表1：上市房企半年報(bào)扣非后凈利潤(rùn)TOP100排行榜

數(shù)據(jù)來(lái)源:wind資訊、同策咨詢(xún)研究部

       2006年上半年，在中央到地方調(diào)控政策不斷放松、去庫(kù)存政策、以及寬松的貨幣政策等不斷加碼背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)一改2015年同期頹勢(shì)，出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”局面，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速一改2015年節(jié)節(jié)下滑趨勢(shì)，出現(xiàn)“V”型反轉(zhuǎn)。

在行業(yè)整體狀態(tài)較好的背景下，上市房企半年報(bào)扣非后凈利潤(rùn)TOP100房企，在2016年上半年扣非后凈利潤(rùn)均值為10.1億元，而這一指標(biāo)在2015年上半年為8.6億元，同比增長(zhǎng)17.4%。但是在2016年上半年扣非后凈利潤(rùn)TOP100的榜單中，高于10.1億元的房企有22家，78家低于該指標(biāo)。此外在TOP100榜單中，仍有28家房企扣非后凈利潤(rùn)同比出現(xiàn)下降狀態(tài)。

       這可能是由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售結(jié)算的問(wèn)題，部分銷(xiāo)售業(yè)績(jī)無(wú)法反映到當(dāng)期財(cái)務(wù)報(bào)表中。但近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本不斷增加，或許才是導(dǎo)致房企賺錢(qián)越來(lái)越少的主要原因。

       在行業(yè)整體勢(shì)頹的狀態(tài)下，哪些企業(yè)逆勢(shì)而起，賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，又有哪些企業(yè)江河日下，淹沒(méi)在“賺錢(qián)太難”的呼喊中？

       根據(jù)上市房企半年報(bào)，在扣非后凈利潤(rùn)TOP100榜單中，2016年上半年扣非后凈利潤(rùn)最高的是中海，達(dá)150.16億元，同比增長(zhǎng)19.56%，是唯一一個(gè)凈利潤(rùn)超過(guò)百億的房企；萬(wàn)科A則排在第4位，與去年排位相同，扣非后凈利潤(rùn)達(dá)53.36億元，同比增長(zhǎng)10.84%，增長(zhǎng)幅度較慢；中國(guó)恒大扣非后凈利潤(rùn)為6.57億元，由去年的第3位，下跌至第35位，成為扣非后凈利潤(rùn)排名下滑最明顯的企業(yè)之一；SOHO中國(guó)雖然扣非后凈利潤(rùn)為6.18億元，僅排在第36位，但同比增長(zhǎng)25.87倍，成為扣非后凈利潤(rùn)同比上升最快的企業(yè)之一。

       中海作為2016年上半年扣非后凈利潤(rùn)最高的企業(yè)，緣于其一向?qū)Τ杀镜膰?yán)格把關(guān)。業(yè)界一直有“規(guī)模萬(wàn)科，利潤(rùn)中海”的說(shuō)法，房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，中海扣非后凈利潤(rùn)仍連續(xù)5年都居于行業(yè)第1位，成為最賺錢(qián)的房企。作為央企巨無(wú)霸——中國(guó)建筑總公司的子公司，中海除了在拿地、融資方面等具備較多優(yōu)勢(shì)外，其歷來(lái)對(duì)工程成本、財(cái)務(wù)成本以及銷(xiāo)售費(fèi)用上的控制也較為嚴(yán)格，2010年還專(zhuān)門(mén)成立了成本管理部，從設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開(kāi)始，在保證質(zhì)量的前提下，從限額成本到限制鋼筋含量等細(xì)節(jié)指標(biāo)，來(lái)控制建筑材料和裝飾材料的成本。

       深陷股權(quán)之爭(zhēng)的萬(wàn)科A，扣非后凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)10.84%，去年同期該指標(biāo)為5.54%，同比上漲5.3個(gè)百分點(diǎn)，多年的品牌積淀，使得股權(quán)之爭(zhēng)對(duì)萬(wàn)科A雖有影響，但不至于動(dòng)搖根本，至少現(xiàn)在，萬(wàn)科A仍是業(yè)界最賺錢(qián)的房企之一。

        提到萬(wàn)科A，不得不提最近斥資91億購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科A近5%股票的恒大，作為老對(duì)手，恒大此舉引發(fā)多番議論。然而單就恒大本身的賺錢(qián)能力而言，與萬(wàn)科A仍有較大差距。2016年上半年，恒大扣非后凈利潤(rùn)僅為6.57億元，同比下降86.43%。

恒大扣非后凈利潤(rùn)偏低，且下滑幅度明顯，與其一直采用激進(jìn)的高杠桿發(fā)展策略關(guān)系甚大。2016年中報(bào)顯示，恒大總資產(chǎn)達(dá)9999.2億，較2015年年底上升32.1%，但負(fù)債8178億，凈資產(chǎn)1821億，凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到驚人的449%，這個(gè)指標(biāo)在所有上市房企中最高。

       而看似扣非后凈利潤(rùn)大漲的SOHO中國(guó)，實(shí)則仍然處在艱難的轉(zhuǎn)型期，賺錢(qián)較少。2016年上半年，SOHO中國(guó)扣非后凈利潤(rùn)為6.18億元，同比增長(zhǎng)25.87倍，同比大幅上漲的原因在于去年同期經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)較差，扣非后凈利潤(rùn)僅為0.23億元。

