作者：良翰律師事務(wù)所 劉鑫健

在離婚糾紛中，由于涉及購(gòu)房時(shí)間、出資來(lái)源、貸款償還情況等多重因素的影響，如何分割房產(chǎn)往往是雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)和難點(diǎn)。本文梳理了北京、河南等地法院對(duì)離婚房產(chǎn)分割的典型案例，歸納總結(jié)法院裁判要點(diǎn)，提煉解決房產(chǎn)分割的裁判規(guī)則。

一、夫妻約定將一方所有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證“加名”，變更登記前能否反悔

（一）裁判要旨

婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方簽訂書(shū)面協(xié)議約定登記在一方名下的婚前個(gè)人所有的房屋歸夫妻共同共有，屬于《婚姻法》第十九條第一款規(guī)定的夫妻婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定，對(duì)夫妻雙方均有約束力，并不因是否辦理房屋權(quán)屬變更登記而影響其效力。

（二）案號(hào)

（2014）三中民終字第5398號(hào)

（三）法院觀點(diǎn)

第一，爭(zhēng)議焦點(diǎn)。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為雙方簽訂的《協(xié)議》第8條關(guān)于“現(xiàn)丈夫劉某名下的1402房屋，需在2011年11月15日之前將房產(chǎn)的所有權(quán)加上妻子孫某，房屋屬夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)”之約定的性質(zhì)應(yīng)作何理解，是屬于夫妻之間贈(zèng)與房產(chǎn)的行為，還是夫妻婚內(nèi)就財(cái)產(chǎn)權(quán)屬做出的特殊約定？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該條約定本質(zhì)上是劉某將登記在其名下的房屋中一半份額贈(zèng)與給孫某，屬于夫妻之間的贈(zèng)與行為，應(yīng)適用《婚姻法司法解釋?zhuān)ㄈ返诹鶙l的規(guī)定，贈(zèng)與人可以行使任意撤銷(xiāo)權(quán)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該條約定屬于《婚姻法》第十九條第一款規(guī)定的夫妻對(duì)其名下財(cái)產(chǎn)權(quán)屬做出的特殊約定，對(duì)夫妻雙方均有約束力，并不以辦理物權(quán)變動(dòng)手續(xù)為生效要件。

第二，夫妻之間贈(zèng)與房產(chǎn)?！痘橐龇ㄋ痉ń忉?zhuān)ㄈ返诹鶙l規(guī)定：“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷(xiāo)贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理?！痹摋l僅適用于夫妻一方將其個(gè)人所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方個(gè)人所有的情形，此種約定不屬于《婚姻法》第十九條的規(guī)定，不適用《婚姻法》，而應(yīng)適用物權(quán)法、合同法的一般規(guī)定。

第三，夫妻約定財(cái)產(chǎn)制?！痘橐龇ā返谑艞l第一款規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共有?！边@是2001年《婚姻法》修訂時(shí)新增加的關(guān)于夫妻約定財(cái)產(chǎn)制的規(guī)定，明確了分別財(cái)產(chǎn)制、共同財(cái)產(chǎn)制和混合財(cái)產(chǎn)制三種可供夫妻雙方選擇的婚姻財(cái)產(chǎn)制?！痘橐龇ā返谑艞l第二款規(guī)定：“夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所的的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有約束力。”這是約定財(cái)產(chǎn)制對(duì)內(nèi)法律效力的規(guī)定，只要夫妻雙方基于意思自治的原則，簽訂書(shū)面協(xié)議就其名下的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行的約定符合婚姻法規(guī)定的生效要件，即對(duì)夫妻雙方發(fā)生法律上的拘束力，并未要求以辦理物權(quán)變動(dòng)手續(xù)為生效要件，也未賦予一方行使任意撤銷(xiāo)權(quán)的權(quán)利。

本案中，訴爭(zhēng)房屋為劉某婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，也登記在劉某名下，劉某與孫某簽訂的協(xié)議中，明確約定該房屋屬于夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)，該約定在性質(zhì)上屬于《婚姻法》第十九條規(guī)定的夫妻婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定中的混合財(cái)產(chǎn)制類(lèi)型。故應(yīng)適用《婚姻法》第十九條的規(guī)定，該約定對(duì)夫妻雙方均有約束力，而不應(yīng)適用《婚姻法司法解釋?zhuān)ㄈ返诹鶙l賦予一方行使贈(zèng)與合同任意撤銷(xiāo)權(quán)的權(quán)利。

二、離婚協(xié)議中財(cái)產(chǎn)分割條款的效力及不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與撤銷(xiāo)權(quán)的認(rèn)定

（一）裁判要旨

離婚協(xié)議中關(guān)于財(cái)產(chǎn)分割的條款或者當(dāng)事人因離婚就財(cái)產(chǎn)分割達(dá)成的協(xié)議，若無(wú)違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或不具有可撤銷(xiāo)情形的存在，應(yīng)對(duì)離婚雙方均具有約束力。離婚后一方同意將離婚協(xié)議中歸自己一方所有的財(cái)產(chǎn)給另一方的，應(yīng)視為贈(zèng)與行為，當(dāng)贈(zèng)與物為不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在不動(dòng)產(chǎn)未經(jīng)登記轉(zhuǎn)移至另一方名下時(shí)，贈(zèng)與人有權(quán)撤銷(xiāo)贈(zèng)與行為。

