16、守約方實(shí)際損失大于違約方應(yīng)支付的違約金數(shù)額，違約方還應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任，但賠償數(shù)額應(yīng)以守約方實(shí)際損失為限

——違約方因違約給守約方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)了違約金，違約方除了向守約方支付違約金外，還要支付一定數(shù)額的貨幣，以彌補(bǔ)違約金不足的部分。

關(guān)鍵詞：實(shí)際損失；違約金；違約賠償責(zé)任

規(guī)則詳解：《民法通則》第一百一十二條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失?！钡谝话僖皇龡l規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括履行合同后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。”違約方無(wú)論是支付違約金，還是支付違約賠償金，其都應(yīng)具備一定的前提條件。這些條件是：合同必須合法有效；違約方違約的事實(shí)存在。違約方支付違約賠償金還必須具備：損害后果已經(jīng)實(shí)際發(fā)生，該損害后果與違約方的違約行為之間存在因果關(guān)系，并以守約方遭受的實(shí)際損失數(shù)額為限。因此，法院在處理此類(lèi)糾紛案件時(shí)，當(dāng)判決違約方支付守約方違約賠償金的時(shí)候，首先要查證清楚違約行為究竟給守約方造成了多大的實(shí)際損失，該實(shí)際損失是否超出了違約方應(yīng)當(dāng)支付的違約金數(shù)額，這些實(shí)際損失都包括哪些范圍等。否則，就無(wú)法確定違約方應(yīng)當(dāng)支付多少才能彌補(bǔ)違約金不足部分的數(shù)額，最終導(dǎo)致案件認(rèn)定事實(shí)和適用法律的錯(cuò)誤。在商品房買(mǎi)賣(mài)交易中，若賣(mài)房逾期交房，致使買(mǎi)方的實(shí)際損失大于賣(mài)方應(yīng)支付的違約金數(shù)額，賣(mài)方還應(yīng)承擔(dān)逾期交房的滯納金及租金損失等違約賠償責(zé)任，但賠償數(shù)額應(yīng)以買(mǎi)方實(shí)際損失為限。

案例索引：(2000)渝中民初字第1696號(hào)；（2004）民一終字第8號(hào)，見(jiàn)《民事審判指導(dǎo)與參考》（第30集）第207-227頁(yè)。

17、當(dāng)事人訂立合同過(guò)程中均存在締約過(guò)失，損失應(yīng)各自承擔(dān)

——當(dāng)事人雙方在合同訂立過(guò)程中均存在締約過(guò)失責(zé)任時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別承擔(dān)各自應(yīng)負(fù)的民事責(zé)任。

關(guān)鍵詞：合同的訂立；締約過(guò)失；損失分擔(dān)

規(guī)則詳解：《民法通則》第一百一十一條、第一百一十三條分別規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償。”“當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)分別承擔(dān)各自應(yīng)負(fù)的民事責(zé)任。”《合同法》第四十二條、第一百零七條分別規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。”“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！痹诒景钢?，國(guó)土局為拍賣(mài)出讓爭(zhēng)議地塊發(fā)布的具有法律意義的《拍賣(mài)規(guī)定》、《出讓合同》等12項(xiàng)文件，并受上述文件的約束。但由于其對(duì)編制的文件內(nèi)容未盡審查注意義務(wù)，未履行提前告知的法定義務(wù)，其自應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。恒興公司亦存在對(duì)其行使競(jìng)買(mǎi)權(quán)利未盡足夠的注意義務(wù)的事實(shí)。據(jù)此，對(duì)雙方該項(xiàng)爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》第四十二條之規(guī)定，運(yùn)用締約過(guò)失責(zé)任原則予以調(diào)整，即在雙方訂立《出讓合同》過(guò)程中均存在締約過(guò)失的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定恒興公司損失的1000萬(wàn)元保證金，由雙方各半分擔(dān)。

案例索引：(2004)浙民一初字第12號(hào)；（2005）民一終字第83號(hào)，見(jiàn)《民事審判指導(dǎo)與參考》（第27集）第200-220頁(yè)。

18、依據(jù)訴訟過(guò)程中形成的債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議制作的民事調(diào)解書(shū)被人民法院撤銷(xiāo)后，債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議也失去法律效力

