今天小編看到一則關(guān)于北京一小區(qū)物業(yè)的新聞，瞬間被亮瞎了雙眼：“小區(qū)老物業(yè)被辭拒退出小區(qū) 帶70保安‘反攻’”。據(jù)悉這個(gè)老物業(yè)本來是政府委派用來應(yīng)急和過渡的，在業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)新的物業(yè)公司后，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)等問題上沒有達(dá)成一致，所以就鬧了這么一出。顯然物業(yè)這種行為已經(jīng)明顯違規(guī)了，如果再涉及攻擊業(yè)主等行為，那就違法了。

在小區(qū)物業(yè)管理越來越普遍化和專業(yè)化的今天，物業(yè)也漸漸成為很多人買房時(shí)的考慮因素。目前的小區(qū)基本上是由開放商選聘物業(yè)公司，但是買房后如果物業(yè)公司很糟糕怎么辦？

我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于業(yè)主管理小區(qū)事務(wù)的權(quán)利進(jìn)行了規(guī)定。其中規(guī)定業(yè)主有監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利，并且對(duì)物業(yè)共用部位、設(shè)施和場地使用有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

所以作為業(yè)主，如果遇到物業(yè)公司有違規(guī)行為，首先是有權(quán)進(jìn)行建議和投訴的?！稐l例》規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

物業(yè)公司的哪些行為是違反規(guī)定，應(yīng)該接受處罰的呢？

物業(yè)服務(wù)合同終止后，不移交有關(guān)資料；未取得相關(guān)資質(zhì)證書；未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途；擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營。

物業(yè)公司出現(xiàn)有以上違規(guī)行為，按規(guī)定將由相關(guān)房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行警告、罰款等處罰，給業(yè)主造成損失的還將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

當(dāng)然，如果大多數(shù)業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)表達(dá)意見，也是有權(quán)解聘物業(yè)公司的。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，可以召開業(yè)主委員大會(huì)，半數(shù)及以上業(yè)主同意后，即有權(quán)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

那么，更換物業(yè)公司的流程是怎樣的呢？

1、業(yè)主大會(huì)達(dá)成一致意見

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。需要半數(shù)及以上業(yè)主同意，才能更換物業(yè)公司。

2、解除物業(yè)委托管理合同

當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進(jìn)行，也可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進(jìn)行具體運(yùn)作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。

3、授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)

招標(biāo)過程中，必須保證廣大業(yè)主的知情權(quán)。評(píng)標(biāo)過程業(yè)主可參加旁聽。

4、確定中標(biāo)企業(yè)，并向全體業(yè)主公示

評(píng)標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)可以將招標(biāo)的過程情況以及評(píng)標(biāo)委員會(huì)提交的評(píng)標(biāo)報(bào)告向全體業(yè)主公示。