實(shí)踐中，很多父母想把名下的房產(chǎn)贈(zèng)與給子女，很多人認(rèn)為以簽訂房產(chǎn)買賣合同形式過(guò)戶更節(jié)約成本最后都會(huì)采取這種形式過(guò)戶，那么采取買賣合同形式過(guò)戶是不是真的一點(diǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)都沒(méi)有呢？當(dāng)親屬關(guān)系破裂時(shí)，會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2014年王某與其兒子簽訂房產(chǎn)買賣合同，將王某所有的位于深圳市南山區(qū)的70%房產(chǎn)份額過(guò)戶到兒子名下，轉(zhuǎn)讓價(jià)人民幣116.052萬(wàn)元。合同中約定買方應(yīng)支付定金10萬(wàn)元，應(yīng)于簽訂合同當(dāng)日一次性支付余款，同時(shí)約定了逾期付款違約責(zé)任。

“買方”未實(shí)際支付任何款，在合同簽訂當(dāng)日王某就向房地產(chǎn)登記中心遞交了辦理過(guò)戶手續(xù)的申請(qǐng)。2015年底雙方將房產(chǎn)以500萬(wàn)元出售給第三方，售房后雙方簽訂協(xié)議約定，扣除各項(xiàng)售房款后所得款項(xiàng)各得百分之五十，售房后王某實(shí)際拿到手184萬(wàn)，扣除各項(xiàng)費(fèi)用后還可拿64萬(wàn)元。王某向其子索要64萬(wàn)元，其子因錢已拿去投資及其它考慮不同意一次性支付，雙方為此產(chǎn)生糾紛。

王某先依《協(xié)議書(shū)》合同糾紛向深圳市福田區(qū)人民法院起訴索要64萬(wàn)元，然后又依《房產(chǎn)買賣合同》房產(chǎn)買賣合同糾紛向南山區(qū)人民法院訴索要轉(zhuǎn)讓70%房產(chǎn)給其子的售房款及雙倍返還定金、利息共約160萬(wàn)元。

本律師作為被告王某兒子的代理人參加兩案訴訟。

王某雖然與其子簽訂了房屋買賣合同但實(shí)際是贈(zèng)與的法律關(guān)系。律師從贈(zèng)與的角度答辯和準(zhǔn)備證據(jù)材料，比如父子關(guān)系、房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)、未實(shí)際付款便過(guò)戶及未辦資金監(jiān)管等不合交易常規(guī)的情況，轉(zhuǎn)讓價(jià)也是政府核定的評(píng)估價(jià)，正常的交易價(jià)格不會(huì)還有零頭，并申請(qǐng)當(dāng)時(shí)建議以買賣形式過(guò)戶的證人出庭作證。還提交了原告在另案中提交的《協(xié)議書(shū)》，據(jù)以證明假使贈(zèng)與不成立，雙方簽訂協(xié)議書(shū)時(shí)也對(duì)房屋相關(guān)價(jià)款的處理達(dá)成了一致意見(jiàn)，如果贈(zèng)與不成立，法院應(yīng)中止審理待合同糾紛一案結(jié)束后再繼續(xù)審理。

因法院排期原因，房屋買賣合同糾紛一案先開(kāi)庭審理，本律師也在庭前電話和提交了證據(jù)告知了兩個(gè)法院法官還有另一案存在。

因?yàn)殡p方是父子關(guān)系，所以法官和律師都努力促成調(diào)解。調(diào)解時(shí)合議庭表示是相信雙方是贈(zèng)與關(guān)系，但又認(rèn)為被告證明贈(zèng)與的證據(jù)要是更充分一點(diǎn)會(huì)更好。法官組織調(diào)解也是兩個(gè)案子一起調(diào)，以另一案的64萬(wàn)多元為基準(zhǔn)調(diào)解。經(jīng)過(guò)各方的多次溝通努力，兩個(gè)案子最后以被告一次性向原告支付65萬(wàn)元，原告向法院撤回福田法院一案的起訴，雙方因該房產(chǎn)產(chǎn)生的一切糾紛了結(jié)，調(diào)解結(jié)案。

如果本案沒(méi)有調(diào)解成功，對(duì)于房產(chǎn)買賣合同糾紛一案，本律師認(rèn)為贈(zèng)與是可以成立的，退一步講，即使贈(zèng)與不成立，那依協(xié)議書(shū)約定，雙方最后對(duì)房款達(dá)成了一致意見(jiàn)售房后各得一半，律師分析認(rèn)為，原告買賣合同糾紛一案的請(qǐng)求應(yīng)全部駁回，判決的話兩案最后的結(jié)果就是支付售房后原告還未拿的64萬(wàn)多。

對(duì)于親屬間贈(zèng)與房產(chǎn)，是以贈(zèng)與方式過(guò)戶還是以買賣形式過(guò)戶更節(jié)約成本，沒(méi)有絕對(duì)合適的方式，國(guó)家對(duì)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的一些規(guī)定是經(jīng)常變動(dòng)的，目前來(lái)說(shuō)受贈(zèng)的房產(chǎn)再出售，是否征個(gè)人所得稅，跟是否是唯一住房及是否滿5年有關(guān)，所以根據(jù)每個(gè)人的實(shí)際需要綜合考慮。

本案被告是還有雙方售房后簽訂的《協(xié)議書(shū)》作為最后一道屏障，單純簽訂《房屋買賣合同》就過(guò)戶，當(dāng)親屬關(guān)系出現(xiàn)矛盾時(shí)，受贈(zèng)方是有法律風(fēng)險(xiǎn)的，所以以簽訂《房屋買賣合同》形式過(guò)戶的，最好在簽訂合同時(shí)雙方再書(shū)面簽字確認(rèn)實(shí)際為贈(zèng)與的意思表示，否則受贈(zèng)方不好證明是贈(zèng)與關(guān)系。

法律并不能解決親情關(guān)系，但作為律師我們也盡量協(xié)助當(dāng)事人化解矛盾、減少矛盾，原來(lái)當(dāng)事人還想提出反訴等其它措施，但律師也經(jīng)常提醒當(dāng)事人雙方是父子關(guān)系，最后案子是調(diào)解了，但親情關(guān)系的修復(fù)還是得靠當(dāng)事人自己！