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最近各大城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，又加上政府出臺(tái)限購(gòu)政策，所以樓市火熱，可謂瘋狂。想買房的人都在抓緊排隊(duì)買房，想賣房的人都在瞄準(zhǔn)行情打算大賺一把。但房屋買賣需謹(jǐn)慎，一旦簽訂合同再想毀約可是要付出慘痛代價(jià)的。近日就有業(yè)主嫌房子價(jià)錢賣的太低又想讓買家加價(jià)的案例，但簽訂合同后豈能想怎樣就怎樣，有合同約定，這毀約要付出代價(jià)?。?/p> 
去年10月，張先生夫婦在南京河西地區(qū)看中一套二手房。他們通過(guò)中介公司，與賣家劉女士簽了合同，其中約定房屋總價(jià)為370萬(wàn)元。此后，夫妻倆分兩次付了10萬(wàn)元定金。幾天后，他們又轉(zhuǎn)給賣家70萬(wàn)元，用于賣家還清銀行貸款，辦理解押手續(xù)。這筆款后期將轉(zhuǎn)為房款。
按約定，賣家解押后，要協(xié)助張先生夫婦去銀行申辦貸款。但劉女士并沒(méi)有配合辦貸款，而是提出加價(jià)15萬(wàn)元。夫妻倆沒(méi)有答應(yīng)她的要求，雙方后來(lái)協(xié)商解除合同，也沒(méi)有達(dá)成一致。由于一直僵持不下，張先生夫婦將劉女士告上法院，希望劉女士繼續(xù)履行合同，并賠償20萬(wàn)元違約金。同是否已經(jīng)解除？能否繼續(xù)履行？
賣家代理律師認(rèn)為，雙方此前已協(xié)商解除合同，而且劉女士已經(jīng)將70萬(wàn)元購(gòu)房款退還，合同已經(jīng)缺乏履行的基礎(chǔ)。
法院了解到，雙方曾于2015年10月23日協(xié)商解除合同問(wèn)題，張先生當(dāng)天將銀行卡號(hào)發(fā)給劉女士。但是，劉女士當(dāng)天并沒(méi)有退還這些錢，她后來(lái)還嘗試讓對(duì)方加價(jià)，再繼續(xù)履行合同。根據(jù)雙方商議的過(guò)程和內(nèi)容，法院確認(rèn)，雙方并未協(xié)商一致解除合同。此外，雖然在張先生夫婦提起訴訟后，劉女士退還了70萬(wàn)元，但張先生夫婦明確要求繼續(xù)履行合同，劉女士退錢沒(méi)有得到對(duì)方同意，屬于單方意思表示，不能認(rèn)定雙方就合同解除達(dá)成一致意見(jiàn)。因此法院認(rèn)定，雙方并沒(méi)有解除合同。此外，張先生夫婦已經(jīng)籌集了剩余的360萬(wàn)元房款，有能力一次性支付，因此合同具備繼續(xù)履行的條件。張先生夫婦的訴訟請(qǐng)求，除了繼續(xù)履行合同，還要求賣家支付20萬(wàn)元違約金。
對(duì)此，法院認(rèn)為，劉女士因?qū)Ψ讲煌饧觾r(jià)而拒絕履行合同，這種行為有違誠(chéng)信，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。而且由于劉女士不配合履行合同，導(dǎo)致張先生夫婦無(wú)法通過(guò)貸款方式支付房款，只能全額支付房款，造成了巨大的履約負(fù)擔(dān)。因此，法院認(rèn)為，張先生夫婦要求劉女士支付20萬(wàn)元違約金，符合合同約定及法律規(guī)定。昨天上午，鼓樓法院作出一審判決，買賣雙方繼續(xù)履行之前簽訂的合同。張先生夫婦要在判決生效3日內(nèi)，支付剩余房款360萬(wàn)元；劉女士在對(duì)方付款后5日內(nèi)，協(xié)助辦理房屋權(quán)屬變更登記，并在變更后5日內(nèi)交房。此外，劉女士要在判決生效10日內(nèi)支付20萬(wàn)元違約金。案件受理費(fèi)、保全費(fèi)等共計(jì)7150元，也由她承擔(dān)。
主審武法官認(rèn)為，被告不僅輸了這場(chǎng)官司，而且輸了做人應(yīng)具有的誠(chéng)信、守法之本，實(shí)在有些不值！ 武法官表示，在民事活動(dòng)中，買賣雙方訂立的交易合同，只要不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，且合同內(nèi)容是雙方真實(shí)意思表示，合同就具備了法律效力，雙方都應(yīng)自覺(jué)履行，這既是權(quán)利更是義務(wù)。武法官提醒市民，合法訂立的合同對(duì)買賣雙方都具有約束力。而一旦一方為一己之利惡意違約，不僅法律不答應(yīng)，而且必然要承擔(dān)違法、違約所造成的代價(jià)。被告為多主張合同外的10萬(wàn)元而惡意違約，最終被法院判決其不僅要繼續(xù)履行原合同，而且還倒貼20萬(wàn)元違約金，這個(gè)教訓(xùn)不可謂不深刻。 如果交了定金后賣方違約，購(gòu)房者可以要求賣方雙倍返還定金、支付違約金，或賠償房?jī)r(jià)上漲給其造成的實(shí)際損失，三者擇其一進(jìn)行主張；如果雙方已經(jīng)辦理了網(wǎng)簽，買方可以要求賣方繼續(xù)履行合同，辦理過(guò)戶手續(xù)，協(xié)商不成可以向法院起訴。在此也提醒售賣方，買賣雙方簽訂的合同具有法律效力，隨意加價(jià)在法律上是得不到支持的；另外，作為賣方在違約前需理性衡量違約所要付出的成本：需按照合同約定支付違約金，如果購(gòu)房者因違約造成的實(shí)際損失大于違約金，買方可以要求按照實(shí)際損失主張賠償，包括其買房不成導(dǎo)致支出增加的損失。
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