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衡陽(yáng)市先鋒銀座大廈位于先鋒路31號(hào)，其一樓是一家電腦城，人來人往。與之形成鮮明對(duì)比的是，大廈的三樓現(xiàn)在還處于閑置狀態(tài)，建筑垃圾堆滿一地。
因?yàn)橘|(zhì)疑開發(fā)商逾期交房，三樓的購(gòu)房者謝宏偉根據(jù)合同約定，向開發(fā)商衡陽(yáng)市申泰置業(yè)有限公司（下稱“申泰公司”）提出違約金索賠。2013年8月，法院判決申泰公司向謝宏偉支付2012年6月1日至2013年3月31日的違約金1,542,668.4元。這還只是第一輪。
2014年7月，購(gòu)房者將開發(fā)商又告上法庭，索賠2013年4月至2014年9月的違約金。
開發(fā)商逾期交房引糾紛
從2008年開始，衡南縣商人謝宏偉共投資680多萬元，與衡陽(yáng)市申泰置業(yè)有限公司股東朱忠蓮、鄒修坤、鄧雄以及投資人焦貴文，合伙開發(fā)申泰公司名下的“先鋒銀座”項(xiàng)目。 2010年8月10日，謝宏偉（甲方）與申泰公司及第三人朱忠蓮、鄒修坤、鄧雄、焦貴文（乙方）簽訂了《項(xiàng)目投資股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。協(xié)議約定謝宏偉將其在先鋒銀座項(xiàng)目中因投資享有的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給申泰公司及第三人，轉(zhuǎn)讓金額為1096.957萬元。 協(xié)議約定的付款方式為，乙方付現(xiàn)金105萬元，剩余轉(zhuǎn)讓款乙方以先鋒銀座項(xiàng)目三樓營(yíng)業(yè)房及部分住宅房產(chǎn)抵付。為此，雙方于2010年8月29日簽訂了《房產(chǎn)抵股份轉(zhuǎn)讓款協(xié)議》。 《房產(chǎn)抵股份轉(zhuǎn)讓款協(xié)議》顯示，先鋒銀座三樓的建筑面積為1318.52平方米。首付款為7，713，342元。謝宏偉依約付清了首付款（該款系從申泰公司應(yīng)付給謝的股份轉(zhuǎn)讓款中抵扣）。申泰公司開具了房產(chǎn)銷售款收據(jù)。 《房產(chǎn)抵股份轉(zhuǎn)讓款協(xié)議》第七條約定：申泰公司須于2012年5月31日，將該商品房交給謝宏偉使用。逾期未交付商品房時(shí)，自2012年6月1日起，申泰公司按已交房款月息3%計(jì)付違約金給謝宏偉。 約定交房期限屆滿之后，因申泰公司未能出具《房屋竣工驗(yàn)收備案表》，謝宏偉認(rèn)為不符合交房條件，于是拒絕收房。 2013年3月，謝宏偉將申泰公司及第三人朱忠蓮、鄒修坤、鄧雄、焦貴文告上了衡陽(yáng)市雁峰區(qū)人民法院，索賠違約金。
雁峰區(qū)人民法院審理認(rèn)為，《房產(chǎn)抵股份轉(zhuǎn)讓款協(xié)議》合法有效。申泰公司在合同約定期限內(nèi)未能交房，此后通知交房時(shí)未能出示《房屋竣工驗(yàn)收備案表》，未達(dá)到合同約定的交房條件，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 涉案房屋為何會(huì)逾期？在庭審中，被告及第三人認(rèn)為是謝宏偉拒不配合拆遷導(dǎo)致樓盤無法驗(yàn)收。但因證據(jù)不足，法院不予采信。 2013年8月5日，雁峰區(qū)法院作出判決，法院認(rèn)為按交房款每月3%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)違約金明顯過高，遂酌情確定按已交房款每月2%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)違約金，據(jù)此計(jì)算開發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者支付2012年6月1日至2013年3月31日的違約金為1,542,668.4元。 雙方都不滿判決結(jié)果，遂上訴至衡陽(yáng)市中級(jí)人民法院。 衡陽(yáng)中院于2013年12月6日作出終審判決：駁回上訴，維持原判。 