房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查——造價(jià)成本人員必讀（首發(fā)）

樹悲風(fēng) 2016-07-11

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文 / 茅洪斌

欄目 / 我是造價(jià)人

第一部分、盡職調(diào)查概述

1、什么是盡職調(diào)查

盡職調(diào)查是新名詞，最近十年逐漸傳入中國。

盡職調(diào)查(Diligence Investigation)又稱謹(jǐn)慎性調(diào)查，一般是指投資人在與目標(biāo)公司達(dá)成初步合作意向后，經(jīng)協(xié)商一致，投資人對目標(biāo)公司一切與本次投資有關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查、資料分析的一系列活動(dòng)。

盡職調(diào)查是努力將交易信息從不對稱到對稱的過程（當(dāng)然，也可能制造新的信息不對稱），發(fā)現(xiàn)交易當(dāng)中的缺陷、瑕疵、風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)面信息以及它們對收購及預(yù)期投資收益的可能影響，避免交易陷阱，從而有效減少或最大限度消除由于信息不對稱對交易雙方所造成的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，盡職調(diào)查的結(jié)果對雙方是否最終達(dá)成交易起著非常關(guān)鍵的作用，盡職調(diào)查是交易雙方博弈的重要環(huán)節(jié)。

盡職調(diào)查現(xiàn)在已經(jīng)被廣泛地運(yùn)用在公司并購、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目收購、資產(chǎn)重組、IPO、資產(chǎn)買賣及其他的重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中。這些復(fù)雜的重大交易行為現(xiàn)在變得日益頻繁，近期因匯率扭曲更是有大量跨國并購行為，目的是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的優(yōu)化配置。商品在流通中增值，資產(chǎn)在重組中升值。

盡責(zé)調(diào)查技術(shù)含量高，需要很深厚的專業(yè)功底和行業(yè)閱歷。

2、盡責(zé)調(diào)查流程

公司的成長就是不斷尋找投資機(jī)會(huì)的過程，企業(yè)也因此而發(fā)展和壯大。

投資資金對市場極敏感，公司的投資部先在市場中發(fā)現(xiàn)“目標(biāo)”和“獵物”。

典型的盡職調(diào)查流程如下：

第一步: 一旦決定出擊，先確定初步交易方案及可行性分析，進(jìn)行收益測算，完成項(xiàng)目可研報(bào)告和評審。

第二步: 然后與目標(biāo)公司接觸，簽訂意向轉(zhuǎn)讓協(xié)議，允許盡職調(diào)查入場，安排半個(gè)月左右時(shí)間進(jìn)行排他性調(diào)查。

第三步: 一星期后盡職調(diào)查核心內(nèi)容披露，分析影響測算因素。

第四步: 再與目標(biāo)公司商談收購價(jià)格及交易結(jié)構(gòu)，確定大方向。

第五步: 商談商務(wù)合同細(xì)節(jié)，如股權(quán)比例，付款方式及付款節(jié)奏等。

第六步: 商務(wù)合同走流程通過，簽訂正式股權(quán)收購協(xié)議。

3、如何做盡責(zé)調(diào)查

在收購前對目標(biāo)公司進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查必須是全方位的，需要法律、財(cái)務(wù)、成本、稅務(wù)方面的團(tuán)隊(duì)。它們之間互有交叉，也有重復(fù)性工作，其結(jié)果也能互證。領(lǐng)隊(duì)的都是行家，盡職調(diào)查小組負(fù)責(zé)人一定要從宏觀把握重點(diǎn)，做到胸有成竹，高屋建瓴，才能從容指揮團(tuán)隊(duì)成員或下屬，否則負(fù)責(zé)人處于焦慮狀態(tài)，下面的人亂作一團(tuán)，無所適從。

進(jìn)行盡職調(diào)查是促使交易成功的前提條件，采集的信息和數(shù)據(jù)必須是完整的真實(shí)的準(zhǔn)確的有效的，每一數(shù)字均有來歷，工作嚴(yán)謹(jǐn)，不能主觀臆斷，不能自說自話。

