一、商品房供需：供需兩旺均超500萬㎡，區(qū)域分化加劇

1.上半年全市商品房供應6.4萬套約517萬㎡，同比增速放緩至7%

據(jù)廣西中原研究中心統(tǒng)計顯示，2016年上半年南寧市共供應商品房63706套，合計面積約517.1萬㎡，同比增長7%，相比2015年同期增速出現(xiàn)大幅度下降。環(huán)比2015年下半年出現(xiàn)大幅度下降。

由于2015年市場供需兩旺，開發(fā)商在下半年積極推貨，進入2016年特別是在第一季度，基本上開盤推新較少，市場主要以順銷為主，加之一季度為傳統(tǒng)的市場淡季，因此開發(fā)商推新熱情不高，更多以消化2015年的庫存為主，同時輔以新產品的預約認籌。進入二季度，市場逐步回暖，開發(fā)商積極推貨備戰(zhàn)五六月的樓市小旺季，開盤推新項目逐步增加，市場活動頻次明顯提升，在此基礎上，商品房供應大幅增加?？v觀上半年，樓市供應以市場走勢為依據(jù)或基礎，上半年總體供應超過500萬㎡，刷新了上半年南寧供應最高紀錄。

2.上半年商品房成交5.8萬套約合523萬㎡，同比上升27%保持理性增長

上半年，南寧市商品房共成交（網簽）58056套，合計面積523.2萬㎡，同比增長27%，環(huán)比下降8%。從歷史數(shù)據(jù)來看，首次在上半年超過500萬㎡的體量。在經歷2015年下半年的高峰后，2016年市場逐步回歸理性：一季度，首付分期逐步退出市場，渠道/分銷在通過2015年的瘋狂掃客后，市場需求得到大量的釋放，加之春節(jié)等因素影響，渠道作用開始減弱，帶客量及質量明顯下降，一季度共成交221萬㎡，同比增長9%，相比2015年同期的增幅下降了近50個百分點；進入2季度后，在首付比例及契稅下降等政策刺激下，開發(fā)商積極開盤推貨，客戶需求再度等到釋放，入市客戶明顯增加，市場成交再度加速，2季度南寧市共成交302萬㎡，環(huán)比增長近37%，同比增長45%。

3.上半年商品房銷售收入378億元，成交均價7230元/㎡

2016年上半年，南寧市商品房成交總金額達到378億元，同比增長31%，整體均價7230元/㎡，同比增長3%。從各個物業(yè)類型的成交分布來看，住宅共成交金額313.6億元，同比增長37%，成交均價7137元/㎡，同比上漲7%。從數(shù)據(jù)可以看出，住宅的價格一直處于上漲狀態(tài)，且漲幅正在擴大。

1-6月份，商鋪（不含商業(yè)及商場）成交金額18.1億元，同比下降25%，合同均價20461元/㎡，同比下跌15%，辦公寫字樓成交金額16億元，同比增長33%，合同均價10024元/㎡，同比大降33%。

從數(shù)據(jù)可以看出，上半年住宅包括別墅項目價格漲幅擴大，而商業(yè)及寫字樓價格出現(xiàn)了較大幅度的波動，其中辦公物業(yè)更是大跌3成以上，這是由于商業(yè)及辦公寫字樓項目成交量相對較少，且依賴于個別項目的拉動，辦公寫字樓成交價格的下降主要來自于幾個方面的因素：一是成交的區(qū)域結構變化，西鄉(xiāng)塘區(qū)、江南區(qū)的低價寫字樓上升，從而進一步拉低了項目均價；二是五象新區(qū)總部基地競爭日益激烈，成交價格開始下探，從而拉低了整體均價。

4.商品住宅供需旺盛，辦公寫字樓成交大增，商業(yè)供需保持平穩(wěn)

從上半年南寧市商品房供需的物業(yè)類型分布來看，住宅仍是絕對主力，共供應近371萬㎡，成交446.1萬㎡，供需比僅0.83，顯示上半年住宅成交量大于供應量，去庫存效果相對明顯，在供應端，住宅也是所有類型物業(yè)中同比增長的，但仍然低于成交，顯示了商品住房在供需兩端的旺盛勢頭。

辦公寫字樓止住了2015年下降的勢頭，上半年南寧市共供應19.2萬㎡，同比下降54%，成交15.9萬㎡，同比增幅達到98%，在所有細分物業(yè)中增幅最大；商業(yè)物業(yè)仍然保持相對平穩(wěn)的增長態(tài)勢，上半年共供應31萬㎡，成交13.6萬㎡，同比增長10%。從數(shù)據(jù)來看，雖然辦公寫字樓呈現(xiàn)了爆發(fā)，但整體上商業(yè)及辦公寫字樓物業(yè)依然難改供需失衡的局面，去庫存仍然是一個長期的過程，在此過程中，對開發(fā)商的資金、渠道是一個極大地考驗。

5.青秀、江南、良慶供需兩旺，興寧、西鄉(xiāng)塘區(qū)增長乏力，邕寧放緩

從南寧市商品房供需的區(qū)域分布來看，青秀區(qū)仍是各大城區(qū)的領跑者，上半年該區(qū)共供應商品房132.7萬㎡，同比大增95%，成交139.3萬㎡，同比增長55%；此外，良慶區(qū)一直是品牌房企的主戰(zhàn)場，隨著城市配套規(guī)劃的落地建設，居住價值和投資價值得到廣大客戶的認可，最近幾年保持穩(wěn)健的高速增長勢頭，上半年供需均超過100萬㎡，其中成交近106萬㎡，同比增速超過40%；江南樓市再次提速，在萬達、恒大等品牌房企和項目的推動下，江南區(qū)呈現(xiàn)出了極大的市場潛力，上半年供應量達到125萬㎡，成交近93萬㎡，同比增速達到50%，逐漸壓制住了同為老城區(qū)的西鄉(xiāng)塘和興寧區(qū)。