表2：上市房企半年報(bào)扣非后凈利率TOP100排行榜

數(shù)據(jù)來(lái)源:wind資訊、同策咨詢(xún)研究部

 過(guò)去十年被喻為房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”，而現(xiàn)在“黃金”已經(jīng)褪色，直接的體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力在不斷的降低。從2016年中報(bào)來(lái)看，2016年上半年扣非后凈利率TOP100榜單中，扣非后凈利率均值為12.8%，而2015年該指標(biāo)為9.9%，雖然行業(yè)平均盈利能力看似上升，但TOP100榜單中，扣非后凈利率同比下滑的就達(dá)58家。

       從個(gè)別企業(yè)而言，2016年上半年，SOHO中國(guó)以扣非后凈利率66.13%的成績(jī)拔得行業(yè)頭籌，引起該異動(dòng)的并非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的好轉(zhuǎn)，報(bào)告期內(nèi)，由于公司投資物業(yè)的逐步完工，并開(kāi)始獲得出租收益，物業(yè)租賃收入開(kāi)始上升。

      值得注意的是，扣非后凈利率排名前5位的企業(yè)其主要經(jīng)營(yíng)模式上以出租辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)等為主，這有利于提高這些企業(yè)的凈利率水平。此外，8月25日排名第三位的華鑫股份開(kāi)始停牌，或涉重大資產(chǎn)重組，公司轉(zhuǎn)型聚焦智慧產(chǎn)業(yè)社區(qū)運(yùn)營(yíng)商，未來(lái)有望成為A股智慧園區(qū)第一股。相比之下，住宅開(kāi)發(fā)商們?cè)谟芰Ψ矫骘@得相形見(jiàn)絀。

       以住宅開(kāi)發(fā)商中的大型房企而言，萬(wàn)科A扣非后凈利率為7.54%，同比下降0.25%，排在第67位；中?？鄯呛髢衾蕿?3.36%，同比下降0.04%，排在第11位，是大型房企中排名最靠前的；中國(guó)恒大則以0.75%的扣非后凈利率排名墊底，同比下降0.88%。

房地產(chǎn)企業(yè)獲利空間被壓縮的原因在于營(yíng)業(yè)成本的不斷增加，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力下降。營(yíng)業(yè)成本主要由營(yíng)業(yè)稅務(wù)成本、銷(xiāo)售成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本等構(gòu)成，其中銷(xiāo)售成本、管理成本及財(cái)務(wù)成本在近年來(lái)不斷攀升，是導(dǎo)致房企成本增加的一個(gè)因素。

       鑒于市場(chǎng)趨勢(shì)的變化，同策咨詢(xún)研究部分析認(rèn)為，房企盈利能力較低的原因，究其根本，在于房地產(chǎn)高利潤(rùn)的年代已經(jīng)過(guò)去，在房企獲利空間被壓縮的同時(shí)，房企需要尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)模式，探索符合自身的轉(zhuǎn)型之路。雖然，眾多房企先后加入轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的行列，但從目前來(lái)看，上市房企的轉(zhuǎn)型之路格外艱辛，新的業(yè)務(wù)并未給房企帶來(lái)很多收入，有些反而需要主營(yíng)業(yè)務(wù)收入不斷“輸血”。以品牌房企而言，開(kāi)啟轉(zhuǎn)型之路較早的萬(wàn)科A，截至2015年，其非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入僅占總營(yíng)業(yè)收入的0.03%；涉獵頗多的綠地控股，在金融、能源、汽車(chē)、酒店、綠化等多頭出擊的狀態(tài)下，非房產(chǎn)業(yè)務(wù)收入仍然僅占總營(yíng)業(yè)收入的0.52%，這個(gè)比例在轉(zhuǎn)型房企中已經(jīng)算領(lǐng)先水準(zhǔn)。在轉(zhuǎn)型上，無(wú)論大型房企、品牌房企還是中小型房企，目前基本處于同一起點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)下一波廝殺的勝敗在于誰(shuí)能抓住轉(zhuǎn)型風(fēng)口，率先實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型成功。

注：理論上，本次研究對(duì)象應(yīng)覆蓋在A股上市，及H股上市且在內(nèi)陸經(jīng)營(yíng)的所有房地產(chǎn)企業(yè)。按照申萬(wàn)證券行業(yè)分類(lèi)及港交所行業(yè)分類(lèi)，上市房企包括A股132家、港股132家，共計(jì)264家企業(yè)。在研究樣本的篩選上，我們以主要在中國(guó)內(nèi)陸開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)為主業(yè)，且房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入超過(guò)營(yíng)業(yè)收入50%的上市房企為研究樣本。但由于近年中小房企轉(zhuǎn)型較多，以及部分小型房企地產(chǎn)業(yè)務(wù)相對(duì)萎靡，甚至處于停滯狀態(tài)，所以此兩類(lèi)房企也不包含在本次研究范圍內(nèi)。在剔除轉(zhuǎn)型及地產(chǎn)業(yè)務(wù)相對(duì)停滯的房企后，本次研究樣本共159家主業(yè)仍為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)且具有一定規(guī)模的A股及H股上市房地產(chǎn)企業(yè)。