為什么一居室套房不適合短期投資？｜德科地產(chǎn)頻道

北書房2014 2016-07-18

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文/劉德科

今天這篇《DK問答》只回答一個問題。問的地區(qū)是上海，但可能跟每一個熱點城市的多數(shù)購房者都有關(guān)聯(lián)。

@金*︱來自上海：有購房的資格，預(yù)算是總價300萬元的房子，投資不自住。不知道靜安“老破小”好，還是徐涇精裝高檔小區(qū)好？徐涇的住宅一室戶精裝期房5萬一平，現(xiàn)在可以買來投資嗎？目標(biāo)兩年后置換自住房?，F(xiàn)在出手還是繼續(xù)觀望？

這個問題雖是個案，至少關(guān)聯(lián)著這么幾個共性問題——

1. 一室戶適合純投資嗎？

2. 先買一套房投資，賺點錢再買房自住，這樣靠譜嗎？

3. 地段選擇要重點關(guān)注什么？

4. 房價還會漲嗎？

5. 地價對房價會有怎樣的傳導(dǎo)作用？

一室戶不適合短線投資

首先，在大多數(shù)情況下，一室戶不適合作為短線投資。一室戶的投資回報主要靠長期的租金收益（年回報率5%左右），而不是短期的房價上漲套現(xiàn)獲利——因為，一室戶在二手房市場往往賣不出高溢價，甚至連賣掉的難度都會更高。當(dāng)然，我們說的是通常情況，也有極少數(shù)城市的特殊區(qū)域會有例外。

如果你對一座城市的房價上漲預(yù)期有信心，要進行投資的話，最好要買三室戶型，如果購買力有限，至少也要買兩室戶型。現(xiàn)在的趨勢是，兩室和三室戶型的建筑面積越做越小，這樣可以控制總價，買得起的人會更多。

我大概知道你說的是哪個樓盤。它的一室戶差不多是60平米，從投資的角度講，面積做得有點浪費。在戶型精細化設(shè)計比較領(lǐng)先的城市，75平米可以做兩房戶型；目前上海幾乎還沒有，但85平米的兩房還是有的。

炒房神話需要時機，甚至有點可遇不可求。目前這個階段，對于房價剛剛暴漲過的城市來說，京滬深也好，寧蘇廈合也罷，想通過買一套房在兩年內(nèi)猛賺一筆，難度非常之高。除非，你真的遇到特別有潛力的房子。但你說的那兩種房子，無論是市中心的“老破小”，還是新城區(qū)的精裝修一室戶，都不是太好的選擇。

在這種新興區(qū)域買房

要努力靠近地鐵站和購物中心

你說的“徐涇”，這個地方在上海虹橋商務(wù)區(qū)以西，目前還沒那么成熟，但地鐵17號線已經(jīng)在建，這個地方未來的價值還是可期。在這種新興區(qū)域買房，要努力靠近地鐵。但是，你想買的那個樓盤，離地鐵站有點遠。

在新興區(qū)域，既要努力靠近地鐵站，最好還要有購物中心。那種“城市綜合體”性質(zhì)的大盤，既有購物中心，又有住宅，通常是更好的選擇。

樓盤邊上最好有

可能拍出高價的待出讓宅地

一個很現(xiàn)實的考量是，你選擇的樓盤，邊上最好還有新地塊待出讓，而且有可能拍出刷破區(qū)域單價紀錄的高價。在地鐵站邊上，有幾塊宅地，預(yù)計會在下半年或者明年上半年出讓。如果目前的趨勢沒有太大改變，那幾塊宅地的樓面地價可能會拍出4-6萬元/平米之間。面粉貴過面包，地價貴過房價，是現(xiàn)在很多熱點城市的常態(tài)。

面粉貴過面包，在一定程度上會導(dǎo)致將來的面包更貴。但需要冷靜的是，也不全然如此。

7月14日，上海虹口一宗宅地拍出了67409元/平方米的樓面地價，在涼城板塊。有些人推算，其住宅的實際樓面地價是9.5萬/平米，房價得買到12.5元/平米才能保本。實在難以茍同這種算法。

地價能否傳導(dǎo)到房價，要看地產(chǎn)商的“產(chǎn)品力”。如果一個能力一般的地產(chǎn)商，拿了一塊高價地，還是做老套路的房子，最終賣出的房價未必能夠支撐現(xiàn)在的地價——簡單說，他們未必能賺錢，虧本也是可能的。誰規(guī)定地產(chǎn)商一定就能賺錢？虧本的案例，多的是。

買房投資要挑

滿足大多數(shù)人居住功能的房子

房價還會漲嗎？從長遠看，必然還得漲；短期看，像上海這樣的熱點城市，短期內(nèi)大漲的可能性不大，但下跌的可能性更低。

所以，如果是自住，遇到自己喜歡的房子，就果斷下手；若是投資，就不一定要自己喜歡的房子，而是要挑大多數(shù)人喜歡的房子，要挑滿足大部分主流人群居住功能的房子。你說的那套“一室戶精裝期房”，顯然不是那種房子。

吳曉波頻道金融社群德科地產(chǎn)頻道

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