本文包含較多圖表，建議橫屏閱讀?? 二手房買賣糾紛的最終處理路徑要么是合同繼續(xù)履行，要么是合同解除終止交易，同時如有違約情形出現(xiàn)還應(yīng)當(dāng)按照合同約定或法律規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。選擇繼續(xù)履行往往會有諸多障礙，因此解除合同終止交易是更為常見的處理路徑。解除合同后勢必涉及違約責(zé)任承擔(dān)，如何選擇違約責(zé)任承當(dāng)方式，如何確定訴請主張，對守約方權(quán)益保護(hù)至關(guān)重要。 本文擬從常見的二手房買賣合同中關(guān)于違約責(zé)任約定入手進(jìn)行實(shí)證分析，并依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，得出各種違約責(zé)任之間的關(guān)系。
一、二手房買賣合同中常見的違約責(zé)任約定方式
二手房買賣合同的簽訂，往往先是交易各方到中介公司處簽訂“居間版買賣協(xié)議”，之后再去網(wǎng)簽，因?yàn)椴煌薪楣咎峁┑陌姹揪灰粯樱虼藢?shí)踐中我們就能見到形式多樣的違約責(zé)任約定。雖然關(guān)于違約責(zé)任的約定文字表述形式豐富多彩，但是經(jīng)歸納后主要是這么幾種類型（其中金額比例等數(shù)字僅作表述之用，不同的合同有不同的數(shù)字表達(dá)）：
情形1：賠償違約金，不足的按實(shí)際損失補(bǔ)齊
甲乙任何一方解除合同或決絕履行合同，均由違約方向另一方支付本合同約定的該房屋總價的10%作為違約金。實(shí)際損失超過違約總額的，責(zé)任方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償。
情形2：先要求繼續(xù)履行并承擔(dān)逾期違約責(zé)任，后再選擇解除合同并主張違約責(zé)任
甲乙雙方未能按照合同約定的有關(guān)網(wǎng)簽、過戶時間履行義務(wù)，守約方催促違約方按照每日合同總額的萬分之二向守約方支付違約金，并且要求違約方繼續(xù)履行合同。如果守約方催促違約方履行合同之后十日內(nèi)，違約方仍然未履行合同的，守約方有權(quán)解除合同，違約方應(yīng)當(dāng)按照房價總額的10%承擔(dān)違約責(zé)任。
情形3：定金責(zé)任
合同生效后，如出賣方違約，應(yīng)退還購房定金雙倍給買受方，并按照房屋成交價格10%進(jìn)行賠償。如買受方違約，購房定金歸出賣方所有，并按照房屋成交價格10%進(jìn)行賠償。
從前述三種情形中可以發(fā)現(xiàn)，二手房買賣合同糾紛中的違約責(zé)任方式主要有：①繼續(xù)履行；②定金罰則；③違約金；④解除合同；⑤賠償實(shí)際損失。這五種違約責(zé)任承擔(dān)方式互相組合，形成了多樣的違約責(zé)任承擔(dān)方式。
本文包含較多圖表，建議橫屏閱讀?? 二、關(guān)于各種違約責(zé)任形式之間關(guān)系的法律規(guī)定及處理方式
前述五種違約責(zé)任方式兩兩組合，能得到10種組合方式。如下表所示：
而現(xiàn)有法律規(guī)定對不同違約責(zé)任之間關(guān)系的規(guī)定并未明確覆蓋所有A1-A10的情形，而只是對部分情形作了規(guī)定。下面根據(jù)各種違約責(zé)任的性質(zhì)以及法律規(guī)定來分析各種違約責(zé)任形式之間的關(guān)系。
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