盡可能多地收集資料，并認(rèn)真消化資料，履行核對、分析和詢問的調(diào)查程序；對于需要但是無法取得的資料，不強(qiáng)求取得，但在報(bào)告中進(jìn)行說明。

第二部分、成本人員如何做好盡責(zé)調(diào)查

工程成本盡責(zé)調(diào)查范圍包括了成本等相關(guān)因素。參與成本盡調(diào)的團(tuán)隊(duì)知識面一定要廣而深，否則，無法勝任，或者說不能全面履行盡調(diào)之責(zé)。律師與財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)不可能涉及這些內(nèi)容，因?yàn)檫@些事項(xiàng)與工程成本的關(guān)聯(lián)度更大些。

1、需要目標(biāo)公司提供的資料清單

工程成本的盡調(diào)團(tuán)隊(duì)從何入手呢？先列出需要的資料清單：

1.合同臺帳：所有工程施工合同、材料設(shè)備供應(yīng)合同、服務(wù)合同、專業(yè)分包合同。

2.工程結(jié)算臺帳：工程結(jié)算書、審定單和審價(jià)報(bào)告。

3.合同付款臺帳（包括建設(shè)工程其他費(fèi)用）。

4.施工過程中變更、簽證、索賠等資料。

5.項(xiàng)目總圖（區(qū)分完工與未完工）及竣工圖。

6.規(guī)劃許可證面積、竣工和備案的實(shí)測面積。

7.土地拆遷、地下管線、市政配套、場地標(biāo)高、土壤情況、地勘報(bào)告等資料。

8.已完工程和在建工程進(jìn)度表、開竣工日期。

9.已交房工程保修期結(jié)算情況。

10.大配套與小配套容量及交費(fèi)情況。

11.紅線內(nèi)配建絨線外代建和市政項(xiàng)目等資料和說明。

12.甲方現(xiàn)場臨建及臨時(shí)設(shè)施情況。

13.是否存在未取證先施工等被罰款等情況。

14.未銷售商品房明細(xì)。

2、對目標(biāo)企業(yè)人員訪談

通過與目標(biāo)企業(yè)的管理人員特別核心管理人員面對面談話來搜集信息資料，目的性不能太強(qiáng)太明顯，否則，對方會(huì)防備。帶著問題和疑問去交談，要引導(dǎo)式交流，看似無意的閑談，其實(shí)都有意為之，旁敲側(cè)擊，多提些相關(guān)問題，以獲取更多信息。目標(biāo)公司的資深管理人員在項(xiàng)目上呆得時(shí)間長，肯定是對項(xiàng)目了如指掌，占據(jù)信息優(yōu)勢，而盡調(diào)團(tuán)隊(duì)則完全陌生，處于劣勢。許多重要信息都是從與訪談對象的對話中獲取，彌足珍貴，是紙質(zhì)資料的補(bǔ)充和輔助。

受被訪談?wù)叩牧龅南拗疲L談并不能直接得出某些結(jié)論，但是，訪談依然是了解企業(yè)情況、尋找調(diào)查線索和佐證調(diào)查資料的有效手段。

3、成本調(diào)查工作重要性排序

進(jìn)行重要性排序，在有限的時(shí)間內(nèi)，要抓住重點(diǎn)和關(guān)鍵。要有輕重緩急，不能事無巨細(xì)，胡子眉毛一把抓，更不能“撿了芝麻，丟了西瓜”。雖然“走馬觀花”，但也絕對不能蜻蜓點(diǎn)水，一帶而過。研究重大、異常事項(xiàng)的內(nèi)容、發(fā)生的原因和對后續(xù)投資產(chǎn)生的各種影響。在研究過程中，秉承認(rèn)真、謹(jǐn)慎、全面、科學(xué)的態(tài)度，尤其是涉及目標(biāo)企業(yè)重大風(fēng)險(xiǎn)的事項(xiàng)更應(yīng)當(dāng)一究到底、不留隱患。

工程成本的團(tuán)隊(duì)重點(diǎn)是成本統(tǒng)計(jì)與測算。

從合同臺帳、結(jié)算臺帳、支付臺帳等采集基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，三帳合一，測算項(xiàng)目的開發(fā)成本，估算未結(jié)算項(xiàng)目的造價(jià)，摸清工程已支付情況。