西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧區(qū)市場表現(xiàn)不盡如人意，其中西鄉(xiāng)塘幾乎無新項目入市，上半年供應不足50萬㎡，同比大降近60%，成交75.5萬㎡，同比略增2%，該區(qū)域目前仍然是以去庫存為主，未來供應仍要依賴于舊改項目入市，而在安吉萬達銷售告罄后，片區(qū)內基本上無影響力的項目帶動，相思湖片區(qū)依舊處于不溫不火的狀態(tài)，地鐵的規(guī)劃及開通仍未起到很好的推動；而興寧區(qū)上半年商品房供需均出現(xiàn)下降，其中供應64萬㎡，同比下降29%，成交80.5萬㎡，同比下降14%，目前該區(qū)域的供需主要依賴于嘉和城、中海國際社區(qū)、盛天東郡等少數(shù)幾個項目的拉動。

邕寧區(qū)雖然供需保持著50%左右的增速，但量上仍處于相對較低的水平，由于地域、配套等方面的因素，世博園雖是利好，但仍在發(fā)酵中，加之片區(qū)供需體量增加導致的基數(shù)越來越大，預計該區(qū)域的成交增速仍將繼續(xù)下探，往年動輒同比幾倍的增幅將難以出現(xiàn)。

6.近6年商品房新增庫存超1500萬㎡，住宅偏緊、商業(yè)及辦公去化堪憂

根據(jù)廣西中原研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，南寧市近六年（2010-2016上半年）的新增庫存量（可售存量）達到1517.7萬㎡，整體去化周期16.7個月，仍處于較高的水平。分物業(yè)類型來看，住宅近六年可售存量達到近627萬㎡，去化周期維持在10個月以后，屬于相對偏緊的狀態(tài)。商業(yè)及寫字樓乃至車位車庫的去化令人堪憂，其中商業(yè)物業(yè)近6年新增庫存達到225萬㎡，去化周期達到91個月，若是算上2010年之前仍處于可售狀態(tài)的商業(yè)物業(yè)，那么根據(jù)初步測算，將超過300萬㎡，去化周期將超過100個月，面臨著巨大的去化壓力，且供需比大于1的狀態(tài)仍在持續(xù)；而辦公寫字樓也是如此，近6年新增庫存134萬㎡，去化周期達到51個月，雖然相對商業(yè)物業(yè)去化壓力有所緩解，但由于潛在的供應量巨大，去化仍堪憂。

二、商品住房：供需兩旺，熱點區(qū)域推動房價漲幅擴大

1.上半年供應369.3萬㎡成交439.4萬㎡，供需兩旺量價齊升

2016年上半年南寧市商品住宅（不含別墅、洋房、經濟適用房、限價房、拆遷安置房等政策性房，下同）供應達3.4萬套，面積合計約369.3萬㎡，同比增長43%，創(chuàng)下2012年來上半年住宅供應的新高，其中受市場影響，二季度供應量明顯要多于一季度。

從成交量來看，2016年上半年南寧市商品住宅成交約4.3萬套，面積合計約433.9萬㎡ ，同比增長28.6%，相比2015年同期增幅下降了近18個百分點。一季度，2015年年末的市場高增長勢頭并未出現(xiàn)，市場進入蓄客期，成交量同比雖有所增長，但幅度較少，在2月份利好政策持續(xù)出臺后，市場迅速回暖，整個二季度出現(xiàn)恢復性增長，同比增幅達到47%，相比一季度增幅擴大了近40個百分點。其中5月份的住宅成交量首次迎來2016年的高峰，月成交量突破90萬㎡。整體來看，2016年上半年住宅市場雖然同比增速有所回調，但仍保持強勁的增長勢頭。

從價格上來看，2016年上半年商品房的整體成交均價（未剔除相關政府、企事業(yè)單位的內部團購房）約為7137元/㎡，均價首次突破7字頭大關，同比上漲7%，漲幅有所擴大，價格上漲的主要原因是品牌開發(fā)商項目的推動，以江南為例：萬達、恒大入市后，區(qū)域周邊的房價迅速提升，此外五象湖、鳳嶺北均成為價格的領漲板塊。

2.青秀供需均過百萬領跑，江南區(qū)供需大漲，區(qū)域/板塊分化越趨明顯

據(jù)廣西中原研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，青秀區(qū)仍是南寧市住宅供需量最大的城區(qū)，上半年共供應住宅106.4萬㎡，同比增長208%，成交108萬㎡，同比增長56%，是南寧市唯一一個供需破百萬的城區(qū)；除青秀區(qū)外，江南區(qū)異軍突起，在萬達、恒大入市后的帶動下，加之區(qū)域內熱銷樓盤匯東星世界等項目持續(xù)熱銷，上半年江南住宅供需兩旺，其中供應84萬㎡，同比大增195%，成交78.3萬㎡，同比大增89%；此外，良慶區(qū)緊鄰青秀區(qū)之后，上半年供需量均超過80萬㎡，其中成交增速也超過30%；邕寧區(qū)供需仍在爬坡階段，上半年供需在34萬㎡左右，雖然成交增速達到了70%，但隨著基數(shù)越來越大，未來的增速將持續(xù)下降。興寧區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)在上半年均表現(xiàn)不盡如人意，其中西鄉(xiāng)塘區(qū)供應遭腰斬，僅為19.2萬㎡，仍處于去庫存階段，成交57萬㎡同比也下降1個百分點，興寧區(qū)也是如此，過于依賴嘉和城、中海國際社區(qū)等少數(shù)項目，上半年共成交69.6萬㎡，同比下降17%。

上半年南寧城區(qū)住宅冷熱不均，分化趨勢日益明顯，這其中主要是源自于各熱點片區(qū)/板塊的影響所致。青秀區(qū)的成交主要集中鳳嶺北片區(qū)，榮和旗下項目、萬科城、霖峰壹諕、聯(lián)發(fā)君瀾等項目占據(jù)成交的大部分比重，五象湖片區(qū)隨著萬科、綠地、華潤、碧桂園、龍光等名企的入駐，成交量價大漲，成為南寧最熱的板塊之一，此外江南區(qū)壯錦片區(qū)、興寧昆侖大道區(qū)域均成為樓市熱點。

