鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！

付款是買房人的主要義務(wù)，買房人因為現(xiàn)金不足等原因往往會通過銀行貸款的方式支付第二期房款。在買房人申請貸款的過程中，賣房人也需要提供一些證件材料并簽字，但是這不意味著賣房人和銀行之間有合同關(guān)系（這只是賣房人基于誠信原則履行自己的附隨義務(wù)），更不代表銀行遲延房款的風(fēng)險由賣房人承擔(dān)。不可否認(rèn)，即便買房人的征信等沒有問題且買房人非常積極與恰當(dāng)?shù)叵蜚y行申請貸款，但是往往是由于銀行內(nèi)部的原因（如年終限制甚至停止房貸等）導(dǎo)致銀行不能按照房屋買賣合同約定的時間放款?？此瀑I房人對于銀行放款時間的遲延沒有過錯，看似買房人不構(gòu)成違約。但是，付款是買房人的義務(wù)，付款的方式（是全款還是首付加銀行貸款）是買房人自己做出的選擇，選擇哪家銀行是買房人自己做出的選擇，房屋買賣合同對于銀行實(shí)際放款的時間也是買房人同意了的。鑒于上述原因，買房人理應(yīng)承擔(dān)銀行不能按照房屋買賣合同約定時間放款的風(fēng)險，即買房人需承擔(dān)違約責(zé)任（違約責(zé)任是無過錯責(zé)任）。

銀行未在房屋買賣合同約定的放款日放款，買房人違約，買房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

這也提醒買房人，不要在房屋買賣合同中明確約定銀行放款時間。但是，不在房屋買賣合同中約定銀行放款的時間（貸款的支付時間以銀行實(shí)際房款日為準(zhǔn)），并不意味著不論銀行什么時候放款買房人都不構(gòu)成違約。如果是因為買房人的原因?qū)е碌你y行不能在合理期限內(nèi)放款，經(jīng)催告，賣房人依舊會構(gòu)成違約。