收集和審閱資料是工作重心，應(yīng)當(dāng)在時(shí)間上、空間上涵蓋所有調(diào)查方所關(guān)心的、與目標(biāo)企業(yè)有關(guān)的各個(gè)重大方面。

對工程成本的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、整理、分析，包括前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)和公建配套等。分析數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系，是否有數(shù)據(jù)異常和偽造虛假行為。工程成本一般不涉及財(cái)務(wù)成本和稅金支出，這是財(cái)務(wù)和稅務(wù)關(guān)注的重點(diǎn)。

資料不全怎么辦？你也不能等所有資料收集齊才開始工作，而是邊收集邊工作，先對現(xiàn)有資料進(jìn)行分析整理，在這個(gè)過程中你也更有針對性了。

對于次要問題，則靈活處理，不必過多關(guān)注，避免成為交易殺手。

4、分析各類工程合同與其他費(fèi)用

合同是企業(yè)經(jīng)營的載體，任何業(yè)務(wù)均以合同形式表現(xiàn)。

分析合同的合同形式、計(jì)價(jià)模式、付款方式、工程結(jié)算等重要條款，也要關(guān)注合同的風(fēng)險(xiǎn)，如變更、索賠、工期延誤、保修期的責(zé)任等等。

此外，關(guān)鍵是比較備案合同與補(bǔ)充協(xié)議的差異。建筑行業(yè)存在大量的“黑白合同”和“陰陽合同”，備案合同符合法律，但有時(shí)沒有可執(zhí)行性。而“補(bǔ)充協(xié)議”更具操作性。如果合同當(dāng)事人一旦發(fā)生法律糾紛，法官判案以備案合同為準(zhǔn)，其他私下簽訂的未經(jīng)備案的補(bǔ)充協(xié)議可能無效，當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議與備案合同有矛盾和沖突時(shí)，備案合同更具法律效力。關(guān)鍵是調(diào)查補(bǔ)充協(xié)議與備案合同有沒有沖突，是否存在法律風(fēng)險(xiǎn)等。

5、評估剩余資產(chǎn)價(jià)值和未完工程造價(jià)

（1）評估剩余價(jià)值

項(xiàng)目剩余資產(chǎn)包括：未開發(fā)土地、不動(dòng)產(chǎn)、庫存商品房及其他資產(chǎn)。對剩余資產(chǎn)價(jià)值的原始價(jià)值或成本要有個(gè)精確的估算。住宅成本構(gòu)成包括：土地成本、配套費(fèi)、前期費(fèi)用、建安成本（包括室外景觀工程）和公共工程的分?jǐn)偟取?/span>

一般來講，資產(chǎn)價(jià)格高低取決于其成本的高低，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。但商品價(jià)格不等于成本，它隨行就市，市場行情是價(jià)格決定性因素。當(dāng)資產(chǎn)供大于求，其價(jià)格會(huì)下降；如果供不應(yīng)求，價(jià)格就上升。

(2) 評估已完工程的成本

未完工程一般是指正在施工未竣工交付的工程，也包括未完工卻停工的工程如爛尾樓。對他們進(jìn)行價(jià)值評估，也是要測算它的建安造價(jià)、土地成本、配套費(fèi)用、前期費(fèi)用、分?jǐn)傎M(fèi)用等。建安造價(jià)就按它完成的實(shí)物工程量以現(xiàn)在的計(jì)價(jià)依據(jù)、計(jì)算規(guī)則和價(jià)格水平計(jì)算，未施工的不計(jì)。土地成本、配套費(fèi)用、前期費(fèi)用、分?jǐn)傎M(fèi)用全部按其已完成的建筑面積分?jǐn)偂?/span>

6、地塊和環(huán)境對工程成本影響分析

項(xiàng)目的核心資產(chǎn)是土地，土壤與地質(zhì)情況影響因子大，切不可忽視對地塊情況的調(diào)查，更不能掉以輕心。

地塊情況就是查找其歷史變遷和以前的用途等情況，拆遷、三通一平是否完成，原基地是否設(shè)過廠，土壤是否受到污染，污染程度，是否需要換土和土壤修復(fù)處理，而這些對項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)、銷售及維護(hù)影響極大。