3.良慶區(qū)價格領漲，青秀區(qū)持續(xù)高位，品牌項目成為價格上漲主要推動力

從價格來看，上半年南寧市住宅成交整體均價7137元/㎡，環(huán)比上漲3.3%。其中良慶區(qū)領漲南寧市，上半年整體成交均價達到7239元/㎡，環(huán)比增幅達到8.6%，這主要是品牌開發(fā)商項目的價格上漲所致，魅力之城、天譽花園、二十四城等項目在2014年底低價入市，進入2015年后持續(xù)上漲，目前部分新入市項目如碧桂園、萬科金域藍灣等項目價格已經達到8000以上，部分產品單價過萬；此外，邕寧區(qū)價格也保持了一定的增幅，該區(qū)域目前住宅以剛需為主，大部分項目在2015年前后入市，且均以低價入市，在當前熱銷的狀態(tài)下，價格開始有所上浮，再加之部分洋房項目的銷售，因此整體均價呈現(xiàn)了環(huán)比上漲的態(tài)勢。

青秀區(qū)仍然是南寧市的價格高地，其中東盟商務區(qū)匯集了南寧市絕大部分的萬元單價大盤，柳沙片區(qū)也是接近萬元單價。上半年青秀區(qū)整體均價接近8800元/㎡，如果剔除掉仙葫片區(qū)及部分鳳嶺北片區(qū)的單位團購房源，那么整個青秀區(qū)的住宅成交價格將至少在9000元/㎡以上，而鳳嶺北片區(qū)仍是帶動青秀區(qū)價格上漲的火車頭。

4.建筑新規(guī)下，105-120-144㎡戶型供需大幅增長，大戶型成交下滑

2016年上半年，南寧市場仍以剛需為主，75-90-105㎡的剛需戶型成交超過2.2萬套，占到總銷售套數(shù)的52%，占到總銷售面積的46%。120-144㎡的改善型戶型供需旺盛，上半年共供應102.5萬㎡，占到總量的28%，同比增長76%，成交約114萬㎡，同比增幅達到46%。而在南寧實施建筑新規(guī)后，105-120㎡多以三至四房為主的首改戶型供需出現(xiàn)大幅度增長，這是當前市場上一個較為明顯的變化。

上半年144㎡以上的大戶型成交低迷，共合計成交約30萬㎡左右，其中144-180㎡戶型同比下降29%，180㎡以上的大戶型成交15萬㎡，同比大降42%。大戶型的低迷表現(xiàn)已經持續(xù)了相當一段時間，從2015年下半年開始，隨著股市不振以及實體經濟的低迷，大戶型的成交增速便出現(xiàn)持續(xù)下降。

5.公寓及大戶型價格漲幅最大，小戶型及剛需戶型價格相對較低

根據(jù)廣西中原研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年180㎡以上的大戶型成交價格最高，達到9827元/㎡，這也與目前大戶型的城區(qū)分布有關，目前大戶型住宅主要集中在東盟商務區(qū)、柳沙片區(qū)等價格相對較高的片區(qū)，因此使得成交價格相對較高；上半年，45㎡以下的投資性住宅和180㎡以上的大戶型價格漲幅相對較高，從市場表現(xiàn)來看，基本上是處于有價無市的狀態(tài)。從數(shù)據(jù)來看，基本上住宅面積的大小與銷售價格成正比，改善型以下的住宅成交均價均低于7000元/㎡，而改善型戶型的成交價格均要高于7500元/㎡。

6.近六年庫存613萬㎡，去化周期8個月，公寓及大戶型去化周期較長

根據(jù)廣西中原研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至到今年6月底，南寧市近6年住宅新增庫存達到612.7萬㎡，整體消化周期為8個月。

青秀江南良慶住宅可售存量過百萬，青秀消化周期超10個月。其中江南、良慶、青秀三個城區(qū)的住宅可售存量均超百萬，尤其是青秀區(qū)，住宅可售存量已上2百萬，上半年商品房的供需均集中在這三個城區(qū)，占比均在20%以上，相比第一季度，江南、良慶兩城區(qū)的存量和消化周期都有增加，青秀區(qū)的存量和消化周期均有減少；西鄉(xiāng)塘、興寧區(qū)住宅需過于供，存量一直在下降，消化周期持續(xù)減少；邕寧區(qū)住宅市場還未釋放，隨著更多項目的上市，住宅可售存量將會上漲，消化周期也將會增加。

投資及高端戶型過剩，剛需繼續(xù)改善戶型存量緊缺，剛需戶型消化周期僅需4個月 。截止6月底，75-90-105㎡的剛需戶型可售存量均在80萬㎡左右，消化周期分別是4.3和4.8個月，處于緊缺的狀態(tài)，從去年7月建筑新規(guī)出臺后，南寧市的高贈送戶型退出市場，并進入了緩沖期，進入2016年剛需戶型的供應量開始下降，改善戶型的供需量開始增長，占比值逐漸接近剛需戶型的占比值，但仍未完全得到釋放，因此改善戶型的可售存量雖然也處于偏緊的狀態(tài)，但相對剛需戶型的消化周期較長。45㎡以下的投資戶型和144㎡以上的大戶型市場仍處低迷的態(tài)勢，去化速度慢，消化周期長。

7.今年預計將有超過30個新項目入市，品牌項目受追捧

根據(jù)廣西中原研究中心不完全統(tǒng)計，2016年預計將有超過30個新項目入市銷售，其中大部分分布于江南區(qū)和良慶區(qū)，均以住宅產品為主打。在上半年已經入市的項目中，品牌開發(fā)商項目受到追捧，開盤均取得較好的效果和影響力，如龍光、萬科、碧桂園及廣源等項目均取得較好的銷量，而即將開盤的恒大華府也已經積累了較大的認籌量。

8.市場集中度持續(xù)提升，品牌開發(fā)商占據(jù)市場主導

從2012年開始，隨著五象新區(qū)的開發(fā)，大量的品牌開發(fā)商開始進入南寧，市場進入群侯割據(jù)的競爭格局，經過幾年的發(fā)展，從2015年開始，品牌開發(fā)商逐步得到客戶認可，隨著開發(fā)項目的增加，逐漸開始占據(jù)市場主導。發(fā)展到今年，品牌開發(fā)商的項目影響力不斷提升，除嘉和城長期占據(jù)成交排行榜首位外，前十位項目絕大部分被品牌開發(fā)商所占據(jù)。

