我們認(rèn)為麗近年來古城旅游的升級發(fā)展不到位，是導(dǎo)致到古城游玩人數(shù)的增速達(dá)不到客棧數(shù)量的增速直接原因；而更深層的原因還有麗江古城本身一直停留在單純觀光的初級1.0旅游產(chǎn)品模型等。

針對個(gè)體客棧經(jīng)營者角度來講，他們面對的問題就還有服務(wù)內(nèi)容單一，客戶群體定位不準(zhǔn)確，以及特色化不夠等因素，本文將就以上方面稍作分析。

古色古香的旅游地早期的客棧

現(xiàn)在的客棧（民宿）業(yè)已升級，更多結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋?、自然景觀、生態(tài)和環(huán)境資源，為外出郊游或遠(yuǎn)行的旅客提供了新的個(gè)性化住宿場所選擇。

國內(nèi)客棧發(fā)展歷程大體可以分為三個(gè)階段：20世紀(jì)90年代的萌芽階段，以麗江和大理為代表；21世紀(jì)初期發(fā)展階段；以及2010年以后的拓展升級階段。

最初的旅游地的客棧性質(zhì)只是作為一種對早期發(fā)展起來的旅游地純住宿的補(bǔ)充而存著，多見于麗江和大理。

新世紀(jì)開始之后，客棧漸漸開始用各種特色體驗(yàn)來吸引更多來自四面八方的旅客，除了麗江和大理客棧的升級之外，陽朔，鳳凰和廈門等地的客棧文化也初現(xiàn)端倪。

廈門鼓浪嶼客棧

草根重開現(xiàn)代客棧

擁有深厚文化底蘊(yùn)的古城鎮(zhèn)憑借自己的地方特色和獨(dú)特的建筑風(fēng)格吸引到了一部分旅游者。而早期對游客有相當(dāng)吸引力的旅游區(qū)本來就不多，而后客棧的萌芽也多是居民自己因?yàn)榭吹胶芏嘤慰蜎]合適的地方住，就自發(fā)開始開辟家里空著的房子房間做客棧。所以萌芽階段多是居民自主開發(fā)為主，定價(jià)不高而且產(chǎn)品極為簡單，基本只有住宿功能。

隨著客棧漸漸發(fā)展，外來經(jīng)營者進(jìn)駐旅游目的地開始變得普遍。先進(jìn)的經(jīng)營理念和更多風(fēng)情特色主題也被帶入。客棧開始強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，客棧的風(fēng)格和游客的體驗(yàn)都是客棧經(jīng)營者最關(guān)心的問題。

2010之后客棧開始出現(xiàn)在更多特色旅游城市，區(qū)域快速拓展。而且客棧體系的多元發(fā)展明顯，出現(xiàn)品牌化、精品化和連鎖化趨勢，很多著名品牌如“花間堂”等開始涌現(xiàn)。同時(shí)經(jīng)營者外來化傾向更加明顯，以麗江為例，21世紀(jì)初的時(shí)候外來投資經(jīng)營者占比只有8%，2008年達(dá)到68%，目前已經(jīng)達(dá)到90%。

國內(nèi)客棧目前發(fā)展格局符合整個(gè)三階段的客棧發(fā)展脈絡(luò)，發(fā)展時(shí)間久一些，經(jīng)驗(yàn)積累得多一點(diǎn)的地區(qū)規(guī)模體量比較大。第一梯隊(duì)的麗江大理都是最早客棧發(fā)展的地區(qū)；第二梯隊(duì)是廈門鳳凰這些在2000年左右開始發(fā)力的地區(qū)；而第三梯隊(duì)就是新興的區(qū)域，如周莊同里等新秀。

國內(nèi)客棧區(qū)域發(fā)展梯隊(duì)示意圖

隨著客棧的拓展升級，市場體量的不斷擴(kuò)大，大型的OTA平臺也有了客棧頻道，攜程就于2010年開始進(jìn)軍客棧在線預(yù)訂領(lǐng)域；現(xiàn)在也更是有了“大魚”等專門的客棧預(yù)定網(wǎng)站，同時(shí)各地也陸續(xù)出現(xiàn)客棧聯(lián)盟等行業(yè)組織。

麗江客?，F(xiàn)趨于飽和等待大浪淘沙

麗江客棧的風(fēng)格古樸之下又各具特色，麗江是納西族、彝族、白族和漢族的聚居地，民俗民風(fēng)、文化特色鮮明，麗江的這一天然屬性也深深影響到了其客棧的建筑風(fēng)格，多元化而且各具風(fēng)情。

很多麗江客棧是采用三坊一照壁、四合五天井、前后院、一進(jìn)兩院這種布局，就是沿襲了原始古樸的納西建筑風(fēng)格。從客房的房間數(shù)和房型來看，麗江古城客棧中房間數(shù)為20間以內(nèi)的占到了87.3%，21間以上的占12.7%。房間數(shù)量有限是受傳統(tǒng)的麗江民居規(guī)模影響的。

