房產(chǎn)與場(chǎng)地分別簽訂出租合同
    《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。企業(yè)將房屋及場(chǎng)地對(duì)外出租，是有稅務(wù)籌劃空間的。
    租金是計(jì)算房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。對(duì)外出租房屋及場(chǎng)地的企業(yè)能否節(jié)稅，確定租金大小是關(guān)鍵。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅只對(duì)出租房產(chǎn)租金收入征稅，出租場(chǎng)地不交房產(chǎn)稅。所以要將對(duì)外出租房屋及場(chǎng)地分別核算，達(dá)到節(jié)稅目的。
    例如：某企業(yè)將一處廠房及場(chǎng)地對(duì)外出租，年租金為100萬元。如果只開一張發(fā)票，則年納房產(chǎn)稅12萬元（100×12%）。如果合理分別簽訂出租房產(chǎn)與出租場(chǎng)地合同，分別開票，房產(chǎn)年租金為60萬元，場(chǎng)地年租金為40萬元，則年納房產(chǎn)稅7.2萬元（60×12%）。一年可節(jié)房產(chǎn)稅4.8萬元（12-
7.2）。
    
營(yíng)業(yè)與居住房屋分別簽訂合同
    納稅人在出租房屋時(shí)，應(yīng)區(qū)別房屋的使用性質(zhì)，將營(yíng)業(yè)場(chǎng)所與居住房屋分開，分別簽訂合同。這樣，繳納房產(chǎn)稅時(shí)可減輕稅負(fù)。
    例如：市民張先生擬將在商業(yè)地段購(gòu)買的沿街房屋上下兩層出租他人使用，合同規(guī)定每年取得租金12萬元，張先生應(yīng)納房產(chǎn)稅1.44萬元（12×12%）。
    該房屋屬于商住合用，樓上用于居住，樓下用于經(jīng)營(yíng)。如果張先生與承租方簽訂兩份房屋租賃合同，樓上按每月0.3萬元租給他人居住，第二份合同將樓下作為經(jīng)營(yíng)使用，年租金8.4萬元，兩部分合計(jì)租金收入仍為12萬元?！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，個(gè)人出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。
    個(gè)人將居民住房出租用于居住時(shí)，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2000〕125號(hào))的規(guī)定，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。樓上住房每年的收入為3.6萬元，房產(chǎn)稅率按4%計(jì)算，每年繳納房產(chǎn)稅0.144萬元(3.6×4%);樓下商業(yè)用房房產(chǎn)稅1.008萬元(8.4×12%)，兩項(xiàng)合計(jì)1.152萬元，比不分清用途租賃一年可節(jié)稅0.288萬元(1.44-1.152)。
    此外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定在計(jì)算征稅時(shí)，房屋出租人支付的出租房修繕費(fèi)用允許扣除，以每次0.08萬元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。房屋出租人可根據(jù)具體情況決定是否要將房屋裝修得好一點(diǎn)后再出租。
    
區(qū)別設(shè)備租賃和廠房租賃
    企業(yè)租賃大都涉及房屋租賃，例如出租車間、廠房、賓館、門面房等，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，企業(yè)租賃要按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。但一般情況下，企業(yè)出租的不僅是房屋設(shè)施自身，還有房屋內(nèi)外部的一些附屬設(shè)施，比如機(jī)器設(shè)備、辦公家具、附屬用品等，稅法對(duì)這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。
    如果把這些設(shè)施與房屋不加區(qū)別地同時(shí)寫在一張租賃合同里，這些設(shè)施也要繳納房產(chǎn)稅，從而增加了企業(yè)的稅負(fù)。因此，應(yīng)在合同中明確設(shè)備租賃收入和廠房租賃務(wù)的收入，保證合同中的服務(wù)內(nèi)容、金額等與企業(yè)的會(huì)計(jì)憑證相一致。
    例如，某企業(yè)決定將分廠廠房連同    設(shè)備出租，一年收取租金300萬元，并據(jù)此簽訂了租賃合同。按照這份合同，甲方要繳納的稅款如下：繳納房產(chǎn)稅36萬元（300×12%）；繳納營(yíng)業(yè)稅：15萬元（300×5%），兩項(xiàng)合計(jì)41萬元。也就是說，依據(jù)這個(gè)合同，機(jī)器設(shè)備也繳納了12%的房產(chǎn)稅。如果將一個(gè)租賃合同改變?yōu)閮蓚€(gè)租賃合同，即廠房出租合同與設(shè)備出租合同，約定以每年200萬元的租金出租廠房，每年100萬元的租金出租設(shè)備。兩項(xiàng)租金合計(jì)仍為300萬元，但因設(shè)備出租不涉及12%的房產(chǎn)稅，納稅總額因合同內(nèi)容的改變而發(fā)生改變。出租廠房繳納房產(chǎn)稅24萬元（200×12%），設(shè)備出租不涉及房產(chǎn)稅，由此節(jié)稅12萬元。
    