申泰公司及原審第三人向湖南省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/SPAN>2014年6月9日，湖南省高級(jí)人民法院駁回了申泰公司的再審申請(qǐng)。 衡陽(yáng)中院判決后，申泰公司及朱忠蓮、鄒修坤、鄧雄、焦貴文向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)監(jiān)督。 湖南省人民檢察院于2015年12月2日作出《不支持監(jiān)督申請(qǐng)決定書》，認(rèn)為原民事判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。 同一案件不同判決惹爭(zhēng)議 上述判決生效并執(zhí)行到位。申泰公司向購(gòu)房者謝宏偉支付違約金1,542,668.4元。 然而，問題并沒有以此終結(jié)，至今，申泰公司逾期交房的違約行為一直在延續(xù)。 謝宏偉于2014年7月29日向雁峰區(qū)人民法院提起訴訟，對(duì)申泰公司自2013年4月1日起至2014年9月1日止，及以后延期交房的違約責(zé)任主張權(quán)利，請(qǐng)求法院判令申泰置業(yè)有限公司按已交房款2%的月額支付違約金2，776，800元。 雁峰區(qū)人民法院于2014年11月27日作出（2014）雁民一初字第187號(hào)判決，申泰公司須按謝宏偉已付房款7,713,342元2%的月額，支付從2013年4月1日起計(jì)算至2014年9月1日止的違約金2,622,536.2元。 申泰公司不服，向衡陽(yáng)中院提起上訴。2015年4月8日，衡陽(yáng)中院認(rèn)為原審判決程序違法，裁定發(fā)回雁峰區(qū)人民法院重審。 今年4月29日，雁峰區(qū)人民法院作出（2015）雁民一初字第181號(hào)判決。法院判決申泰公司支付謝宏偉1,155,672元（按已付房款7,713,342元，按中國(guó)人民銀行同期貸款年利率分段計(jì)算）。即，違約金計(jì)算方式由之前的已付房款每月2%，變成了按已付房款的同期貸款年利率計(jì)算。 兩案的原告、被告沒變，作為判決依據(jù)為同一份協(xié)議，涉案的性質(zhì)、標(biāo)的、價(jià)款、履約方式、履約時(shí)間、違約責(zé)任是同一的，唯一區(qū)別就是訴請(qǐng)計(jì)算違約的時(shí)間段不同。重審時(shí)緣何會(huì)出現(xiàn)不同的違約金計(jì)算方式？謝宏偉質(zhì)疑，2016年的重審判決書改變了原三級(jí)法院生效判決（裁定）和省檢察院不支持監(jiān)督申請(qǐng)決定書，這一結(jié)果令他感到意外。 6月24日，該案的審判長(zhǎng)張玉文回應(yīng)說，之所以此次法院判決按已交房款的中國(guó)人民銀行同期貸款年利率，而不是按每月2%計(jì)算違約損失，是基于幾點(diǎn)考慮：涉案房屋已經(jīng)執(zhí)行了一次（即之前判決的違約金1,542,668.4元）；申泰公司在積極辦證；房屋有一部分已經(jīng)投入使用了（如一樓已經(jīng)使用了）；考慮雙方矛盾比較激烈。 張玉文說，按中國(guó)人民銀行同期貸款年利率計(jì)算違約損失，是在法律范疇內(nèi)調(diào)整。 目前，謝宏偉已經(jīng)向衡陽(yáng)市中級(jí)人民法院提起上訴。7月4日，記者聯(lián)系上了朱忠蓮，但她以“沒時(shí)間”為由婉拒了記者的采訪。 根據(jù)《合同法》第一百一十四條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。 約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。 法官解釋，違約金具有“補(bǔ)償和懲罰”的雙重性質(zhì)，鑒于違約金主要體現(xiàn)為一種民事責(zé)任形式，因此對(duì)數(shù)額過高的違約金條款，人民法院可以根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，以維護(hù)公平和誠(chéng)實(shí)信用原則。 |
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