——從《合同法》第八十條的規(guī)定來(lái)看，債權(quán)人沒(méi)有向債務(wù)人撤銷(xiāo)合同的權(quán)利。通知到達(dá)，債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效，但該條并沒(méi)有限制債權(quán)人向人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撤銷(xiāo)合同的權(quán)利。隨著民事調(diào)解書(shū)的被撤銷(xiāo)，債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議也就失去了法律效力。

關(guān)鍵詞：債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)徽{(diào)解書(shū)；合同效力

規(guī)則詳解：本案涉及的主要法律問(wèn)題是債權(quán)人能否撤銷(xiāo)約定轉(zhuǎn)移債權(quán)的合同。根據(jù)《合同法》第八十條的規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人，該通知債權(quán)人不得撤銷(xiāo)。鄭明如將其對(duì)北海市政府的1438余萬(wàn)元出讓金的債權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給利達(dá)公司，并于1999年6月7日以《關(guān)于泰中公司與利達(dá)公司土地糾紛和解處理情況的報(bào)告》的形式通知北海市政府。債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是泰中公司與利達(dá)公司在訴訟中達(dá)成的，并經(jīng)北海市中級(jí)人民法院的民事調(diào)解書(shū)予以確認(rèn)。民事調(diào)解書(shū)生效后，泰中公司申請(qǐng)?jiān)賹?，?qǐng)求撤銷(xiāo)該民事調(diào)解書(shū)。法院經(jīng)審查認(rèn)為，雙方在達(dá)成債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議過(guò)程中，利達(dá)公司存在欺詐行為，遂判決撤銷(xiāo)了民事調(diào)解書(shū)。從《合同法》第八十條的規(guī)定來(lái)看，債權(quán)人沒(méi)有向債務(wù)人撤銷(xiāo)合同的權(quán)利。通知到達(dá)，債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效。但該條并沒(méi)有限制債權(quán)人向人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撤銷(xiāo)合同的權(quán)利?！逗贤ā返谖迨臈l第二款的規(guī)定很明確：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。”從本案的實(shí)際情況看，債權(quán)人泰中公司請(qǐng)求撤銷(xiāo)民事調(diào)解書(shū)，其實(shí)質(zhì)就是請(qǐng)求撤銷(xiāo)雙方的債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，因?yàn)槊袷抡{(diào)解書(shū)的被撤銷(xiāo)，泰中公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為也就失去了法律效力，故不能認(rèn)定為民事調(diào)解書(shū)被撤銷(xiāo)后債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議仍然有效。

案例索引：(2005)民一終字第31號(hào)，見(jiàn)《民事審判指導(dǎo)與參考》（第25集）第198-206頁(yè)。

19、當(dāng)事人協(xié)商一致解除合同，一方反悔的法院不予支持

——合同成立并符合法律規(guī)定的生效條件，雙方當(dāng)事人協(xié)商一致解除合同，合同效力歸于消滅，一方反悔，依法不予支持。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)；解除合同；一次性形成權(quán)

規(guī)則詳解：合同成立并符合法律規(guī)定的生效條件，在當(dāng)事人雙方未履行或者未完全履行前，通過(guò)協(xié)商或者行使約定解除權(quán)的方式解除合同，只要該解除合同的行為不違背法律或者不損害社會(huì)公共利益即可。涉案合同雙方當(dāng)事人在訴訟中均請(qǐng)求解除合同，無(wú)論雙方就解除合同后的違約或賠償是否能夠達(dá)成一致，都不影響和改變協(xié)議解除的事實(shí)與效力。即一旦當(dāng)事人雙方行使該項(xiàng)權(quán)利，解除合同的效力即發(fā)生，無(wú)正當(dāng)理由不能反悔。本案當(dāng)事人未就合同解除權(quán)事先在《合作協(xié)議》中作出約定。2004年11月23日，中云公司以鵬誠(chéng)公司單方提出解除《合作協(xié)議》違反誠(chéng)實(shí)信用原則為由提起訴訟，鵬誠(chéng)公司以中云公司單方面占有廣場(chǎng)購(gòu)物中心項(xiàng)目場(chǎng)地，單方與設(shè)計(jì)院修改設(shè)計(jì)方案等違約行為為由提出反訴，請(qǐng)求解除《合作協(xié)議》。該事實(shí)表明，在本案訴訟前，當(dāng)事人已就《合作協(xié)議》是否解除產(chǎn)生爭(zhēng)議。訴訟中，雙方在繼續(xù)履行與解除《合作協(xié)議》之間作出了解除的選擇。當(dāng)事人雖然沒(méi)有以訂立一個(gè)新的合同方式解除原《合作協(xié)議》，但其訴前與訴訟中實(shí)施的一系列解除合同的行為之目的是明確清楚的，即就是要告知對(duì)方終止履行《合作協(xié)議》約定的權(quán)利義務(wù)。無(wú)論雙方就解除《合作協(xié)議》后的違約或賠償是否能夠達(dá)成一致，都不影響和改變《合作協(xié)議》解除的事實(shí)與效力?？陀^上，當(dāng)事人各自解除《合作協(xié)議》的意思表示不僅到達(dá)對(duì)方，為對(duì)方知曉無(wú)異議，且雙方在解除《合作協(xié)議》之爭(zhēng)議焦點(diǎn)上意思表示完全一致。而這種解除一旦協(xié)商一致，原《合作協(xié)議》即歸于消滅。