附：張某與蔣某某房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：2013年3月17日，張某與蔣某某簽訂房地產(chǎn)居間合同，蔣某某將其名下的位于上海市閘 北區(qū)普善路XXX弄XXX號XXX室房屋（以下簡稱涉案房屋）出售給張某，雙方約定房屋總價為人民幣（以下幣種均為人民幣）260萬元，張某應(yīng)于2013 年3月16日支付3萬元，于3月17日支付20萬元，于3月18日支付首付款76萬元，尾款以銀行貸款方式支付，不夠部分以現(xiàn)金支付。同日，張某與蔣某某 簽訂《房價調(diào)價確認(rèn)書》，雙方確認(rèn)“去閘北區(qū)房地產(chǎn)交易中心居間合同貳佰陸拾萬元不作為成交價。以叁佰貳拾萬元作為成交價”。2013年3月18日，雙方 簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（網(wǎng)簽合同），約定蔣某某以260萬元的價格出讓涉案房屋給張 鳳。合同第四條約定，蔣某某于2013年4月20日前騰出涉案房屋并通知張某進(jìn)行驗收交接。合同第九條約定，張某未按本合同約定期限付款的，蔣某某應(yīng)書面 催告張某，自收到書面催告之日起的五日內(nèi)，張某仍未付款的，蔣某某有權(quán)單方解除合同，并書面通知張某，自收到通知之日起的五日內(nèi)張某未提出異議，合同即行 解除。蔣某某可從張某已付款中扣除張某應(yīng)向蔣某某支付逾期未付款20%的違約金，余款返還給張某……。合同附件三即付款協(xié)議中約定，張某應(yīng)于2013年3 月16日前支付3萬元作為定金，2013年3月17日前支付17萬元，于3月18日前支付76萬元，于2013年5月31日前支付164萬元。2013年 3月16日、2013年3月17日、2013年3月18日張某分別給付蔣某某房款3萬元、17萬元、76萬元，共計96萬元。2013年3月26日，蔣林 中與張某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同條款變更協(xié)議書》，約定：“房地產(chǎn)買賣合同第四條改為： 甲方收到乙方全部房款后于2013年5月15日前騰出房屋，交接鑰匙；中期付款陸拾貳萬于2013年4月1日支付給甲方；房地產(chǎn)買賣合同附件三付款協(xié)議改 為：乙方于2013年5月10日前支付164萬元……”。2013年4月1日張某給付蔣某某房款60萬元。2013年5月11日，蔣某某向張某的身份證地 址發(fā)送了書面催款函。特快專遞上寫明了收件人和寄件人的手機(jī)號碼。該特快專遞于2013年5月20日以收件人拒收的原因退回。在郵局查詢查單的答復(fù)備注中 注明：“此件投遞員聯(lián)系收件人時收件人講不在家在上海叫退回去的。”2013年5月18日，蔣某某向張某的身份證地址發(fā)送了書面解除合同函。特快專遞上寫 明了收件人和寄件人的手機(jī)號碼。該特快專遞于2013年5月23日退回上海。在郵局查詢查單的答復(fù)備注中注明：“是收件人叫投遞員退回去的，批條上都注明 了”。2013年5月31日，蔣某某向張某的身份證地址發(fā)送了書面函件，要求張某接函后立即提供銀行賬號以便退回已付房款。特快專遞上寫明了收件人和寄件 人的手機(jī)號碼。該特快專遞于2013年6月5日退回。在郵局查詢查單的答復(fù)備注中注明：“此件經(jīng)查郵政安樂鎮(zhèn)負(fù)責(zé)人XXXXXXXXXXX，她講此件是收 件人講不在天長叫退回去的”。2013年5月29日，張某和中信銀行盧灣支行簽署購房借款合同，約定貸款期限自2013年5月31日至2039年5月31 日。2013年5月30日，張某向蔣某某發(fā)出短信和書面通知，表示其已經(jīng)準(zhǔn)備好全部房款，通知蔣某某于2013年6月2日上午九點(diǎn)至交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán) 過戶和交房手續(xù)。2013年5月31日，張某交納了涉案房屋的契稅39，000元。2013年6月2日，張某至交易中心，蔣某某則未去交易中心。2013 年6月4日，張某發(fā)出催告函和短信給蔣某某，通知蔣某某于6月6日上午九點(diǎn)至交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶和房款交接。2013年6月6日，張某至交易中心，蔣林 中則未去交易中心。 2013年6月，張某以蔣某某拒絕協(xié)助其辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)過戶和交房手續(xù)為由請求判令：1、蔣某某繼續(xù)履行2013年3月19日與張某簽訂的上海市房地產(chǎn)買賣合同；2、蔣某某協(xié)助張某辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶和抵押登記手續(xù)；3、蔣某某將涉案房屋交付給張某。 原 審審理中，蔣某某辯稱，2013年3月26日，其與張某簽訂了一份變更協(xié)議書，約定張某應(yīng)當(dāng)在2013年5月10日前支付最后一筆房款，但是張某并未按約 支付該房款。根據(jù)雙方的合同約定，蔣某某于2013年5月18日通知張某解除合同，張某未在合同約定的時間內(nèi)提出異議，故蔣某某認(rèn)為雙方的合同已經(jīng)在 2013年5月19日解除，現(xiàn)不同意繼續(xù)履行合同。蔣某某同時訴稱，根據(jù)雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同約定若張某逾期未付款，蔣某某應(yīng)當(dāng)書面催告，張某自收到 蔣某某書面催告之日起的五日內(nèi)仍未付款的，蔣某某有權(quán)單方解除合同，并書面通知張某。張某自收到通知之日起五日內(nèi)未提出異議的，合同即行解除。蔣某某可從 張某已付款中扣除20%違約金，余款返還給張某。2013年3月26日，雙方簽訂了上海市房 地產(chǎn)買賣合同條款變更協(xié)議書，約定變更部分買賣合同條款。由于張某未按約定時間將164萬元支付給蔣某某，蔣某某于2013年5月11日通知張某立即按約 支付房款，但張某仍然沒有支付。蔣某某于2013年5月18日按約解除合同并通知了張某，張某在合同約定的時間內(nèi)未提出異議。蔣某某認(rèn)為雙方所簽訂的買賣 合同已經(jīng)解除，現(xiàn)請求判令：1、確認(rèn)張某與蔣某某簽訂的房地產(chǎn)買賣合同于2013年5月19日解除；2、張某給付蔣某某違約金31.2萬元。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號：上海市閘北區(qū)人民法院（2013）閘民三（民）初字第1467號】張某與蔣某某所簽訂的房地產(chǎn)居間合同、上海市房地產(chǎn)買賣合同、上海市房地產(chǎn)買賣合同條款變更協(xié)議書是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律禁止性規(guī)定，當(dāng)屬有效，雙方應(yīng)恪守履行，如有違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)雙方在上海市房 地產(chǎn)買賣合同條款變更協(xié)議書中的約定，張某應(yīng)于2013年5月10日前支付尾款164萬元。根據(jù)庭審查明的事實(shí)，張某于2013年5月底方獲得銀行貸款， 其并未能如約支付164萬元尾款，張某的行為構(gòu)成逾期付款。關(guān)于催告付款和通知解除合同一節(jié)，根據(jù)蔣某某提供的證據(jù)，可以證明其按照張某在買賣合同上提供 的身份證地址予以了書面催告，之后又發(fā)了書面解除合同的函件。雖然蔣某某快遞的郵件都被退回，但由于雙方在合同上約定催告和通知解除合同的方式均是書面形 式，故在張某已違約且蔣某某并不知曉張某在上海的實(shí)際居住地址的情況下，其選擇以張某的身份證地址作為發(fā)函的地址，對蔣某某來說是最符合合同約定的方式， 對此難以苛責(zé)，故張某認(rèn)為蔣某某應(yīng)當(dāng)通過電話或者中介公司向其發(fā)函的主張，原審法院不予采信。且根據(jù)郵局對快遞回退原因的記載，表明快遞人員與張某都進(jìn)行 了電話聯(lián)系，張某應(yīng)當(dāng)對此引起高度注意，并應(yīng)及時與蔣某某協(xié)商延期付款事宜。雖然，蔣某某在催告和通知解除合同一節(jié)中，還可以與張某進(jìn)行更有效的溝通，但 由于張某違約在前，蔣某某并不能因為其催告行為的瑕疵而喪失其解除合同的權(quán)利。鑒于雙方對于延期付款一節(jié)未能重新達(dá)成合意，而蔣某某堅持要求解除合同，根 據(jù)雙方合同的約定，蔣某某要求解除合同的訴請，原審法院予以支持。合同解除日定為張某收到反訴狀副本之日即2013年6月25日較為妥當(dāng)。關(guān)于張某所應(yīng)當(dāng) 承擔(dān)的違約責(zé)任，根據(jù)雙方在上海市房地產(chǎn)買賣合同的約定，蔣某某可從張某已付款中扣除張某應(yīng)向蔣某某支付逾期未付款20%的違約金，余款返還給張某。現(xiàn)張某認(rèn)為雙方約定的違約金過高，原審法院將根據(jù)張某的違約程度以及蔣某某的實(shí)際損失等因素酌情予以調(diào)整為8萬元。 原審法院據(jù)此判決：一、蔣某某與張某就上海市閘北區(qū)普善路XXX弄XXX號XXX室簽訂的上海市房地產(chǎn)買賣合同于2013年6月25日解除；二、張某應(yīng)于判決生效之日起五日內(nèi)給付蔣某某違約金8萬元；三、蔣某某應(yīng)于判決生效之日起五日內(nèi)返還張某房款156萬元（該款項可與判決第二條主文確定的金額抵扣后予以返還）；四、駁回張某全部訴訟請求。