品牌開發(fā)商在市場中的發(fā)力，進一步提升了南寧樓市的集中度，排名前十的項目合計銷售套數(shù)占到總量的29%，合計銷售面積占到總數(shù)的30%，合計銷售金額占到總量的32%。銷售排名前十的開發(fā)商合計銷售面積占到上半年總面積的51%。經過上半年的土地招拍掛后，品牌開發(fā)商的土地儲備得到一定的緩解，加之品牌開發(fā)商一貫高效率的開發(fā)節(jié)奏，預計未來南寧樓市的集中度將再一步提升，市場的競爭格局將進一步穩(wěn)固。

【總結】縱觀南寧房地產市場，在經歷過2015年高速增長的瘋狂后，上半年樓市表現(xiàn)雖然波瀾不驚，發(fā)展較為穩(wěn)健，且被土拍奪走了不少眼球，但是南寧樓市仍呈現(xiàn)出了一些不同以往的特點和趨勢：

首先，南寧樓市已經達到了千萬㎡級的供需體量并仍錄得相對合理的增長速度。2015年南寧樓市已經達到了千萬㎡的供需，今年上半年雖然增幅有所下降，但市場更為理性，首付分期開始淡出進一步降低了樓市杠桿、渠道分工合作更加合理、客戶置業(yè)需求的變化等。在政策利好持續(xù)的環(huán)境下，下半年的樓市預計仍將維持增長的態(tài)勢，但在2015年下半年的高基數(shù)、開發(fā)商漲價欲望強烈、人口紅利等方面的影響下，預計下半年的增長速度在上半年近29%的基礎上有所下調，全年供需超過1000萬㎡已成定局，成交量有望突破1200㎡。

其次，城區(qū)/區(qū)域樓市格局已經形成且分化仍將繼續(xù)，熱點板塊將在下半年繼續(xù)發(fā)力。從當前來看，青秀區(qū)的領跑地位已經穩(wěn)固，無論是供應還是成交，或是價格，均超出其他區(qū)域，且形成以定位于高端客戶需求的東盟商務區(qū)、柳沙片區(qū)，定位中高端的鳳嶺北片區(qū)的穩(wěn)固的樓市格局；良慶區(qū)在配套不斷兌現(xiàn)、品牌項目推動、商務氛圍及生態(tài)環(huán)境突出等前提下，其投資價值和居住價值得到體現(xiàn)，市場供需兩旺有望挑戰(zhàn)青秀區(qū)的地位；江南在2016年上半年實現(xiàn)爆發(fā)，仍離不開配套的完善、恒大萬達等品牌開發(fā)商進駐帶來的影響，隨著榮和、中鐵等項目的入市，整個區(qū)域將改變低端市場形象，供需及價格還有巨大增長空間；隨著中海、盛天的成功，昆侖大道區(qū)域的樓市仍將持續(xù)火熱態(tài)勢，招商、新寶通等地塊的開發(fā)，未來仍是興寧區(qū)樓市主戰(zhàn)場；西鄉(xiāng)塘還停留在去庫存階段，巨大的舊改市場體量將成為未來區(qū)域樓市發(fā)展的主要支撐，同時也是一些中小開發(fā)商生存及差異化競爭的良好土壤。

第三，市場集中度仍將繼續(xù)提升，品牌開發(fā)商主導的市場競爭格局還將持續(xù)，中小開發(fā)商淪為配角。南寧市場集中度最先從土地市場開始，最近幾年大部分公開出讓的地塊均被少數(shù)開發(fā)商所獲取，這在2015年及今年上半年表現(xiàn)得極為明顯，土地市場集中度的提升將必然導致整個樓市集中度的不斷提升。而樓市競爭已經逐漸從群雄割據(jù)過渡到品牌開發(fā)商直接交鋒的階段?？梢哉f，目前市場競爭已經變?yōu)槠放崎_發(fā)商之間或品牌開發(fā)商與國企開發(fā)商之間的競爭，這從上半年五象湖片區(qū)的萬碧龍開盤，鳳嶺北片區(qū)萬科、榮和、聯(lián)發(fā)、綠地之間的貼身廝殺可以感受到。而未來將有越來越多的中小開發(fā)商退出市場競爭，或淪為配角被收購兼并。

第四，剛需在相當長時期仍是主力，建筑新規(guī)實施后，各面積段住宅供需結構正在發(fā)生變化。從市場供需來看，剛需戶型占據(jù)著最大比重，且保持著相對較高的增速，根據(jù)對在售項目的監(jiān)控，幾乎絕大部分的項目剛需戶型都是去化最快的，由于剛需戶型與改善型及大戶型相比，價格相對較低，因此成交量和去化率更為可觀，可以說剛需戶型基本上是項目成本回收的保證。而改善型及大戶型價格相比剛需有一定溢價，因此雖然去化速度相對慢些，但基本上可以說，住宅底商和改善及大戶型住宅是整個項目利潤的保證。

建筑新規(guī)實施后，高贈送面積產品逐漸退出市場，上半年最顯著的變化就是105-120㎡的大三房或小四房產品供需出現(xiàn)大幅增長，而由于贈送面積的減少，開發(fā)商更注重贈送面積的實用性。

第五，下半年樓市漲幅及范圍或將繼續(xù)擴大，良慶、鳳嶺北將領漲南寧，江南與興寧成交價格將上漲，西鄉(xiāng)塘及邕寧區(qū)的價格敏感度相對較弱。上半年土地價格的大幅上漲將推動樓市的上漲，品牌項目的熱銷也給開發(fā)商提供了較強的漲價預期，在今年6月份，鳳嶺北片區(qū)和良慶區(qū)開發(fā)商便開始著手提價，霖峰壹諕、長虹路三強（萬科城、聯(lián)發(fā)君瀾、榮和悅瀾山）、榮和千千樹等項目已調整了銷售價格，整個市場可謂是漲聲一片。預計下半年，樓市價格的漲幅和范圍將有所擴大，其中鳳嶺北和良慶區(qū)將成為領漲者，鳳嶺北（不含長虹路）均價上萬、良慶區(qū)均價超8000的可能性大增，而隨著更多品牌項目的入市，江南區(qū)和興寧區(qū)的成交價格也將有所上漲。