周邊環(huán)境對工程成本與銷售產(chǎn)生影響，調(diào)查項(xiàng)目附近是否有鐵路或高速公路、化工廠、垃圾場等，有沒有噪音污染，如有，則采取隔音措施，必然增加造價(jià)。

地質(zhì)分析也是工程成本盡調(diào)重點(diǎn)，不同的地質(zhì)情況對地價(jià)和工程成本產(chǎn)生不同影響，因?yàn)椴煌牡刭|(zhì)條件，工程成本相差很大。

盡調(diào)主要是根據(jù)地勘報(bào)告資料，將從幾個(gè)方面綜合評價(jià)本項(xiàng)目土質(zhì)情況：一根據(jù)靜力觸探測試數(shù)據(jù)分析土層分布；二是根據(jù)剪切波速度劃分本項(xiàng)目場地土類型和建筑場地類別，確定抗震措施；三是根據(jù)河浜分布平面，估算河浜處理費(fèi)用；四是分析本基地土質(zhì)總體情況。而這些都與工程成本相關(guān)。

7、撰寫盡調(diào)報(bào)告(成本方面)

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)已采集，大的事項(xiàng)已基本了解，現(xiàn)在，可以起草報(bào)告了。

什么是盡職調(diào)查報(bào)告？就是在雙方達(dá)成交易之前，把所了解情況進(jìn)行整理和分析，并形成書面報(bào)告供交易一方參考。

盡職調(diào)查報(bào)告的攥寫很難，難的不在于發(fā)現(xiàn)問題，而難在對發(fā)現(xiàn)的問題如何定性，判斷其在對后續(xù)工作的影響程度，未來如何處理和應(yīng)對該問題。這需要相關(guān)專業(yè)知識和處理問題的經(jīng)驗(yàn)等。報(bào)告應(yīng)無任何重大遺漏，無任何應(yīng)披露而未披露信息，無誤導(dǎo)性陳述，這樣為投資收購才能更好地決策和正確地定價(jià)、報(bào)價(jià)與談判，否則，就是拍腦袋。報(bào)告應(yīng)反映盡職調(diào)查中獲得的信息和發(fā)現(xiàn)的實(shí)質(zhì)性事項(xiàng)，對影響購買價(jià)格的諸項(xiàng)因素進(jìn)行分析，對交易框架提出建議。

盡職調(diào)查沒有固定的格式和模板，某實(shí)例盡職調(diào)查報(bào)告（造價(jià)成本）的主要內(nèi)容如下：

封面（略）

目錄（略）

一、項(xiàng)目概況

基本情況，包括項(xiàng)目名稱、地址、規(guī)模、拿地時(shí)間及項(xiàng)目描述等。

項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括總用地面積、建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、車位等指標(biāo)。

已完工程簡介，包括每期開發(fā)的用地面積、建筑面積、數(shù)量、銷售情況和配套工程等。

二、已完成工程的成本情況

已完工程成本指標(biāo)，是指包括建安成本但不限于建安成本的指標(biāo)。對指標(biāo)偏高或偏低之原因要作簡要分析。

已完工程成本分析，包括土地成本、配套（指大市政配套，一般按每平方建筑約75元交給政府的費(fèi)用）、建安成本、二類費(fèi)用（所謂工程二類費(fèi)用是指勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、專業(yè)服務(wù)、咨詢、檢測、評估、審計(jì)和工程報(bào)批報(bào)建應(yīng)交納的費(fèi)用等不計(jì)入工程造價(jià)卻實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用）、分?jǐn)偅垂苍O(shè)施道路景觀按建筑面積分?jǐn)偅┑取?/em>

三、工程款支付情況

對項(xiàng)目進(jìn)展、工程進(jìn)度和合同履約情況支付要作簡要說明，支付金額要與合同金額、結(jié)算金額列表比較，進(jìn)度款支付是否存在超付風(fēng)險(xiǎn)，對結(jié)算金額超出合同金額要找出原因并進(jìn)行分析。對未支付工程款列出清單。對未結(jié)算工程進(jìn)行估算，從而測算工程應(yīng)付款金額。