二審【案號：上海市第二中級人民法院（2014）滬二中民二（民）終字第1713號 】本院認(rèn)為，按約支付房款是購房人的主要合同義務(wù)。張某與蔣某某簽訂的《上海市房 地產(chǎn)買賣合同條款變更協(xié)議書》明確約定張某應(yīng)于2013年5月10日前支付蔣某某164萬元?，F(xiàn)張某以蔣某某反復(fù)要求調(diào)整房款支付時間及居間方誤導(dǎo)其銀行 放貸時間為由主張張某未能按上述約定時間支付房款系事出有因。鑒于張某是支付房款的義務(wù)人，其申請的貸款何時發(fā)放及可能存在的風(fēng)險應(yīng)由張某在事前進(jìn)行充分 了解，既然張某已對最后一筆房款的支付時間作出承諾，其就應(yīng)全面、適當(dāng)?shù)匕醇s履行自己的義務(wù)。因張某未能在合同約定的時限內(nèi)支付房款，亦未能就付款期限與 蔣某某達(dá)成新的一致意見，故張某的行為顯屬違約，即使蔣某某的催告行為存在瑕疵，亦不當(dāng)然喪失其享有的約定解除權(quán)。原審法院認(rèn)定張某收到反訴狀副本之日為 雙方之間房屋買賣合同解除的日期合理合法。因最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》只適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人向社 會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人的情況，且該解釋第十五條中有關(guān)解除權(quán)行使的合理期限之規(guī)定的前提是當(dāng)事人就合同解除權(quán)行使的期限未作約定的情況。蔣某某 依據(jù)雙方約定行使合同解除權(quán)與法不悖，張某就此所作抗辯缺乏法律依據(jù)。綜上，原審法院所作判決并無不當(dāng)，可予維持。對張某的上訴請求，本院不予支持。