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見(jiàn)證中國(guó)購(gòu)物中心20年發(fā)展變遷，致敬扎根商業(yè)的元老級(jí)地產(chǎn)人。 贏(yíng)商（集團(tuán)）控股有限公司董事長(zhǎng)吳傳鯤今日發(fā)布的《從大數(shù)據(jù)看購(gòu)物中心20年發(fā)展變遷及開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)新趨勢(shì)》的報(bào)告指出，購(gòu)物中心經(jīng)歷20年的發(fā)展相當(dāng)于國(guó)外三、四十年的發(fā)展，未來(lái)購(gòu)物中心在業(yè)態(tài)、品牌、營(yíng)銷(xiāo)方面都將有新的突破。 階段一、1996-2000年是中國(guó)購(gòu)物中心揚(yáng)帆起航階段，廣州天河城的誕生代表著中國(guó)首個(gè)真正意義上的購(gòu)物中心出現(xiàn)，1999年上海港匯廣場(chǎng)從開(kāi)發(fā)開(kāi)始導(dǎo)入購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)理念，則成為中國(guó)購(gòu)物中心真正起源。 階段二、2001年隨著上海恒隆廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，而后上海正大廣場(chǎng)、來(lái)福士廣場(chǎng)相繼開(kāi)業(yè)，加速了中國(guó)購(gòu)物中心歸分化進(jìn)程。 階段三、2005年北京CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，代表萬(wàn)達(dá)第三代綜合體產(chǎn)品模式開(kāi)始成型。 階段四、2008年開(kāi)始全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破10萬(wàn)億大關(guān)，消費(fèi)力升級(jí)導(dǎo)致商業(yè)升級(jí)，購(gòu)物中心開(kāi)始出現(xiàn)餐飲、休閑業(yè)態(tài)比例增加。 階段五、2011-2015年，購(gòu)物中心進(jìn)入了爆發(fā)式增長(zhǎng)的階段，2015年5萬(wàn)方以上的購(gòu)物中心數(shù)量已超過(guò)4500家，可以說(shuō)中國(guó)購(gòu)物中心20年的發(fā)展相當(dāng)于過(guò)年30年、40家甚至50年的發(fā)展。 也就是從這一年開(kāi)始，購(gòu)物中心增幅開(kāi)始往下回落了，以后這個(gè)現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)，進(jìn)入存量時(shí)代。 購(gòu)物中心進(jìn)入存量時(shí)代之時(shí)，我們也在思考能夠做什么，目前贏(yíng)商網(wǎng)也在跟高德地圖室內(nèi)陸圖事業(yè)部合作，未來(lái)將推出一個(gè)產(chǎn)品，就是購(gòu)物中心調(diào)整的時(shí)候，基于每個(gè)購(gòu)物中心具體的鋪位位置，包括詳細(xì)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)提供一個(gè)招商精準(zhǔn)匹配的產(chǎn)品。 在大數(shù)據(jù)方面，我們選取了4個(gè)一線(xiàn)城市及23個(gè)二線(xiàn)城市，2000個(gè)3萬(wàn)平米以上的購(gòu)物中心，1660個(gè)已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心，340個(gè)擬開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心作為樣本，進(jìn)一步解析購(gòu)物中心本身的變化。 一、從規(guī)模上來(lái)看，從2011年開(kāi)始，購(gòu)物中心進(jìn)入了開(kāi)發(fā)風(fēng)口，近5年購(gòu)物中心入市數(shù)量是此前15年累計(jì)數(shù)量的5.3倍，2014年入市數(shù)量達(dá)到峰值，從2015年起，增量開(kāi)始放緩至300以下，提前進(jìn)入存量時(shí)代。 二、從城市選擇和商圈進(jìn)駐上來(lái)看，前十年60%的購(gòu)物中心集中在四個(gè)一線(xiàn)城市，在2007-2010年這五年間二線(xiàn)城市購(gòu)物中心開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展期，入市占比是一線(xiàn)城市的2倍，目前進(jìn)入二線(xiàn)城市購(gòu)物中心占比超過(guò)70%，購(gòu)物中心拓展向二三線(xiàn)城市下沉是大勢(shì)所趨；對(duì)于很多一二線(xiàn)城市而言，隨著核心商圈開(kāi)發(fā)的飽和，購(gòu)物中心進(jìn)入的商圈不斷從內(nèi)向外多極化發(fā)展，甚至項(xiàng)目自身就形成一個(gè)商圈，近5年區(qū)域核心商圈占比達(dá)到51%，超過(guò)3成的購(gòu)物中心進(jìn)入到非核心商圈，甚至生活半徑5公里以?xún)?nèi)都有一個(gè)購(gòu)物中心。 