四、工程簽約情況、質(zhì)保金及維修費(fèi)、履約保證金等

分析合同文本特別是總承包合同和大標(biāo)的合同，包括其補(bǔ)充協(xié)議，比較備案合同與補(bǔ)充協(xié)議的差異，分析是否存在合同風(fēng)險(xiǎn)。了解施工承包范圍及專業(yè)分包、甲供材、甲供設(shè)備等內(nèi)容和進(jìn)度款支付比例、下浮率、違約等條款，它們與結(jié)算有關(guān)，不因疏忽而重復(fù)計(jì)取。

工程承包合同都有對質(zhì)保金、履約保證金的約定。根據(jù)原始數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用、質(zhì)保金返還和扣除的數(shù)據(jù)以及履約保證金返還情況等。

根據(jù)掌握的質(zhì)量投訴及維修情況，評估物業(yè)的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和測算未來可能產(chǎn)生的維修費(fèi)用。

五、已完工程結(jié)算評估及風(fēng)險(xiǎn)提示

對已完工程的結(jié)算作簡要介紹和分析，對已完工程未結(jié)算進(jìn)行評估，一是參照已往結(jié)算情況，二是根據(jù)現(xiàn)有價(jià)格信息。

分析除合同價(jià)偏低導(dǎo)致合同結(jié)算超合同價(jià)外沒有其他原因。

對簽證變更費(fèi)用進(jìn)行初步審核，簽證變更費(fèi)用與總造價(jià)占比，是否失控。

對工期延期，進(jìn)行責(zé)任界定，合理處置，在預(yù)期結(jié)算造價(jià)中把此風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)。項(xiàng)目收購，已完工程的承包商結(jié)算會(huì)帶來相關(guān)問題，要考慮相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

六、剩余資產(chǎn)和已完工程評估

剩余資產(chǎn)包括土地、未銷售房屋、目標(biāo)公司自己持有的物業(yè)、公建配套以及樹林苗木等，先統(tǒng)計(jì)它們的實(shí)際成本或原始原本。由于資產(chǎn)升值，所以，必須對剩余物業(yè)根據(jù)市場價(jià)重估。

七、后期項(xiàng)目提示注意的事項(xiàng)

盡可能性詳盡披露相關(guān)事項(xiàng)，分析對項(xiàng)目的影響。如未履行完合同的違約風(fēng)險(xiǎn)和合同變更風(fēng)險(xiǎn)，后期規(guī)劃方案是否獲批的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)劃方案變更的風(fēng)險(xiǎn)等等，要有前瞻性分析和提示。

八、地塊條件對后續(xù)工程的影響分析

地塊條件包括：土壤情況和地質(zhì)條件。

要獲得地塊的土壤情況和歷史資料殊為不易，但可以通過走訪周邊原住民和項(xiàng)目管理人員了解相關(guān)情況，不能有自己的主觀臆斷，但可以根據(jù)現(xiàn)有資料進(jìn)行邏輯推理和分析判斷。

地質(zhì)條件只能借助于地質(zhì)勘探報(bào)告，里邊有詳盡數(shù)據(jù)，讓數(shù)據(jù)說話。同時(shí)根據(jù)地質(zhì)情況對后續(xù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、成本與施工的影響進(jìn)行正確的評估，提供建議供參考。

九、周邊環(huán)境對本項(xiàng)目成本影響分析

（略）

十、其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括以下內(nèi)容：

附件1.合同臺賬；附件2.結(jié)算臺賬；附件3.付款臺賬；附件4.規(guī)劃面積；附件5.實(shí)測面積附件6.總圖；附件7.其他

第三部分、盡責(zé)調(diào)查實(shí)例共享（造價(jià)成本方面）

1、項(xiàng)目概況

某收購項(xiàng)目需進(jìn)行盡責(zé)調(diào)查。項(xiàng)目地處浙江，占地約50萬平方之多，早在05年拿的地，目前已發(fā)了部分商品房住宅，還有一半以上土地未開發(fā)。