另一方面，從前為了生活實(shí)用的傳統(tǒng)天井，從曬谷子或加工糧食之用變作了供游客們歇腳聊天的大客廳，入夜后坐在天井中聊天喝茶，還能看到天空，愜意非常。

麗江客棧中的天井

麗江的客棧旺季十分火爆，旺季時(shí)，80%以上的古城民居客棧達(dá)到了100%的入住率，能達(dá)到這么高的入住率，與客棧線下自己升級發(fā)展，再到線上鏈接客棧信息的促進(jìn)密不可分。現(xiàn)在客棧已經(jīng)是麗江最有名也最重要的業(yè)態(tài)，以大研古城為例：四類業(yè)態(tài)，客棧占比37%，遠(yuǎn)高于其他餐飲和購物等。

2012年麗江古城內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)分布圖

麗江“經(jīng)濟(jì)”、“小資”型客棧的投資回收期3-5年

符合麗江客棧三階段的發(fā)展脈絡(luò)，目前麗江的客棧主要可以分成經(jīng)濟(jì)型，小資型和精品型。

經(jīng)濟(jì)型跟我們平時(shí)說的在城市里的經(jīng)濟(jì)型酒店并不一樣，是說那種很簡單的，只滿足驢友和學(xué)生黨之類的最簡單的住宿單元最快2年就可以收回成本。

“小資型”是目前麗江客棧的主體，主要面向經(jīng)濟(jì)壓力沒有那么大，并不一味追求價(jià)格低，而是看著性價(jià)比的客戶群，設(shè)計(jì)個(gè)性化，有明顯的主人印記，注重“院子文化”。成本較高，平均回收期在5年左右。

 “精品型”是面向高端人群的客棧。它們強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)和服務(wù)，連鎖化很突出，管理模式趨于企業(yè)化，模式可向全國復(fù)制，比如“花間堂”之類。

麗江束河花間堂唯美人文客棧墨香院

目前麗江無論哪種類型的客棧收入都比較單一，都是客房收入為主；

客棧發(fā)展不應(yīng)該盲目追求精品化

客棧的發(fā)展要立足于現(xiàn)在，著眼于未來，梳理未來的發(fā)展脈絡(luò)還是要好好研究當(dāng)前的旅游者在客棧這一塊的消費(fèi)現(xiàn)狀。

也是消費(fèi)者十分關(guān)心的東西，換言之，所謂的“情調(diào)”與“風(fēng)情”并比不過“性價(jià)比”本身。

基于這種情況，空說大環(huán)境消費(fèi)升級也并沒有過多意義，我們認(rèn)為經(jīng)營者不要盲目跳空激進(jìn)，穩(wěn)定把握住現(xiàn)有的客戶群體才更有意義。

個(gè)性化服務(wù)型是趨勢，眾籌是手段

麗江和大理在中國的古鎮(zhèn)旅游發(fā)展上打了前陣，目前全國范圍內(nèi)已經(jīng)進(jìn)行旅游開發(fā)的古城鎮(zhèn)有200多個(gè)。

當(dāng)客?？梢詮摹凹兇庾∷扌汀弊兂伞疤厣?wù)型”，擺脫產(chǎn)品單一而擁有更多附加值的時(shí)候，也才是獲得永續(xù)經(jīng)營能力的前提。

回到麗江的客棧，光是靠麗江本身的情懷做文章，故事不好一直講下去，現(xiàn)在麗江熱度下降也說明麗江本身的吸引力在變?nèi)酰蝗欢槍γ恳粋€(gè)客棧個(gè)體，如果能夠打造出自己的特色，擁有自己的“情懷”，就會是獲得成功的前提條件，也才有可能理想地長期發(fā)展，甚至是復(fù)制的前提。

但還需要再強(qiáng)調(diào)一次的是源頭的定位問題，經(jīng)營者最好不要盲目追求精品高端化，仔細(xì)考量好目標(biāo)客戶群的消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力之后再審慎地來做投資方案才穩(wěn)妥。

時(shí)間：2016年9月10日-11日

地點(diǎn)：中國-北京

參加對象：旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈 董事長 總經(jīng)理

文旅地產(chǎn)背景

投資巨大、同質(zhì)化嚴(yán)重、盈利模式缺乏、投后運(yùn)營管理模式薄弱、資本資源難以對接、資源價(jià)值估值甚難

本次文旅地產(chǎn)創(chuàng)新盈利模式高端總裁峰會，集合23位行業(yè)大咖和一線操盤手為您360度全方位解讀互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代的文旅地產(chǎn)如何贏在內(nèi)容、如何打造有價(jià)值有價(jià)值的極致體驗(yàn)？智庫+產(chǎn)業(yè)基金+創(chuàng)意設(shè)計(jì)+運(yùn)營管理+盈利模式為您的文旅全程保駕護(hù)航。

峰會主題

1 文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢

2 文旅項(xiàng)目資本運(yùn)作

3 中國精品酒店與民宿的價(jià)值實(shí)現(xiàn)模式

4 文創(chuàng)項(xiàng)目內(nèi)容創(chuàng)新與核心價(jià)值