最后，客戶置業(yè)需求更加多樣化，除產品 價格外，開發(fā)商品牌、學區(qū)、交通及商業(yè)配套等已經成為影響購房的重要因素。產品與價格仍是決定開發(fā)商購房的主要因素，但開發(fā)商的品牌、學區(qū)、交通網絡、醫(yī)療及商貿配套、生態(tài)環(huán)境等因素越來越被購房者所重視。以學區(qū)為例，2016年銷售排行榜前列的項目，除大部分都是品牌項目外，均配置了優(yōu)良的學區(qū)資源、商業(yè)配套和便捷的交通網絡，如天桃實驗學校、民主路小學、濱湖路小學等等。上半年教育局發(fā)布南寧市小學片區(qū)劃分后，維權事件頻發(fā)，從這也看到了廣大購房者對優(yōu)良教育資源的強烈訴求。

三、商業(yè)供需：供大于求失衡嚴重，未來去化更加艱難

2016上半年，南寧市商業(yè)物業(yè)供需仍然維持失衡狀態(tài)，供應遠高于需求，供需比創(chuàng)新高，大量商住項目取得預售證，導致供應維持較高的增長水平，而銷售卻出現(xiàn)下降，入市兩年左右的商住項目成交較多，且以中小戶型為主。

1.上半年供應供需下降， 成交價格持續(xù)下跌，供需比居高不下

商業(yè)供應31.1萬㎡環(huán)同比均下降但仍保持高位，供需比創(chuàng)新高上半年南寧市商業(yè)物業(yè)新增供應4662套，合計面積約31萬㎡，同比下降8%，環(huán)比下降35%；上半年共成交1518套，供需比達到3.1，創(chuàng)2012年來新高。近年來南寧商業(yè)供應大幅增加，但去化卻面臨較大困境，供應遠高于需求。特別是上半年南寧實體經濟低迷，大量餐飲服務行業(yè)企業(yè)出于虧損狀態(tài)，電子商務方興未艾，導致市場對商業(yè)用房的需求較少，短期內南寧市商業(yè)仍將面臨較大的去化壓力。

半年成交13.6萬㎡，同比增長10%，成交均價18197元/㎡創(chuàng)下近幾年新低

上半年，南寧市商業(yè)物業(yè)成交面積1518套，約合13.6萬㎡，同比增長約10%，環(huán)比下降26%。上半年商業(yè)物業(yè)成交均價18197元/㎡，相較于2015年下跌13.6%，自2013年以來，南寧市商業(yè)物業(yè)成交均價呈不斷下降趨勢，而目前的實體經濟形勢沒有好轉跡象，且大部分商住項目，包括位置較差、客流量較少的項目，均有商業(yè)物業(yè)供應，商業(yè)物業(yè)為實現(xiàn)去化，未來整體上或將存在繼續(xù)降價的可能性。

住宅底商（商鋪）仍是供需主力，上半年量價齊跌

上半年南寧市供需仍以商鋪為主，其中商鋪供應29.4萬㎡，同比增長29%，成交8.9萬㎡，同比下降11%，成交均價為20461元/㎡，同比下跌15%。

2.江南、青秀成供應主力，老城區(qū)仍是商業(yè)成交主力

江南、青秀供應占比超七成，部分區(qū)域供應翻倍

上半年南寧各城區(qū)商業(yè)物業(yè)供應出現(xiàn)較大差異，江南、青秀區(qū)供應面積均超9萬㎡，二者供應面積之和占全市總量71%，其他四個城區(qū)占比較小。同比方面，江南、青秀和良慶區(qū)保持增長，而西鄉(xiāng)塘區(qū)、興寧區(qū)、邕寧區(qū)則出現(xiàn)下降，其中西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧區(qū)降幅達76%。在火車東站開通、五象新區(qū)建設的影響下，青秀區(qū)、良慶區(qū)成為重點發(fā)展的區(qū)域，吸引了眾多項目落戶，進而導致商業(yè)物業(yè)供應量的大幅增加。而江南區(qū)在恒大、萬達等品牌開發(fā)商入駐后，片區(qū)形象得到提升，進一步帶動投資，落戶項目越來越多。在區(qū)域及品牌的聚集效應作用下，江南、青秀、良慶三個城區(qū)未來的供應量仍將保持主力位置，尤其是良慶區(qū)和江南區(qū)，可開發(fā)土地較多，配套不斷完善，會進一步吸引投資進入，而今年這兩個區(qū)成交了大量的商住用地，預計年底或明年會有大量商業(yè)物業(yè)入市供應。

興寧西鄉(xiāng)塘成交占比近半，區(qū)域間價格波動反差大

上半年，以西鄉(xiāng)塘、興寧和江南區(qū)為首的老城區(qū)成交量相對較大，成交面積合計超過6萬㎡左右，占全市成交面積的68%。值得注意的是，西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧區(qū)的成交均價都出現(xiàn)下降，尤其是西鄉(xiāng)塘區(qū)成交均價降幅達31%。作為較受市場青睞的青秀、良慶區(qū)，成交量不及上述三個區(qū)域，一方面入市供應的新項目如霖峰壹號、萬科城、保利領秀前城等，仍處在住宅銷售的階段，商業(yè)物業(yè)尚未大量推售，加之這些項目銷售均價相對較高，目前還處于有價無市的局面；另一方面，良慶區(qū)的配套尚未完善，沒有足夠的客流量，投資者仍在伺機而動。反觀西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧區(qū)，由于人流及客源的充足、商業(yè)氛圍相對濃郁，且大部分項目已經完成住宅銷售進入商業(yè)銷售階段，上半年推售的商業(yè)物業(yè)較多。

3. 80㎡以下戶型仍是供需主力，商業(yè)去庫存政策效果并未顯現(xiàn)