在排他性盡調(diào)期間，仍有多家意向單位實(shí)地考察欲購買此項(xiàng)目，此項(xiàng)目有一定的潛在價(jià)值。原開發(fā)商經(jīng)過長達(dá)11年的精心營造和市場培育，初期有大量的投入，特別周邊配套和景觀方面，開發(fā)商不惜巨資打造。

2、索要資料

我們作為造價(jià)成本人員，也就追著目標(biāo)公司相關(guān)人員索取合同臺帳，由于項(xiàng)目歷時(shí)長，中間經(jīng)手的人換了好幾拔，臺帳是殘缺不全的。對于關(guān)鍵材料提供不足之處，我們是窮追猛打，鍥而不舍；如明明有二座橋，怎么沒有合同呢？為什么財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與合同中數(shù)據(jù)對不上，臺帳是否還有漏掉的合同？在我們的追索下，合同第二個(gè)星期才基本“補(bǔ)齊”，所謂補(bǔ)齊，已找不到遺留的未登臺帳的合同，但有些數(shù)據(jù)依然的不到。由于合同內(nèi)數(shù)據(jù)一直變化，所統(tǒng)計(jì)出來的成本數(shù)據(jù)也不斷調(diào)整?；A(chǔ)數(shù)據(jù)的真實(shí)性全面性至關(guān)重要，但你永遠(yuǎn)不要指望你所需要的資料目標(biāo)公司都能提供給你。一是提供不了，對方也找不到你所要的資料；二是不能提供，有些出于商業(yè)機(jī)密的東西對方不一定會(huì)給你；三是對方愿意配合樂于提供，但時(shí)間匆促人手少，心有余而力不足，無能為力。

3、現(xiàn)場勘察

接下來，我們進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，逐一勘察項(xiàng)目現(xiàn)場及了解項(xiàng)目周邊情況，以獲得第一手資料，增加感性認(rèn)識。我們以購房者的身份參觀了售樓處。百聞不如一見，在看的過程中一定會(huì)有許多新發(fā)現(xiàn)。目標(biāo)公司員工不會(huì)事無巨細(xì)不厭其煩地向你介紹。你要學(xué)會(huì)自己觀察和思考。如原開發(fā)的項(xiàng)目，10年交房，仍在多套未售，還需進(jìn)行改造，為什么？已售項(xiàng)目有業(yè)主在大興土木，“開疆拓土”，修建亭子，怎么了？項(xiàng)目已交房的質(zhì)量投訴較多，一年400起之多，主要是滲水與裂縫等建筑質(zhì)量通病。需要收集相關(guān)維修費(fèi)用數(shù)據(jù)，它們對后續(xù)運(yùn)營影響較大。

4、地質(zhì)分析

表面的東西肉眼看得見，地下的情況需要借助地質(zhì)勘探報(bào)告等資料。

根據(jù)項(xiàng)目先期的地質(zhì)詳勘報(bào)告，本項(xiàng)目比貫入阻力ps的分布根據(jù)深度從上到下，由小變大，到11米左右突然變小，在11米處有1米左右厚的淤泥層，ps只有1左右。再往下ps又ps值又恢復(fù)正常。淤泥質(zhì)軟土地基承載力低，壓縮性大，透水性差，不易滿足水工建筑物地基設(shè)計(jì)要求，需進(jìn)行打樁加固或挖淤泥換土等方法處理，會(huì)增加工程造價(jià)。

又如，河道密布，既可以作為小區(qū)天然景觀，同時(shí)，也可能增加河浜的處理費(fèi)用。

5、工程造價(jià)成本的確定

本項(xiàng)目已完成結(jié)算，我們根據(jù)結(jié)算書，需要統(tǒng)計(jì)其造價(jià)，而不對造價(jià)的合理性正確性作判斷，因?yàn)榻Y(jié)算完成的工程款都已結(jié)清，列入成本，難以推翻?？偝邪却蠛贤苑强們r(jià)包干形式而由費(fèi)率結(jié)算。根據(jù)已完成工程結(jié)算情況和工程實(shí)際，總承包結(jié)算造價(jià)比合同價(jià)超出了25%。我們在報(bào)告中對未結(jié)算工程進(jìn)行估算，根據(jù)施工合同條款、已完工程的設(shè)計(jì)與施工和當(dāng)期的造價(jià)信息，以及此項(xiàng)目一、二期的結(jié)算價(jià)進(jìn)行反復(fù)分析計(jì)算，得出大致的暫估的結(jié)算價(jià)，從而測算出實(shí)際發(fā)生的成本和應(yīng)付款。

