2016年商品房銷售合同糾紛案件大數(shù)據(jù)報告

作者 | 楊正琴律師

公號 | 律    程

[摘要]  2015年《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》明確把大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略提升為國家戰(zhàn)略，這些信息都表明大數(shù)據(jù)會對傳統(tǒng)法律行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生沖擊?！董h(huán)球法律評論》專欄作家維克托對法律大數(shù)據(jù)有這樣的理解：“以一種前所未有的方式，通過對海量法律數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，對法律問題進(jìn)行預(yù)判，獲得巨大價值的產(chǎn)品和服務(wù)，或得出新的認(rèn)知、深刻的觀點(diǎn)和主張”。本文正是基于對中國裁判文書網(wǎng)、無訟案例上的海量法律數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，從而得出蘇州地域有關(guān)商品房銷售合同糾紛處理的一些淺見，主要目的是用于提升自己的專業(yè)知識，快速地成長，更好地為客戶服務(wù)。 

第一部分  商品房買賣合同糾紛案件數(shù)據(jù)概覽

根據(jù)中國裁判文書網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2016年度截止2016年7月7日，蘇州地域各級人民法院共審結(jié)民事案件17738件，其中判決結(jié)案10597件，裁定結(jié)案 7141 件。與商品房買賣相關(guān)的三類案件（商品房銷售合同糾紛、商品房預(yù)售合同糾紛、商品房預(yù)約合同糾紛）總數(shù)為 344件，占案件總數(shù)的1.93 %，其中商品房銷售合同糾紛共272件，占比1.53%，預(yù)售合同與預(yù)約合同糾紛案件則相對較少，占比0.33%和0.07%。

在此期間，民間借貸糾紛、機(jī)動車交通事故責(zé)任糾紛、離婚糾紛、金融借款合同糾紛、物業(yè)服務(wù)合同糾紛、房屋租賃合同糾紛六類案件分別以2102件、1851件、1351件、1347件、871件、489件居已結(jié)案件前六，占全部案件的45%。

2014年度全年蘇州市范圍內(nèi)各級法院共審理商品房銷售合同糾紛相關(guān)案件369件，2015年度全年蘇州市范圍內(nèi)各級法院共審理商品房銷售合同糾紛相關(guān)案件361件，而2016年度僅到7月份就已經(jīng)有272件。

相較各年度數(shù)據(jù)我們發(fā)現(xiàn)，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，蘇州外來人口增加，蘇州成為就業(yè)和投資的首選城市之一，人們的購房需求日益擴(kuò)大，與房屋相關(guān)各類案件數(shù)量逐年提升，體現(xiàn)了蘇州地區(qū)樓市發(fā)展態(tài)勢。

第二部分 案件所涉爭議類型和裁判結(jié)果

商品房銷售合同是指出賣人轉(zhuǎn)移在建或已建商品房所有權(quán)及相關(guān)權(quán)利予買受人，買受人支付價款的合同。這里的房屋特指商品房，而不包括農(nóng)村自建住房、單位集資建房等。

商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定，預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。

商品房預(yù)約合同是當(dāng)事人約定未來訂立一定合同的合同。

本報告中著重分析商品房銷售合同糾紛案件，共采集到272個數(shù)據(jù)樣本，占案件總數(shù)的1.53 %。其中商品房出賣人為被告的案件214件，商品房出賣人為原告的案件58件。前者中一審案件181件，二審案件33件，后者中一審案件24件，二審案件21件，特別指出的是后者還包括14件由商品房出賣人提起的管轄異議案件（全部被蘇州中院駁回）。

商品房出賣人做被告的214件案子中，最終買受人主動撤訴77件，因買受人在法定期限內(nèi)未交訴訟費(fèi)用按撤訴處理49件，因買受人沒有出庭按撤訴處理4件，經(jīng)過審判，商品房出賣人勝訴24件，出賣人敗訴31件，部分支持買受人訴訟請求的29件。

商品房出賣人作為原告的58件案子中，最終出賣人主動撤訴17件，因出賣人在法定期限內(nèi)未交訴訟費(fèi)用按撤訴處理9件，出賣人提起管轄異議的案件14件（全部被蘇州中院駁回）。經(jīng)過審判，商品房出賣人勝訴12件，敗訴3件，部分支持出賣人訴訟請求的3件。

第三部分 審理期限和程序

采集樣本中，商品房出賣人做被告，買受人主動撤訴且記載有撤訴申請日和裁判日期的案子有59件，其中當(dāng)天出裁定書的37件，1-3天出裁定書的22件，3天以上出裁定書的10件。