80㎡以下戶型仍是供應主力，供應量翻倍占比較大

上半年商業(yè)物業(yè)供應以40-80㎡戶型為主，二者供應量占比為44%，同比增幅均超90%。另外，100-200㎡戶型供應量達5.4萬㎡，占比達18%，供應量也較多。各戶型供應增幅方面，基本呈現(xiàn)小戶型供應增長、大戶型供應下降的情況，100-200㎡戶型、500㎡以上戶型同比大幅下降，80㎡以下戶型同比大幅增長。近年來，南寧市商住項目激增，幾乎所有項目都有商業(yè)物業(yè)，且以中小戶型為主，加上商業(yè)綜合體的大量供應，導致中小戶型商業(yè)物業(yè)供應大幅增加。而去年以來大量商住用地成功出讓，尤其今年上半年，商住用地成交火熱，在未來會向市場投放大量的中小戶型商業(yè)物業(yè)。

80㎡以下戶型為成交主力，多個戶型均價下降

上半年，南寧市商業(yè)物業(yè)成交以40-80㎡戶型為主，二者成交3.8萬㎡，占比43%，100-200㎡戶型成交1.98萬㎡，占比為22%。200-500㎡戶型同比增長78%，增幅較大，40-60㎡戶型小幅增長，其他戶型同比下降。成交均價方面，多數(shù)戶型成交均價同比下降，40-60㎡戶型均價最高，達24051元/㎡。從各戶型的成交與供應量看，供應量最多的戶型，同時也是成交量最多的戶型，供應市場與需求市場保持一致。億鼎安吉商業(yè)廣場、時代茗城、龍光·君悅華庭等項目成為80㎡以下戶型的成交主力。

上半年南寧市出臺針對商業(yè)的去庫存政策，購買商業(yè)80㎡以上的客戶不但可以享受契稅30%的補貼，還可以享受“學區(qū)房”的待遇，但從市場表現(xiàn)來看，仍較為冷談，80㎡以上的商業(yè)成交無明顯升溫或改善。

4.近六年商鋪新增庫存178.5萬㎡，消化周期109個月去化堪憂

存量面積劇增，各區(qū)域去化艱難部分區(qū)域超8年

截至2016年6月底，南寧市商鋪（不含商業(yè)用房、商場）存量套數(shù)2.2萬套，存量面積178.5萬㎡，消化周期為109個月。從各區(qū)域的存量及消化周期看，江南、良慶、興寧、邕寧四個區(qū)存量較少，均不足30萬㎡，其中邕寧區(qū)因整體項目較少，商鋪存量也較少。消化周期方面，整體消化周期109個月，直接原因是因為上半年新增供應大幅增長，而成交量卻下降，導致分母變小，消化周期變長，而邕寧區(qū)消化周期異常，主要是因為近年來邕寧區(qū)有商住項目入市供應，但受交通、配套等因素影響，商鋪成交較少，隨著未來邕寧區(qū)配套的完善和人口的增加，商鋪成交將隨之增長，做大分母后，消化周期將縮短。

整體上，南寧市商鋪供過于求現(xiàn)象嚴重，尤其今年以來，實體經濟形勢嚴峻，對商鋪的需求減少，而宏觀經濟沒有好轉跡象，居民收入增速有限，價格低廉的網上實物消費越來越受到消費者青睞，進一步侵蝕了實體店鋪的發(fā)展空間，市場需求將持續(xù)收縮。

80㎡以下戶型去化較好，大戶型存量奇高

截至2016年6月底，南寧市80㎡以下戶型去化情況較好，消化周期低于80㎡以上的戶型，但仍不可小覷，去化周期最短的戶型也達到63個月，即5.5年。大戶型總價較高，非一般投資者可承受，一般為開發(fā)商自持并通過長期為主，其租賃方也均為大型連鎖超市等業(yè)態(tài)，基本上也是為了滿足住戶需求，同時通過大型商超的引進帶來人流和客源，在一定程度上刺激其他商鋪產品的銷售。

5.2016年上半年商鋪成交排行（按成交面積）

項目間成交差異較大，品牌開發(fā)商與中小開開發(fā)商成交量相當

上半年，成交面積前十名之間存在較大差異，其中時代茗城、龍光·君悅華庭成交面積達到0.8萬㎡以上，比第三名高出63%以上，第一名成交面積是第十名的3倍。前十名中，品牌開發(fā)商數(shù)量占5個，成交面積和金額均占49%。其他開發(fā)商在商鋪成交所占比例不小，可見在商鋪方面，品牌影響力不如住宅明顯。

【總結】南寧商業(yè)物業(yè)持續(xù)供過于求，且供應量仍在不斷增加，而市場需求卻顯得疲憊，雖然政府推出多種去庫存方法，但實際效用還有待檢驗，特別是在經濟無明顯好轉的情況下，商業(yè)所面臨的去化壓力更大：

①國務院雖然推出鼓勵企業(yè)發(fā)展租賃市場、允許商改住的政策，可以滿足部分居民的居住需求，并加快商業(yè)庫存的去化，但企業(yè)購買商品房、發(fā)展租賃市場，需要承擔較重的稅費成本，及資金投入，短期內難以吸引市場的投資；而南寧推出的關于居民家庭購買商業(yè)物業(yè)，其子女可就讀該物業(yè)所屬區(qū)域的學校的政策，因目前商業(yè)庫存較多的地段缺乏優(yōu)質學校，其效果也難達到。

②商業(yè)庫存過高是全國性的現(xiàn)象，供應量遠超出需求量，風險較大，導致銀行在對商業(yè)貸款申請時更加謹慎，部分地區(qū)開始提高商業(yè)的首付比例，這對商業(yè)的去化將雪上加霜。

③除宏觀環(huán)境影響外，南寧正計劃建設近50個鄰家廣場，力爭在人口密集居住區(qū)都建設一個，服務于周邊居民。作為配套齊全的小型綜合體，鄰家廣場投入使用后將分流大量的消費，進而導致住宅底商處境更加艱難。