6、合同風(fēng)險(xiǎn)研判

需分析合同的合同形式、計(jì)價(jià)模式、付款方式、工程結(jié)算等重要條款等的合同風(fēng)險(xiǎn)。

調(diào)查備案合同與補(bǔ)充協(xié)議的異同，研判是否存在合同風(fēng)險(xiǎn)。

本項(xiàng)目的補(bǔ)充協(xié)議與備案合同基本一致，補(bǔ)充協(xié)議不過是對一些不明確來具體的事項(xiàng)進(jìn)行約定，沒有根本性違背備案合同的條款。

7、項(xiàng)目周邊情況調(diào)查

本項(xiàng)目無任何商業(yè)配套，離城鎮(zhèn)項(xiàng)目較遠(yuǎn)，生活不便。馬路很寬，但車少人稀，空蕩蕩，人行道上甚至有青苔蛛網(wǎng)，這很罕見，出乎意料。但若周圍成片開發(fā)，城市各種配套逐漸延伸過來，那么，項(xiàng)目土地升值不可限量。

8、不同參與方之間核對數(shù)據(jù)

在盡調(diào)過程中，發(fā)現(xiàn)我們的數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)對不起來，核對到深夜?？偝杀鞠嗖?000多萬，這是什么原因？是計(jì)算口徑不同還是收集的數(shù)據(jù)有誤？基本排除計(jì)算口徑不同的原因，那么剩下就是數(shù)據(jù)來源不同的因素了。財(cái)務(wù)的成本統(tǒng)計(jì)來源于項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)的實(shí)際支付，而合同支付臺帳沒有全面反映，如項(xiàng)目的水電費(fèi)，高達(dá)1000多萬，根據(jù)讀表數(shù)每月自動(dòng)劃帳支付，動(dòng)態(tài)變化。合同臺帳內(nèi)無合同金額，因?yàn)闆]法定量；沒有結(jié)算金額，原因是項(xiàng)目沒有結(jié)束；也沒有支付金額，財(cái)務(wù)支出與合同支付臺帳數(shù)據(jù)不共享，不能實(shí)時(shí)更新。目標(biāo)公司管理信息化相當(dāng)之落后，仍然停留在excel階段，沒有OA和ERP之類的辦公管理系統(tǒng)，更沒有BIM這樣的平臺，部門之間的數(shù)據(jù)缺少鏈接，成為信息孤島。

另外有些小合同，數(shù)據(jù)也是殘缺不全，但對整個(gè)項(xiàng)目收購影響不大，但累積起來大概也有1000萬的樣子。所以，實(shí)際上工程成本的數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)還是對對得上的，考慮兩個(gè)因素，數(shù)據(jù)就吻合了。

9、撰寫盡職報(bào)告（造價(jià)成本專篇）

根據(jù)以上的盡調(diào)，我們書寫了盡職調(diào)查報(bào)告（造價(jià)成本部分），包括的內(nèi)容與格式在前文中已詳盡敘述了。因?yàn)楸M職調(diào)查時(shí)間很緊，趕報(bào)告一定是加班到深夜也不足為怪。

10、協(xié)助洽談

最后幾天，公司投資部要求盡調(diào)團(tuán)隊(duì)去目標(biāo)公司總部參加雙方的收購洽談，其實(shí)主要是交易結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)價(jià)格的確認(rèn)和合同條款的商談。