（二）案號(hào)

（2013）睢民初字第497號(hào)

（三）法院觀點(diǎn)

第一，爭(zhēng)議焦點(diǎn)。原告趙某某與被告王某某于2010年4月達(dá)成離婚協(xié)議，在協(xié)議中約定訴爭(zhēng)房屋歸王某某所有，并于當(dāng)天登記離婚。2010年7月王某某出具“將訴爭(zhēng)房屋無(wú)條件歸趙某某所有，無(wú)條件負(fù)責(zé)過(guò)戶手續(xù)”的證明一份。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)即為該證明的法律效力。

第二，該證明不屬于對(duì)離婚協(xié)議的變更。原因在于，雙方在2010年4月協(xié)議離婚時(shí)已經(jīng)將夫妻共有財(cái)產(chǎn)分割完畢，在雙方登記離婚后，離婚協(xié)議已經(jīng)生效，此時(shí)王某某已經(jīng)取得訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，且該協(xié)議生效后不可能再發(fā)生合同變更的情形。

第三，王某某出具的證明內(nèi)容是無(wú)償將訴爭(zhēng)房屋給趙某某，應(yīng)視為房產(chǎn)贈(zèng)與。《合同法》第一百八十六條規(guī)定：“贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷(xiāo)贈(zèng)與?！蓖瑫r(shí)根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”。因此，被告王某某沒(méi)有將房屋過(guò)戶給趙某某，房屋所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，有權(quán)撤銷(xiāo)贈(zèng)與。

三、離婚協(xié)議中將共同共有的房產(chǎn)贈(zèng)與未成年子女，未辦理變更登記前能否反悔

（一）裁判要旨

夫妻雙方離婚時(shí)協(xié)議約定將夫妻共同共有的房產(chǎn)贈(zèng)與未成年子女，離婚后一方在贈(zèng)與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記之前反悔，不得依據(jù)《合同法》第一百八十六條第一款的規(guī)定撤銷(xiāo)贈(zèng)與。

（二）案號(hào)

（2013）二中民終字第09734號(hào)

（三）法院觀點(diǎn)

第一，爭(zhēng)議焦點(diǎn)為離婚協(xié)議中約定將夫妻共同共有的房產(chǎn)贈(zèng)與未成年子女，離婚后一方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登之前是否有權(quán)予以撤銷(xiāo)？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，這是夫妻雙方對(duì)共同財(cái)產(chǎn)的處分，應(yīng)適用合同法中贈(zèng)與合同的規(guī)定。根據(jù)《合同法》第一百八十六條第一款之規(guī)定，夫妻雙方在財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前均可主張任意撤銷(xiāo)權(quán)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，離婚協(xié)議是夫妻雙方對(duì)于婚姻關(guān)系的解除、子女的撫養(yǎng)、共同財(cái)產(chǎn)的分割以及離婚損害賠償?shù)葐?wèn)題達(dá)成的具有人身和財(cái)產(chǎn)雙重屬性的合意，不能簡(jiǎn)單適用《合同法》有關(guān)任意撤銷(xiāo)權(quán)的規(guī)定。

第二，法院裁判采納第二種觀點(diǎn)。首先，離婚協(xié)議中雙方將共同財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與未成年子女的約定與解除婚姻關(guān)系、子女撫養(yǎng)、共同財(cái)產(chǎn)分割、共同債務(wù)清償、離婚損害賠償?shù)葍?nèi)容構(gòu)成了一個(gè)整體。通常情況下，當(dāng)事人在綜合考慮上述因素的基礎(chǔ)上，對(duì)于人身問(wèn)題和財(cái)產(chǎn)問(wèn)題制定概括的“一攬子”解決方案。所以雙方約定將共同財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與未成年子女是一個(gè)概括的合意，該合意任何一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的處分都與其他財(cái)產(chǎn)的處分互為前提、互為結(jié)果。如果允許一方反悔，那么雙方離婚協(xié)議的整體性將被破壞。其次，雙方處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)的行為可以適用物權(quán)法的規(guī)定，根據(jù)《物權(quán)法》第九十七條的規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人另有約定的除外?！币蛸?zèng)與行為是原被告雙方共同作出，故在離婚后一方要根據(jù)《合同法》第一百八十六條第一款之規(guī)定單方撤銷(xiāo)贈(zèng)與時(shí)也要取得雙方合意，在未征得共同共有人另一方同意的情況下，無(wú)權(quán)單方撤銷(xiāo)贈(zèng)與。

四、婚前個(gè)人所有的房屋婚后出售，用購(gòu)房款重新購(gòu)房的屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)