④商業(yè)的高庫存與住宅的供不應求并存，南寧市仍在大力發(fā)展房地產，上半年商住用地成交量成為土地市場絕對主力，支撐起了整個土地市場，而下半年商住用地預計仍會迎來大面積成交，年底至明年有大量商品住宅進入市場的同時，也將有大量的商業(yè)進入市場，上游源源不斷有供應涌入，下游去化較難積壓較多，商業(yè)庫存的“堰塞湖”將繼續(xù)上升。

四、辦公寫字樓：成交大增，均價大幅下降，市場競爭加劇

1.上半年供應大降，成交放量大漲近1倍，成交價格持續(xù)下跌

據(jù)廣西中原研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2016年上半年南寧市辦公用房供應2266套，合計面積19.2萬㎡，相比2015年同期下降54%，上半年辦公寫字樓的供應項目也相應的減少，逐漸從各城區(qū)向良慶區(qū)轉移。

上半年南寧辦公寫字樓成交2336套，面積約15.9萬㎡，同比大漲98%，從數(shù)據(jù)上看，辦公寫字樓已經止住了2015年下降的勢頭，但整體市場依然不理想，供需不平衡致使冷淡局面依舊。

2016年上半年辦公寫字樓的整體成交均價為10024元/㎡，同比下降33%，成交價格的下降主要來自于幾個方面的因素：一是成交的區(qū)域結構變化，西鄉(xiāng)塘區(qū)、江南區(qū)的低價寫字樓成交量上升，從而進一步拉低了項目均價；二是五象新區(qū)總部基地競爭日益激烈，成交價格開始下探，從而拉低了整體均價；三是青秀區(qū)如華潤大廈、青秀萬達、龍光世紀、九洲國際等高價寫字樓項目成交低迷。

2.價格決定市場，江南供需放量，良慶、青秀區(qū)市場表現(xiàn)迥異

 上半年辦公寫字樓供應集中在江南、良慶、青秀三個城區(qū)，其中江南區(qū)成為供應主力，上半年合計供應辦公寫字樓1444套，合計11.66萬㎡，同比增長121%，占總供應量的近6成比重；良慶區(qū)和青秀區(qū)均同比出現(xiàn)下降，良慶供應6.53萬㎡，同比下降52%，青秀供應1.04萬㎡，同比下降89%。上半年全市辦公寫字樓的供應項目僅有7個，三個來自江南區(qū)、三個來自良慶區(qū)，青秀區(qū)只有一個項目有供應。

從辦公寫字樓的區(qū)域成交來看，江南、良慶、西鄉(xiāng)塘三個城區(qū)的成交量相比去年同期均有大幅增長，其中江南、良慶的同比增速超600%，青秀成交3.35萬㎡，同比下降37%，興寧區(qū)成交26套0.13萬㎡，同比下降30%。

從價格上看，辦公寫字樓整體及各城區(qū)成交價格都出現(xiàn)下跌，江南、西鄉(xiāng)塘、興寧三個城區(qū)的成交量主要依靠單個項目成交，分別是南寧江南萬達廣場、安吉萬達廣場、大嘉匯，這三個項目的主力成交類型都是小型的辦公用房，價格相對較低，均拉低了城區(qū)整體均價。

良慶成交價格為10197元/㎡，隨著五象新區(qū)進一步的推進要求，總部基地寫字樓項目均要在2018年之前上市，上半年總部基地的寫字樓項目新增不少，競爭日益激烈，價格開始出現(xiàn)下跌。

上半年青秀區(qū)的辦公寫字樓整體成交均價為14044元/㎡，同比下降20%，五象新區(qū)寫字樓項目的入市，分流了大量辦公寫字樓需求，與青秀東盟商務區(qū)高端寫字樓形成競爭，當前，除渠道外，價格下探也是吸引客戶，提高競爭力的手段之一。

3.40-60㎡、100-200㎡成供應主力，80㎡以下戶型成交量價占優(yōu)

據(jù)廣西中原研究中心統(tǒng)計顯示，上半年辦公寫字樓供應主力面積段為100-200㎡，共供應446套6.1萬㎡，同比增長120%，占到3成以上比重，40-60㎡的戶型占比26%，與其他戶型的占比相差不大。同比增速排名第二的是40㎡以下的小戶型，供應92套0.3萬㎡，同比增長10%，80-100㎡的戶型供應2.2萬㎡，同比小幅增長0.5%，其余戶型供應量同比均下降，降幅最大的是60-80㎡、200㎡以上的戶型，同比下降70%以上。

從成交（按面積）來看，上半年辦公寫字樓的各個戶型成交量相對均衡，但基本上以80㎡的投資性產品為主（更多的是包括萬達等項目在內的loft產品），合計成交5.1萬㎡，同比與去年同期基本持平，占到成交總量的58%。此外，100-200㎡的戶型走勢良好，雖然同比出現(xiàn)了超過20%的降幅，但總量達到近2萬㎡，可以看出，基于中小型企業(yè)需求的辦公寫字樓產品仍是投資的熱點之一。

從成交價格上來看，各戶型中唯有200-500㎡的戶型價格出現(xiàn)上漲，均價13775元/㎡，同比上漲21%，主要來自青秀區(qū)的華潤中心項目；價格下跌最快的是100-200㎡的戶型，均價16255元/㎡，同比下跌28%；100㎡以下的戶型成交均價均在2萬元/㎡以上，各戶型價格同比跌幅在7%-20%左右，這部分戶型價格變動的因素主要在于城區(qū)成交結構的變化，江南、西鄉(xiāng)塘、興寧等城區(qū)的小戶型辦公用房拉低了整體的成交均價，而大戶型的價格下跌的主要原因在于開發(fā)商對大客戶的讓利。

4.可售庫存134萬㎡，良慶、青秀占大部分比重，大戶型去化壓力加劇

據(jù)廣西中原研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，自2010年-2016年上半年以來的新增可售存量超過1萬套，合計面積約133.9萬㎡，整體消化周期為51月，去化壓力顯著。從各城區(qū)的可售存量來看，存量最多的是良慶區(qū)和青秀區(qū)，均在47萬㎡左右，良慶區(qū)的消化周期36個月，青秀區(qū)消化周期為97個月遠高于良慶。而江南區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)雖然庫存量仍有一定的規(guī)模，但由于這兩個區(qū)域的庫存主要集中在少數(shù)幾個項目中，且這兩個區(qū)的辦公寫字樓項目銷售價格相對較低，與住宅價格相當，預計未來的去化不成問題。

