款額度。如果是買別墅，海外買家普遍可貸款房價的60%。就公寓而言，在金融危機(jī)之后，貸款額度收緊了，基本在50-60%之間。新西蘭海外投資購房貸款的年限一般會分為25年或是30年來還貸，如果海外投資購房者有錢的話可以在這其中把所有貸款一下全還上。
海外投資購房貸款利率也分固定利率和浮動利率，通常兩種方式并存，固定年份使用固定匯率，剩下的是浮動匯率。新西蘭房屋貸款利率大約為5%。恒量還款型貸款是新西蘭最為常見的貸款方式，最初幾年以還利息為主，其后開始還本金，自己的凈資產(chǎn)值也會隨之增加。
5英國
外國人在英國申請貸款時，只要財務(wù)狀況正常、收入水平經(jīng)評估符合銀行要求，就可以獲得貸款。通常中國買家在英國購房貸款時，以中國銀行英國分行為例，獲得的貸款比例最多可達(dá)8成，但前提是買房用來自住。若房產(chǎn)用于投資，則只能獲取75%的貸款，甚至更低。
英國的房貸利率采用浮動利率，根據(jù)買家的具體情況而產(chǎn)生差異。如是自住房，貸款利率會在英格蘭銀行基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上加2.68%，并在貸款期限內(nèi)按此利差隨該基準(zhǔn)利率浮動。目前英格蘭銀行基準(zhǔn)利率為0.5%，也就是說貸款利率約為3.18%左右，處于較低水平。如是投資房，貸款利率就要在英格蘭銀行基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上加3.38%，約為3.88%左右。
在英國申請房貸時所需的文件包括有效護(hù)照、近三個月銀行賬單、近三個月工資單和最新的完稅證明、存款證明等材料。
6西班牙
西班牙購房可以貸款，可獲得的貸款金額取決于買家的收入、職業(yè)等，貸款人應(yīng)向銀行提供每月收入及自己的主要支出。外國人（非西班牙居民）通?？色@得60%-70%的貸款額度。
7葡萄牙
葡萄牙最長貸款期限為50年，還款的最終年齡限制不得超過75歲。例如買房人25歲開始買房，貸款50年，還貸截止年齡為75歲，這是上限。
葡萄牙的貸款額度通常是房價的50%，銀行會在對房屋估值之后，按照估價核算成比例的貸款額。葡萄牙房產(chǎn)的平均利率為1.94%，因此選擇貸款買房是很劃算的。
8日本
日本當(dāng)?shù)劂y行對于外國買家一般不提供貸款，不過中國買家可以找交通銀行或中國銀行在日本的分行申請貸款。貸款利率通常為2.8%左右，不過貸款人要提供財力證明，與國內(nèi)貸款時類似。
中國買家向日本的中資銀行分行申請貸款有門檻，需要購買房產(chǎn)價值達(dá)到3500萬日元以上（約合218萬人民幣），才能申請貸款。通常貸款額度不超過不動產(chǎn)評估價格的50%，貸款年限一般不超過15年。
9泰國
泰國買房時，貸款利率在6%左右浮動，而泰國本土銀行不對外籍人士貸款。中國買家一般找中資銀行貸款，通常以新加坡幣為貸款貨幣。貸款只能提供給永久產(chǎn)權(quán)房（現(xiàn)房），不能給期房貸款（樓花），且租賃形式的包租投資房無法獲得貸款。
外國人在泰國獲得的貸款額度與買價與評估價有關(guān)，為兩者中較低一個價格的55%-70%，貸款年限也不長，大約3-10年。
由于在貸款為外幣，所以還款時存在匯率浮動風(fēng)險。以新幣為例，新幣兌換泰銖的匯率浮動，則需要貸人承擔(dān)匯率風(fēng)險。
10新加坡
新加坡對外國人貸款有一定的年收入要求，外國人在新加坡買房最高貸款金額通常為房價的70%，銀行會對房屋進(jìn)行評估。按揭貸款分兩種統(tǒng)計形式，還貸年限35年，或者還貸終止年齡不超過75歲。若還貸年限超過30年、還貸終止年齡超過65歲，能獲得的貸款最高額度會降低，為房價的60%。每月還貸額一般不超過月收入的33%。
新加坡房屋貸款分兩種類型，固定利率的房屋貸款提供規(guī)定期限內(nèi)的固定利率，避免利率升高對造成還貸數(shù)額增加，不過利率降低時，相當(dāng)于支付了較高利率。房屋貸款浮動利率隨市場利率的升高和降低而變化，貸款人可自己選擇不同的購房貸款組合。
新加坡近期貸款年利率較低，從0.9%到2.38%不等。
總的來說，如果大家善用貸款額度，可以用最小的資金得到大額的資產(chǎn)。享受資產(chǎn)升值的同時，還可獲得租金收入（若以租養(yǎng)貸），或是直接用來自住。國外貸款政策經(jīng)常有浮動匯率和固定匯率制度，買家也需要評估自己的財務(wù)承受能力，選擇適合自己的還貸方式，切記不要瘋狂加杠桿買房。 |
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