采集樣本中，記載有立案和判決日期的案子有95件，其中簡易程序53件，從立案到判決日期主要集中在84天附近，最長323天[相關(guān)案例（2015）吳江民初字第1040號]，最短41天[相關(guān)案例（2016）蘇0508民初475號]。

普通程序一審案件30個，從立案到判決日期主要集中在180天附近，最長362天[相關(guān)案例：（2015）相渭民初字第00289號]，最短111天[相關(guān)案例：（2015）吳江民初字第2326號]，平均200天。

普通程序二審案件12個，從立案到判決日期主要集中在78天附近，最長199天[相關(guān)案例：（2015）蘇中民終字第04193號]，最短32天[相關(guān)案例：（2016）蘇05民終2616號]

第四部分 聘請律師情況

 272個采集樣本中被告一方請律師，原告一方未請律師案件有共30件，被告勝訴或原告撤訴26件；原告一方請律師，被告一方未請律師案件共有74件，原告方勝訴和部分勝訴合計50件。

第五部分 爭議原因

采集的272件樣本中判決案件102件。其中，因逾期交房起訴的案件有55件，占比54%；因約定不付起訴的案件10件，占比10%；因逾期辦證起訴的案件11件，占比10%。逾期交房、約定不符和逾期辦證是商品房買賣合同糾紛中的常見原因，在歷年的商品房買賣合同糾紛案件數(shù)量中均占較大的比重。

數(shù)據(jù)采集樣本中，因逾期交房引發(fā)訴訟，其中昆山滬成置業(yè)有限公司31件，蘇州高新地產(chǎn)集團(tuán)有限公司吳江分公司29件，綠地集團(tuán)常熟置業(yè)有限公司14件，蘇州工業(yè)園區(qū)勝浦城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限公司13件，吳江市恒達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10件，吳江恒達(dá)星湖灣置業(yè)有限公司7件，吳江市聯(lián)發(fā)置業(yè)有限公司7件，江蘇恒達(dá)城建開發(fā)集團(tuán)有限公司6件，吳江月亮灣房產(chǎn)有限公司6件，江蘇偉業(yè)房產(chǎn)有限公司5件，江蘇五洋房產(chǎn)有限公司5件，蘇州瑞景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4件，合計137件，這12家公司涉訴案件占出賣人作為被告的判決案件數(shù)的64%。

第六部分  訴訟主體分析

商品房銷售合同糾紛中，買受人作為原告的案件數(shù)量為214件，出賣人作為原告的案件數(shù)量為58件，其中因法院調(diào)解、律師介入等原因，買受人主動撤訴的案件數(shù)量為77件，出賣人撤訴的案件數(shù)量為17件，其他分布 見下圖。

第七部分  訴請內(nèi)容與裁判結(jié)果對比分析

在商品房銷售合同糾紛中，主要訴請為支付違約金、請求損害賠償、解除合同。

數(shù)據(jù)采集樣本中，102個判決書中，共收集到訴訟請求191個，訴請支付違約金的案件數(shù)量為65件，其中法院駁回案件數(shù)量9件，判令違約方依據(jù)合同約定支付違約金的14件，部分支持支付違約金的案件數(shù)量為42件。

第八部分  法院裁判案件數(shù)量分析

采集數(shù)據(jù)樣本中，判決文書共102份，裁定文書共170份。其中，蘇州市吳江區(qū)人民法院法院以采集數(shù)量96件，位居各人民法院結(jié)案數(shù)量之首，江蘇省蘇州市中級人民法院以67件位列第二，昆山市人民法院、蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院和蘇州市相城區(qū)人民法院分別以40件、20件、14件位列第三、四、五位。

第九部分 法院裁判觀點(diǎn)摘要

類型一 逾期交房案件

買受人一般需提供以下證據(jù)：《商品房購銷合同》、購房發(fā)票、交付使用備案證明、房屋產(chǎn)權(quán)登記信息查詢結(jié)果證明、結(jié)婚證、戶口簿、律師函、郵寄憑證等予以證實。法院依據(jù)以上判決出賣人支付逾期交房違約金。

逾期交房案件爭議焦點(diǎn)一般是違約金計算起止時間、違約金過高或過低的問題。法院會酌情調(diào)整違約金。例如：(2015)相民初字第01049號案例中，合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)為已付房款的日萬分之三，相比較被告的違約行為給原告造成的損失而言，該標(biāo)準(zhǔn)過高，應(yīng)予調(diào)整。綜合案件標(biāo)的的具體情況，法院酌情將違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為中國人民銀行公布的銀行同期貸款基準(zhǔn)利率。