分拆房屋租金與代收費(fèi)用
    在對(duì)個(gè)人租賃收入進(jìn)行節(jié)稅策劃時(shí)，可以在保持實(shí)際收入不變的前提下，適當(dāng)?shù)亟档妥赓U的名義收入額，從而有效地減少稅收支出。
    一些出租房屋的屋主，為了方便，會(huì)把水、電、煤氣等代收費(fèi)用打包在房租里一起收取。實(shí)際上，這樣的方式并不劃算。
    例如，李先生將其一套住房出租給張先生，期限一年，月租金2500元，包括水、電費(fèi)300元，如果李先生不負(fù)擔(dān)水電費(fèi)，同時(shí)相應(yīng)地將租金降為每月2200元。那么，由于因稅基下降，而一年可少繳房產(chǎn)稅為432元[（2500-2200）×12%×12]。根據(jù)從價(jià)稅的特點(diǎn)，如果個(gè)人租賃收入額越少的話，其應(yīng)納的個(gè)人所得稅也就相應(yīng)越少。
    個(gè)人在出租自己的房屋時(shí)，有時(shí)承諾水、電、暖三費(fèi)全部包括在租金收入中，而不用承租人另外繳納，只是收取承租人房屋租金收入。由于三費(fèi)包括在里面，其租金收入也相應(yīng)較高。
    其實(shí)，從節(jié)稅的角度考慮，出租人的這種做法是不足取的。出租人可以采取減少名義收入的辦法，將原來自己承擔(dān)的費(fèi)用支出改由承租人負(fù)擔(dān)，相應(yīng)地減少租金收入。這樣，個(gè)人要繳納的個(gè)人所得稅也會(huì)降低，最終，稅后收入將會(huì)有所增加。
    
劃分房屋出租與物業(yè)服務(wù)
    目前，出現(xiàn)了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負(fù)責(zé)為出租房屋提供物業(yè)管理服務(wù)。因此，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍。
    出租人可以通過提高物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)，降低房屋租賃的價(jià)格達(dá)到少交房產(chǎn)稅的目的。但是，這種籌劃是有一定的前提條件的，即出租房一般應(yīng)有從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)范圍，且確實(shí)在出租房屋的同時(shí)也在提供物業(yè)管理服務(wù)。
    合理的利用物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)來籌劃出租房產(chǎn)稅是合理的，但關(guān)鍵是這種方法在實(shí)際中往往被出租人濫用，導(dǎo)致惡意避稅行為的發(fā)生。由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)有如下3方面：稅務(wù)機(jī)關(guān)可能存在的最低租金計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)是籌劃的一個(gè)障礙。
    一般正規(guī)的公司提供物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)是必須取得物價(jià)部門的收費(fèi)許可的，價(jià)格也是要審批的，因此，出租方刻意抬高物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，不僅得不到稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可，還可能由于不按收費(fèi)許可證收費(fèi)而受到物價(jià)部門的處罰。
    如果出租方純粹從逃避房產(chǎn)稅的角度處罰，沒有提供物業(yè)管理服務(wù)而和承租方簽訂房屋租賃合同和物業(yè)管理服務(wù)合同，在發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)可能吃虧。