（一）裁判要旨

婚前個(gè)人所有的房屋，結(jié)婚后出售該房屋重新購(gòu)房，若新購(gòu)置的房產(chǎn)款項(xiàng)全部來(lái)源于出售房屋，離婚時(shí)婚內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的房屋是夫妻一方財(cái)產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，應(yīng)屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

（二）案號(hào)

（2013）朝民初第11117號(hào)

（三）法院觀點(diǎn)

第一，訴爭(zhēng)房屋的歸屬。本案中，松榆房產(chǎn)系被告杜曉某的婚前財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)于2004年10月。訴爭(zhēng)房產(chǎn)的首付款最終源于杜曉某出售其婚前所購(gòu)買(mǎi)的松榆房產(chǎn)，杜曉某的母親明確表示其支付38萬(wàn)元用于還貸系對(duì)杜曉某的個(gè)人贈(zèng)與，并且訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在杜曉某名下。因此訴爭(zhēng)房屋應(yīng)當(dāng)歸杜曉某所有。

第二，婚前一方個(gè)人所有的房屋，結(jié)婚后出售該房屋重新購(gòu)房，若新購(gòu)置的房產(chǎn)款項(xiàng)全部來(lái)源于出售房屋，離婚時(shí)新購(gòu)房屋是夫妻一方財(cái)產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，應(yīng)屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《婚姻法》第十七條、第十八條的規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，而夫妻一方的婚前財(cái)產(chǎn)屬于夫妻的個(gè)人財(cái)產(chǎn)?！薄痘橐龇ㄋ痉ń忉?zhuān)ㄒ唬返谑艞l規(guī)定：“夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外?！辫b于此，婚前一方個(gè)人所有的房產(chǎn)，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，將該房產(chǎn)出售，新購(gòu)置房產(chǎn)款項(xiàng)全部來(lái)源于出售房屋的，離婚時(shí)該房產(chǎn)直接歸屬于原房屋購(gòu)置人所有，因?yàn)榉慨a(chǎn)的物權(quán)取得只是夫妻一方婚前財(cái)產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化。

第三，婚前一方個(gè)人所有的房屋，結(jié)婚后用出售該房屋的款項(xiàng)，支付首付款按揭購(gòu)房，可以參照《婚姻法司法解釋?zhuān)ㄈ返谑畻l規(guī)定確定房屋歸屬，而夫妻共同還貸部分及其對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)增值部分的財(cái)產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，由取得房屋的一方給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。

五、婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)用于婚后購(gòu)買(mǎi)商品房投資，房產(chǎn)增值部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)

（一）裁判要旨

夫妻關(guān)系存續(xù)期間，張某用其名下北小街某號(hào)院的拆遷款及婚前存款購(gòu)買(mǎi)了房屋并出租，購(gòu)買(mǎi)金融理財(cái)產(chǎn)品等，均屬于婚后的投資、經(jīng)營(yíng)行為，因此獲得的收益，包括房屋增值、租金收益、理財(cái)產(chǎn)品增值等，以及張某的工資收入，均應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。

（二）案號(hào)

（2012）二中民終字第05230號(hào)

（三）法院觀點(diǎn)

第一，爭(zhēng)議焦點(diǎn)。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于一方將其婚前財(cái)產(chǎn)用于婚后購(gòu)買(mǎi)商品房和理財(cái)產(chǎn)品，所購(gòu)房屋及理財(cái)產(chǎn)品是個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，上述財(cái)產(chǎn)在婚后價(jià)值增值部分是作為孳息還是投資收益，在離婚過(guò)程中是否應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

第二，張某以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)四套房屋和理財(cái)產(chǎn)品的行為性質(zhì)。雖然從出資來(lái)源考慮房屋和理財(cái)產(chǎn)品本身仍歸張某個(gè)人，但其購(gòu)買(mǎi)房屋和理財(cái)產(chǎn)品的行為屬于投資行為，因這種投資行為取得的收益，即房屋和理財(cái)產(chǎn)品的增值，應(yīng)當(dāng)屬于《婚姻法》和《婚姻法司法解釋?zhuān)ǘ分幸?guī)定的“一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)取得的收益”，應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

第三，投資行為的認(rèn)定。投資行為的認(rèn)定有以下標(biāo)準(zhǔn)：（1）投資是一種趨利性行為，張某購(gòu)房并非為了自住而是收取租金，其目的是為了獲得收益；（2）投資是一種選擇行為，婚姻關(guān)系存續(xù)期間的選擇，無(wú)法判斷一方選擇還是雙方意愿，推定為共同意志行為更為妥當(dāng)；（3）投資是有風(fēng)險(xiǎn)行為。房產(chǎn)價(jià)值存在波動(dòng)，如果房?jī)r(jià)下跌，虧損也由雙方共同承擔(dān)。

因此，張某以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)和理財(cái)產(chǎn)品是在雙方婚姻存續(xù)期間的投資，投資所得的收益，即房屋和理財(cái)產(chǎn)品的增值部分，應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。