從購(gòu)物中心業(yè)態(tài)配比看，當(dāng)前整體達(dá)到了零售：餐飲：其他（親子、娛樂(lè)等）達(dá)到了4：3：3的比例，對(duì)比2015年與2016年樣本購(gòu)物中心業(yè)態(tài)調(diào)整變化數(shù)據(jù)看，零售業(yè)態(tài)整體配比有所減小，體驗(yàn)性業(yè)態(tài)配比呈上升態(tài)勢(shì)，特別是兒童親子及服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)增長(zhǎng)幅度相對(duì)較大，購(gòu)物中心對(duì)此類(lèi)業(yè)態(tài)的需求看漲。 具體到品牌，我們看到3間以上的成熟品牌占比接近70%，而門(mén)店數(shù)量3-5間的成熟品牌占比也達(dá)到50%，進(jìn)駐購(gòu)物中心的成熟品牌發(fā)展速度明顯滯后于購(gòu)物中心的增速，品牌同質(zhì)化程度高；而進(jìn)駐樣本購(gòu)物中心的新興品牌今年占比僅21%，同比2015年18.5%略有提升，但仍處在一個(gè)較低的水平線(xiàn)上。 這些新興品牌轉(zhuǎn)化為成熟品牌的過(guò)程，實(shí)際上就決定購(gòu)物中心將來(lái)發(fā)展的水準(zhǔn)。贏(yíng)商網(wǎng)從成立大數(shù)據(jù)中心以后，對(duì)品牌端數(shù)據(jù)監(jiān)控主要在成長(zhǎng)性新興品牌身上，因?yàn)橘?gòu)物中心可以找很多合適的品牌，但并不知道在哪里，贏(yíng)商網(wǎng)做這個(gè)數(shù)據(jù)監(jiān)控就是做一個(gè)背書(shū)。 購(gòu)物中心物業(yè)管理從最初的某物業(yè)管理公司到商業(yè)管理公司，再到資產(chǎn)管理公司，表面上是名字的變化，從深層來(lái)看是購(gòu)物中心管理思維的變化，最早是物業(yè)管理思維，現(xiàn)在變成了運(yùn)營(yíng)管理思維，有了增值保值的概念。 在場(chǎng)景管理方面，除了通過(guò)引進(jìn)差異化商戶(hù)營(yíng)造差異化競(jìng)爭(zhēng)力以外，空間也是需要經(jīng)營(yíng)的。什么樣的內(nèi)容能把人流帶起來(lái)，這是非常非常重要的一個(gè)課題，對(duì)于購(gòu)物中心收入來(lái)說(shuō)，正是有了場(chǎng)景管理的概念，收入慢慢從一元化租金收入，開(kāi)始多元化，比如廣告收入。 假設(shè)一個(gè)體量足夠大的購(gòu)物中心，里面招的全部都是體驗(yàn)業(yè)態(tài)，租金只能是維護(hù)水電費(fèi)基本運(yùn)營(yíng)成本，只能靠流量掙錢(qián)是極端的例子，其實(shí)在購(gòu)物中心內(nèi)賣(mài)廣告、賣(mài)汽車(chē)、賣(mài)保險(xiǎn)、賣(mài)旅游產(chǎn)品都是可以的，未來(lái)購(gòu)物中心的收入一定是多元化的，租金的占收入比例也會(huì)減少。 一、購(gòu)物中心從開(kāi)發(fā)到商業(yè)運(yùn)營(yíng)再到資產(chǎn)管理的思維模式變化。 二、全渠道擁抱互聯(lián)網(wǎng)，每個(gè)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)者要以開(kāi)放心態(tài)接受移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的新技術(shù)，可能短期內(nèi)還不能成為普及技術(shù)應(yīng)用，但它代表未來(lái)，如果把握住未來(lái)才有可能贏(yíng)得未來(lái)。 三、社區(qū)型購(gòu)物中心飛躍式發(fā)展。隨著老百姓消費(fèi)能力越來(lái)越快，如果解決基本需求的話(huà)，都希望在社區(qū)周邊步行能到達(dá)一個(gè)購(gòu)物中心，這是一個(gè)趨勢(shì)。 四、電商發(fā)展促進(jìn)購(gòu)物中心優(yōu)化和升級(jí)。從另外一個(gè)角度而言，電商也可以是一個(gè)購(gòu)物中心渠道，越來(lái)越多的電商也開(kāi)始開(kāi)實(shí)體店了，電商倒逼百貨、購(gòu)物中心的趨勢(shì)下，我們要提升經(jīng)營(yíng)理念，升級(jí)經(jīng)營(yíng)模式。 五、新興業(yè)態(tài)、品牌的不斷崛起。購(gòu)物中心一定要關(guān)注新興品牌的崛起，因?yàn)樗麄兒芸赡苁俏磥?lái)購(gòu)物中心調(diào)整期的時(shí)候，解決差異化問(wèn)題的一些品牌。 六、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)由實(shí)轉(zhuǎn)虛。購(gòu)物中心從比拼硬件到比拼軟件的過(guò)程，也就是剛才講到的場(chǎng)景營(yíng)銷(xiāo)，怎么樣把購(gòu)物中心空間場(chǎng)景化、擬人化，甚至購(gòu)物中心本身就是一個(gè)IP形象，讓客戶(hù)從空間感受上就認(rèn)可了你這個(gè)購(gòu)物中心。 七、IP營(yíng)銷(xiāo)。最近上海大悅城魔獸展開(kāi)展，周六迎來(lái)觀(guān)展1萬(wàn)多人次，衍生品銷(xiāo)售額達(dá)到35萬(wàn)。當(dāng)然對(duì)IP活動(dòng)的選擇一定要符合這個(gè)購(gòu)物中心基本客群的定位，這樣才能造成雙贏(yíng)的結(jié)果，才有可能把這些來(lái)觀(guān)看IP人的量轉(zhuǎn)化成銷(xiāo)售額。 精選資訊|行業(yè)解讀|品牌動(dòng)態(tài)|運(yùn)營(yíng)管理 |
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來(lái)自： 可可菲兒 > 《商業(yè)類(lèi)》
