《平安龍江》——農(nóng)村宅基地可以轉(zhuǎn)讓嗎？

我喜歡劉心飛宇 2016-07-14

展開全文

導(dǎo)讀

順德因固化用地的政策，很多村民可以分到80平方米宅基地，但部分村民沒錢建屋，便將自己的宅基地轉(zhuǎn)讓給同村的村民。那么農(nóng)村的宅基地是否可以轉(zhuǎn)讓呢？要注意些什么問題呢？我們先來看一個發(fā)生在順德的案例。

2009年，村民譚某與同村的張某協(xié)商一致，將自己因固化政策取得的宅基地轉(zhuǎn)讓給張某，同時簽訂了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，但由于順德政策規(guī)定，在宅基地上興建的房屋自產(chǎn)權(quán)證發(fā)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，所以張某仍然以譚某名義辦理了相關(guān)的報建、房屋產(chǎn)權(quán)證，雙方約定5年期滿后，由譚某協(xié)助張某辦理房屋變更手續(xù)。2014年，張某要求譚某協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更，譚某卻反悔了，理由是當(dāng)時雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同無效，違反了宅基地不得轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定。經(jīng)過協(xié)商無效，張某于2015年12月向順德區(qū)人民法院提起訴訟。

當(dāng)時雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同是否有效？

張某與譚某簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，并且原、被告是同一集體經(jīng)濟組織成員，因此雙方有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的約定不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，也符合國務(wù)院有關(guān)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的政策和方向，應(yīng)為合法有效并對雙方有約束力，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。

根據(jù)《合同法》第107條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”所以，張某有權(quán)要求譚某繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理房屋過戶登記手續(xù)。

2016年2月順德區(qū)人民法院作出一審判決：1、被告繼續(xù)履行2009年簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；2、被告協(xié)助原告辦理該房屋的過戶變更手續(xù)。

受政策限制，順德農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓一般是以原宅基地用戶名義辦理手續(xù)，轉(zhuǎn)讓雙方都很少出現(xiàn)爭議。但隨著這幾年地價的升值，出現(xiàn)部分村民轉(zhuǎn)讓宅基地幾年后反悔，不同意協(xié)助過戶的糾紛，那究竟農(nóng)村的宅基地是否可以轉(zhuǎn)讓呢？

根據(jù)我國目前的法律規(guī)定，如《土地管理法》第62條：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！薄段餀?quán)法》和廣東地方法規(guī)條例都有相關(guān)規(guī)定?？梢钥闯龇芍皇且?guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，不得流轉(zhuǎn)也只是指集體經(jīng)濟組織成員以外的人，所以對于同村村民之間的宅基地是可以轉(zhuǎn)讓的，并且鼓勵村民出售依法取得的一戶一宅之外的農(nóng)村房屋。

但同時也提醒市民：對于外村村民或城鎮(zhèn)戶口的居民是不可以購買該村宅基地的，即使購買了也辦不了過戶手續(xù)。因為宅基地是村民基于建設(shè)住宅而使用集體所有的土地，所有權(quán)屬于村集體經(jīng)濟組織所有，村民享有使用權(quán)，村民以外的人無權(quán)使用。