類型二 逾期辦證案件

買受人一般需提供以下證據(jù)：《商品房買賣合同》、發(fā)票等。法院依據(jù)以上判決出賣人協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證，支付逾期辦證違約金。

逾期交房案件爭議要點(diǎn)一般是違約金金額。出賣人逾期辦證，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算；如果雙方明確約定了違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)，且無其他證據(jù)證明因出賣人逾期辦證所造成的實際損失存在，則按約定違約金計算。例如：（2015）吳江開民初字第1143號案例中，買受人主張因購房產(chǎn)生的兩年銀行購房貸款利息及契稅、維修基金、權(quán)證抵押辦證費(fèi)及產(chǎn)生的兩年利息，另要求被告賠償因被告違約致起訴產(chǎn)生的誤工費(fèi)1000元，并主張自起訴日起至產(chǎn)證辦結(jié)日止所產(chǎn)生的損失由被告承擔(dān)，因買受人無證據(jù)證明其他實際損失，法院僅支持逾期辦證違約金1000元。（2015）吳江民初字第2142號案例中，雙方在《商品房買賣合同》中約定如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.03%向買受人支付違約金，法院判決按合同約定金額支付違約金。

類型三 約定不符案件

買受人一般需提供以下證據(jù)：商品房買賣合同、其他補(bǔ)充協(xié)議、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、交付使用通知書、客戶意見及建議反饋表、告知函及郵寄送達(dá)憑證、解除函及郵寄送達(dá)憑證、承諾書、商品房預(yù)售許可證、房屋建筑工程、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工備案告知書、商品房交付使用通知書等。

約定不符案件爭議要點(diǎn)一般是是否構(gòu)成與約定不符，買受人需提供證據(jù)證明，從而可以主張退房、賠償損失及違約金，或要求恢復(fù)原狀等。實際上買受人很難提供有效證據(jù)證明與約定不符。例如：（2015）虎民初字第00534號案例中，買受人辦理交房手續(xù)時發(fā)現(xiàn)歐尚超市已變更為大潤發(fā)，且在查驗現(xiàn)場鋪位時發(fā)現(xiàn)所購商鋪未實際分隔且未明確標(biāo)示，商鋪周邊與合同所附戶型圖也不一致，次日，再去交房現(xiàn)場，所指位置又與前次不同，導(dǎo)致無法收房。法院以買受人并未提供任何證據(jù)證明被告向其交付的房屋存在地基基礎(chǔ)或主體結(jié)構(gòu)不合格等重大質(zhì)量問題導(dǎo)致其無法收房的情形，因而無權(quán)主張合同解除、退還房屋及賠償損失等。至于買受人所稱的解除理由“被告在商鋪開盤銷售時，曾經(jīng)承諾的大型知名品牌歐尚超市并未正式簽約入駐。買受人當(dāng)時基于歐尚的知名度才購買涉案商鋪，對買受人造成了實質(zhì)的影響”，法院認(rèn)為，買受人并未提供任何證據(jù)證明歐尚超市是否入駐構(gòu)成其決定是否購買涉案商鋪的主要考量因素，且鑒于出賣人確實曾與蘇州歐尚超市有限公司簽訂《租賃項目合作意向書》，故即使其在前期宣傳時提及歐尚超市也不構(gòu)成虛假宣傳，何況雙方在《商品房買賣合同》明確約定“售樓廣告”、“宣傳資料”等僅作買受方參考，不構(gòu)成買賣合同的組成部分，故法院對買受人該主張不予支持。

第十部分 風(fēng)險提示

商品房買賣和一個復(fù)雜的民事法律行為，從看房、簽認(rèn)購書、簽主合同、補(bǔ)充協(xié)議到入住驗收、辦理產(chǎn)權(quán)證，往往歷時較長、事務(wù)繁多，許多環(huán)節(jié)涉及法律等多方面專業(yè)知識，需要律師等專業(yè)人員為購房者提供幫助，購房者的合法權(quán)益才能得到保證。

說明：

檢索途徑：中國裁判文書網(wǎng) 無訟案例

檢索范圍：2015年10月8日后立案、2016年1月1日至2016年7月7日審結(jié)的案件

審理法院：蘇州市中級人民及蘇州各基層人民法院，包括姑蘇區(qū)、相城區(qū)、虎丘區(qū)、吳中區(qū)、吳江區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、常熟市、昆山市、太倉市、張家港市

案件類型：商品房銷售合同糾紛

文書數(shù)量：272件

部分裁判觀點(diǎn)摘自：中國裁判文書網(wǎng)