案例索引：（2005）冀民一終字第146號(hào)；（2008）民提字第22號(hào)，見(jiàn)《民事審判指導(dǎo)與參考》（第46輯）第128-139頁(yè)。

20、合同履行殆盡時(shí)守約方不得依約解除合同

——在合同履行殆盡的情況下，守約方即使符合依約解除合同的條件，因不符合當(dāng)事人締約時(shí)的初衷和盡量使合同有效的立法目的，故合同不得解除。

關(guān)鍵詞：建設(shè)用地；轉(zhuǎn)讓合同；履行殆盡

規(guī)則詳解：根據(jù)合同約定和合同法的規(guī)定，守約方符合解除合同的要件，但在合同履行殆盡的情況下，守約方再依約解除合同，不僅會(huì)使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，甚至?xí)p害第三人的利益，不符合當(dāng)事人締約時(shí)的初衷和盡量使合同有效的立法目的。故對(duì)守約方濫用合同解除權(quán)的行為，人民法院應(yīng)當(dāng)加以限制，以平衡雙方當(dāng)事人的利益，維護(hù)公平正義。本案中，銀座公司向京順公司支付的土地轉(zhuǎn)讓款已占合同全部款額98.1%，離全部履行完畢僅差1.9%，合同權(quán)利義務(wù)即將終止。此時(shí)，如果法院判決解除合同，將會(huì)產(chǎn)生三種負(fù)面效應(yīng)：（1）損害有關(guān)購(gòu)房人的利益。涉案土地交付后，銀座公司已在該土地上建設(shè)了別墅區(qū)并已銷(xiāo)售，許多業(yè)主已取得了所購(gòu)別墅的房產(chǎn)證和土地使用權(quán)，客觀上土地使用權(quán)已無(wú)法回歸，倘若法院判決合同解除，購(gòu)房人的利益將受到損害，也不利于社會(huì)穩(wěn)定。（2）導(dǎo)致雙方當(dāng)事人利益嚴(yán)重失衡。通過(guò)履約，京順公司在本案中的合同利益已基本實(shí)現(xiàn)，并將土地轉(zhuǎn)讓款投入自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。合同履行期間恰逢土地大幅升值，如果通過(guò)解除合同要回土地，京順公司將會(huì)獲得高額利潤(rùn)。而銀座公司不僅無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同利益，而且將面臨購(gòu)房戶的巨額賠償，被迫陷入窘境。（3）違背締約初衷和立法目的。當(dāng)事人的締約目的是通過(guò)履行合同實(shí)現(xiàn)各自的經(jīng)濟(jì)利益，合同法的立法目的是盡量使合同有效，鼓勵(lì)和促進(jìn)交易，實(shí)現(xiàn)合同利益最大化。合同解除制度本身也是制約違約、促進(jìn)守約。合同法第九十四條把不能實(shí)現(xiàn)合同目的、不履行主要債務(wù)、遲延履行主要債務(wù)等作為解除合同的條件，對(duì)任意解除合同作出了嚴(yán)格限制。如果在合同履行殆盡的情況下任意解除合同，將會(huì)增加交易成本，擴(kuò)大合同風(fēng)險(xiǎn)，既有損當(dāng)事人的合法權(quán)益，也有違立法目的。

案例索引：（2010）民一終字第121號(hào)，見(jiàn)《民事審判指導(dǎo)與參考》（第46輯）第140-158頁(yè)。

   （未完待續(xù)）