作為政府大力規(guī)劃與建設的兩個商務區(qū)，東盟商務區(qū)和五象新區(qū)總部基地都將面臨較大的去化壓力，這兩個區(qū)域都建設了數(shù)量眾多的超高層5A級寫字樓項目，產品基本上雷同，且潛在供應量巨大，未來都將面臨巨大的去庫存難題。

從各戶型可售存量來看，庫存量最多的是60-80㎡和200-500㎡，兩者可售庫存均在30萬㎡以上，其次是40-60㎡的戶型，可售存量23.2萬㎡。500㎡以上的大戶型近9個月均沒有成交記錄，200-500㎡的戶型去化周期需要128個月，從數(shù)據(jù)上看，大戶型的辦公寫字樓總價高，資金充足的投資客普遍較少，而需要單純的依靠企業(yè)購買者進行消化，去化難度很大，很大程度上考驗開發(fā)商的資金和渠道能力。相對而言，100㎡以下的中小戶型去化周期均在37個月以下，去化壓力相對比較小。

5.2016年上半年全市辦公寫字樓成交排行TOP10，航洋信和占據(jù)首榜

從上半年辦公寫字樓成交排行TOP10中可以看出良慶區(qū)占據(jù)主導地位，排行榜首位為南寧航洋信和廣場項目，不論是從成交面積和金額上都排在首位，TOP10中的5個項目來自良慶區(qū)，江南、西鄉(xiāng)塘各占一個，青秀區(qū)占3個。2016年良慶五象總部基地的辦公寫字樓項目仍在繼續(xù)準備上市中，不難看出，未來幾年五象新區(qū)總部基地寫字樓將占據(jù)絕對的主導地位。

【總結】上半年，從數(shù)據(jù)來看，南寧寫字樓市場迎來回暖，成交同比增幅接近1倍，扭轉了寫字樓市場持續(xù)低迷的局面，但陣痛還在繼續(xù)，上半年的市場成交主要來自江南萬達和安吉萬達的貢獻，作為政府重點打造的兩個商務集聚區(qū)：東盟商務區(qū)和五象新區(qū)總部基地的表現(xiàn)仍是不溫不火，總體而言，市場困境未迎來根本性改變，如何破局將成為一大難題。上半年，南寧寫字樓市場呈現(xiàn)出了如下的特點及趨勢：

①總體市場需求不夠旺盛，市場供應量放緩。產品與價格決定市場，成交以萬達廣場為主的LOFT、SOHO產品為重要支撐。通過數(shù)據(jù)我們可以看到，上半年作為傳統(tǒng)的寫字樓聚集區(qū)的青秀區(qū)和良慶區(qū)的成交未見起色，而江南區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)在萬達廣場等項目的帶動下卻取得了較好的市場?？傮w而言，主要原因還是來自產品的差異和定價，安吉萬達和江南萬達均以LOFT產品為主，能夠滿足大量資金實力不強的客戶的投資需求，加之萬達廣場項目綜合體的規(guī)劃，商業(yè)配套更為完善，使得產品功能更為多樣化，且市場價格僅與住宅相當，能在較短的時期內實現(xiàn)投資回報。而東盟商務區(qū)雖然配套完善，但庫存量較大，且產品同質化明顯，偏向大戶型，價值競爭激烈而銷售均價居高，進一步提高了入市門檻，增加了投資風險。而五象新區(qū)總部基地的商務氛圍缺失，各項配套仍處于建設階段，進一步加大的投資風險，投資客戶更多以觀望為主。

②超甲級/五A級寫字樓市場正處陣痛期，市場去化更多要依靠開發(fā)商/代理商的大客戶渠道拓展能力。無論是東盟商務區(qū)還是五象新區(qū)總部基地，均以大體量的超高層寫字樓項目為主，定位高端，配套齊全，此類寫字樓產品以大戶型為主，企業(yè)客戶將是重要的客戶群體，如金融證劵、保險、高端服務業(yè)務、大企業(yè)的區(qū)域運營中心等均是優(yōu)質的客戶，但整個南寧市的第三產業(yè)特別是高端服務業(yè)、金融保險業(yè)、IT與軟件服務業(yè)發(fā)展較為落后，其需求難以支撐如此龐大的市場供應，加之當前宏觀經濟低迷，實體不振，更使得高端寫字樓市場雪上加霜。因此，這將極大的考驗開發(fā)商及代理商的大客戶拓展能力，這將是未來市場制勝的關鍵因素，華潤在南寧的成功更多也是來自于國企背景下的全國范圍內的大客戶資源。

③寫字樓市場競爭加劇，五象新區(qū)總部基地項目價格下探，整體好轉仍待時日。隨著五象新區(qū)總部基地項目的集中入市，市場競爭更加激烈，作為政府重點打造的商務新區(qū)，萬科大廈、綠地中心銷售價格超過13000元/㎡，直追東盟商務區(qū)，但隨著競爭的激烈，目前片區(qū)整體均價已經下降到不足10000元/㎡，配套的缺乏、氛圍的不足、產品的高度同質化等使得整個區(qū)域陷入泥沼。由于政府規(guī)定總部基地各項目開發(fā)商必須自持70%物業(yè)，在項目投入使用后，將會有越來越多的總部企業(yè)入駐，包括恒大、萬科等品牌開發(fā)商將會入駐總部基地，而在大量業(yè)主方入駐后，片區(qū)的商務氛圍將會極大地改善，加之總部企業(yè)在產業(yè)鏈的帶動和吸附作用，輔以政策支持，未來將會吸引更多的相關企業(yè)進駐，此時將會盤活整個片區(qū)的寫字樓銷售和租賃市場，市場投資價值才會得到體現(xiàn)，因此總部基地寫字樓市場長期向好，只是尚待時日。