培訓(xùn)介紹

專題一：房地產(chǎn)“營改增”成本管控

1. 成本與招采人員營改增實(shí)施的應(yīng)對；

2. 營改增稅負(fù)變化測算實(shí)例；

3. 營改增后的成本管控的重點(diǎn)；

4. 營改增后招標(biāo)、采購的實(shí)操。

專題二：PC裝配式結(jié)構(gòu)成本管控

1. PC裝配式住宅的相關(guān)政策（包括容積率補(bǔ)貼）；

2. PC結(jié)構(gòu)的造價(jià)成本管控的著重點(diǎn)，包括合約規(guī)劃，招標(biāo)采購，合同條款、清單編制、設(shè)計(jì)深化與協(xié)調(diào)，過程控制等；

3. 舉例講解PC結(jié)構(gòu)與現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的造價(jià)、指標(biāo)、造價(jià)組成的差異，并進(jìn)行分析與比較。

報(bào)名對象：

1、房地產(chǎn)公司：成本合約負(fù)責(zé)人、成本經(jīng)理、合約經(jīng)理、招采經(jīng)理、成本主管、招采主管；

2、建設(shè)單位：預(yù)算造價(jià)負(fù)責(zé)人員、造價(jià)專業(yè)主管。

上海第一測量師事務(wù)所有限公司副總工程師，高級工程師、同濟(jì)大學(xué)項(xiàng)目管理學(xué)碩士，注冊造價(jià)工程師、英國皇家特許測量師學(xué)會(huì)（RICS）會(huì)員。專長于工程合約造價(jià)咨詢以及房地產(chǎn)財(cái)稅研究與實(shí)踐，十五年從業(yè)合約造價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)工作。曾獲評中價(jià)協(xié)先進(jìn)個(gè)人會(huì)員（2014年度）、上海市優(yōu)秀造價(jià)工程師。參與了中價(jià)協(xié)組織的《建設(shè)工程造價(jià)咨詢規(guī)范》行業(yè)規(guī)范的編寫工作，并著有《建筑施工合同中宜被關(guān)注的幾個(gè)稅務(wù)問題》等多篇專業(yè)及獲獎(jiǎng)文章。歡迎專業(yè)人士共同探討（郵箱：wangy@fscosc.com，QQ號：421187540）。

上海東方投資監(jiān)理有限公司副總工程師，高級工程師，注冊造價(jià)工程師，英國皇家特許測量師學(xué)會(huì)（RICS）會(huì)員兼考官，上海市司法鑒定協(xié)會(huì)副會(huì)長，上海市注冊咨詢專家。近20年造價(jià)咨詢/合約管理經(jīng)歷，特別是在PC裝配式結(jié)構(gòu)、營改增、標(biāo)準(zhǔn)化工程量清單、司法造價(jià)鑒定等方面具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。曾獲第八屆上海市十大青年咨詢精英、上海市司法鑒定先進(jìn)個(gè)人、上海市優(yōu)秀招標(biāo)工程師、第四屆優(yōu)秀工程造價(jià)成果獎(jiǎng)。歡迎專業(yè)人士共同探討（微信/QQ號：1176067214）。

日程安排（2016年7月7日）

現(xiàn)場活動(dòng)簽到

13:00 一13:30

主講一：王毅13:30一15:15

房地產(chǎn)“營改增“成本管控專題

中場休息

15:15一15:30

主講二：張建榮15:30一17:00

PC裝配式結(jié)構(gòu)成本管控專題

培訓(xùn)結(jié)束

17:00

報(bào)名方式

第一步：報(bào)名。有意參加者，可將您的姓名、聯(lián)系電話、所在公司發(fā)給我們的客服（微信號：1430133006）或發(fā)至“e造價(jià)網(wǎng)”微信公眾平臺：

第二步：支付會(huì)務(wù)費(fèi)（共籌）：100~300元之間自行決定。

方法1：微信支付（陳燕菲）微信號：1430133006；

方法2：支付寶支付(支付寶賬號：shyiai@163.com)；

方法3：轉(zhuǎn)賬支付（交通銀行股份有限公司上海曹楊分行：上海義艾網(wǎng)絡(luò)科技有限公司 / 賬號:3100-6632-8018-1500-58647）。

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來自：樹悲風(fēng) > 《造價(jià)觀》

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