裁判要旨

 預(yù)約違約所產(chǎn)生的損失為信賴?yán)鎿p失，而不是可得利益損失。當(dāng)事人未對違約金進(jìn)行約定，適用定金罰則難以彌補(bǔ)預(yù)約違約損失時(shí)，預(yù)約違約責(zé)任范圍以守約方喪失的另行訂約機(jī)會(huì)損失進(jìn)行酌定。

    案情

    2004年4月9日，程某與江西房地產(chǎn)灣里分公司（以下簡稱W公司，被告江西惠榮房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司前身）簽訂一份樓宇認(rèn)購書，約定程某向W公司認(rèn)購位于灣里區(qū)翠巖路81號東方假日廣場紫梅苑C單元401室的住宅一套，建筑面積為69.26平方米，認(rèn)購價(jià)為86436元，一次性付款優(yōu)惠價(jià)為1200元／平方米。當(dāng)日程某向W公司支付定金1萬元。2008年1月11日，W公司被工商部門撤銷，其權(quán)利義務(wù)由惠榮公司繼受?；輼s公司分別于2010年、2011年、2012年取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。2012年2月初，惠榮公司通知程某選房，稱房價(jià)要按3650元／平方米計(jì)算，程某不同意而產(chǎn)生糾紛。2012年9月19日，程某提起訴訟，請求：1.判令惠榮公司雙倍返還定金2萬元；2.惠榮公司承擔(dān)違約損失169687元；3.訴訟費(fèi)用由惠榮公司承擔(dān)。庭審中程某增加訴訟請求：請求解除雙方簽訂的認(rèn)購書。

    裁判

    江西省南昌市灣里區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，商品房認(rèn)購實(shí)際上是商品房預(yù)售的一種簡便形式，本案案由應(yīng)為商品房預(yù)售合同糾紛。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及商品房預(yù)售許可證，W公司在預(yù)售條件不具備的情況下，即與程某簽訂樓宇認(rèn)購書，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，所簽認(rèn)購書應(yīng)認(rèn)定無效。程某在應(yīng)當(dāng)知道W公司未取得商品房預(yù)售許可證的情形下仍與其簽訂認(rèn)購書，對合同無效之后果亦應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，程某要求惠榮公司雙倍返還定金和賠償利益損失的訴請依法無據(jù)，不予支持。判決：一、惠榮公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還程某定金1萬元；二、駁回程某的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)4094元，程某與惠榮公司各承擔(dān)一半。

    程某不服，提起上訴。南昌市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：認(rèn)購書應(yīng)定性為預(yù)約合同，法律對商品房預(yù)售合同的強(qiáng)制性規(guī)定并不適用于預(yù)約合同，認(rèn)購書合法有效。認(rèn)購書未約定違約金，只有交付定金的事實(shí)，若適用定金罰則不足以賠償程某的利益損失，惠榮公司應(yīng)返還程某1萬元。綜合考慮近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢以及雙方當(dāng)事人實(shí)際情況，程某履約的支出及其信賴?yán)娴膿p失等因素，酌定惠榮公司賠償程某84843.5元。南昌中院二審判決：1.維持一審判決第二項(xiàng)；2.解除程某與W公司簽訂的認(rèn)購書；3.變更一審判決第一項(xiàng)為“惠榮公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還程某定金人民幣1萬元，并賠償利益損失84843.5元”。

    江西省人民檢察院對該案二審判決提起抗訴，江西省高級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，二審法院判決惠榮公司承擔(dān)的違約責(zé)任金額已經(jīng)考慮了惠榮公司應(yīng)承擔(dān)的雙倍返還定金責(zé)任，認(rèn)定程某的損失為84843.5元并無不當(dāng)。江西高院再審判決：維持二審民事判決。

    評析

    本案程某與W公司簽訂的認(rèn)購書屬于商品房買賣預(yù)約合同，筆者認(rèn)為再審判決較為妥當(dāng)。

    1.預(yù)約違約行為發(fā)生后，守約方可以通過締約請求權(quán)或者信賴?yán)尜r償請求權(quán)進(jìn)行救濟(jì)。商品房預(yù)約合同是以簽訂商品房買賣合同為標(biāo)的，其產(chǎn)生的是締約請求權(quán)，而商品房買賣本約合同所產(chǎn)生的是履行合同請求權(quán)，不能以未能履行商品房買賣合同作為其主張預(yù)約違約損失的依據(jù)。本案程某簽訂認(rèn)購書后，獲得了簽訂商品房買賣合同的請求權(quán)，并非履行商品房買賣合同的請求權(quán)，惠榮公司違反認(rèn)購書約定產(chǎn)生的損失是程某喪失在同一時(shí)期與惠榮公司或者其他開發(fā)商締結(jié)商品房買賣合同的機(jī)會(huì)，此種機(jī)會(huì)損失計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)雖然目前尚無明確法律規(guī)定，但如以預(yù)約合同簽訂后商品房漲價(jià)幅度來確定，無疑罔顧了預(yù)約合同與本約合同的區(qū)分，混同了締約請求權(quán)與履行合同請求權(quán)的性質(zhì)。

    2.預(yù)約違約者承擔(dān)可得利益賠償責(zé)任必然造成當(dāng)事人雙方利益嚴(yán)重失衡狀態(tài)。預(yù)約合同履行行為本身并無任何交易發(fā)生，也不產(chǎn)生任何利益，預(yù)約違約行為僅使守約方喪失訂立合同機(jī)會(huì)。程某僅僅支付1萬元定金，主張惠榮公司賠償違約損失169687元，為商品房買賣合同履行后的可得利益，屬于尚未簽訂的商品房買賣合同造成的損失。這一主張不僅否定了預(yù)約合同作為獨(dú)立合同所具有的法律地位，而且極大加重了違約方的責(zé)任負(fù)擔(dān)，損害了法律的公平原則。另外，即使將程某主張的違約損失169687元認(rèn)定為可得利益損失，也難以斷定為未超過簽訂認(rèn)購書時(shí)惠榮公司能夠預(yù)見到的8年之后因其違約所造成的損失。

    3.當(dāng)事人存在過失，應(yīng)對其過失行為擴(kuò)大的損失承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。程某對長時(shí)間無法實(shí)現(xiàn)簽訂商品房買賣合同的目的自身應(yīng)承擔(dān)一定的行為風(fēng)險(xiǎn)，程某交納的1萬元定金不足以限制自身經(jīng)濟(jì)能力致無法通過另行購買其他房產(chǎn)途徑實(shí)現(xiàn)購買房屋的目的，且2006年W公司曾發(fā)函告知程某項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，程某可以通過解除認(rèn)購書方法規(guī)避損失。程某以履行商品房買賣合同的差價(jià)主張預(yù)約違約損失，根據(jù)合同法第一百一十九條第一款之規(guī)定，自身也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

    本案案號：（2012）灣民一初字第114號，（2013）洪民三終字第182號，（2016）贛民再46號

    案例編寫人：江西省南昌市灣里區(qū)人民法院 李智輝